KK হলেন রিস্ক এন রিটার্নসের প্রধান নম্বর ক্রাঞ্চার যেখানে তিনি নিজের সাথে বিনিয়োগ এবং ব্যক্তিগত অর্থের বিষয়ে কথা বলেন। তিনি বাবল চায়ের মতো একটি ভাল বিনিয়োগের ধারণা পছন্দ করেন৷৷
***
সিঙ্গাপুরবাসীরা REITs পছন্দ করে।
SGX এবং REIT স্পনসররাও এটা জানে। সেই হিসেবে, এতে অবাক হওয়ার কিছু নেই যে বছরের ৪র্থ SGX মেইনবোর্ড আইপিও হল আরেকটি REIT – Lendlease Global Commercial REIT (Lendlease REIT)৷
আমি ব্লগস্ফিয়ারে আইপিও-এর প্রচুর রেভ রিভিউ পড়ছি এবং তুলনামূলকভাবে কম ফলন এবং প্রিমিয়াম মূল্যায়ন বিবেচনা করে একটু অবাক হয়েছি।
আমি যা পড়ি তা বিশ্বাস করতে চাই না, আমি প্রসপেক্টাসটি ঘনিষ্ঠভাবে দেখেছি এবং এখানে আইপিও সম্পর্কে আমার নিজস্ব মতামত রয়েছে।
এখানে অফার বিশদ বিবরণ একটি সংক্ষিপ্ত ওভারভিউ আছে:
প্রাথমিক আইপিও প্রসপেক্টাস এখানে পাওয়া যাবে।
আপনি কেবলমাত্র REIT-এর বৈশিষ্ট্যগুলিকে একটি পোর্টফোলিও বলতে পারেন কারণ এতে মাত্র 2টি বৈশিষ্ট্য রয়েছে - সিঙ্গাপুরে 313@Somerset (313) এবং মিলানের স্কাই কমপ্লেক্স৷
সিঙ্গাপুরবাসীরা অর্চার্ড রোডের একটি প্রধান খুচরা মল 313@Somerset এর সাথে খুব পরিচিত হবে। এটি সুবিধামত সমারসেট এমআরটি এর উপরে অবস্থিত এবং প্রতিবেশী মলগুলির সাথে ভালভাবে সংহত৷
স্কাই কমপ্লেক্স হল একটি 3 বিল্ডিং গ্রেড এ অফিস কমপ্লেক্স যা স্কাই ইতালিয়া, একটি ইতালীয় টিভি সম্প্রচারকারীর সদর দপ্তর হিসেবে কাজ করে। একটি বিল্ডিং রেকর্ডিং স্টুডিও সহ টেলিভিশন উত্পাদনের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, অন্যটি অফিসের জন্য এবং শেষটি একটি প্রদর্শনী এবং মিটিং সেন্টার। কমপ্লেক্সটি মিলানো সান্তা গিউলিয়া এলাকায় অবস্থিত যা ট্রেন স্টেশন থেকে 250 মিটার, শহরের কেন্দ্র থেকে 5 কিমি এবং বিমানবন্দর থেকে 7 কিমি দূরে। মজার বিষয় হল, স্কাই কমপ্লেক্সটি আসলে 3য় পক্ষের কাছ থেকে অধিগ্রহণ করা হবে, লেন্ডলিজ থেকে নয়৷
2টি বৈশিষ্ট্যের সম্মিলিত মূল্যায়ন S$1,403m , CBRE দ্বারা মূল্যবান হিসাবে। রেফারেন্সের জন্য, Colliers 2টি সম্পত্তির মূল্য S$1,400m.
