ক্যাপিটাল্যান্ড চায়না ট্রাস্ট (সিএলসিটি), পূর্বে ক্যাপিটাল্যান্ড রিটেইল চায়না ট্রাস্ট* নামে পরিচিত, হল সিঙ্গাপুরের বৃহত্তম চীন-কেন্দ্রিক রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) যার বাজার মূলধন S$2.09 বিলিয়ন।

*বিনিয়োগ কৌশল সম্প্রসারণের পর 26 জানুয়ারী 2021 থেকে নামটি পরিবর্তিত করা হয়েছিল, একটি বিশুদ্ধ খুচরা REIT থেকে অফিস এবং শিল্প সম্পত্তি ধারণ করে।

বেশিরভাগ খুচরা REIT-এর মতো, CLCT মহামারী চলাকালীন মার খেয়েছিল কারণ অর্থনীতিগুলি লকডাউনে চলে গিয়েছিল। লকডাউন চলাকালীন, খুচরা বিক্রয় দ্রুত হ্রাস পেয়েছে কারণ নাগরিকরা মলে অপ্রয়োজনীয় ভ্রমণ কমিয়ে দিয়েছে। চীনের ক্ষেত্রে, COVID-19 এর বিস্তার রোধ করার জন্য একটি সম্পূর্ণ লকডাউন প্রয়োগ করা হয়েছিল যা এই সময়ের মধ্যে মলগুলিকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করেছে। ফলস্বরূপ, CLCT শেয়ারের দাম গত বছরের ফেব্রুয়ারী 2020 এর সর্বোচ্চ থেকে 36% কমেছে।

যদিও CLCT শেয়ারের দাম এখনও তার প্রাক-মহামারী স্তরে পুনরুদ্ধার করতে পারেনি, সেখানে ইতিবাচক লক্ষণ রয়েছে যা ইঙ্গিত দেয় যে এখন REIT এর পিছনে সবচেয়ে খারাপ। (গত সপ্তাহে ফেজ 2 হাইটেনড অ্যালার্টের খবর প্রকাশিত হওয়ার পরে CLCT কিছুটা কমেছে৷ মৌলিক বিষয়গুলি অপরিবর্তিত রয়েছে৷ )

কোভিড-১৯-এর বিস্তার রোধে চীন সরকারের গৃহীত সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপের কারণে, ২০২০ সালে পুনরায় চালু হওয়া প্রথম দেশ ছিল চীন। যদিও কিছু বিধিনিষেধ এখনও বহাল রয়েছে, সেখানে মহামারী নিয়ন্ত্রণে রয়েছে। বাণিজ্য মন্ত্রকের মতে, প্রায় 80% রেস্তোরাঁ এবং 90% বাণিজ্যিক সুবিধা 2020 সালের মে থেকে চীন জুড়ে আবার ব্যবসা শুরু করেছে।

অর্থনৈতিক কার্যক্রম পুনরায় শুরু হওয়ার সাথে সাথে, চীনের অর্থনীতি গত বছর 2.3% প্রসারিত হয়েছিল যখন বাকি বিশ্ব নেতিবাচক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির সম্মুখীন হয়েছিল। এগিয়ে যাওয়া, বিশ্লেষকরা এমনকি চীন 8%-এর বেশি বৃদ্ধির আশা করছেন৷ 2021-এর জন্য, এই কারণেই আমি চীনের সামনের প্রবৃদ্ধির প্রতি আশাবাদী৷

CLCT রিপোর্ট করেছে যে তার খুচরা মলগুলি ভোক্তাদের মনোভাব উন্নত হওয়ার কারণে ত্রৈমাসিক ত্রৈমাসিকে ফুটফল বৃদ্ধি পাচ্ছে। CLCT-এর ব্যবসায়িক পার্কগুলি ওয়ার্ক-ফ্রম-হোম প্রবণতা দ্বারা সবেমাত্র প্রভাবিত বলে মনে হচ্ছে। 2020 সালের 2020 সালের মাঝামাঝি সময়ে, কর্মক্ষেত্রে ফিরে আসা কর্মীর শতাংশ ইতিমধ্যেই প্রাক-COVID-19 স্তরে ফিরে এসেছে কারণ কোম্পানিগুলি ব্যবসায়িক পার্কগুলি অফার করে এমন সহযোগিতামূলক, ক্যাম্পাস-স্টাইল পরিবেশ পছন্দ করে।

