আমি তোয়া পেওহে নাস্তা করছিলাম যখন আমি একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট এবং একজন ব্যাঙ্ক রিলেশনশিপ ম্যানেজারের মধ্যে কথোপকথন শুনলাম।

রিয়েল এস্টেট এজেন্ট একটি "হট" সম্পত্তি ভাড়া বাজার সম্পর্কে উত্তেজিতভাবে কথা বলেছেন, একজন ক্লায়েন্টের উদ্ধৃতি দিয়ে যিনি ভাড়া বাড়ি সুরক্ষিত করার জন্য সর্বোচ্চ ডলার প্রদান করেছেনএটি না দেখেও . যদিও আমি তার সুরে কিছুটা অবিশ্বাস অনুভব করতে পারি, এই অনুভূতিটি আমি অন্যান্য রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের কাছ থেকে যা শুনেছি তার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ।

আবাসিক বাজার বেড়ে চলেছে এবং নতুন লঞ্চগুলিতে ভিড় জমেছে৷

URA-এর তথ্যে বলা হয়েছে যে 2Q2020-এ ব্যক্তিগত আবাসিক নতুন বিক্রয়ের সংখ্যা ছিল 1,679। আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় এটি একটি বেশি সংখ্যা ছিল না। তবে এটি এখনও বেশ চিত্তাকর্ষক, কোভিড -19 এবং আমাদের Q2-এ দুই মাসের সার্কিট ব্রেকার বিবেচনা করে।

আমাদের বাচ্চারা যদি এখন থেকে 10 বছর আগে এই চার্টটি দেখে, তারা সম্ভবত বুঝতে পারবে না যে এটি ইতিহাসের সবচেয়ে খারাপ মহামারীর একটির সাথে মিলে গেছে, বা এটি সিঙ্গাপুরের ইতিহাসের সবচেয়ে খারাপ মন্দার সময় ছিল না।

আপনি হয়তো আপনার মাথা আঁচড়াচ্ছেন, ভাবছেন কেন এমন হচ্ছে।

একটি গভীর মন্দার মধ্যে ক্রেতারা এত আশাবাদী কেন?

আমি এই আচরণের কারণগুলি প্রমাণ করতে পারি না, তবে আমি কিছু সম্ভাবনার পরামর্শ দিতে পারি যদি আপনি আপনার মাথায় এটি সমাধান করতে চান৷

1. অর্থ উপেক্ষা করার জন্য খুব সস্তা

SIBOR (3 মাস) এর সাথে সুদের হার 2020 সালের জুলাইয়ের শেষে 0.44% এ নেমে এসেছে, যা মহামারীর আগে প্রায় 1.6% ছিল। এটা প্রায় 4x কম!

ব্যক্তিগত সম্পত্তির জন্য গৃহঋণ SIBOR-এর গতিবিধির সাথে যুক্ত। ব্যক্তিগত সম্পত্তির ক্ষেত্রেও এগুলি প্রায় 1.29%-এ নেমে এসেছে৷

লোন কেন গুরুত্বপূর্ণ?

কারণ সম্পত্তি পুঁজি নিবিড় এবং কারো পক্ষে একটির জন্য লাখ লাখ টাকা বের করা খুব কমই সম্ভব। সুতরাং, লোকেরা এটি সামর্থ্যের জন্য যথেষ্ট পরিমাণে ধার নেয়।

কম সুদের হার সম্পত্তির চাহিদা চালনা করতে অন্তত দুটি প্রভাব আছে.

1. প্রথম, এটি মাসিক বন্ধকী ঋণ পরিশোধকে কম করে এবং এটি তাদের জন্য 'সাশ্রয়ী' হয়ে ওঠে যাদের পূর্বে সামান্য মূল্য নির্ধারণ করা হয়েছিল।
2. দ্বিতীয়, বিনিয়োগকারীরা একটি বৃহত্তর ভাড়া মার্জিন কাটতে পারে এবং সস্তা ঋণের কারণে ভবিষ্যতে আরও লাভজনক বিক্রয় উপলব্ধি করতে পারে৷

চিন্তার প্রক্রিয়াটি এরকম হতে পারে, "ব্যাংকগুলি কার্যত অর্থ প্রদান করছে, শুধু ধার করে এবং সম্পত্তি কিনছে!"