গত 3 বছরে 99% প্রতিশ্রুতিবদ্ধ অকুপেন্সি সহ ধারাবাহিকভাবে উচ্চ পোর্টফোলিওর প্রতিশ্রুতিবদ্ধ অকুপেন্সি থেকে সম্পত্তিগুলির আকাঙ্খিততা স্পষ্ট হয়৷
30 জুন 2019-এর হিসাবে, 313-এর দখল 99.6% এবং স্কাই কমপ্লেক্স, যা মাস্টার লিজ দেওয়া হয়েছে, এর 100% দখল রয়েছে৷
আইপিও পোর্টফোলিওতে স্থূল ভাড়া আয় (GRI) দ্বারা 4.9 বছর এবং নেট লেটেবল এরিয়া (NLA) দ্বারা 10.4 বছরের একটি শালীনভাবে দীর্ঘ ওজনযুক্ত গড় লিজ মেয়াদ (WALE) রয়েছে৷
313-এর একটি WALE 1.8 বছরের ইজারা রয়েছে যেখানে সাধারণত 3 বছরের মেয়াদ থাকে নির্দিষ্ট বেস ভাড়া এবং পরিবর্তনশীল ভাড়া মোট টার্নওভারের শতাংশের উপর ভিত্তি করে। এনএলএ-র 58.9% ইজারা চুক্তিভিত্তিক স্টেপ-আপ ভাড়ার কাঠামো রয়েছে যা বার্ষিক গড় 3%।
এই ইজারা কাঠামোটি সিঙ্গাপুরের খুচরা ইজারাগুলির সাধারণ, যদিও এই ইজারাগুলির মধ্যে চুক্তিভিত্তিক স্টেপ-আপ ভাড়ার কাঠামো অন্তর্ভুক্ত করা অস্বাভাবিক৷
উল্লিখিত হিসাবে, নিম্নলিখিত মূল বৈশিষ্ট্যগুলির সাথে সম্পত্তিটি স্কাই ইতালিয়াতে মাস্টার লিজ দেওয়া হয়েছে:
সামগ্রিকভাবে, এটি একটি খুব সাধারণ মাস্টার ইজারা কাঠামো। এটা দেখে ভালো লাগলো যে এটি একটি ট্রিপল নেট লিজ, কিন্তু REIT's WALE বিবেচনা করার সময় 2026 সালের প্রথম দিকে বিরতির বিকল্পটি নোট করুন৷
ছোট পোর্টফোলিও আকারের কারণে এখানে মোটামুটি উচ্চ ভাড়াটে ঘনত্ব রয়েছে, 1টি স্কাই ইতালিয়াতে মাস্টার লিজ দেওয়া হয়েছে। যেমন, স্কাই ইতালিয়া স্বাভাবিকভাবেই একটি উল্লেখযোগ্য ভাড়া অবদানকারী।
ভাল জিনিস হল স্কাই সম্প্রতি মার্কিন তালিকাভুক্ত কমকাস্ট দ্বারা অধিগ্রহণ করা হয়েছিল। এর সাম্প্রতিক আর্থিক অবস্থার দিকে তাকালে, এটির সামগ্রিক ব্যবসা এখনও ইতালি নির্দিষ্ট প্রকাশের সাথে ইতিবাচকভাবে সুস্থ রয়েছে৷
REIT-এর পৃষ্ঠপোষক হল Lendlease Group, একটি বৃহৎ আন্তর্জাতিক সম্পত্তি, এবং অস্ট্রেলিয়ার পরিকাঠামো গোষ্ঠী। এটি ASX-এ তালিকাভুক্ত এবং A$9.5b এর বেশি বাজার মূলধন রয়েছে।
সম্ভাব্য 2টি কারণ রয়েছে কেন Lendlease তাদের সম্পত্তি সরিয়ে নিচ্ছে।
প্রথমত, এটি তাদের ব্যবসায়িক মডেলের সাথে খাপ খায়। লেন্ডলিজের কৌশল হল এমন বৈশিষ্ট্যগুলি তৈরি করা এবং বিকাশ করা যা তারা অবশেষে পরিচালনা করবে এবং পুনরাবৃত্ত আয় উপার্জন করবে। এই সম্পদ ব্যবস্থাপনার কৌশল হল যেখানে REIT আসে, গ্রুপটিকে তাদের নির্মাণ ও উন্নয়ন ব্যবসায় পুনঃব্যবহার করার জন্য একটি আউটলেট দেয়।