এর সাথে, মনে হচ্ছে CLCT-এর মতো এগিয়ে যাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, এই নিবন্ধে, আমরা এর সুযোগ এবং ঝুঁকি বিশ্লেষণ করব। তারপরে, আমরা নির্ধারণ করব এটি আজ একটি ভাল কেনাকাটা কিনা৷

ক্যাপিটাল্যান্ড চায়না ট্রাস্ট REIT-এর পোর্টফোলিও ওভারভিউ

CLCT-এর পোর্টফোলিওতে রয়েছে 13টি শপিং মল এবং 5টি ব্যবসায়িক পার্কের সম্পত্তি যা 11টি শীর্ষস্থানীয় চীনা শহর জুড়ে রয়েছে যার একটি স্তর 1 এবং টায়ার 2 এর মিশ্রণ রয়েছে৷ সিঙ্গাপুর-হ্যাংজু সায়েন্স অ্যান্ড টেকনোলজি পার্ক ফেজ I এবং ফেজ II এর অধিগ্রহণ 2Q 2021 এর মধ্যে সম্পন্ন হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

CLCT-এর খুচরা বৈশিষ্ট্যগুলি কৌশলগতভাবে ঘনবসতিপূর্ণ এলাকায় অবস্থিত যেখানে পাবলিক ট্রান্সপোর্টের সাথে ভাল সংযোগ রয়েছে। এই মলগুলি এক-স্টপ পরিবার-ভিত্তিক গন্তব্য হিসাবে অবস্থান করে যেগুলি প্রয়োজনীয় পরিষেবাগুলি এবং বিভিন্ন ভোক্তাদের জন্য বিস্তৃত জীবনযাত্রার অফারগুলি অফার করে৷

অন্যদিকে CLCT-এর ব্যবসায়িক উদ্যানগুলি পরিবহন কেন্দ্রের কাছাকাছি উচ্চ প্রবৃদ্ধি অর্থনৈতিক অঞ্চলে অবস্থিত। এই বিল্ডিংগুলিতে বিভিন্ন সেক্টরে উচ্চ মানের এবং স্বনামধন্য দেশীয় এবং বহুজাতিক কর্পোরেশন রয়েছে।

অতি সম্প্রতি, এর বিনিয়োগ কৌশল সম্প্রসারণের কারণে, CLCT এর সম্পদ শ্রেণী অনেক বেশি বৈচিত্র্যময়।

সামনের দিকে, আমরা আরও বৈচিত্র্যের আশা করতে পারি কারণ CLCT-এর আরও বৈশিষ্ট্য অর্জন করা অব্যাহত রয়েছে৷

এর পোর্টফোলিও জুড়ে, CLCT-এর ভাড়াটেরাও বিভিন্ন সেক্টরে ভালোভাবে বৈচিত্র্যময়। এটি CLCT-কে কিছু নির্দিষ্ট শিল্পে ভবিষ্যৎ বৃদ্ধি ক্যাপচার করার অনুমতি দেয় যখন পতনশীল একটি থেকে প্রভাব কমিয়ে দেয়।

আর্থিক কর্মক্ষমতা

রাজস্ব

CLCT আর্থিক পারফরম্যান্সের 5-বছরের প্রবণতার দিকে তাকালে, আমরা FY2020 ব্যতীত ক্রমবর্ধমান গ্রস রেভিনিউ এবং নেট সম্পত্তি আয় বছরে বৃদ্ধির সাথে একটি সাধারণ আপট্রেন্ড দেখতে পাচ্ছি যা মহামারী দ্বারা প্রভাবিত হয়েছিল৷

এর যৌথ উদ্যোগ সহ, ভাড়া ছাড় এবং অন্যান্য কোভিড সম্পর্কিত খরচের কারণে FY2020-এ CLCT-এর মোট আয় এবং নেট সম্পত্তি আয় যথাক্রমে 11.8% এবং 17.6% কমেছে৷

যাইহোক, বিগত বছরগুলিতে ক্রমবর্ধমান রাজস্ব একটি ইতিবাচক লক্ষণ যে CLCT আগামী বছরগুলিতে ভাল কাজ করতে থাকবে, বিশেষ করে যেহেতু এর নতুন অর্জিত সম্পত্তিগুলি থেকে আরও বেশি আয় আসে৷

অকুপেন্সি এবং লিজের মেয়াদ

মহামারী চলাকালীন, CLCT এর খুচরা দখল 4% কমে যায়। তবুও, 6% শূন্যতার হার সহ, এটি এখনও চীনের খুচরা মলগুলির গড় 7-8% এর চেয়ে ভাল। (CapitaMall Shuangjing ব্যতীত CLCT-এর সমস্ত মল বহু-ভাড়াটে, যার কারণে আপনি দেখতে পাচ্ছেন যে CapitaMall Shuangjing দখল বরং স্থিতিশীল হয়েছে)