আমি, অবশ্যই, নিরাপদ দিক থেকে ভুল করব এবং লোকেদের সতর্ক করব যে এই ধরনের ক্ষেত্রে তাদের আর্থিক বাড়াবাড়ি না করা। আমরা ধরে নিতে পারি না যে পরিস্থিতি ভবিষ্যতে স্থিতাবস্থায় থাকবে। তাই, কিছু বাফার থাকা হল কিছু পরিস্থিতির বিরুদ্ধে হেজ করা যা আরও খারাপ হতে পারে –আয় হ্রাস, অসুস্থতা, ক্রমবর্ধমান সুদের হার, ভাড়াটেদের অভাব ইত্যাদি

কিন্তু আমিও ভেজা কম্বল হতে চাই না।

আপনি যদি আপনার টাকা করে থাকেন এবং আপনি যদি আত্মবিশ্বাসী হন যে পরবর্তীতে যা ঘটতে পারে তা বিবেচনা না করেই আপনি ভালো করবেন।

2. WFH

Covid-19 যারা দূর থেকে কাজ করতে পারে তাদের বাড়ি থেকে কাজ করতে বাধ্য করেছে। আপনি এটিকে একটি বিশেষাধিকার বা অভিশাপ হিসাবে দেখতে পারেন (আপনার বাচ্চারা দৌড়াচ্ছে কিনা তার উপর নির্ভর করে )

যাই হোক না কেন, এটি একটি অর্থনৈতিক বিভাজন প্রকাশ করেছে যা আগে অস্পষ্ট ছিল; প্রায়শই হোয়াইট-কলার শ্রমিকরা দূর থেকে কাজ করতে সক্ষম হয়। ব্লু-কলার কর্মীকে সাধারণত একটি মেশিন চালানোর জন্য বা গ্রাহককে পরিষেবা দেওয়ার জন্য সাইটে থাকতে হবে।

নীচে ম্যাসাচুসেটসে পরিচালিত একটি জরিপ রয়েছে। এটি দেখায় যে $150k এর বেশি আয় যাদের 75% তারা দূরবর্তীভাবে কাজ করছে যেখানে $50k এর নিচে অর্থ প্রদানকারীদের জন্য মাত্র 44% . আমার কাছে সিঙ্গাপুরের সংখ্যা নেই কিন্তু আমি বিশ্বাস করি বৈষম্য একই রকম হওয়া উচিত।

এটি আরও পরামর্শ দেয় যে বাড়ির পরিবেশ এই হোয়াইট-কলার কর্মীদের জন্য আরও গুরুত্বপূর্ণ কারণ হয়ে উঠছে কারণ তারা একই জায়গায় খায়, ঘুমায়, খেলতে এবং এখন কাজ করে।

তাই, তাদের সম্পত্তি আপগ্রেড করার অর্থ হতে পারে - "একটি হোম অফিসে থাকার জন্য একটি বড় জায়গা থাকা এবং পরিবেশকে উন্নত করার সুযোগ নেওয়া" যখন টাকা "সস্তা" হয় তখন এটি একটি ভাল ধারণার মতো শোনায়৷

হোয়াইট-কলার কর্মীরাও এমন আয়ের বন্ধনীতে থাকে যারা একটি বাড়ি বহন করতে সক্ষম হওয়ার সম্ভাবনা বেশি, বা ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য যথেষ্ট উচ্চ বেতন রয়েছে।

তাই, কোভিড-১৯ ব্যক্তিগত আবাসিক বাড়ি বিক্রির জন্য একটি অপ্রত্যাশিত চালক হতে পারে।

কোনও সম্পত্তি না কিনে কিভাবে একটি প্রপার্টি ষাঁড়ের দৌড় থেকে উপকৃত হবেন

এটি লক্ষ্য করা আকর্ষণীয় ছিল যে সিঙ্গাপুর সরকারসম্পত্তি শীতল করার ব্যবস্থা শিথিল করেনি কোভিড-১৯ অর্থনীতিকে ধ্বংস করার পরেও। এর অর্থ হল কর্তৃপক্ষ সতর্ক এবং তাদের ডেটা সম্ভবত দেখায় যে সম্পত্তির বাজার স্থিতিস্থাপক ছিল৷

