এটি REIT পরিচালকদের জন্য একটি ব্যস্ত বছর হয়েছে। একদিকে, তাদের কোভিড -19-এর প্রভাব পরিচালনা করতে হয়েছিল এবং অন্যদিকে, মুষ্টিমেয় কিছু REIT আরও সম্পত্তি অর্জন করেছিল এবং ইউনিটহোল্ডারদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহ করেছিল।
কেন তারা এই সময়ের মধ্যে প্রসারিত খুঁজছেন?
আমরা এটির উত্তর দেওয়ার আগে, আমি আপনাকে সাম্প্রতিক অধিকার সংক্রান্ত সমস্যাগুলির সাথে দ্রুত নিয়ে আসছি৷
12 ফেব্রুয়ারি 2020-এ , প্রাইম ইউএস REIT মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে পার্ক টাওয়ার অধিগ্রহণের জন্য US$100m বাড়াতে প্রাইভেট প্লেসমেন্ট ঘোষণা করেছে।
প্লেসমেন্টের মূল্য ছিল US$0.957 এবং এটি US$120m বাড়াতে সফল হয়েছে, ন্যূনতম US$100m থেকে যা তারা বাড়াতে চেয়েছিল।
ম্যাপলেট্রি ইন্ডাস্ট্রিয়াল ট্রাস্ট (MIT) 23 জুন 2020-এ মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে 14টি ডেটা সেন্টারে অবশিষ্ট অংশীদারিত্ব অধিগ্রহণের জন্য তহবিল সংগ্রহের জন্য প্রাইভেট প্লেসমেন্টের ঘোষণা দেয়। অধিগ্রহণের আগে MIT-এর 40% শেয়ার ছিল এবং বাকি 60% এর থেকে বেশি কিনবে। পৃষ্ঠপোষক, Mapletree Investments Pte Ltd.
এটি সম্পূর্ণরূপে একটি প্রাইভেট প্লেসমেন্ট ছিল এবং কোন অধিকার সমস্যা অফার করা হয়নি। চুক্তিটি নিম্নরূপ:
প্লেসমেন্টটি 820% দ্বারা ওভারসাবস্ক্রাইব হয়েছে।
টিকহাউ ক্যাপিটালের সাথে 40:60 যৌথ উদ্যোগের অধীনে স্পেনে IREIT 4টি সম্পত্তি ধারণ করেছে। IREIT বিকল্পটি ব্যবহার করার এবং যৌথ উদ্যোগে 60% শেয়ার অর্জন করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। এই অধিগ্রহণের জন্য অর্থায়ন করার জন্য, IREIT 18 সেপ্টেম্বর 2020-এ একটি অধিকার ইস্যু ঘোষণা করেছে :
এটি একটি প্রত্যাহারযোগ্য অধিকার সংক্রান্ত সমস্যা যার অর্থ হল যে ইউনিটধারীরা সদস্যতা না চাইলে নগদ অর্থের জন্য অধিকার ইউনিট বিক্রি করতে পারে।
ইস্যুটি 166.2% ওভারসাবস্ক্রাইবড ছিল এবং গিয়ারিং 39% থেকে 35% কমিয়ে দেওয়া হয়েছিল৷
18 সেপ্টেম্বর 2020-এ , Lippo Malls REIT পশ্চিম জাকার্তায় লিপ্পো মল পুরি অধিগ্রহণের জন্য ইউনিটহোল্ডারদের কাছ থেকে S$280m সংগ্রহ করার ঘোষণা করেছে৷
এই অধিকার ইস্যুটির অংশ হিসাবে প্রচলিত ইউনিটগুলির তুলনায় আরও বেশি ইউনিট তৈরি করা হচ্ছে বিবেচনা করে তরলকরণটি ব্যাপক ছিল৷
অধিকার ইস্যু এখনও চলছে।