এর বিজনেস পার্ক সম্প্রতি অধিগ্রহণ করা হয়েছে; তাই এটি সম্পর্কে আমাদের কাছে বেশি তথ্য নেই৷

যাইহোক, আমরা 92.1% এর একটি সুস্থ পোর্টফোলিও দখল দেখতে পাচ্ছি, যা চীনের টিয়ার I এবং টিয়ার II শহরগুলির গড় থেকে বেশি৷

পরবর্তীতে, CLCT-এর পোর্টফোলিও লিজের মেয়াদ কয়েক বছর ধরে ছড়িয়ে পড়েছে এবং আগামী বছরগুলিতে আরও কিছুটা মেয়াদ শেষ হবে।

উল্লেখ্য, এটির গ্রস রেন্টাল ইনকাম এবং নেট লেটেবল এরিয়া দ্বারা যথাক্রমে 2.2 বছর এবং 2.7 বছরে একটি ওজনযুক্ত গড় লিজ মেয়াদ (WALE) রয়েছে। এটি শিল্প গড় (নীচের চিত্র) তুলনায় তুলনামূলকভাবে কম কিন্তু মহামারীর কারণে বোধগম্য৷

এই সময়ের মধ্যে অনেক ভাড়াটেরা তাদের লিজ চালিয়ে যেতে চান কিনা তা নিশ্চিত ছিল না, যেমন, CLCT FY2020-এ নতুন এবং পুনর্নবীকরণ করা ইজারার সময়সীমা কমিয়ে দিয়েছে যাতে ভাড়াটেদের নতুন ইজারা নেওয়ার আগে তাদের পরিস্থিতি মূল্যায়ন করার জন্য আরও সময় থাকে। এটি কেবলমাত্র CLCT-এর দখলের উচ্চতা নিশ্চিত করে না, এটি ভাড়ার দৃশ্য পুনরুদ্ধার হওয়ার সাথে সাথে আগামী বছরগুলিতে সম্ভাব্য ভাড়া বৃদ্ধির অনুমতি দেয়৷

প্রতি ইউনিট বিতরণ

বছরের পর বছর ধরে বিনিয়োগ এবং অধিগ্রহণের কারণে, শেয়ার প্রতি CLCT আয় সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়নি। FY2020 হল মহামারী বছর যেটি ভাড়াটেদের দেওয়া ভাড়া ছাড়ের কারণে CLCT আয়কে প্রভাবিত করেছিল, কারণ সেই বছরের জন্য EPS ছিল নেতিবাচক।

যাইহোক, আমি এটি নিয়ে খুব বেশি চিন্তিত নই কারণ চীনে সীমাবদ্ধতা শিথিল করা হয়েছে দুর্দান্ত CLCT৷

বছরের পর বছর ধরে করা অগ্রাধিকারমূলক অফার এবং প্রাইভেট প্লেসমেন্ট থেকে শেয়ারের সংখ্যা বৃদ্ধির সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ উপার্জনের সাথে, এটি শেষ পর্যন্ত বিগত 4 বছরে ইউনিট প্রতি একটি ওঠানামাকারী লভ্যাংশের দিকে পরিচালিত করে (বিনিয়োগ থেকে মূলধন বন্টন ব্যতীত), এমনকি যদি আমরা ছাড় দিয়ে থাকি মহামারী বছর।

যদিও এটি ততটা আদর্শ নাও হতে পারে যেহেতু আমরা সাধারণত REIT-গুলির জন্য সন্ধান করি যেগুলি ধারাবাহিকভাবে তাদের DPU বৃদ্ধি করে , আমি বিশ্বাস করি না এটি একটি বড় সমস্যা দীর্ঘমেয়াদে যখন এর নতুন অর্জিত সম্পত্তি থেকে আয় বাড়তে শুরু করে।

নিট সম্পদ মূল্য

ক্রমবর্ধমান অসামান্য শেয়ারগুলি গত 5 বছর ধরে শেয়ার প্রতি তার নেট অ্যাসেট ভ্যালু (NAV) কেও প্রভাবিত করেছে৷

এর আর্থিক প্রতিবেদন দেখার পর, আমি বিশ্বাস করি এইগুলিই NAV হ্রাসের কারণ।

প্রথমত, এটি সম্পত্তি মূল্যায়ন হ্রাস হবে. চীনে ছোট জমির লিজের কারণে, আমি বিশ্বাস করি যে ক্যাপিটামল সম্পত্তির মূল্য ক্ষয় অনেক দ্রুত হয়। (অধিকাংশ ক্যাপিটামল সম্পত্তির জমি ব্যবহারের অধিকার 2040-2050 সালে শেষ হয়ে যায় যা আর মাত্র 30 বছর।)

