কোভিড 19 এর প্রভাব কেপেল REIT কে রেহাই দেয়নি, একটি অফিস REIT। এর স্টক মূল্য প্রাদুর্ভাবের আগের তুলনায় বর্তমানে কম।
প্রকৃতপক্ষে, আমরা যদি গত পাঁচ বছরে এর শেয়ারের দাম দেখি, এটি উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হয়নি। সুতরাং, এই REIT এর সাথে সমস্যা কি? কেন কেপেল REIT-এর শেয়ারের দাম এত দিন ধরে স্থবির ছিল তা তদন্ত করা যাক৷
পুনশ্চ. আপনি যদি সিঙ্গাপুর প্রেস হোল্ডিং-এ শেয়ারের মালিক হন, তবে এই নিবন্ধটি আপনার জন্যও আগ্রহী হতে পারে, কারণ কেপেল কর্পোরেশন SPH-এর সাথে একীভূত হওয়ার প্রস্তাব করেছে। (আরো বিস্তারিত আলভিনের ভিডিওতে পাওয়া যাবে)
আপনার SPH শেয়ারের বিনিময়ে অনুমোদন দেওয়া হলে আপনি নগদ, SPH REIT এবং Keppel REIT এর মিশ্রণ পাবেন৷
Keppel REIT হল একটি সিঙ্গাপুর-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট যেখানে সিঙ্গাপুর, অস্ট্রেলিয়া এবং দক্ষিণ কোরিয়াতে গ্রেড A বাণিজ্যিক সম্পত্তির একটি পোর্টফোলিও রয়েছে। এটি বর্তমানে দশটি অফিস ভবনের মালিক, যার সিঙ্গাপুরের সম্পদ পোর্টফোলিওর অধিকাংশের জন্য দায়ী৷
আশ্চর্যজনকভাবে, Keppel REIT এর পরিচালনা করা বেশিরভাগ বিল্ডিংয়ের 100% অংশীদারিত্ব নেই .
উদাহরণ স্বরূপ, আসুন সিঙ্গাপুরে থাকা সম্পদের দিকে তাকাই। শুধুমাত্র কেপেল বে টাওয়ারেরই 100% মালিকানা রয়েছে, যখন অন্য তিনটি সম্পদের 33.3% থেকে 79.9% মালিকানা রয়েছে৷
385 জন ভাড়াটেদের সাথে, কেপেল REIT-এর টেন্যান্ট বেসটি বেশ বৈচিত্র্যময় এবং তাদের মধ্যে অনেকগুলি সুপ্রতিষ্ঠিত ব্যবসা। এই ভাড়াটেরা ব্যাংকিং, বীমা, আর্থিক পরিষেবা, সরকারী প্রতিষ্ঠান, প্রযুক্তি, মিডিয়া এবং টেলিযোগাযোগ সহ বিভিন্ন সেক্টর থেকে আসে।
এর শীর্ষ দশজন ভাড়াটে বর্তমানে এর নেট লেটেবল এরিয়া (NLA) এর 40.2% এবং মোট ভাড়ার 35.6%, যা একটি বড় অংশ।
কেপেল REIT-এর সিঙ্গাপুরের সম্পত্তিগুলি তার নেট প্রপার্টি আয়ের (64.9%) জন্য দায়ী, যেখানে 2021 সালের আয়ের প্রথমার্ধে Ocean Financial Center এবং Marina Bay Financial Center যথাক্রমে 20.9% এবং 30.6% অবদান রেখেছে৷
