ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং শপিং মলের পতন গত কয়েক বছরে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (REITs) উপর ওজন করেছে। ভাল খবর হল যে অনেক REIT - বিশেষ কর-সুবিধাপ্রাপ্ত ব্যবসাগুলি বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেটের এক্সপোজার প্রদান করে - এখন দর কষাকষিতে ব্যবসা করছে৷
মিউচুয়াল এবং এক্সচেঞ্জ-ট্রেডেড ফান্ডের মাধ্যমে এই ঐতিহ্যগতভাবে লভ্যাংশ-বান্ধব সম্পদ শ্রেণীতে ব্যাপকভাবে ঝাঁপিয়ে পড়ার জন্য এটি এখন একটি উপযুক্ত সময়।
REITs - যারা অ্যাপার্টমেন্ট, অফিস বিল্ডিং, মল এবং শিল্প সম্পত্তির মতো রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং প্রায়ই পরিচালনা করে - নির্দিষ্ট ট্যাক্স বিরতি পায়, কিন্তু বিনিময়ে তাদের আয়ের 90% প্রতি বছর শেয়ারহোল্ডারদের কাছে যেতে হবে। যে তাদের ভাল ফলন নাটক করে তোলে; বর্তমানে, গড় REIT ফলন 4%, যা বেশিরভাগ স্টক বা উচ্চ-মানের বন্ডের থেকে বেশি।
তারা এখন সস্তা দেখাচ্ছে. স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওর-এর 500-স্টক সূচকটি 12 মাসের আয়ের পিছনে প্রায় 24 গুণে লেনদেন করছে, এসএন্ডপি ইউএস REIT সেক্টর মূল্য-থেকে-ফান্ড-থেকে-অপারেশনে হাত পরিবর্তন করছে (FFO, REIT লাভের একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিমাপ) 16 এর মধ্যে।
REIT-এ 5% থেকে 10% ওজন স্টক এবং বন্ডের পোর্টফোলিওর জন্য একটি ভাল বৈচিত্র্য তৈরি করে। যদিও ক্রমবর্ধমান সুদের হার REIT-এর জন্য খারাপ খবর হিসাবে বিবেচিত হয় - যেহেতু বন্ডগুলি আয় বিনিয়োগকারীদের অর্থের জন্য তাদের সাথে প্রতিযোগিতা করে, এবং কারণ রিয়েল এস্টেট শিল্পের বেশিরভাগই বন্ডের অর্থের উপর নির্ভরশীল - REITs ঐতিহাসিকভাবে ক্রমবর্ধমান হারের সময় কিছু স্থিতিস্থাপকতা দেখিয়েছে।
বিনিয়োগকারীরা সহজেই রিয়েল এস্টেট তহবিল এবং ইটিএফ-এ বিনিয়োগ করে এই শিল্পের বিস্তৃত অংশে প্রবেশ করতে পারে। এখন এই মুহূর্তে ছয়টি শীর্ষ REIT তহবিলের দিকে নজর দেওয়া হল:
ডেটা 27 জুলাই, 2018 অনুযায়ী।
ভ্যানগার্ড হল সূচীকরণের পথপ্রদর্শক - একটি ম্যানেজমেন্ট টিম ইচ্ছামতো বিনিয়োগ বাছাই করার পরিবর্তে নিয়ম-ভিত্তিক সূচক, যেমন S&P 500 ব্যবহার করে সম্পদের একটি গ্রুপ সংকলন করে। এবং REITs হল বিনিয়োগকারী মহাবিশ্বের অনেকগুলি ক্ষেত্রগুলির মধ্যে একটি যা ভ্যানগার্ড তার সস্তা সূচক তহবিলের সাথে কভার করে৷