ব্যক্তিগতভাবে, আমি আগের বিভাগগুলিতে যা শেয়ার করেছি তার উপর ভিত্তি করে, আমি বিশ্বাস করি সম্পত্তির বাজার আবার উত্তপ্ত হয়ে উঠছে এবং ষাঁড়ের দৌড় চালিয়ে যাওয়ার জন্য প্রস্তুত৷

আমি জানি যে একটি সম্পত্তি কেনা কিছু লোকের নাগালের বাইরে হতে পারে। এছাড়াও, এটি গ্রহণ করা খুব বড় বাজি হতে পারে কারণ সম্পত্তির মান আপনার নিট মূল্যের একটি বড় অংশ নিতে পারে। আমি আপনাকে এটি করার পরামর্শ দিচ্ছি না বিশেষ করে যদি এর অর্থ হয় আপনার আর্থিক সামর্থ্যকে অতিরিক্ত প্রসারিত করা।

কিন্তু সব হারিয়ে যায় না।

স্টক মার্কেট একটি প্রক্সি প্লে হতে পারে একটি ক্রমবর্ধমান স্টক মার্কেটে - আপনি বিনিয়োগ করতে পারেন:

• রিয়েল এস্টেট সংস্থা বা,
• সম্পত্তি বিকাশকারীরা

আমি রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলিকে কভার করব৷ এই পোস্টে এবং ডেভেলপারদের জন্য আলাদা একটি উৎসর্গ করুন (কারণ তাদের মধ্যে অনেক বেশি)।

SGX-এ তালিকাভুক্ত দুটি রিয়েল এস্টেট সংস্থা রয়েছে - APAC Realty (SGX:CLN) এবং PropNex (SGX:OYY)৷

PropNex ব্যতিক্রমী 1H2020 ফলাফল প্রকাশকারী প্রথম ছিল – 1H2019 এর তুলনায় আয় এবং লাভ যথাক্রমে 45% এবং 151% বেড়েছে। এটি একটি আশ্চর্যজনক কারণ বেশিরভাগই আশা করেনি যে অন্যরা মারা গেলে লোকেরা সম্পত্তি কেনার মেজাজে থাকবে।

ফলাফলের ভাল সেট আরও প্রমাণ করেছে যে সম্পত্তির আগ্রহ খুব শক্তিশালী এবং সেই গতি কমেনি - এটি কোভিড -19 এবং সার্কিট ব্রেকারকে অ-ইভেন্টের মতো মনে করেছে। PropNex এর শেয়ারের দামও ভাল ফলাফলের উপর লাফিয়ে উঠেছে এবং 2020 এর শুরুতে যেখানে ছিল তার থেকে এখন 13% বেশি৷

8 এর PE অনুপাত সহ PropNex এবং 5% এর কাছাকাছি লভ্যাংশ আমার কাছে ব্যয়বহুল বলে মনে হচ্ছে না।

APAC রিয়েলটি একটি ঘণ্টা বাজতে পারে না কিন্তু ERA অবশ্যই করবে। আগেরটি ইআরএ এজেন্সির তালিকাভুক্ত হোল্ডিং কোম্পানি।

এটি PropNex-এর একটি প্রত্যক্ষ প্রতিদ্বন্দ্বী এবং 1H2020-এর ভাল ফলাফলও রিপোর্ট করেছে – 1H2019-এর তুলনায় রাজস্ব এবং লাভ যথাক্রমে 6% এবং 53% বেড়েছে৷

APAC Realty তার $173m রাজস্ব হারিয়েছে, যা PropNex-এর জন্য $242m কম। তবে বাজারের এক নম্বর নেতা কে হতে চলেছে তা বলা এখনও তাড়াতাড়ি। এটি এমন একটি ক্ষেত্রে হতে পারে যেখানে 2Q2020-এ PropNex-এর আরও প্রোজেক্ট বিক্রি করার জন্য ছিল৷

