যখন একজন বাড়ির মালিক সময়মত বন্ধকী অর্থ প্রদান করতে ব্যর্থ হন, তখন বন্ধকী ঋণদাতা -- সাধারণত, একটি ব্যাঙ্ক -- সম্পত্তির উপর ফোরক্লোজ করতে পারে। ফোরক্লোজার হল একটি আইনি প্রক্রিয়া যেখানে বাড়ির মালিক বাড়ির কাছে শিরোনাম হারায় এবং ঋণদাতা সম্পত্তি বিক্রি করে সম্পত্তি বা কিছু অর্থ পায়। ঋণদাতাদের অবশ্যই প্রকাশ্যে ঘোষণা করতে হবে যখন তারা ফোরক্লোজার কার্যক্রম শুরু করবে, যা আপনি সম্পত্তি কিনতে চাইলে ব্যবহার করতে পারেন এমন তথ্য। আপনি একটি নিলামের আগে, সময় বা পরে একটি পূর্বনির্ধারিত বাড়ি কিনতে পারেন৷৷
আপনি যদি একটি ফোরক্লোজড সম্পত্তি কিনতে চান তবে আপনাকে কিছু প্রস্তুতি নিতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে:
উপলব্ধ বৈশিষ্ট্য সনাক্তকরণ: আপনি একটি অনলাইন মাল্টিপল লিস্টিং পরিষেবা, বা MLS, ফোরক্লোজারের প্রাক-নিলাম পর্যায়ে বাড়িগুলির জন্য, নিলাম হতে চলেছে এমন বাড়িগুলি বা ঋণদাতার কাছ থেকে সরাসরি বিক্রির জন্য বাড়িগুলির জন্য পরীক্ষা করতে পারেন৷ একটি MLS-এর সার্চ সুবিধা রয়েছে যা আপনাকে ফোরক্লোজারে সম্পত্তির স্থিতি, অবস্থান, প্রকার এবং মূল্যের পরিসীমা নির্দিষ্ট করতে দেয়৷
অর্থায়নের ব্যবস্থা করা: একটি ফোরক্লোজড সম্পত্তি কেনার জন্য আপনাকে নগদ সুরক্ষিত করতে হবে। নিলাম সবসময় নগদ হয়।
উপযুক্ত পক্ষের সাথে যোগাযোগ করা: এটি ঋণদাতা, মালিক বা মালিকের এজেন্ট হতে পারে। আপনার আগ্রহের বৈশিষ্ট্যগুলি পরিদর্শনের ব্যবস্থা করুন৷
সাধারণত, একটি ফোরক্লোজার ফাইলিং এবং একটি নিলামের মধ্যে বেশ কয়েক মাস কেটে যায়। প্রাক-ফোরক্লোজার অন্তর্বর্তীকালীন সময়ে, আপনি মালিককে একটি প্রস্তাব দিয়ে বাড়িটি কিনতে পারেন। আপনি যে পরিমাণ অফার করছেন তা যদি অবশিষ্ট বন্ধকী ব্যালেন্সের চেয়ে কম হয়, তাহলে লেনদেনটিকে একটি ছোট বিক্রয় বলা হয় এবং ঋণদাতা দ্বারা অনুমোদিত হতে হবে। সংক্ষিপ্ত বিক্রয় সম্পত্তি সাধারণত "যেমন আছে" বিক্রি হয়, যার মানে আপনি সম্পত্তির প্রয়োজন হয় এমন কোনো মেরামতের জন্য আর্থিক দায়িত্ব গ্রহণ করেন। একটি সংক্ষিপ্ত বিক্রয়ের জন্য ঋণদাতার অনুমতি পাওয়ার পাশাপাশি, একটি প্রাক-নিলাম ক্রয় একটি নিয়মিত বাড়ি-ক্রয় প্রক্রিয়ার অনুরূপ৷
ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে, বাড়িটি নিলামের জন্য রাখা হয়, সাধারণত একজন স্থানীয় কর্মকর্তা যেমন কাউন্টি শেরিফ। ঋণদাতা সাধারণত একটি রিজার্ভ সেট করে পরিমাণ -- সর্বনিম্ন পরিমাণ এটি সম্পত্তির জন্য গ্রহণ করবে। নিলামে একটি পূর্বঘোষিত বাড়ি কেনার সময়, আপনার উচিত:
আপনার রাজ্যে ব্যবহৃত বিডিং প্রক্রিয়াটি বুঝুন৷৷ কিছু রাজ্যের প্রয়োজন হয় যে আপনি নগদ বা ক্যাশিয়ার চেকের পুরো অর্থ আনতে হবে, অন্যদের শুধুমাত্র নগদে একটি ছোট আমানত প্রয়োজন যা ফেরতযোগ্য হতে পারে। আপনার রাজ্যের ফোরক্লোজার আইনগুলি নিয়ে গবেষণা করুন এবং প্রক্রিয়াটির সাথে স্বাচ্ছন্দ্য পেতে একটি বা দুটি নিলাম পর্যবেক্ষণ করুন৷