REITs হল বাজারের একটি ছোট কোণ, এবং এই ধরনের Cul-de-sacগুলি তাত্ত্বিকভাবে সক্রিয়ভাবে পরিচালিত তহবিলের জন্য সরল সূচকগুলিকে হারানোর জন্য ভাল জায়গা। কিন্তু ভ্যানগার্ড তহবিল গত 10 বছরে সক্রিয়ভাবে পরিচালিত REIT তহবিলের 64% শীর্ষে রয়েছে। গড়ে, এটি সেই প্রসারিত সময়ে গড় সক্রিয় REIT তহবিলের তুলনায় প্রতি বছর শতাংশ পয়েন্টের সাত-দশমাংশ বেশি ফেরত দেয়।
এটি REIT-এর বান্ডেলের মালিক হওয়ার এবং 3.5% ফলন অ্যাক্সেস করার একটি সস্তা উপায়। বিনিয়োগকারী-শ্রেণীর শেয়ারগুলি প্রতি $10,000 বিনিয়োগের জন্য বার্ষিক মাত্র 0.26% বা $26 চার্জ করে। অ্যাডমিরাল-শ্রেণির শেয়ার (ভিজিএসএলএক্স) 0.12% (ন্যূনতম $10,000 বিনিয়োগের সাথে) চার্জ করে, যেমনটি ইটিএফ শেয়ার (ভিএনকিউ), যার কোনো ন্যূনতম নেই৷
এই মুহুর্তে, বুলার শিল্প এবং অফিস REITs (তহবিলের 32.3%), আবাসিক (24.9%) এবং খুচরা (16.6%) পছন্দ করেন, বিশেষ স্ব-সঞ্চয়স্থানের সাথে তহবিলের সম্পদের প্রায় 9% লাভ করে৷ সাইমন এই তহবিলের শীর্ষ হোল্ডিং, এবং এটি লজিস্টিক REIT Prologis (PLD) এবং স্টোরেজ কিং পাবলিক স্টোরেজ (PSA) এর পছন্দ দ্বারা যোগদান করেছে।
FRESX গত 10 বছরে বার্ষিক 8% রিটার্ন করেছে, S&P US REIT সূচকে বার্ষিক শতাংশের এক-অর্ধেক পয়েন্ট করে শীর্ষে রয়েছে; এটি গত তিন বছরে বার্ষিক গড় 0.6 শতাংশ পয়েন্টের সূচকের থেকেও এগিয়ে। তাছাড়া, বুলারের নেতৃত্বে থাকা 20 বছরের মধ্যে 15টিতে FRESX গড় রিয়েল এস্টেট তহবিলকে পরাজিত করেছে। এটি একটি শালীন লভ্যাংশ দ্বারা আংশিকভাবে উত্তোলন করা হয়েছে যা বর্তমানে 2.7% লাভ করে।
তহবিল খুব কমই বুলেটপ্রুফ। ফিডেলিটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট 2007 সালে চূর্ণবিচূর্ণ হয়েছিল, 21% হ্রাস পেয়েছে এবং তার সমবয়সীদের মধ্যে নিম্ন স্তরে শেষ হয়েছে। এটি 2008 সালে আরও বেশি, 38% হারায় … কিন্তু এটি আসলে তার প্রতিযোগীদের মধ্যে গড় থেকে সামান্য বেশি ছিল।
যদিও বুলার একজন ধৈর্যশীল বিনিয়োগকারী। গড় নিরাপত্তা প্রায় চার বছর তহবিলে থাকে।
কার্যত প্রতিটি রিয়েল এস্টেট তহবিল তার সমবয়সীদের থেকে একটু আলাদা। টি. রোয়ে প্রাইস রিয়েল এস্টেট (TRREX, $27.62), উদাহরণস্বরূপ, আরও "ঐতিহ্যগত" REITs (আবাসিক, অফিস, খুচরা, হোটেল) এবং কম বিশেষ REITs যেমন সেল টাওয়ার এবং ডেটা সেন্টারে ডিল করার প্রবণতা রয়েছে৷ উদাহরণস্বরূপ, শীর্ষ দুটি হোল্ডিং হল একজোড়া অ্যাপার্টমেন্ট নাটক:AvalonBay Communities (AVB) এবং Equity Residential (EQR)।