কেপেল REIT-এর আয় গত ছয় বছর ধরে স্থবির হয়ে আছে, উন্নতির কোনো লক্ষণ নেই . FY2020-এর জন্য মোট বণ্টনযোগ্য আয় ছিল $194.6 মিলিয়ন, যার মধ্যে $10 মিলিয়ন মূলধন লাভ বিতরণ অন্তর্ভুক্ত ছিল। বণ্টনযোগ্য আয়ের সামান্য উন্নতি প্রধানত টি টাওয়ার এবং ভিক্টোরিয়া পুলিশ সেন্টারের অবদান, সেইসাথে ঋণের খরচ কমানোর কারণে।
যদিও 2020 সালে খারাপ পারফরম্যান্স মহামারীর কারণে মাফ করা যেতে পারে, তবে অন্যান্য বছরগুলিতে কেপেলের খারাপ পারফরম্যান্সের জন্য কোনও অজুহাত নেই।
ইতিবাচক দিক থেকে, FY2021-এর প্রথমার্ধে বণ্টনযোগ্য আয় বছরে 11.5% বেড়ে $105.7 মিলিয়নে দাঁড়িয়েছে, যা ইঙ্গিত করে যে সবচেয়ে খারাপের অবসান ঘটছে৷
গত ছয় বছর ধরে, এর বন্টন আয়ও এর নেট সম্পত্তি রাজস্বের চেয়ে বেশি। সাধারণত, এটি উদ্বেগের কারণ হতে পারে। যাইহোক, কেপেল REIT-এর ক্ষেত্রে আমাদের উদ্বিগ্ন হওয়ার দরকার নেই কারণ এটি তার বিনিয়োগকে শ্রেণীবদ্ধ করেছে। এর সহযোগীরা FY2020 এর জন্য মোটামুটি $88 মিলিয়ন রাজস্ব তৈরি করেছে যখন এর যৌথ উদ্যোগগুলি প্রায় $29 মিলিয়ন উপার্জন করেছে।
এর বন্টন আয় হ্রাসের সাথে, কেপেল REIT-এর DPUও বছরে কমছে . FY2020 এর জন্য ইউনিট প্রতি বিতরণ ছিল 5.73 সেন্ট (2020 এর দ্বিতীয়ার্ধে 2.93 সেন্টের DPU সহ)।
অনেক অধিগ্রহণ সত্ত্বেও, মোট সম্পদ সমতল রয়ে গেছে বিগত কয়েক বছর ধরে, REIT-এর একাধিক ডিভেস্টমেন্টের কারণে। নিট সম্পদের মান কমেছে পাশাপাশি, যা একটি ভাল সূচক নয় কারণ এটি প্রস্তাব করে যে প্রতিটি শেয়ারের মূল্য কম।
Keppel REIT তার প্রথম অস্ট্রেলিয়ান সম্পত্তি, 275 George Street, 2010-এ কেনার পর, 2021 সালের জুনে বিক্রি করেছে৷ যদিও REIT-এর পক্ষে বিচ্ছিন্ন করা এবং আরও ভাল সম্পত্তি অর্জনের জন্য আয় ব্যবহার করা সাধারণত ঠিক আছে, আমি Keppel REIT-এর বিনিয়োগ নিয়ে উদ্বিগ্ন৷
এর রিপোর্ট অনুসারে, বিনিয়োগের রাজস্ব অন্তর্বর্তী সময়ে ঋণ এবং লেনদেনের খরচ পরিশোধ করতে, মূলধনের দক্ষতা উন্নত করতে এবং কৌশলগত এবং আরও ভাল ফলন বৃদ্ধির সম্ভাবনাগুলিতে পুনঃনিয়োগ করার আগে ঋণের খরচ পরিচালনা করতে ব্যবহার করা হবে। এই প্রশ্ন একটি সিরিজ উত্থাপন.
কেপেল REIT-এর প্রতিদিনের ক্রিয়াকলাপের জন্য এই মূলধন কি এতই গুরুত্বপূর্ণ? তারা কি নগদ স্ট্র্যাপড? এটি কি নগদ প্রবাহের সমস্যা ছিল যা বিনিয়োগকে প্ররোচিত করেছিল?