কাউন্টি রেকর্ড চেক করুন আপনি সম্ভাব্য দর কষাকষি খুঁজে পেতে আগ্রহী যে সম্পত্তি. আপনি সম্পত্তির আনুমানিক মূল্য এবং যে কোন বন্ধকী, লিয়েন্স বা ব্যাক ট্যাক্স পাওনা খুঁজে পেতে পারেন। আপনার বিড জিতলে কিছু বা সমস্ত লিয়েন পরিশোধের জন্য আপনি দায়ী হতে পারেন।
আপনি যে সম্পত্তি চান তার জন্য সম্পত্তি ট্রাস্টির সাথে নিলামের তারিখ যাচাই করুন, কারণ এই তারিখগুলি বিভিন্ন কারণে পরিবর্তিত হতে পারে। বিড করতে সক্ষম হওয়ার জন্য আপনাকে নিলামে নিবন্ধন করতে হতে পারে।
আপনার বিড সীমা সেট করুন , বিশেষ করে এমন রাজ্যে যেখানে আপনাকে অবশ্যই পুরো পরিমাণ নগদ আনতে হবে। আপনার গবেষণা আপনার সীমা অবহিত করা উচিত, এবং এটি আপনাকে একটি বিডিং যুদ্ধের উত্তেজনা থেকে রক্ষা করবে যা দর কমাবে বা বাদ দেবে। RealtyTrac, একটি MLS তালিকাভুক্ত সংস্থা, আপনাকে সম্পত্তির বাজার মূল্যের 80 শতাংশে আপনার বিড সীমা সেট করার পরামর্শ দেয়, যার মধ্যে লিয়েন এবং প্রয়োজনীয় মেরামতের কাজ রয়েছে৷
আপনি যদি বিডিংয়ে নতুন হন, তবে অভিজ্ঞ দরদাতাদের কাছ থেকে আপনার ইঙ্গিত নিন, কিন্তু তাদের দ্বারা ভয় পাবেন না। আপনার বিড লিমিটে লেগে থাকুন।
আপনার বিড জিতলে, নিলামকারী আপনাকে নথি যাচাইকরণ প্রদান করবে। মালিকানা নেওয়ার পদ্ধতি যাচাই করুন . কিছু রাজ্য অবিলম্বে দখলের অনুমতি দেয়, অন্যদের দিন বা সপ্তাহের প্রয়োজন হতে পারে। শেরিফ বর্তমান দখলকারীদের উচ্ছেদ করার জন্য আপনি দায়ী কিনা তা খুঁজে বের করুন৷
৷
যদি একটি বাড়ির শীর্ষ বিড ঋণদাতার রিজার্ভের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে ব্যর্থ হয়, তবে ব্যাঙ্ক বাড়ির মালিক হয়ে যায়, যা এখন রিয়েল এস্টেট মালিকানাধীন, বা REO, সম্পত্তি হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ। ব্যাঙ্ক একটি নিলাম ঘর ভাড়া নিতে পারে এবং সম্পত্তি আবার নিলামের জন্য রাখতে পারে, এবং অনলাইন বিড গৃহীত হতে পারে। আপনার বিড সীমা সেট করতে সাহায্য করার জন্য আপনি নিলামের আগে সম্পত্তি পরিদর্শন করতে পারেন। একটি REO নিলামে বিড করার জন্য আপনাকে অবশ্যই নিবন্ধন করতে হবে এবং জমার পরিমাণ প্রদান করতে হবে -- সাধারণত 5 থেকে 10 শতাংশ -- অবিলম্বে আপনার বিড জিতলে, যদিও আপনি এমন একটি রাজ্যে বাস করতে পারেন যেখানে একবারে সম্পূর্ণ অর্থপ্রদান প্রয়োজন। সচেতন থাকুন যে সম্পত্তিটি "যেমন আছে" বিক্রি হয়েছে এবং আপনাকে অসহযোগী দখলদারদের উচ্ছেদ করতে হতে পারে। বিকল্পভাবে, ব্যাঙ্ক একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্টের মাধ্যমে প্রচলিত সম্পত্তি হিসাবে REO বাড়ি বিক্রির জন্য রাখতে পারে৷