দ্বিতীয়ত, গ্রুপের আগের চেয়ে আরও জরুরিভাবে তহবিলের প্রয়োজন হতে পারে।
Lendlease-এর শেয়ারের দাম গত বছরে কমে গিয়েছিল কারণ তাদের লোকসানে থাকা ইঞ্জিনিয়ারিং অ্যান্ড সার্ভিসেস ডিভিশনে ক্রমাগত সংগ্রামের ফলে লাভ কমে গিয়েছিল৷
FY2019 এবং FY2018 এ যথাক্রমে শুধুমাত্র A$60m এবং A$73m এর দুর্বল অপারেটিং নগদ প্রবাহের সাথে মিলিত, Lendlease তার উন্নয়ন এবং নির্মাণ ব্যবসার জন্য আরও নগদ আনলক করতে চাইছে।
এই ২য় কারণেই আমি মনে করি যে Lendlease REIT বিনিয়োগকারীদের স্পনসরের কাছ থেকে সম্পত্তি অর্জনের জন্য নিকট ভবিষ্যতে আরও ইক্যুইটি তহবিল সংগ্রহের আশা করা উচিত।
স্পন্সর থাকার একটি মূল সুবিধা হল REIT বৃদ্ধির জন্য তাদের দক্ষতা এবং বৈশিষ্ট্যের পাইপলাইনে ট্যাপ করার ক্ষমতা। আইপিও পোর্টফোলিও ইউরোপ এবং সিঙ্গাপুরে থাকার কারণে Lendlease-এর বিশ্বব্যাপী উপস্থিতি থাকলেও, শুধুমাত্র এশিয়া এবং ইউরোপে এর সম্পদ বিবেচনা করা সম্ভবত আরও বিচক্ষণ।
এর এশিয়ার সম্পদগুলি প্রধানত সিঙ্গাপুর এবং মালয়েশিয়ায় কেন্দ্রীভূত, যেখানে সিঙ্গাপুরবাসীরা জেইএম, পার্কওয়ে প্যারেড এবং সদ্য সমাপ্ত পায়া লেবার কোয়ার্টারের সাথে পরিচিত৷
এর ইউরোপীয় সম্পদগুলি যুক্তরাজ্যের খুচরা কেন্দ্রগুলির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, REIT-তে ইনজেকশনের জন্য প্রস্তুত সম্পদের তুলনায় অনেক বেশি সম্পদ বিকাশাধীন।
এই প্রোফাইলের প্রেক্ষিতে, আমি মনে করি এটা নিরাপদ যে REIT বহুলাংশে সিঙ্গাপুরকে কেন্দ্র করে অদূর ভবিষ্যতের জন্য হবে।
REIT একটি বরং নস্টালজিক ফি কাঠামো নিয়োগ করে:
দুর্ভাগ্যবশত, ব্যবস্থাপনা ফি কাঠামো মূলত সম্পদের মূল্য এবং NPI এর উপর ভিত্তি করে, এবং নয় বৃদ্ধির মেট্রিক্সের উপর। যেমন, ফি কাঠামো বিনিয়োগকারীদের সাথে REIT ম্যানেজারের আগ্রহকে সম্পূর্ণভাবে সারিবদ্ধ করে না।
ফী সম্পর্কে লক্ষণীয় আরেকটি অস্বাভাবিক জিনিস হল যে REIT ম্যানেজার চার্জ করবেন আইপিও অধিগ্রহণ ফি স্কাই কমপ্লেক্সের জন্য 1% এবং 313-এর জন্য 0.75%-এর পোস্ট-লিস্টিং। এটি স্কাই কমপ্লেক্সের জন্য নগদ এবং 313-এর জন্য ইউনিটগুলিতে প্রদেয়।
ব্যক্তিগতভাবে আমি প্রথমবার এই ধরনের ফি দেখছি এবং অবশ্যই অস্বাভাবিক।