এছাড়াও, মহামারী চলাকালীন, খুচরা মলগুলি খুব বেশি রাজস্ব আনতে পারেনি, তাই আগের বছরের তুলনায় তাদের মূল্য অনেক কম ছিল। নীচের ছবিটি আপনাকে 2019 এবং 2020 সালে CLCT সম্পত্তির মূল্যায়ন দেখায়।

মোট, এর সম্পত্তির মূল্যায়ন 1.5% কমে গেছে।

শুধু তাই নয়, যেহেতু FY2019 এবং FY2020-এর মধ্যে ইউনিট প্রতি NAV 3.87% কমে 1.55 থেকে 1.49-এ নেমে এসেছে, তাই NAV কমতে আরও অনেক কারণ থাকতে হবে।

দ্বিতীয় কারণ হল নন-এনএভি অ্যাক্রিটিভ অ্যাসেট অধিগ্রহণ।

এটি বোঝার জন্য, আমাদের জানতে হবে যে 2টি উপায়ে একটি REIT প্রতি ইউনিট তার NAV বাড়াতে পারে৷

• প্রথমত, এটির পোর্টফোলিওর নেট সম্পদের মূল্য বৃদ্ধি করা (যা উপরে উল্লিখিত ক্ষেত্রে হয়নি)।
• দ্বিতীয়ত, এটি তার বকেয়া শেয়ারের সংখ্যা কমাতে পারে (যেটি পুঁজিবাজার থেকে ইক্যুইটি বাড়ায় এমনটিও হয়নি)।

এর মানে এই নয় যে CLCT নতুন শেয়ার ইস্যু করে ইক্যুইটি বাড়াতে পারে না যাতে REIT-এর জন্য উপকারী আরও সম্পত্তি অর্জন করা যায়। REIT এখনও বাজার থেকে ইক্যুইটি বাড়াতে পারে কিন্তু শেয়ার প্রতি তার NAV বজায় রাখার জন্য, এর বর্তমান সম্পত্তির মূল্যায়ন অবশ্যই বাড়াতে হবে অথবা এটিকে ইউনিট প্রতি তার বর্তমান NAV-এর উপরে মূল্যে সম্পত্তি অর্জন করতে হবে।

অন্য কথায়, প্রতি ইউনিটের বর্তমান NAV 1.55 হলে, পুঁজিবাজার থেকে প্রদত্ত/উত্থিত প্রতি $1 এর জন্য CLCT-এর অধিগ্রহণের মূল্য কমপক্ষে $1.55 হওয়া উচিত।

এই ব্যাখ্যার মাধ্যমে, আমরা দেখতে পারি কেন প্রতি ইউনিট এর NAV কমেছে। 1Q 2019 সালে, CLCT CaitaMall Xuefu, CapitaMall Aidemengdun, CapitaMall Yuhuating S$505.4 মিলিয়নে অধিগ্রহণ করে যখন তাদের মূল্য S$589.2 মিলিয়ন ছিল।

প্রতি ইউনিট NAV এর উপর ভিত্তি করে এটি মাত্র 1.17, যা তার NAV 1.55 এর নিচে। ফলস্বরূপ, CLCT নেট সম্পদ 1,874 মিলিয়ন থেকে 2,245 মিলিয়নে 19.8% বৃদ্ধি পেয়েছে। তুলনামূলকভাবে, ইউনিটের সংখ্যা 1,209,067 ইউনিট থেকে 24.6% বেশি বেড়ে 1,506,433 ইউনিট হয়েছে।

অসামান্য শেয়ারের বৃহত্তর বৃদ্ধির সাথে, এটি আশ্চর্যজনক নয় যে এটির শেয়ার প্রতি NAV কমে গেছে।

আমরা FY2020-এ অফিস সম্পত্তি অর্জনের সর্বশেষ লেনদেনের সাথেও একই ধরনের প্রবণতা দেখতে পাচ্ছি। S$1,006 (কার্যকর অংশীদারির উপর ভিত্তি করে) মূল্যের অফিস সম্পত্তির জন্য মোট S$822 মিলিয়ন অধিগ্রহণ খরচ , ইউনিট প্রতি NAV হল 1.22৷ পূর্ববর্তী অধিগ্রহণের চেয়ে ভাল কিন্তু এখনও এটির NAV এর নিচে।