ডেটা-সেন্টার REIT-এর অভাব বিশেষভাবে গত কয়েক বছর ধরে TRREX-কে আটকে রেখেছে। তহবিলের কিছুটা কম 2.3% ফলনও রয়েছে। তবুও, ম্যানেজার ডেভিড লি, ফিডেলিটির বুলারের মতো, এই তহবিলটি পরিচালনা করেছেন - এবং এটিকে ভালভাবে চালাচ্ছেন - 20 বছর ধরে৷ বিশ্বস্ত অফার গত 10 বছরে গড়ে 1.5 শতাংশ পয়েন্ট দ্বারা T. Rowe ফান্ডকে ছাড়িয়ে গেছে। কিন্তু T. Rowe ফান্ড ফিডেলিটি ফান্ডের তুলনায় কম উদ্বায়ী। TRREX গড়ে 10 বছর ধরে অনেক বেশি সময় ধরে পজিশন ধরে রাখার প্রবণতা দেখায় – যারা একটি ধারাবাহিক পোর্টফোলিও চান তাদের জন্য একটি আলাদা প্লাস।
ভৌগলিক বৈচিত্র্যের প্রতি আগ্রহী বিনিয়োগকারীরা iShares Global REIT ETF -এর দিকে তাকাতে পারেন (REET, $25.53) – একটি এক্সচেঞ্জ-ট্রেডেড ফান্ড যা আন্তর্জাতিক এবং দেশীয় REIT-কে মিশ্রিত করে।
এই ক্ষেত্রে, REET মোটামুটি 65% আমেরিকান REIT যেমন সাইমন প্রপার্টি গ্রুপ, প্রোলোজিস এবং পাবলিক স্টোরেজ এ বিনিয়োগ করা হয়েছে। বাকিটা জাপান, অস্ট্রেলিয়া ও যুক্তরাজ্যসহ উন্নত দেশগুলোর মধ্যে ছড়িয়ে আছে। শুধুমাত্র দুটি বিদেশী REIT যারা শীর্ষ 10 তে স্থান পেয়েছে তারা হল ফরাসি রিটেল প্লে Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) এবং হংকং-ভিত্তিক রিটেল-এন্ড-অফিস-স্পেস কোম্পানি Link REIT, যা এশিয়ার বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট৷
বেশিরভাগ বিদেশী স্টকের ক্ষেত্রে যেমন, বিদেশী REITs, সেইসাথে এই বৈশ্বিক তহবিল, গত তিন বছরে তাদের মার্কিন ভাইদের থেকে প্রতি বছর গড়ে অর্ধ শতাংশ পয়েন্ট পিছিয়েছে। মুদ্রা ঝুঁকির মতো আন্তর্জাতিক উদ্বেগ নিয়েও আপনাকে চিন্তা করতে হবে।
তারপরও, বিদেশী বৈচিত্র্য একটি সুন্দর হেজ প্রদান করে যদি মার্কিন রিয়েল এস্টেট এক ধাপ পিছিয়ে যায়। ফলন, 4%, এটিও হাঁচি দেওয়ার মতো কিছু নয়।
ভ্যানগার্ড গ্লোবাল প্রাক্তন ইউ.এস. রিয়েল এস্টেট ইনডেক্স ফান্ড আপনি যদি কঠোরভাবে আন্তর্জাতিক এক্সপোজার চান তবে (VGXRX, $23.50) একটি ভাল পছন্দ।
iShares গ্লোবাল REIT ETF এর বিপরীতে, ভ্যানগার্ডের প্রাক্তন ইউ.এস. তহবিল আমেরিকান REITs কোন এক্সপোজার আছে. এছাড়াও, এটি উদীয়মান-বাজার রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির কাছে অনেক বেশি এক্সপোজার রয়েছে, যাতে আপনি বিশ্বের দ্রুত বর্ধনশীল অংশগুলিতেও অ্যাক্সেস করতে পারেন। জাপান (22.2%), হংকং (12.9%), অস্ট্রেলিয়া (8.2%) এবং যুক্তরাজ্য (7%) সহ উন্নত দেশগুলি এখনও ব্যবস্থাপনার অধীনে সম্পদের আধিপত্য করে, তবে চীন (10.9%), দক্ষিণ আফ্রিকা (2.1%) এবং ফিলিপাইন (1.4%) দেশগুলির মধ্যে যারা তহবিলকে উদীয়মান বাজারে মোটামুটি এক-পঞ্চমাংশ ওজন দেয়৷