APAC রিয়েলটি শেয়ারের দাম ভাল ফলাফলের দ্বারা বাম্প হয়েছিল কিন্তু $0.38 এর বর্তমান শেয়ারের মূল্য বছরের শুরুতে $0.53 থেকে এখনও কম। সুতরাং, এটি PropNex এর তুলনায় তুলনামূলকভাবে সস্তা দেখায়। তবে এটি একটি ইঙ্গিতও হতে পারে যে PropNex বাজারের অংশীদারিত্ব অর্জন করছে এবং/অথবা APAC রিয়েলটি তোয়া পেওহে একটি বাণিজ্যিক বিল্ডিং অধিগ্রহণ করার পরে ভাড়াটে ঝুঁকি রয়েছে৷

10 এর PE অনুপাত এবং APAC Realty-এর জন্য 5.3% ডিভিডেন্ড ইল্ডও ইঙ্গিত দেয় যে স্টকটি মোটেও ব্যয়বহুল নয়৷

এই রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলির আগামী কয়েক প্রান্তিকে আরও ভাল পারফরম্যান্স দেখা উচিত, যে কোনও প্রতিকূল পরিবর্তন যেমন সরকার দ্বারা আরোপিত অতিরিক্ত শীতলকরণ ব্যবস্থাগুলি বাদ দিয়ে৷

প্রকাশ:APAC রিয়েলটিতে আমার একটি ক্ষুদ্র পদ আছে।

বিশ্বাসের মৃত্যু হয় কঠিন

বলা যে "সিঙ্গাপুরবাসী সম্পত্তি পছন্দ করে", একটি আন্ডারস্টেটমেন্ট।

পরিবর্তে, আমি মনে করি রিয়েল এস্টেটের গুরুত্ব আমাদের সংস্কৃতিতে খোদাই করা হয়েছে এবং প্রজন্মের মধ্য দিয়ে চলে গেছে - এটি কেবল একটি ইচ্ছা নয় বরং নিরাপত্তা এবং সম্পদের জন্য একটি ডিফল্ট বিকল্প। একজনের সর্বদা আপনার মাথার উপর একটি ছাদ থাকতে হবে এবং সম্পদ কেনা ধনী হওয়ার সর্বোত্তম উপায়।

Covid-19 তার স্বাধীনতার পর থেকে সিঙ্গাপুরে সবচেয়ে খারাপ অর্থনৈতিক মন্দার কারণ হওয়া সত্ত্বেও, ক্রেতারা 2Q2020 এ 1,679টি নতুন ব্যক্তিগত আবাসিক সম্পত্তি কিনেছে। আমরা অন্বেষণ করেছি যে নিম্ন-সুদের হার এবং WFH মডেল এই আচরণের জন্য সম্ভাব্য ড্রাইভার হতে পারে৷

আপনি যদি একটি সম্পত্তি কিনছেন তবে এটি বিচক্ষণ হওয়া গুরুত্বপূর্ণ কারণ এটি একটি বড়-টিকিট আইটেম এবং যেকোনো ভুল ব্যয়বহুল হবে। আপনি যদি এই তরঙ্গে চড়তে চান তবে আপনি রিয়েল এস্টেট এজেন্সি বা সম্পত্তি বিকাশকারীর স্টক কেনার কথা বিবেচনা করতে পারেন। অর্থাৎ, আপনি যদি বিশ্বাস করেন যে সম্পত্তির বাজার প্রকৃতপক্ষে প্রথম স্থানে একটি আপট্রেন্ডে রয়েছে।

সাথে থাকুন! আমি অন্য নিবন্ধে সম্পত্তি বিকাশকারীদের স্টক কভার করা হবে. তাদের মধ্যে অনেকগুলি আছে, আপনি সম্ভবত একটি আকর্ষণীয় কাউন্টার খুঁজে পাবেন যা দেখার জন্য৷

পুনশ্চ. আপনার যদি পুঁজি থাকে এবং এমন একাধিক সম্পত্তির মালিক হতে চান যা আপনাকে আরামদায়কভাবে অবসর নিতে দেয়, তাহলে মহামারী চলাকালীনও জেফ কীভাবে তার সম্পত্তির পোর্টফোলিও বাড়িয়েছেন তা শেয়ার করবেন।

আপডেট:VTL এই স্টকগুলির কিছুকে উপকৃত করতে পারে, কেন তা এখানে।