*মনে রাখবেন যে সরলতার জন্য, আমি ইক্যুইটি তহবিল সংগ্রহ, চিরস্থায়ী সিকিউরিটিজ, ঋণ অর্থায়ন এবং অভ্যন্তরীণ নগদ সম্পদের মাধ্যমে অর্থায়নের অনুপাত অন্তর্ভুক্ত করিনি যা শেয়ার প্রতি তার NAV পরিবর্তন করবে।

এই প্রবণতাটি নজরে পড়েনি এবং গুয়াংঝোতে রক স্কোয়ারের 49% সুদের ভারসাম্য সহ সুঝো, জিয়ান এবং হ্যাংজুতে অবস্থিত পাঁচটি ব্যবসায়িক পার্কের সর্বশেষ অধিগ্রহণের সময় উত্থাপিত হয়েছিল৷

বিনিয়োগকারী হিসাবে, আমাদের এই প্রবণতাটি নোট করা উচিত এবং এটিকে পর্যবেক্ষণ করা উচিত কারণ ইউনিট প্রতি কমে যাওয়া NAV প্রকৃতিতে তরল হয় (আমাদের শেয়ার তরলীকরণের সাথে কম মূল্যবান)।

তবুও, আমাদের এতটা চিন্তা করা উচিত নয় কারণ প্রতি ইউনিট NAV কমে যাওয়া স্বাভাবিক, বিশেষ করে যেহেতু CLCT বছরের পর বছর ধরে একাধিক অধিগ্রহণ করছে। উপরে CLCT-এর প্রতিক্রিয়ায় উল্লিখিত হিসাবে, এটি CLCT-এর জন্য ব্যবসায়িক পার্কের মতো অন্যান্য সেক্টরে বৈচিত্র্য এনে তাদের পোর্টফোলিও শক্তি বাড়ানোর জন্য একটি দুর্দান্ত সুযোগ হবে। যোগ করার জন্য, এটি আশ্বস্ত করা হয় যে ম্যানেজার নিশ্চিত করে যে এই ধরনের ডিলগুলি ইউনিটহোল্ডারদের কাছে এগিয়ে যাওয়ার আগে DPU অ্যাক্রিটিভ।

আর্থিক শক্তি

CLCT এর একটি শক্তিশালী ব্যালেন্স শীট রয়েছে। 27 এপ্রিল 2021 পর্যন্ত, CLCT-এর গিয়ারিং রেশিও 50% নিয়ন্ত্রক সীমার চেয়ে 35.1% ভাল।

তা ছাড়া, তাদের সুদের কভারেজ অনুপাত 3.7x যা তার বিগত 5 বছরের তুলনায় তুলনামূলকভাবে কম যা 5-6x এর কাছাকাছি ছিল। যাইহোক, যেহেতু সুদের কভারেজ অনুপাতের হ্রাস মহামারী দ্বারা সৃষ্ট উপার্জন হ্রাসের কারণে, তাই আমি এতটা উদ্বিগ্ন নই যে এটি সময়ের সাথে পুনরুদ্ধার করবে।

উপরের চিত্র থেকে দেখা যায়, CLCT ঋণের পরিপক্কতাও প্রায় 3 বছরের মধ্যে একটি সুস্থ গড় মেয়াদের সাথে বিস্তৃত।

মোট, এর ঋণের 70% নির্দিষ্ট সুদের হারের উপর রয়েছে যা সুদের ব্যয়ের একটি নিশ্চিততা প্রদান করে এবং ক্রমবর্ধমান সুদের হারের প্রভাবকেও কম করে। এই কারণে, আমি CLCT-এর জন্য কোনো নগদ প্রবাহের সমস্যার পূর্বাভাস দিই না।

শক্তিশালী স্পনসর

ভাল REIT-এর সাধারণত ভাল ব্যাকিং থাকে, এবং CLCT এর ব্যতিক্রম নয়। CLCT ক্যাপিটাল্যান্ড চায়না ট্রাস্ট ম্যানেজমেন্ট লিমিটেড দ্বারা পরিচালিত হয়, যা সিঙ্গাপুর-তালিকাভুক্ত ক্যাপিটাল্যান্ড লিমিটেডের সম্পূর্ণ মালিকানাধীন একটি সহযোগী সংস্থা, এশিয়ার বৃহত্তম বৈচিত্রপূর্ণ রিয়েল এস্টেট গ্রুপগুলির মধ্যে একটি৷