ব্যক্তিগতভাবে, ম্যানেজারের দক্ষতা এবং কর্পোরেট গভর্ন্যান্স যেকোনো কোম্পানি/REIT-এর একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ দিক। সেই হিসেবে, আমি সাধারণত পরিচালকদের পটভূমিতে পড়া এবং REIT-এর গভর্নেন্স স্ট্রাকচার অধ্যয়ন করার জন্য একটি পয়েন্ট তৈরি করি।
আপনাকে অনেক বিশদ বিবরণ দিয়ে বিরক্ত না করে, আমি বোর্ডের কাঠামো এবং এর একজন পরিচালক, জনাব সাইমন জন পেরোটের স্বাধীনতার সাথে একটি ছোট সমস্যা হাইলাইট করতে চাই।
REIT-এর একটি 5 জনের বোর্ড রয়েছে যার মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি রয়েছে:
| পরিচালক | শ্রেণীবিন্যাস | পটভূমি |
| মিস্টার অ্যান্থনি পিটার লোম্বার্দো | চেয়ারম্যান | Lendlease Asia Holdings-এর CEO |
| ডঃ সুই কাই চং | লিড স্বাধীন পরিচালক | SUSS এ প্রভোস্ট |
| মিস্টার সাইমন জন পেরোট | স্বাধীন পরিচালক | ব্যবস্থাপকের স্বাধীন পরিচালক, Lendlease-এর একটি সহায়ক সংস্থা, এবং Lendlease-এর অবসরকালীন সুবিধা তহবিল |
| মিসেস লি আই মিং | স্বাধীন পরিচালক | Dentons Rodyk &Davidson LLP-এর আইনজীবী |
| Ms Ng Hsueh Ling | অ-স্বাধীন অ-নির্বাহী পরিচালক | এমডি, সিঙ্গাপুর এবং সিআইও, এশিয়া এ লেন্ডলিজ ইনভেস্টমেন্ট ম্যানেজমেন্ট |
আপনি দেখতে পাচ্ছেন, মিঃ সাইমন পেরোটের একাধিক Lendlease লিঙ্কযুক্ত সত্তায় স্বাধীন ডিরেক্টরশিপ রয়েছে এবং REIT-এর জন্য একজন স্বাধীন পরিচালক হিসেবেও মনোনীত। এই সম্পর্কের ফলে বোর্ড কেন তাকে একজন স্বাধীন পরিচালক হিসাবে বিবেচনা করে তার 1-পৃষ্ঠার ব্যাখ্যা।
এটি সম্ভাব্য পরিচিতি হুমকির একটি উদাহরণ যা কর্পোরেট গভর্নেন্সের কোড ধরতে পারে না। যদিও মিঃ পেরোট সম্ভবত কোড অনুসারে স্বাধীনতার সংজ্ঞাকে সন্তুষ্ট করেছেন, তবে তিনি সত্যিই স্বাধীনভাবে কাজ করেন কিনা তা কেবল সময়ই বলে দেবে।
Lendlease REIT কোণস্টোন বিনিয়োগকারীদের একটি শক্তিশালী তালিকা একত্রিত করতে পেরেছে:
ফান্ড ম্যানেজমেন্ট স্পেসের প্রধান খেলোয়াড়দের দ্বারা প্রভাবিত কর্নারস্টোন বিনিয়োগকারীদের এমন একটি শক্তিশালী তালিকা আমি দেখেছি কিছু সময় হয়েছে। এটা দেখেও ভালো লাগছে যে REIT-তে Lendlease-এর একটি উল্লেখযোগ্য অংশীদারিত্ব রয়েছে, যা বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের সাথে স্পন্সরকে সারিবদ্ধ করতে সাহায্য করবে৷
