প্রতিকূল দখল হল এমন একটি প্রক্রিয়া যার মাধ্যমে একজন ব্যক্তি রিয়েল এস্টেটের একটি অংশ দখল করে শিরোনাম অর্জন করতে পারে। সম্পত্তি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য দখল করা আবশ্যক, যা রাষ্ট্রের উপর নির্ভর করে ভিন্ন। নিউ জার্সিতে, সময়কাল এবং প্রতিকূল দখলের অন্যান্য প্রয়োজনীয় উপাদানগুলি নিউ জার্সি কোডের ধারা 2A:14-31-এ উল্লেখ করা হয়েছে। যদি প্রতিকূল অধিকারী তার দাবিতে প্রাধান্য পায়, তবে মূল সম্পত্তির মালিক ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ পাবেন না৷
যদি একটি বাড়ি বা খালি জমির মালিক একজন ব্যক্তি বেড়া স্থাপন করেন, একটি ড্রাইভওয়ে তৈরি করেন বা তার সম্পত্তির সীমানা রেখার বাইরে একটি কাঠামো স্থাপন করেন -- অন্য কারো মালিকানাধীন সম্পত্তিতে -- তিনি দীর্ঘ সময়ের জন্য দখল বজায় রাখার পরে শিরোনাম পেতে পারেন . ধারা 2A:14-31 এর অধীনে, যদি সম্পত্তিটি একটি অনুন্নত বনভূমি এলাকা হয়, তাহলে প্রতিকূল দখলের সময়কাল 60 বছর। অন্যান্য সমস্ত সম্পত্তির 30 বছরের দখলের সময়কাল রয়েছে।
নিউ জার্সিতে প্রতিকূল দখল দাবি করার জন্য খুব দীর্ঘ সময়ের প্রয়োজনের কারণে, একজন প্রতিকূল অধিকারী স্থাপন করতে পারেন যে ট্যাকিংয়ের মাধ্যমে সংবিধিবদ্ধ সময়টি সন্তুষ্ট। ট্যাকিং এর অর্থ হল যে ব্যক্তি প্রতিকূল দখলের দ্বারা মালিকানা দাবি করছে সে অতীতের কাজ বা পাবলিক রেকর্ডগুলি ব্যবহার করে এটি প্রতিষ্ঠিত করতে পারে যে দখলের 30- বা 60-বছরের সময়কাল পূর্ববর্তী মালিকের সাথে শুরু হয়েছিল৷
উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন ব্যক্তি তার সম্পত্তির লাইনের দুই ফুট আগে একটি বেড়া তৈরি করে এবং বিক্রি করার আগে 12 বছর ধরে সেখানে থাকে এবং নতুন মালিক বেড়াটি ধরে রাখে, তাহলে নতুন মালিক 18 বছর পরে প্রতিকূল দখলের মাধ্যমে শিরোনামের জন্য আবেদন করতে পারেন। এর কারণ হল 30 বছর আগে দখল শুরু হয়েছিল যখন বেড়াটি মূল মালিকের দখলের সময় নির্মিত হয়েছিল৷
নিউ জার্সিতে শিরোনাম অর্জনের জন্য একজন প্রতিকূল অধিকারীকে অবশ্যই প্রতিকূল দখলের উপাদানগুলি স্থাপন করতে হবে। উপাদানগুলির মধ্যে রয়েছে ক্রমাগত, প্রতিকূল, খোলা এবং কুখ্যাত, একচেটিয়া এবং প্রকৃত দখল। "অবিচ্ছিন্ন" মানে দখল ধ্রুবক এবং নিয়মিত হতে হবে; জমির বিক্ষিপ্ত ব্যবহার প্রতিকূল দখল প্রতিষ্ঠার জন্য যথেষ্ট নয়। "প্রতিকূল" মানে প্রতিকূল অধিকারী সম্পত্তি ব্যবহার করে জেনেও যে সে সম্পত্তির সঠিক মালিক নয়। একজন প্রতিকূল অধিকারী এমনভাবে জমি ব্যবহার করে "উন্মুক্ত এবং কুখ্যাত" অধিকার প্রতিষ্ঠা করতে পারে যা প্রত্যেকে -- প্রকৃত মালিক সহ -- দেখতে পারে, যেমন লন রক্ষণাবেক্ষণ করা বা জমিতে শেড বা অন্য ধরনের কাঠামো স্থাপন করা। "একচেটিয়া" মালিকানার উপাদানটির জন্য প্রতিকূল মালিককে সম্পত্তির একমাত্র অধিকারী হতে হবে। অর্থাৎ প্রকৃত মালিকও জমি ব্যবহার করেন না। সবশেষে, "প্রকৃত দখল" মানে প্রতিকূল অধিকারীকে জমিটি ব্যবহার করতে হবে -- যেমন, ফসল কাটার জন্য -- শুধু দাবি করার পরিবর্তে।
নিউ জার্সিতে প্রতিকূল দখলের দ্বারা শিরোনামের অধিকারের একটি ব্যতিক্রম হল যখন ফেডারেল বা রাজ্য সরকার ইস্যুতে সম্পত্তির মালিক। যে সম্পত্তির সর্বজনীন ব্যবহার আছে, যেমন একটি স্কুল এবং এর আশেপাশের জমি বা একটি হাইওয়ে, কোনো প্রতিকূল দখলের দাবি থেকে সুরক্ষিত। অতিরিক্তভাবে, ফেডারেল- বা রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন বনভূমি, এমনকি যদি অনুন্নত এবং অব্যবহৃত হয়, তাও প্রতিকূল মালিকের দ্বারা নেওয়ার বিষয় নয়৷