অনেক ইনডেক্স ফান্ডের মতো, এটিও মার্কেট-ক্যাপ-ওয়েটেড, যার অর্থ হল সবচেয়ে বড় রিয়েল এস্টেট স্টক - যেমন ইউনিবেল এবং হংকংয়ের সান হাং কাই প্রপার্টিজ - হল সবচেয়ে বড় হোল্ডিং৷
বিদেশী REITs প্রায়ই US REIT-এর তুলনায় উচ্চ ফলন দেয়; বুদ্ধিমত্তার জন্য, VGXRX একটি উদার 4.7% লাভ করে।
বিনিয়োগকারী-শ্রেণীর শেয়ারগুলি 0.34% চার্জ করে এবং ন্যূনতম $3,000 প্রয়োজন৷ অ্যাডমিরাল-শ্রেণির শেয়ার, VGRLX (ন্যূনতম বিনিয়োগ:$10,000), এবং ETF, VNQI, মাত্র 0.14% চার্জ করে।
Cohen &Steers রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্টের উপর ফোকাস করার জন্য পরিচিত। এবং এর Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX, $63.00) হল একটি পুরানো ধাঁচের মিউচুয়াল ফান্ড - সমস্ত ইতিবাচক এবং নেতিবাচক দিকগুলি যা বোঝায়৷
ম্যানেজারদের একটি ত্রয়ী প্রতিটি REIT এর বৈশিষ্ট্যের অন্তর্নিহিত মূল্য থেকে শুরু করে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য ম্যাক্রো দৃষ্টিভঙ্গি পর্যন্ত সবকিছু পরীক্ষা করে। এই প্রক্রিয়া থেকে, দলটি 40 থেকে 60 REIT-এর মধ্যে একটি পোর্টফোলিও তৈরি করে। ম্যানেজারদের দৃষ্টিভঙ্গির উপর নির্ভর করে তহবিল রিয়েল এস্টেট সাবসেক্টরের ওজন বেশি এবং কম ওজন করে। অফিস (14%), অ্যাপার্টমেন্ট (13%) এবং ডেটা সেন্টার (12%) এখন শীর্ষে রয়েছে, ছোট শিল্পগুলির মধ্যে শিল্প (6%) এবং অবকাঠামো (4%) সহ।
রিটার্ন ভালো হয়েছে। বিগত 10 বছরে, তহবিল বার্ষিক 8.3% ফেরত দিয়েছে – FTSE NAREIT সমস্ত ইক্যুইটি REITs সূচকের তুলনায় বার্ষিক গড়ে 0.7 শতাংশ পয়েন্ট৷
যাইহোক, একটি দম্পতি downsides আছে. একের জন্য, 0.97% ব্যয় অনুপাত অতি-স্বল্প খরচের সূচক প্রতিযোগীদের বিরুদ্ধে একটি প্রতিবন্ধকতা। এছাড়াও, তহবিলটি $4.3 বিলিয়ন সম্পদে উন্নীত হয়েছে, এটিকে সবচেয়ে বড় সক্রিয়ভাবে পরিচালিত REIT তহবিলগুলির মধ্যে একটি করে তুলেছে - এবং এটি ছোট REIT গুলিকে বাণিজ্য করা আরও কঠিন করে তোলে৷
নেতিবাচক দিক থেকে, 0.97% ব্যয় অনুপাত একটি সক্রিয়ভাবে পরিচালিত মিউচুয়াল ফান্ডের জন্য বিশেষভাবে বেশি নয়, তবে এটি এখনও অতি-স্বল্প-মূল্য সূচক প্রতিযোগীদের বিরুদ্ধে একটি উল্লেখযোগ্য প্রতিবন্ধকতা।
স্টিভ গোল্ডবার্গ ওয়াশিংটন, ডি.সি. এলাকায় একজন বিনিয়োগ উপদেষ্টা।