Frasers Centrepoint Trust (FCT) 28 সেপ্টেম্বর 2020 তারিখে অধিকার সংক্রান্ত সমস্যা ঘোষণা করেছে 6টি শহরতলির মলের অবশিষ্ট অংশের অধিগ্রহণের জন্য তহবিল। আমি আগে এখানে এটি সম্পর্কে লিখেছিলাম।
FCT S$1,327.3m সংগ্রহ করেছে এবং S$1,017.7m ব্যবহার করা হয়েছে অধিগ্রহণের জন্য। ঋণ কমানোর জন্য S$277.5m ব্যবহার করা হয়েছে।
ইক্যুইটি তহবিল সংগ্রহ দুটি অংশে সম্পন্ন হয়েছিল:
প্রাইভেট প্লেসমেন্ট এবং পছন্দের অফার উভয়ই যথাক্রমে 280% এবং 142% দ্বারা ওভারসাবস্ক্রাইব হয়েছে।
19 অক্টোবর 2020-এ , Mapletree লজিস্টিক ট্রাস্ট (MLT) চীনে 22টি, মালয়েশিয়ায় 1টি এবং ভিয়েতনামে 1টি সম্পত্তি অধিগ্রহণের ঘোষণা দিয়েছে৷ এই 24টি সম্পত্তির বিশদ বিবরণ MLT-এর উপস্থাপনায় পাওয়া যায়।
মোট অধিগ্রহণ খরচের পরিমাণ S$650m এবং আংশিকভাবে একটি প্রাইভেট প্লেসমেন্ট এবং একটি পছন্দের প্রস্তাবের মাধ্যমে অর্থায়ন করা হবে:
প্রাইভেট প্লেসমেন্ট এবং পছন্দের অফার উভয়ই যথাক্রমে 550% এবং 178% বেশি সাবস্ক্রাইব করেছে।
2 নভেম্বর 2020-এ ARA LOGOS লজিস্টিকস অস্ট্রেলিয়ায় 5টি সম্পত্তি এবং 2টি তহবিল অর্জনের জন্য S$50m সংগ্রহের জন্য প্রাইভেট প্লেসমেন্ট ঘোষণা করেছে। তবে, অন্যান্য S$50m বাড়াতে অগ্রাধিকারমূলক অফার এখনও ঘোষণা করা হয়নি৷
প্রাইভেট প্লেসমেন্টের বিবরণের দাম ছিল S$0.5525 যা হল 7.2% ডিসকাউন্ট।
Ascendas REIT 10 নভেম্বর 2020-এ 3টি অফিস সম্পত্তি এবং ডেটা সেন্টারের একটি পোর্টফোলিও অধিগ্রহণের ঘোষণা করেছে . অ্যাসেন্ডাস REIT-এর উপস্থাপনায় দুটি মার্কিন অফিসের সম্পত্তির বিশদ বিবরণ পাওয়া যাবে। লেখার সময় অস্ট্রেলিয়ায় ডেটা সেন্টার এবং একটি অফিস ইউনিটের কোনো বিবরণ ছিল না কিন্তু অধিগ্রহণের ভাঙ্গন ছিল:
একইভাবে, Ascendas REIT দুটি অংশে তহবিল সংগ্রহ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে - প্রাইভেট প্লেসমেন্ট এবং অগ্রাধিকারমূলক অফার৷
CapitaRChina Trust (CRCT) Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Singapore-Hangzhou Science and Technology Park ফেজ I এবং II এবং রক স্কোয়ার অধিগ্রহণের জন্য অধিকার ইস্যু ঘোষণা করেছে৷
অধিগ্রহণটি অর্থায়ন করবে
৷লেখার সময় প্রাইভেট প্লেসমেন্ট বন্ধ হয়ে গেছে এবং এটি 300% ওভারসাবস্ক্রাইবড ছিল।
আমি মনে করি এটি 3টি ড্রাইভিং ফ্যাক্টরের সংমিশ্রণ কেন REITs ইউনিটহোল্ডারদের কাছ থেকে তহবিল সংগ্রহ করছে৷
#1 প্রসারিত করা সবচেয়ে খারাপ সময়ে সস্তা হয় .