কেপেলের অধিগ্রহণ এবং বিনিয়োগের যৌক্তিকতাকে প্রশ্নবিদ্ধ করা যেতে পারে। এটি এর মধ্যে অনেক কিছু করেছে, এবং তবুও এর আয় বা NAV কোনটাই উন্নত হয়নি।
যদিও আমরা নির্ধারণ করতে পারি না যে কোম্পানির শেয়ারহোল্ডাররা এই ধরনের লেনদেন থেকে কতটা লাভবান হয়েছে, আমরা নিরাপদে ধরে নিতে পারি যে ম্যানেজার সমস্ত ক্রয়-বিক্রয় থেকে উপকৃত হচ্ছেন। (একজন REIT ম্যানেজারকে প্রায়শই একটি অধিগ্রহণ বা বিভাজনের শতাংশের ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয়।)
বর্তমানে, Keppel REIT এর একটি অত্যন্ত প্রতিশ্রুতিবদ্ধ পোর্টফোলিও দখল আছে এমনকি মহামারীর মধ্যেও যখন অনেকেই বাড়ি থেকে কাজ করছেন।
REIT এর 6.2 বছরের অপেক্ষাকৃত দীর্ঘ ওজনযুক্ত গড় লিজ মেয়াদ (WALE) রয়েছে।
যাইহোক, যদি আমরা ব্রেকডাউনটি ঘনিষ্ঠভাবে দেখি, তবে এর সিঙ্গাপুর পোর্টফোলিও, যা সংস্থার বেশিরভাগ সম্পদের জন্য দায়ী, শুধুমাত্র WALE 2.9 বছর আছে . এটি উদ্বেগের একটি ক্ষেত্র হতে পারে৷
এমনকি কঠিন সময়ে, একটি শক্তিশালী ব্যালেন্স শীট সহ REITs উন্নতি করতে পারে।
30 জুন 2021 পর্যন্ত Keppel REIT-এর সামগ্রিক লিভারেজ 38.9%, যা নিয়ন্ত্রক সর্বোচ্চ 50% থেকে কম। আমি বিশ্বাস করি এটি বর্তমান স্তরে যুক্তিসঙ্গত কিন্তু, আর কোনো বৃদ্ধি সংগঠনের জন্য ভালো নাও হতে পারে, বিশেষ করে মুদ্রাস্ফীতিমূলক অর্থনীতিতে।
Keppel REITএর লোন পরিষেবার জন্য ভাল অবস্থায় আছে , 4x এর একটি সম্মানজনক সুদের কভারেজ অনুপাত সহ।
এটিও লক্ষণীয় যে কেপেল REIT-এর ঋণের 68% একটি নির্দিষ্ট হারের সাথে আবদ্ধ, যা চমৎকার খবর, বিশেষ করে যদি আগামী বছরগুলিতে আরও বেশি মুদ্রাস্ফীতি চাপ প্রত্যাশিত হয়। প্রকৃতপক্ষে, সিঙ্গাপুরের সাম্প্রতিক মুদ্রানীতি কঠোর করা আরেকটি স্পষ্ট সূচক যে এই মুদ্রাস্ফীতির প্রভাব ইতিমধ্যেই শুরু হয়েছে।
এর ঋণ পরিপক্কতার প্রোফাইলের দিকে তাকালে, 30 জুন 2021 তারিখে Keppel REIT-এর ধারের পরিপক্কতার গড় মেয়াদ ছিল 3.1 বছর এবং পরবর্তী ছয় বছর জুড়ে বিস্তৃত বলে মনে হচ্ছে।
নগদ রাজা। নগদ প্রবাহের পরিপ্রেক্ষিতে, REIT FY2020-এর পরিচালন কার্যক্রম থেকে $93 মিলিয়ন থেকে FY2019-এর জন্য মোট $104 মিলিয়ন উপার্জন করেছে। ফলস্বরূপ, FY2020 এর জন্য এর নগদ এবং নগদ সমতুল্য $30 মিলিয়ন বেড়ে $144 মিলিয়ন হয়েছে
এবং এর সাথে,কেপেল REIT আর্থিক শক্তি ঠিক আছে বলে মনে হচ্ছে৷৷
কেপেল REIT 2011 সালে তার স্পনসরের কাছ থেকে Ocean Financial Center কিনেছিল৷ সেই সময়ে একটি দুর্দান্ত গোলমাল হয়েছিল কারণ চুক্তিটি 2110 সাল পর্যন্ত 99 বছর স্থায়ী হয়েছিল, যদিও বিল্ডিংটির 999 বছরের লিজ রয়েছে৷
