রিয়েল এস্টেট লেনদেন প্রক্রিয়া একটি ক্রয় চুক্তির মাধ্যমে শুরু হয় -- ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের মধ্যে একটি চুক্তি। এতে বাড়ির দাম, এবং উভয় পক্ষের জন্য গুরুত্বপূর্ণ পরিস্থিতি এবং সুরক্ষা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
প্রারম্ভিক অফারে ক্রয় মূল্য এবং শর্তাবলী অন্তর্ভুক্ত থাকে যা কোন পক্ষকে নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে চুক্তি থেকে ফিরে যেতে দেয়। এই শর্তাবলী অন্তর্ভুক্ত হতে পারে:
চুক্তির সমস্ত শর্তাদি আলোচনা সাপেক্ষ। উদাহরণস্বরূপ, বিক্রেতা ক্রেতার প্রস্তাবিত ক্রয়মূল্যের সাথে সম্মত হতে পারে, কিন্তু জোর দেয় যে শেষের তারিখটি একটি ছোট সময়ের মধ্যে ঘটবে। যদি বিক্রেতা ক্রেতার মূল অফারের যেকোনো শর্তের সাথে একমত না হন, তাহলে তিনি ক্রেতাকে বিভিন্ন শর্ত সহ একটি পাল্টা-অফার প্রদান করেন।
একবার ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়েই চুক্তির সমস্ত শর্তাবলীতে সম্মত হলে, অফার বা পাল্টা অফার গ্রহণকারী শেষ পক্ষ এতে তার স্বাক্ষর যোগ করে এবং বাড়িটি আনুষ্ঠানিকভাবে চুক্তির অধীনে থাকে।
অফারের সাথে দেওয়া বায়না একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা করা হয়। সেই টাকা ক্রয় করার সময় জমা হয়। চুক্তির বিধানের কারণে লেনদেন সম্পন্ন না হলে, টাকা ক্রেতাকে ফেরত দেওয়া হয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি সম্পত্তি ক্রয় মূল্যের সমান বা বেশি মূল্যে মূল্যায়ন না করে। যাইহোক, যদি ক্রেতা কেবল বাড়ি কেনার বিষয়ে তার মন পরিবর্তন করে, তবে বিক্রেতা বায়না জমা রাখতে পারেন।
বেশীরভাগ ক্রেতারা বাড়ির দিকে তাকানোর আগে ঋণদাতার সাথে প্রাক যোগ্যতা অর্জন করে। একবার বাড়িটি চুক্তির অধীনে হয়ে গেলে, বন্ধকী ঋণদাতা ঋণ প্রক্রিয়া শুরু করে। তিনি ক্রয় চুক্তির একটি অনুলিপি, ক্রেতাদের তথ্য সহ, অনুমোদনের জন্য ব্যাঙ্ক বা বন্ধকী কোম্পানির কাছে পাঠান। বন্ধকী অনুমোদনের প্রক্রিয়াটি 30 থেকে 90 দিন পর্যন্ত সময় নিতে পারে৷
৷
বিক্রেতাকে গ্যারান্টি দিতে হবে যে বাড়ির শিরোনাম লিয়েন থেকে পরিষ্কার। একটি শিরোনাম কোম্পানি কি, যদি থাকে, লিয়েন্স বিদ্যমান তা নির্ধারণ করতে গবেষণা করে।
একটি ব্যাঙ্ক বা বন্ধকী কোম্পানির দ্বারা একটি লিয়েন রাখা সাধারণ। সেই লিয়েন লেনদেনের নিষ্পত্তিতে সন্তুষ্ট এবং সরিয়ে দেওয়া হয়। অন্যান্য লিয়েন্স, যেমন ঠিকাদারের লিয়েন্স বা ট্যাক্স বা অবৈতনিক শিশু সহায়তার জন্য একটি বাড়িতে স্থাপন করা অধিকার বিক্রয়কে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে।