প্রতিটি সংকটেই সুযোগ থাকে। Covid-19 বিশ্বজুড়ে বিপর্যয় সৃষ্টি করে, এটি সস্তায় রিয়েল এস্টেট বাছাই করার জন্য উপযুক্ত হতে পারে। এমনকি কিছু ক্ষেত্রে এটি দামের বিষয়ও নাও হতে পারে - কিছু সম্পত্তি শুধুমাত্র খারাপ সময়ে বিক্রি হতে পারে এবং একজনকে সেগুলি কেনার সুযোগ নিতে হবে অথবা সবকিছু স্বাভাবিক হয়ে গেলে সেগুলি বাজার থেকে বন্ধ হয়ে যাবে।
#2 আরও ঋণের ঘর তৈরি করুন, আমরা জানি না কী হতে চলেছে।
সিঙ্গাপুরের মুদ্রা কর্তৃপক্ষ সাময়িকভাবে S-REIT-এর জন্য গিয়ারিং রেশিও 50% এ উন্নীত করেছে। এটি হল REIT-গুলিকে প্রয়োজনে ধার নেওয়ার জন্য কিছু জায়গা দেওয়া, যেহেতু REITগুলি ভাড়াটেদের ভাড়া সহায়তা প্রসারিত করার মতো সরকারী পদক্ষেপ দ্বারা প্রভাবিত হয়েছিল৷ এটি একটি নজিরবিহীন ঘটনা এবং এটি কতদিন স্থায়ী হবে তা কেউ জানে না। REIT পরিচালকরা একা ঋণের উপর নির্ভর করতে চান না এবং কেউ কেউ আরও সম্পত্তি অর্জনের জন্য ইউনিটহোল্ডারদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহ করতে বেছে নিয়েছেন, যা একই সময়ে গিয়ারিং অনুপাতকে কমিয়ে দেবে।
#3 অতৃপ্ত চাহিদা আছে।
উপরের উদাহরণে বেশিরভাগ REITs ব্যক্তিগত স্থান নির্ধারণ এবং অগ্রাধিকারমূলক অফারগুলির মাধ্যমে অর্থ সংগ্রহ করতে বেছে নিয়েছে। প্রাক্তনটি সাধারণত স্বীকৃত বিনিয়োগকারীদের একটি গোষ্ঠীকে দেওয়া হয় এবং পরবর্তীটি সমস্ত ইউনিট হোল্ডারদের দেওয়া হয়। প্রকৃতপক্ষে, বেশিরভাগ অর্থ প্রাইভেট প্লেসমেন্টের মাধ্যমে উত্থাপিত হয়েছিল এবং দেখায় যে ধনী বিনিয়োগকারীদের এই মহামারী চলাকালীনও REIT-এর জন্য প্রচুর ক্ষুধা রয়েছে।
সামান্য ডিসকাউন্ট (আইআরইআইটি এবং লিপ্পো মলস REIT বাদে) বিনিয়োগকারীদের বাধা দেয়নি কারণ প্রায় প্রতিটি ক্ষেত্রেই অফারগুলি ওভারসাবস্ক্রাইব করা হয়েছিল৷
আপনি যখন দেখবেন অন্য REIT তার ব্যক্তিগত প্লেসমেন্ট এবং অধিকারের জন্য ওভারসাবস্ক্রিপশন অর্জন করেছে তখন একজন REIT পরিচালকের জন্য একটি অধিকার সংক্রান্ত সমস্যা করতে চাওয়া প্রলুব্ধ হয়। একের পর এক এখন পর্যন্ত ওভারসাবস্ক্রিপশন অর্জন করেছে এবং এটি প্রমাণ করেছে যে চাহিদা বেশি। মহামারীটি বিনিয়োগকারীদের মেজাজ নষ্ট করেনি বা তাদের আর্থিক ক্ষমতাকে প্রভাবিত করেনি।
এখনও পর্যন্ত, 7টি তাদের অধিকার সংক্রান্ত সমস্যা চালিয়েছে এবং আমি বিশ্বাস করি আরও REIT শীঘ্রই বিনিয়োগকারীদের ডাকবে। চাহিদা এখনও বেশি এবং অন্যান্য REIT পরিচালকরা গতিতে চলতে চাইবেন।
আসলে, তারা যদি বসে বসে কিছুই না করে তবে এটি তাদের বোকামি দেখাবে। আপনার মানিব্যাগ প্রস্তুত. অধিকার ইস্যু ব্যাপকভাবে আসছে.