CapitaLand-এর মতো শক্তিশালী স্পনসর থাকার ফলে, CLCT তার সুনামের কারণে আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণে কম সুদের হার পেতে পারে।

তা ছাড়াও, এটি সম্পদের একটি পাইপলাইন নিশ্চিত করে যা CLCT CapitaLand থেকে অর্জন করতে পারে। এটি একটি দুর্দান্ত খবর, বিশেষ করে CLCT তার বিনিয়োগ কৌশল প্রসারিত করার পরে যা চীনে ক্যাপিটাল্যান্ডের বিভিন্ন ধরণের সম্পদ অর্জনের আরও সুযোগ উন্মুক্ত করে৷

*সাধারণত, REIT এবং এর স্পনসরের মধ্যে সাধারণত প্রথম প্রত্যাখ্যান চুক্তির অধিকার থাকে। যেমন, স্পনসর যখন তার সম্পত্তি বিক্রি করতে চায়, তখন খোলা বাজারে অফার করার আগে REIT কে এটি কেনার অধিকার দেওয়া হবে৷

বিনিয়োগ কৌশল সম্প্রসারণ

পূর্বে, CLCT শুধুমাত্র খুচরা সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে পারত। যাইহোক, 2020 সালের সেপ্টেম্বরে ঘোষণার পর, CLCT এখন রিয়েল এস্টেটের একটি বৈচিত্র্যময় পোর্টফোলিও অর্জন করতে পারে যেমন খুচরা, অফিস এবং শিল্প সম্পত্তি (ব্যবসায়িক পার্ক, লজিস্টিক সুবিধা, ডেটা সেন্টার এবং সমন্বিত উন্নয়ন সহ)।

এর সাথে, বিনিয়োগ লক্ষ্যমাত্রার একটি বৃহত্তর পুল থাকবে কারণ CLCT হবে CapitaLand-এর নন-লজিং চায়না ব্যবসার জন্য ডেডিকেটেড সিঙ্গাপুর-তালিকাভুক্ত REIT, যেখানে CapitaLand চীনের সম্পদে অধিগ্রহণ পাইপলাইন অ্যাক্সেস থাকবে। এই সম্প্রসারণটি CLCT-কে বৃহত্তর বাজারে সুযোগগুলি ক্যাপচার করার অনুমতি দেবে যা চীনের সর্বশেষ 14তম পঞ্চবার্ষিক পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যার লক্ষ্য তার অভ্যন্তরীণ ভিত্তি শক্তিশালী করা৷

বিনিয়োগ কৌশলের এই সম্প্রসারণটি সেক্টর, রাজস্ব প্রবাহ, সম্পদ এবং ভাড়াটে বৈচিত্র্যও প্রদান করে যা দীর্ঘমেয়াদে শেয়ারহোল্ডারদের স্থিতিশীল এবং টেকসই বিতরণ সরবরাহ করতে CLCT-এর ক্ষমতা বাড়ায়।

ক্যাপিটাল্যান্ড রিটেইল চায়না ট্রাস্ট তার স্পনসরের কাছ থেকে বিভিন্ন ধরনের সম্পদ অর্জন করতে পারে যা প্রাথমিকের তুলনায় 3 গুণ বেশি।

*উল্লেখ্য, যখন CLCT তার সম্পদকে বৈচিত্র্যময় করার পরিকল্পনা করছে, তখনও এর পৃষ্ঠপোষকের কাছে চীনে লজিস্টিক সম্পদ এবং ডেটা সেন্টারের জন্য একটি পাইপলাইন নেই যদিও এটি সম্প্রতি AVIC ট্রাস্ট থেকে চীনে তার প্রথম হাইপার স্কেল ডেটা সেন্টার ক্যাম্পাস অধিগ্রহণের ঘোষণা দিয়েছে যা 3Q 2021 এর মধ্যে সম্পন্ন হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

Raffles City Chongqing (ক্যাপিটাল্যান্ডের হাতে থাকা খুচরো সম্পত্তির মধ্যে একটি)

31 ডিসেম্বর 2020 পর্যন্ত ক্যাপিটাল্যান্ডের মালিকানাধীন সম্পত্তির সম্পূর্ণ তালিকার জন্য এখানে দেখুন।

এর বিনিয়োগ কৌশল সম্প্রসারণের সাথে, CLCT-এর লক্ষ্য নতুন অর্থনীতির খাতে তাদের এক্সপোজার বাড়ানো। এর মধ্যে রয়েছে বিজনেস পার্ক, লজিস্টিকস, ডেটা সেন্টার এবং শিল্প সম্পদ। দীর্ঘমেয়াদে, ব্যবস্থাপনা প্রায় 40% সমন্বিত উন্নয়ন, 30% নতুন অর্থনীতির সম্পদ এবং 30% খুচরা সম্পদ শ্রেণীর মিশ্রণ অর্জনের আশা করে৷