বাড়ির বিক্রেতারা একটি সম্পত্তি প্রকাশের ফর্ম পূরণ করে এবং একবার অফারটি গৃহীত হলে তা ক্রেতাকে সময়মতো প্রদান করে। এই প্রশ্নাবলী বাড়ির সমস্ত প্রধান সিস্টেম এবং বৈশিষ্ট্যগুলিকে কভার করে৷ বিক্রেতাকে অবশ্যই সৎ উত্তর দিতে হবে এবং কোনো ত্রুটি বা ত্রুটির বিবরণ দিতে হবে। একবার ক্রেতা সম্পত্তি প্রকাশের পর্যালোচনা করলে, তিনি প্রকাশটি গ্রহণ করতে পারেন এবং লেনদেন চালিয়ে যেতে পারেন, প্রকাশের বিষয়বস্তুর উপর ভিত্তি করে চুক্তির শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করতে পারেন বা লেনদেন বাতিল করতে বেছে নিতে পারেন।
ক্রয় চুক্তিটি সাধারণত ক্রেতাকে সম্পত্তির একটি পরিদর্শন সম্পূর্ণ করতে দেয়। একটি পেশাদার পরিদর্শন সংস্থা ছাদ থেকে বেসমেন্ট পর্যন্ত বাড়ি পরিদর্শন করে। ইন্সপেক্টর সমস্ত প্রধান সিস্টেমের দিকে তাকায়, যেমন গরম, এয়ার কন্ডিশনার, বৈদ্যুতিক এবং নদীর গভীরতানির্ণয়। তিনি পরীক্ষা করেন যে যন্ত্রপাতিগুলি কার্যকরী ক্রমে আছে এবং ছাদ এবং ভিত্তি ভাল মেরামত এবং ফুটো মুক্ত। ক্রেতা সাধারণত পরিদর্শনের জন্য অর্থ প্রদান করে এবং একটি ব্যাপক লিখিত প্রতিবেদন পায়।
একটি বাড়ির বিক্রয় সাধারণত সম্পত্তি মূল্যায়নের উপর নির্ভর করে; যদি বাড়ির মূল্য গৃহীত অফারের পরিমাণের চেয়ে কম হয়, তাহলে ক্রেতা চুক্তি থেকে ফিরে যেতে পারেন, বা বিক্রয় মূল্য নিয়ে পুনরায় আলোচনা করতে পারেন। একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত মূল্যায়নকারী বাড়ির একটি মূল্যায়ন সম্পন্ন করে। তিনি পরিমাপ করেন, বাড়ির অবস্থা মূল্যায়ন করেন এবং সম্পত্তির মূল্য পাওয়ার জন্য এলাকার তুলনামূলক বাড়িগুলির গবেষণা করেন। ক্রেতা হোম লোন প্রক্রিয়ার অংশ হিসাবে মূল্যায়নের জন্য অর্থ প্রদান করে এবং একটি অনুলিপি পায়।
বাড়ির ক্রেতা বন্ধ করার আগে সম্পত্তির একটি ওয়াক-থ্রু সম্পূর্ণ করতে পারে। এই শারীরিক পরিদর্শন হল বাড়িটি সেই অবস্থায় আছে কিনা তা নির্ধারণ করার জন্য যখন প্রস্তাবটি গৃহীত হয়েছিল। ওয়াক-থ্রু চলাকালীন ক্রেতা যদি কোনো সমস্যা খুঁজে পান, তাহলে সমস্যাগুলোর সমাধান না হওয়া পর্যন্ত বন্ধ করতে বিলম্ব করার জন্য তিনি আলোচনা করতে পারেন।
ক্রেতা বন্ধ হওয়ার 24 ঘন্টা আগে হাউজিং এবং আরবান ডেভেলপমেন্ট সেটেলমেন্ট স্টেটমেন্টের একটি অনুলিপি পাওয়ার অধিকারী। এই নথিতে বন্ধকের বিবরণ এবং শর্তাবলী রয়েছে। নথিতে কোনো সমস্যা বা অসঙ্গতি থাকলে, বন্ধকী কোম্পানি প্রয়োজনীয় নথি পরিবর্তন করতে কাজ করতে পারে।
বন্দোবস্ত সাধারণত শিরোনাম কোম্পানিতে ঘটে। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, বেশ কিছু পেশাদার উপস্থিত থাকে, যার মধ্যে রয়েছে:
কখনও কখনও ক্রেতা এবং বিক্রেতা একই সময়ে লেনদেন সম্পন্ন করে, একটি কনফারেন্স টেবিলে একসাথে বসে।
বন্ধকী ঋণদাতা ক্রেতার সাথে বন্ধকী নথির মাধ্যমে যায়। প্রতিটি পৃষ্ঠায় ক্রেতার চিহ্ন বা আদ্যক্ষর। ক্রেতা সমাপনী খরচ এবং ডাউনপেমেন্টের জন্য প্রত্যয়িত তহবিল সরবরাহ করে। এসক্রো অফিসার মালিকানা হস্তান্তর সম্পূর্ণ করতে উভয় পক্ষের সাথে কাগজপত্রের মাধ্যমে যান। ক্রেতা সম্পত্তির চাবি পায় এবং এসক্রো অফিসার নথিগুলিকে কাউন্টি রেকর্ডারের অফিসে পাঠায় যেখানে দলিলটি নতুন মালিকের নামে রেকর্ড করা হয়৷