সেই সময়ে কেপেল REIT-এর AUM-এর তুলনায়, এটি একটি উল্লেখযোগ্য চুক্তি ছিল, যা অনেককে বিনিয়োগকারীদের এবং REIT ম্যানেজারের মধ্যে আগ্রহের সারিবদ্ধতা নিয়ে প্রশ্ন তুলেছিল। (আগেই বলা হয়েছে, REIT পরিচালকদের অধিগ্রহণের জন্য একটি ফি প্রদান করা হয়, এবং এত বড় চুক্তির সাথে, তারা নিঃসন্দেহে একটি উল্লেখযোগ্য অর্থ উপার্জন করেছে।)
সাত বছর পর, কেপেল REIT ওশেন ফাইন্যান্সিয়াল সেন্টারের 20% শেয়ার অ্যালিয়ানজ রিয়েল এস্টেটের কাছে বিক্রি করেছে। ম্যানেজমেন্টের মতে, ডিভেস্টিচার ইউনিটহোল্ডারদের সম্পত্তির মূলধন লাভের একটি অংশ, মোট $77.1 মিলিয়ন, বা 8.3% বার্ষিক ফলন উপলব্ধি করার অনুমতি দিয়েছে।
এটা কি সত্যিই ইউনিটহোল্ডারের জন্য উপকারী ছিল? এটি সম্পূর্ণরূপে আপনার সিদ্ধান্তের উপর নির্ভর করে। তবে একটি বিষয় নিশ্চিত যে এটি REIT ম্যানেজারের পকেটকে উপকৃত করেছে যেহেতু তারা নিষ্পত্তি ফি হিসাবে $2.7 মিলিয়ন পেয়েছে।
আমি যখনই একটি REIT বিশ্লেষণ করি তখন আমাকে এটি উল্লেখ করতে হবে:চমৎকার REIT-এর সাধারণত ভাল ব্যাকিং থাকে। REITs সাধারণত ঋণে কম সুদের হার পেতে পারে যদি তাদের একটি শক্তিশালী স্পনসর থাকে। তা ছাড়াও, এটি নিশ্চিত করে যে REIT-এর কাছে সম্পদের একটি পাইপলাইনে অ্যাক্সেস রয়েছে যেখান থেকে অর্জন করতে হবে।
তাহলে, কেপেল ল্যান্ড লিমিটেড, কেপেল REIT-এর পৃষ্ঠপোষক এবং কেপেল কর্পোরেশনের একটি সহায়ক, একটি ভাল স্পনসর?
প্রথমত, Keppel REIT-এর অল-ইন সুদের হার বর্তমানে দাঁড়িয়েছে 1.97%, যা ইঙ্গিত দিতে পারে যে স্পন্সরের ক্ষেত্রে কিছু প্রভাব আছে।
সম্পদের পাইপলাইন সম্পর্কে কি? আমি কেপেল ল্যান্ড ওয়েবসাইট চেক করেছি এবং দেখেছি যে তাদের অনেক বাণিজ্যিক সম্পদ নেই যা কেপেল REIT-তে স্থানান্তর করা যেতে পারে। সিঙ্গাপুরে, এটির মাত্র 2টি প্রকল্প রয়েছে, কেপেল টাওয়ার এবং i12 কাটং, যা এখনও কেপেল ল্যান্ডের অধীনে রয়েছে৷
চীনে আমাদের কাছে আরও অনেক পছন্দ আছে, যেমনটি নীচের গ্রাফিকে দেখানো হয়েছে৷ যাইহোক, যেহেতু REIT এখনও চীনে প্রবেশ করেনি, আমরা এই সম্পত্তিগুলিকে আপাতত কেপেল REIT অধিগ্রহণ করতে পারে এমন সম্পত্তির পাইপলাইনের বাইরে চলে যেতে পারি৷
তা ছাড়া, কেপেল ল্যান্ড ভিয়েতনাম, ইন্দোনেশিয়া, মায়ানমার, মালয়েশিয়া এবং ফিলিপাইনে এক বা দুটি সম্পত্তির মালিক, যা আমি বিশ্বাস করি না যে রিট এই সময়ে ক্রয় করবে।
তাহলে কি কেপেল ল্যান্ড একটি নির্ভরযোগ্য স্পনসর? আমি বলব এটি গ্রহণযোগ্য কিন্তু ব্যতিক্রমী নয় .