ঝুঁকি

প্রতি ইউনিট NAV কমছে

এই উপরে বিস্তারিত করা হয়েছে. যদি প্রতি ইউনিট NAV কমতে থাকে, তাহলে CLCT শেয়ারের দাম একই প্রবণতা অনুসরণ করতে পারে কারণ প্রতিটি শেয়ারের মূল্য কম।

ক্রমবর্ধমান অনলাইন কেনাকাটার প্রবণতা

Taobao এবং Pinduoduo-এর মতো কম খরচের ডেলিভারি প্ল্যাটফর্মের উত্থানের সাথে, অনলাইন লেনদেন চীনে বছরের পর বছর ধরে ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। গত বছর যে মহামারী হয়েছিল তার জন্যও এই প্রবৃদ্ধি বাড়ানো হয়েছিল।

2021 সালের জন্য, গবেষণা প্রতিষ্ঠান eMarketer আশা করছে চীনের মোট খুচরা বিক্রয়ের 52.1% ই-কমার্স লেনদেন থেকে আসবে, যা গত বছরের 44.8% থেকে বেড়েছে।

এই প্রথম যেখানে বেশিরভাগ খুচরা বিক্রয় ই-কমার্সের মাধ্যমে করা হবে। অনলাইনভিত্তিক খুচরা বাজারের মাত্র ২৮.৯% নিয়ে দক্ষিণ কোরিয়া দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে। বিষয়গুলিকে পরিপ্রেক্ষিতে রাখার জন্য, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে অনলাইন বিক্রয় সমস্ত খুচরা বিক্রয়ের মাত্র 15%, যখন পশ্চিম ইউরোপীয় দেশগুলির মধ্যে গড় 12.8%।

eMarketer আরও রিপোর্ট করেছে যে 2021 সালে, ইট-ও-মর্টার বিক্রি 9.8% কমে যাবে, যা গত বছর 18.6% কমেছে।

যদি এই প্রবণতা চলতে থাকে, CLCT এর বেশিরভাগ পোর্টফোলিও খুচরা মলগুলিতে কেন্দ্রীভূত হবে তা অবশ্যই প্রভাবিত হবে এবং অবশ্যই এটি এমন কিছু যা CLCT বিনিয়োগকারীদের লক্ষ্য করা উচিত৷

এটি একটি কারণ হতে পারে যে কেন CLCT শুধুমাত্র খুচরা বিক্রেতার উপর নির্ভর না করে অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীতে তার বিনিয়োগ পোর্টফোলিও প্রসারিত করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে৷

তবুও, ম্যানেজমেন্ট এই চ্যালেঞ্জটি বোঝে এবং তাদের ভাড়াটেদের সাথে CapitaLand-এর ই-কমার্স প্ল্যাটফর্মে নিয়ে যাওয়ার জন্য কাজ করছে। এটি CLCT কে তার খুচরা অংশীদারদের জন্য লাইভস্ট্রিম বিক্রয় এবং গ্রুপ-বাই প্রচারের আয়োজন করার মতো ট্রেন্ডিং মার্কেটিং পদ্ধতি গ্রহণ করতে সক্ষম করে।

এই অনলাইন পোর্টালগুলি থেকে সংগৃহীত ডেটা ভোক্তাদের পছন্দ এবং আচরণ সম্পর্কে অন্তর্দৃষ্টি প্রদান করতে পারে যাতে ভাড়াটেরা তাদের পণ্য এবং পরিষেবার অফারগুলিকে মানিয়ে নেওয়ার মাধ্যমে গ্রাহকের চাহিদাগুলি আরও ভালভাবে পূরণ করতে পারে৷

অমনিচ্যানেল খুচরা কৌশল ছাড়াও, CLCT তার খুচরা মলগুলিকে একটি লাইফস্টাইল গন্তব্য হিসাবে স্থাপন করার আশা করে, যেখানে লোকেরা সপ্তাহান্তে একসাথে আড্ডা দিতে এবং মজা করার জন্য জড়ো হয়।

ইউবিএস-এর মতে, অন্যান্য উন্নত বাজারের তুলনায় চীনের মাথাপিছু খুচরো জায়গাও অনেক কম। নিম্নবিত্ত খুচরো দৃশ্য এবং চীনা নাগরিকদের ক্রমবর্ধমান আয়ের স্তরের সাথে, আমি বিশ্বাস করি খুচরা মলগুলি পরবর্তী দশকে উন্নতি করতে পারে।

