কিস্তি জমির চুক্তি, যা চুক্তির জন্য চুক্তি নামেও পরিচিত, হল বিভিন্ন ধরনের রিয়েল এস্টেট মালিকের অর্থায়ন যা একজন ক্রেতা এবং বিক্রেতাকে ব্যাঙ্কের অনুমোদন প্রক্রিয়া এড়িয়ে যেতে এবং একে অপরের সাথে সরাসরি কাজ করার অনুমতি দেয়। জমির চুক্তি হল মিশিগান রাজ্যে সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের একটি সাধারণ উপায়, এবং যদিও প্রতিটি জমির চুক্তি চুক্তির নমনীয় প্রকৃতির কারণে পরিবর্তিত হতে পারে, সেখানে সাধারণতা রয়েছে যা প্রতিটি পক্ষের আশা করা উচিত।
মিশিগান এবং অন্যত্র সাধারণ জমির চুক্তিতে বিক্রেতাকে তার নিজের নামে দলিলটি জামানত হিসাবে ধরে রাখার আহ্বান জানানো হয় যখন তিনি অস্থায়ীভাবে বিক্রেতার জন্য ক্রয়ের জন্য অর্থায়ন করেন। বিক্রেতা সাধারণত 30 বছরের লোন চায়, পাঁচ বা 10 বছর পরে বেলুন পেমেন্ট সহ। তারা একটি মূল্য, সুদের হার এবং ডাউন পেমেন্টে সম্মত হয়, যা গড়ে ছোট এবং 1 থেকে 10 শতাংশ পর্যন্ত। বিক্রেতা সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণ করতে এবং প্রয়োজনীয় মেরামত করতে, সেইসাথে সম্পত্তি কর এবং বীমা দিতে সম্মত হন। চুক্তিগুলি কাউন্টি রেকর্ডারের সাথে রেকর্ড করা হয়৷
৷
গড় মিশিগান জমির চুক্তির শর্তাবলী 30-বছরের পরিশোধের জন্য আহ্বান করে যার জন্য বিক্রেতাকে বিক্রেতা-অর্থায়নের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে পুরো ব্যালেন্স পরিশোধ করতে হবে। এটি সাধারণত ভেন্ডি পুনঃঅর্থায়নের মাধ্যমে সম্পন্ন করা হয়। মেয়াদের সময় বিক্রেতা যে অর্থ প্রদান করে তা তার জন্য একটি ন্যায়সঙ্গত অংশ জমা করে; যে ইক্যুইটি একটি ব্যাঙ্ক ঋণ পুনঃঅর্থায়ন ব্যবহার করা হয়, এবং বিক্রেতা সম্পূর্ণরূপে প্রদান করা হয়. যখন এটি ঘটে, বিক্রেতা শিরোনামটি বিক্রেতার কাছে স্থানান্তর করে।
যদি ভেন্ডি ডিফল্ট করে, মিশিগান বিক্রেতাকে বাজেয়াপ্ত করার অধিকারের অনুমতি দেয়, শর্ত থাকে যে ধারাটি বিক্রয় চুক্তিতে লেখা থাকে। বাজেয়াপ্ত করা বিক্রেতাকে সম্পত্তিটি বিক্রেতার কাছে ফেরত দেওয়ার অনুমতি দেয় যদি সে অর্থপ্রদানে পিছিয়ে পড়ে এবং সেগুলি পূরণ করতে না পারে। চুক্তিতে সে যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছে তার উপর নির্ভর করে বিক্রেতার কাছে ডিফল্ট নিরাময়ের জন্য 90 বা 180 দিন আছে। যদি সে ডিফল্ট নিরাময় করতে না পারে, সম্পত্তিটি বিক্রেতার কাছে ফেরত দেওয়া হয় এবং বিক্রেতা ক্ষতিপূরণ হিসাবে করা অর্থ প্রদান করে রাখে৷
মিশিগান বিক্রেতাদের অ-বিচারিকভাবে ফোরক্লোজ করার অধিকারও প্রদান করে যদি বিক্রয় চুক্তিতে বিক্রয় ধারার ক্ষমতা থাকে। এর মানে হল যে বিক্রেতাকে বাড়িটি পুনরুদ্ধার করার জন্য আদালতের ব্যবস্থার মধ্য দিয়ে যেতে হবে না। মিশিগান আইনের অধীনে বিক্রেতা বিচারিকভাবে পূর্বাভাস দিতে পারে, তবে এটি ধীর এবং আরও ব্যয়বহুল। বাজেয়াপ্ত করা এবং ফোরক্লোজারের মধ্যে বড় পার্থক্য হল যে বাজেয়াপ্ত করার ক্ষেত্রে, বিক্রেতা শুধুমাত্র অতীতের বকেয়া ব্যালেন্স পরিশোধ করে বর্তমান হতে পারে (এবং তারপর সম্পত্তিতে থাকতে পারে, যদি সে বর্তমান থাকে)। ফোরক্লোজার কারণে পুরো ভারসাম্যকে ত্বরান্বিত করে; এবং উপরন্তু, সম্পত্তি বিক্রির দ্বারা সন্তুষ্ট নয় এমন কোনো অভাবের জন্য বিক্রেতাকে দায়বদ্ধ হতে বাধ্য করতে পারে৷
মিশিগান বিক্রেতাদের জন্য সুরক্ষা প্রদান করে যদি বিক্রেতা চুক্তির সন্তুষ্টির উপর একটি স্পষ্ট শিরোনাম প্রদান করতে সক্ষম না হয় (অর্থাৎ, বিক্রেতা বিক্রেতাকে সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান করে)। বিক্রেতা একটি আদালতের আদেশ সুরক্ষিত করতে পারে যা বিক্রেতাকে দলিল প্রদানের নির্দেশ দেয়। বিক্রেতা জমির চুক্তিও বাতিল করতে পারে এবং সম্পত্তিতে প্রদত্ত সমস্ত অর্থ ফেরত দাবি করতে পারে। অবশেষে, বিক্রেতা অতিরিক্ত অর্থ ক্ষতির জন্য চাইতে পারেন।