ইউনিট মূল্য স্থিতিশীলতা, প্রাতিষ্ঠানিক মূলধন অ্যাক্সেস এবং সম্ভাব্য বহিরাগত অধিগ্রহণ পাইপলাইনের পরিপ্রেক্ষিতে এটি REIT-এর জন্য একটি বড় প্লাস৷
অনেক গুণগত বিষয়গুলি পরীক্ষা করার পরে, আসুন সহজ অংশটি দেখে নেওয়া যাক – আর্থিক।
প্রসপেক্টাসে প্রকাশ করা কারণগুলির কারণে, REIT পোর্টফোলিওর ঐতিহাসিক কার্যকারিতা প্রকাশ করতে অক্ষম বা সিদ্ধান্ত নেয়নি। আমাদের বিশ্বাস করতে হবে যে তাদের পূর্বাভাস করার ক্ষমতা সঠিক।
তাদের পূর্বাভাসের উপর ভিত্তি করে, তারা FY2020 এবং FY2021-এর জন্য যথাক্রমে 63.8m (বার্ষিক) এবং 65.8m NPI আশা করে৷ এটি যথাক্রমে প্রায় 4.55% এবং 4.69% একটি পোর্টফোলিও সম্পত্তি ফলনের জন্য কাজ করে৷
REIT অসুরক্ষিত ঋণে S$533.9m নিয়েছে - একটি 3 বছরের S$99.3m মেয়াদী ঋণ এবং একটি 4-বছরের €285m মেয়াদী ঋণ ফ্লোটিং রেটে। ম্যানেজার আইপিও-এর পর ঋণের কমপক্ষে ৫০% নির্দিষ্ট হারে রূপান্তর করতে অদলবদল করতে চান।
তালিকাভুক্তির সময় REIT-এর গিয়ারিং হবে 36.4% এবং প্রায় 3.8 বছরের ওজনযুক্ত গড় ঋণের মেয়াদ।
S$0.88-এর ইঙ্গিতমূলক IPO মূল্য ব্যবহার করে, REIT-এর মূল্য 1.08 বুক করার জন্য প্রিমিয়াম নির্ধারণ করা হয়েছে এবং FY2020 এবং FY2021-এ যথাক্রমে 5.8% এবং 6.0% ইঙ্গিতমূলক ফলন রয়েছে৷
আমার কাছে, সম্পদের গুণমান অনুযায়ী মূল্যায়ন ন্যায্য, যা আইপিও অংশগ্রহণকারীদের জন্য সীমিত উল্টো ছেড়ে দেয়।
পোর্টফোলিওটি কতটা অনন্য (এসজি মল + ইতালীয় অফিস) তা বিবেচনা করে, SGX-এ একটি ঘনিষ্ঠ সমকক্ষ নির্ধারণ করতে কিছুটা অসুবিধা রয়েছে। আমি বিশ্বাস করি যে ROFR পাইপলাইনের কারণে REIT মূলত সিঙ্গাপুরের খুচরা কেন্দ্রিক হবে, তুলনা করার জন্য আমি যে সমবয়সীদের বেছে নিয়েছি তারা মূলত SG খুচরা REITs হবে৷
| মেট্রিক | লেন্ডলিজ | স্টারহিল | SPH | CMT |
| প্রপার্টি | 2 | 10 | 4 | 16 |
| বন্দর। মান | S$1,403m | S$3,065m | S$3,566m | S$10,263m |
| অকুপেন্সি | 99.9% | 99.4% | 99.0% | 98.3% |
| WALE (GRI) | 4.9 বছর | 5.4 বছর | 2+ বছর | 2.2 বছর |
| গিয়ারিং | 36.4% | 36.1% | 30.1% | 34.2% |
| WA ঋণ পরিপক্কতা | 3.8 বছর | 2.8 বছর | 1.8 বছর | 4.9 বছর |
| মার্কেট ক্যাপ | S$1,028m | S$1,636m | S$2,855m | S$9,664m |
| P/B | 1.08 | 0.86 | 1.17 | 1.28 |
| ফল | 5.8% | 6.0% | 5.0% | 4.47% |