সংস্থাগুলি কীভাবে অফিসের জায়গাগুলি দেখে তার উপর মহামারীটি একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলেছে।
বিদ্যমান নীতির কারণে বাড়ি থেকে কাজ করা গত এক বছরে আদর্শ হয়ে উঠেছে। অনেক কোম্পানি ভার্চুয়াল হয়ে গেছে বা তাদের অফিস সঙ্কুচিত করেছে কারণ তাদের আর তাদের সমস্ত কর্মচারীদের একসাথে থাকার প্রয়োজন নেই।
যাইহোক, বর্তমান মহামারী সত্ত্বেও, আমি বিশ্বাস করি এখনও সিঙ্গাপুরে অফিসের জায়গার চাহিদা থাকবে . সিঙ্গাপুর ব্যবসা করার জন্য একটি আকর্ষণীয় গন্তব্য হিসাবে রয়ে গেছে, এবং অনেক কর্পোরেশন তাদের আঞ্চলিক সদর দপ্তর স্থাপনের জন্য শহর-রাজ্যে ছুটে চলেছে। BtyeDance এবং Alibaba-এর মতো প্রযুক্তি জায়ান্টরা সিঙ্গাপুরে ছুটে এসেছেন কোম্পানির আকার কমানোর ফলে শূন্যতা পূরণ করতে।
একটি CBRE সমীক্ষা অনুসারে, যদিও আরও কোম্পানিগুলি দূরবর্তী কাজ করার আগ্রহ দেখাচ্ছে, তারা এখনও তাদের কর্মচারীরা অবশেষে অফিসে ফিরে আসবে বলে আশা করছে, 66% এরও বেশি উত্তরদাতারা প্রতি সপ্তাহে 1 থেকে 2 দিনের বেশি দূরবর্তী কাজ করার পরিকল্পনা করছেন .
পরিশেষে, একটি শারীরিক অফিসের অবস্থান এখনও গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষ করে এমন কোম্পানিগুলির জন্য যারা শারীরিক উপস্থিতি রাখতে চায় এবং তাদের কর্মীদের জন্য একটি সামাজিক পরিচয় গড়ে তুলতে চায়৷
সিবিআরই বিশ্লেষণ অনুসারে, একটি 'গুণমানের দিকে ফ্লাইট হবে। ' সমস্ত অফিস বিল্ডিং সমানভাবে তৈরি করা হয় না, এবং কোম্পানিগুলি সঙ্কুচিত হতে শুরু করে, গবেষণাটি গ্রেড A অফিস স্থানের জন্য একটি শক্তিশালী পছন্দ প্রকাশ করে। 2020 সালে, গ্রেড A অফিসের বাজার স্থিতিস্থাপক ছিল, একটি 3.9% এর ধারাবাহিক শূন্যপদ হার, যখন গ্রেড বি বাজারে শূন্যপদের হার আগের বছরের তুলনায় বেড়েছে।
Keppel REIT গ্রেড A অফিস ভবনের মালিক, যা চমৎকার। এই বলে, ম্যানেজমেন্টকে অবশ্যই বর্তমান ধারার সাথে আপ থাকতে হবে। অফিস বাজারের জন্য পূর্বাভাস বিশেষভাবে অন্ধকার বলে মনে হচ্ছে না, জিনিসগুলি পরিবর্তন হতে পারে এবং ব্যবস্থাপনা প্রস্তুত করা উচিত৷
Keppel দ্বারা SPH এর অধিগ্রহণ পরবর্তী উপাদান হবে। যদি এই চুক্তিটি হয় (যা সম্ভবত এটি হবে), কেপেল উভয় REIT-এর প্রায় 20% মালিক হবে, এবং আমরা কেপেল REIT এবং SPH REIT-এর মধ্যে ভবিষ্যতে একীভূত হওয়ার সম্ভাবনার দিকে নজর দিতে পারি৷
SPH Reit-এর পোর্টফোলিওতে প্যারাগন এবং সিঙ্গাপুরের দ্য ক্লেমেন্টি মলের মতো শপিং মল রয়েছে, যেখানে কেপেল REIT-এর পোর্টফোলিওতে অফিসের জায়গা রয়েছে। কে জানে, তারা ক্যাপিটাল্যান্ড ইন্টিগ্রেটেড কমার্শিয়াল ট্রাস্টের মতো একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট তৈরি করতে পারে।
আরো বিস্তারিত:
তাহলে, কেপেল REIT এর মূল্যায়ন কেমন দেখায়?