অধ্যয়নের অংশ হিসাবে, ইউবিএস আরও বিশ্বাস করে যে অনলাইন জায়ান্টদের সাথে অংশীদারিত্ব এবং 'অভিজ্ঞতা বা সুবিধার' দিকে অগ্রসর হওয়া এই মলগুলির সাফল্যের মূল চালক হবে। এগুলি এমন দিক যা আমি বিশ্বাস করি CLCT এর দিকে কাজ করছে বা করছে৷

CLCT এর বিনিয়োগ পোর্টফোলিওর সম্প্রসারণ থেকে অন্যান্য সম্পদে বৈচিত্র্য আনার ফলে এই ই-কমার্স প্রবণতার প্রভাব এখনকার মতো উল্লেখযোগ্য হবে না। যাইহোক, আমাদের এই ঝুঁকিটি নোট করা উচিত।

CLCT এর মূল্যায়ন

তাহলে, CLCT কি এখন ভালো দামে? আসুন এর মূল্যায়ন দেখি।

বুক করার মূল্য

CLCT এর বর্তমান PB অনুপাত প্রায় 0.89। প্রায় 1.0 এর ঐতিহাসিক গড় তুলনায়, আমি বলব CLCT সামান্য অবমূল্যায়িত এখন থেকে।

তুলনামূলকভাবে, এর সমকক্ষ সাসিউর REIT, BHG রিটেইল REIT এবং দাসিন রিটেইল ট্রাস্টের PB অনুপাত যথাক্রমে 1.01, 0.63 এবং 0.52। CLCT এর PB অনুপাত সেক্টরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ বলে মনে হচ্ছে।

লভ্যাংশের ফলন

বর্তমানে 4.67% এর বার্ষিক লভ্যাংশের সাথে, CLCT এর গড় রিটার্ন 8% এর তুলনায় অত্যধিক মূল্যবান বলে মনে হচ্ছে।

বলা হচ্ছে, যদি আমরা FY2020 এর পরিবর্তে FY2019 লভ্যাংশ (শেয়ার প্রতি 9.8 সেন্ট) ব্যবহার করি যেখানে এর আয় মহামারী দ্বারা প্রভাবিত হয়েছিল, CLCT বর্তমান শেয়ার মূল্যে সম্ভাব্য 7.2% লাভ করতে পারে যা বিনিয়োগকারীদের জন্য দুর্দান্ত মূল্য প্রদান করে।

আমি কি বিবেচনা করব?

বৃহত্তম এবং প্রাচীনতম চীন-কেন্দ্রিক S-REIT হিসাবে, ক্যাপিটাল্যান্ড চায়না ট্রাস্ট চীনের অভ্যন্তরীণ বৃদ্ধির জন্য একটি ভাল প্রক্সি। যেমন CLCT আমার জন্য একটি কেনা. সামনের দিকে অগ্রসর হলে, আমি আমার পোর্টফোলিওতে এই REIT যোগ করার কথা ভাবতে পারি যদি সবকিছু ঠিকঠাক হয়।

বলা হচ্ছে, আমাদের শেয়ার প্রতি তার NAV কমে যাওয়া পর্যবেক্ষণ করা উচিত এবং CLCT-এর বিনিয়োগ আদেশ সম্প্রতি প্রসারিত হয়েছে, আমি বিশ্বাস করি তারা স্বল্প মেয়াদের জন্য তাদের অধিগ্রহণের প্রসারে চালিয়ে যাবে। এর অর্থ হতে পারে আগামী বছরগুলিতে পুঁজিবাজার থেকে ইক্যুইটি বাড়ানোর জন্য আরও অগ্রাধিকারমূলক অফার এবং প্রাইভেট প্লেসমেন্ট৷

একজন ছাত্র হিসাবে, আমি এখনও আমার পুঁজির দ্বারা সীমিত এবং এই ধরনের অফারগুলিতে অংশগ্রহণ করতে ব্যর্থতা আমার হোল্ডিংকে যথেষ্ট পরিমাণে পাতলা করতে পারে। এই কারণেই আমি এখনও পিছিয়ে আছি, কিন্তু আপনি যদি CLCT এবং চীনের বৃদ্ধিতে বিশ্বাস করেন এবং বিনিয়োগের সীমিত মূলধন না থাকে, তাহলে CLCT একটি কাউন্টার হতে পারে যা আপনি দেখতে চান৷