4টি REIT-এর সাথে তুলনা করলে, Lendlease REIT-এর মূল্যায়ন এবং প্রোফাইলে তার ছোট খুচরা REIT সমবয়সীদের তুলনায় অবশ্যই কিছুটা অগ্রগতি আছে বলে মনে হয়৷
এটি আসলে অনেক মেট্রিক্সে স্টারহিল গ্লোবাল REIT-এর মতোই। স্টারহিলের পোর্টফোলিও REIT-এর বন্টনের বেশিরভাগ অংশকে নোঙর করে একটি আইকনিক অর্চার্ড রোড সম্পত্তি থাকার ক্ষেত্রেও মিল রয়েছে৷ 2-এর মধ্যে একমাত্র প্রধান পার্থক্য হল লেন্ডলিজকে দেওয়া উচ্চতর আপেক্ষিক মূল্যায়ন। এটি একটি পৃষ্ঠপোষক হিসাবে Lendlease এর আপেক্ষিক শক্তি এবং এর বৈশিষ্ট্যগুলির উচ্চতর মানের কারণে ন্যায়সঙ্গত হতে পারে৷
SPH REIT প্রোফাইলেও একই রকম কিন্তু মূল্যায়নের দৃষ্টিকোণ থেকে Lendlease এর তুলনায় ক্ষতিগ্রস্থ হয়।
এই মেট্রিক্সের পরিপ্রেক্ষিতে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে Lendlease REIT তার সমকক্ষদের তুলনায় বেঞ্চমার্কিং এবং মূল্য নির্ধারণে একটি ভাল কাজ করেছে৷
সংক্ষেপে, এখানে ভাল, খারাপ এবং ঝুঁকি রয়েছে।
কাগজে কলমে, আপনি যদি খারাপ পয়েন্টগুলিকে আমার নিটপিকিং বলে খারিজ করেন, তাহলে আমি দেখতে পাব কেন এই আইপিওকে ঘিরে এত ইতিবাচকতা এবং হাইপ রয়েছে। আমার কাছে নগদ থাকলে আমি অবশ্যই নিজেকে আইপিওর জন্য আবেদন করতে দেখতে পাব।
এটি বলেছিল, এই REIT আপনার জন্য একজন বিনিয়োগকারী হিসাবে উপযুক্ত কিনা তা নির্ভর করে। IPO-এর জন্য আবেদন করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বিনিয়োগকারীদের নিজেদেরকে জিজ্ঞাসা করা উচিত বলে আমি মনে করি:
যদি এই 3টি প্রশ্নের আপনার উত্তর হ্যাঁ হয়, তাহলে হয়ত এই REIT IPO আপনার জন্য। আমি অবশ্যই প্রলুব্ধ.
পিএস; আমাদের প্রারম্ভিক অবসরকালীন মাস্টারক্লাসের একটি অংশের মূল ফোকাস হল REITs-এর উপর। আপনি যদি সর্বদা লভ্যাংশের পিছনে তাড়াতাড়ি অবসর নেওয়ার লক্ষ্য পূরণ করতে চান এবং একটি কাস্টিক, বিষাক্ত কর্মীবাহিনী থেকে বেরিয়ে আসতে চান, বা আপনাকে যা আনন্দ দেয় তার উপর মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করে জীবনযাপন করতে চান, আপনি এখানে একটি বিনামূল্যে আসনের জন্য নিবন্ধন করতে পারেন।
পিপিএস; আপনি যদি এটি উপভোগ করেন, তাহলে নির্দ্বিধায় আমাদের Ask Dr Wealth Facebook গ্রুপে যোগ দিন। আপনি যদি প্রতিদিন আপ টু ডেট নিবন্ধ পেতে চান তবে আপনি আমাদের টেলিগ্রাম গ্রুপ চ্যাটে যোগ দিতে পারেন।