তার আগে, চলুন দেখে নেওয়া যাক গত পাঁচ বছরে বেশ কয়েকটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট কীভাবে করেছে। সতর্কতা:সত্যিই ভালো না।
লভ্যাংশ বাদে, ক্যাপিটাল্যান্ড ইন্টিগ্রেটেড কমার্শিয়াল ট্রাস্ট (কমলা) 1.42% লাভ করেছে, কেপেল REIT (নীল) 2.68% এবং Suntec REIT (সায়ান) 14.70% হারিয়েছে৷
লভ্যাংশের পরিপ্রেক্ষিতে, কেপেল REIT-এর বার্ষিক লভ্যাংশের ফলন এখন প্রায় 4.85%। এই মূল্যে, এটি মোটামুটি মূল্যবান প্রদত্ত যে এর সমকক্ষ ক্যাপিটাল্যান্ড ইন্টিগ্রেটেড কমার্শিয়াল ট্রাস্ট দিচ্ছে 3.61% এবং Suntec REIT দিচ্ছে 4.97%৷
এছাড়াও এটি এর ঐতিহাসিক গড়র কাছাকাছি বর্তমান ফলনে, যা আরও সিমেন্ট করে যে এটি বর্তমানে ন্যায্য মূল্য।
কেপেল REIT-এর বর্তমানে PB অনুপাত 0.83 যা ক্যাপিটাল্যান্ড ইন্টিগ্রেটেড কমার্শিয়াল ট্রাস্ট 1.04 এবং সানটেক REIT-এর মধ্যে 0.72।
আমি বিশ্বাস করি বিভিন্ন REIT-এর জন্য বৈশিষ্ট্যের গুণমান আলাদা, তাই এটা বলা কঠিন যে কেপেল REIT তার সমকক্ষ PB-এর উপর ভিত্তি করে কম বা অত্যধিক মূল্যবান।
যাইহোক, আমরা এর ঐতিহাসিক PB গড় দেখতে পারি, যা কেপেল REIT বর্তমানে ট্রেড করছে। এই স্তরে, আমরা আরও সমর্থন করতে পারি যে কেপেল এই মুহূর্তে মোটামুটি মূল্যবান .
তো, কেপেল REIT সম্পর্কে আপনি কেমন অনুভব করেন? এখানে আমার।
যদিও REIT একটি মূল্যায়নের দৃষ্টিকোণ থেকে যুক্তিসঙ্গত মূল্যের বলে মনে হচ্ছে, তবে বৃদ্ধির অভাব এবং শেয়ারহোল্ডার এবং ব্যবস্থাপনার মধ্যে বিভ্রান্তির ইতিহাস হল প্রধান কারণ যা আমি এড়াতে চাই। এমনকি এর বর্তমান ডিভিডেন্ড ইয়েল্ডেও, আমি মনে করি অন্যান্য REITs আছে যেগুলি উচ্চতর মানের হওয়া সত্ত্বেও একই রকম আয়ের প্রস্তাব দেয়। বলা হচ্ছে, আমি এটিকে পাস করতে যাচ্ছি।
আর এসপিএইচ শেয়ারহোল্ডারদের সম্পর্কে এখন আপনার কী করা উচিত?
এখানে আপনার জন্য কিছু গাইডিং প্রশ্ন রয়েছে:
এই প্রশ্নের উত্তর দেওয়ার পরে আপনি কী করবেন তা জানতে পারবেন।
পুনশ্চ. ক্রিস এনজি একটি পোর্টফোলিও তৈরি করেছিলেন যা তাকে একটি লভ্যাংশ আয় অঙ্কন চালিয়ে যেতে দেয় যা তার পরিবারকে কোভিড জুড়ে খাওয়ায়। আপনি যদি সেরা REITs বাছাই করতে শিখতে চান তবে তিনি তার পদ্ধতিটি এখানে শেয়ার করবেন।