আমাকে প্রায়ই এই প্রশ্নটি জিজ্ঞাসা করা হয় – সময়ের সাথে সাথে অংশগুলিতে বিনিয়োগ করার জন্য আমি কি একমুঠো বিনিয়োগ করতে পারি বা আমার মূলধনকে ছোট পরিমাণে ভাগ করতে পারি? পরেরটি ডলার-খরচ গড় হিসাবেও পরিচিত।
যদি বাজার বাড়ছে এবং আপনি তাড়াতাড়ি কাজ করার জন্য আরও পুঁজি রাখলে একমুঠো বিনিয়োগ দুর্দান্ত। ডলার খরচের গড় একটি নিম্ন প্রবণতা বাজারে ভাল কাজ করে কারণ আপনি সময়ের সাথে সস্তা কিনছেন৷
কিন্তু আমরা কখনই নিশ্চিতভাবে জানতে পারব না যে বাজার কোন দিকে যাচ্ছে তাই আমরা বাজারের দিকনির্দেশের আমাদের অবিশ্বস্ত পূর্বাভাসের উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ করতে যাচ্ছি না৷
এখানে আরও গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন হল আপনার বিনিয়োগের মূলধনের সময়।
যদি আপনি একটি উইন্ডফল বা উত্তরাধিকার পান, তাহলে একক বিনিয়োগ একটি আরও প্রাসঙ্গিক বিকল্প হবে৷
যাইহোক, বেশিরভাগ লোকের জন্য, তাদের বিনিয়োগের মূলধন তাদের বেতন থেকে প্রাপ্ত হয়, যা মাসিক প্রদান করা হয়। আপনি হয় অতিরিক্ত সঞ্চয় করতে পারেন এবং মূলধন বড় হয়ে গেলেই বিনিয়োগ করতে পারেন অথবা মাসিক একটি ছোট পরিমাণ বিনিয়োগ করতে পারেন।
তাই, আমি সংখ্যাগরিষ্ঠ গোষ্ঠীর উপর ফোকাস করতে চাই এবং শেয়ার করতে চাই কিভাবে আপনি REIT-তে মাসিক বিনিয়োগ করতে পারেন।
REITs কেন?
কারণ আমি মনে করি যে দুটি প্রধান কারণে বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য এগুলি খুবই উপযুক্ত বিনিয়োগ৷
প্রথমত, REITs নিয়মিত লভ্যাংশ দেয় এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি আরও স্বস্তিদায়ক হয় যখন তারা দেখেন যে তাদের অ্যাকাউন্টে ঠান্ডা নগদ জমা হচ্ছে। লভ্যাংশের প্রভাব বাজারে অস্থিরতা কমাতে পারে এবং বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘ সময় বিনিয়োগ করতে পারে। এটির যাদুটি কাজ করার জন্য যৌগিকতার জন্য এটি গুরুত্বপূর্ণ।
দ্বিতীয়ত, অনেক বিনিয়োগকারী সম্পত্তি পছন্দ করে এবং REIT এই বিনিয়োগগুলিকে 'সাশ্রয়ী' করে তোলে। এটি এমন একটি ব্যবসা যা বেশিরভাগই বুঝতে পারে এবং এর সাথে সম্পর্কিত, এবং এটি বিনিয়োগকারীদের আস্থা ও ধারণ ক্ষমতা বাড়ায়।
মাসিক বিনিয়োগের মূল বিষয় হল কমিশন খরচের দিকে নজর রাখা। যেহেতু আপনি আপনার REITগুলি আরও নিয়মিতভাবে অল্প পরিমাণে ক্রয় করেন, লেনদেনের ফিগুলি সার্থক নাও হতে পারে কারণ সেগুলি আপনার রিটার্নে খায়৷
অতএব, আপনি যদি মাসিক বিনিয়োগ করতে চান তবে শুধুমাত্র একটি কম খরচের ব্রোকার বেছে নিন।
এখানে 5টি REIT যা আপনি কিনতে পারেন:
Keppel DC REIT হল সিঙ্গাপুরের একটি বিরল এবং জনপ্রিয় ডেটা সেন্টার REIT৷ কোভিড-দ্রুত ডিজিটালাইজেশন গ্রহণের আশাবাদের কারণে শেয়ারের দাম 2020 সালে $3.04-এর উচ্চতায় পৌঁছেছে। কিন্তু সেই আশাবাদ 2021 সালে শেষ হয়ে যায় এবং শেয়ারের দাম সারা বছর ধরে কমছে এবং লেখার সময় $2.35 ছিল।
আমরা Keppel DC REIT-এর শেয়ারের দাম পতনের সম্ভাব্য 5টি কারণ ব্যাখ্যা করেছি এবং NetCo অধিগ্রহণ করার জন্য এর ম্যান্ডেট সম্প্রসারণের অর্থ হল এটি আর ডেটা সেন্টারের জন্য বিশুদ্ধ খেলা নয়৷
তাতে বলা হয়েছে, আমি কেপেল ডিসি REIT-এর দীর্ঘমেয়াদী সম্ভাবনার বিষয়ে এখনও ইতিবাচক এবং আমি বিশ্বাস করি যে 2020 সালে এর অতিমূল্যায়নের কারণে শেয়ারের দামের পতন ন্যায়সঙ্গত। আমাদের ডিজিটাল বিশ্বের পরিকাঠামোতে ডেটা সেন্টারগুলি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করতে চলেছে , ভবিষ্যতের মেটাভার্স সহ। আমি আশা করি Keppel DC REIT আগামী বছরগুলিতে আরও ডেটা সেন্টার অর্জন করবে এবং একটি বিশ্বব্যাপী ডাটা সেন্টার প্লেতে পরিণত হবে৷
বর্তমানে, কেপেল ডিসি REIT-এর বেশিরভাগ ডেটা সেন্টার সিঙ্গাপুরে রয়েছে। এটি একটি ঈর্ষণীয় অবস্থান কারণ বর্তমানে সিঙ্গাপুরে কোনো নতুন ডেটা সেন্টারের অনুমতি নেই এবং বর্তমানে এখানে বিদ্যমান ডেটা সেন্টারগুলি হট প্রপার্টি। Keppel DC REIT ভাড়া বাড়িয়ে পরিস্থিতির দুধ দিতে পারে এবং তাদের কাছে এখনও ভাড়াটিয়া থাকবে।
শেয়ারের দাম কমে যাওয়ার পরেও, কেপেল ডিসি REIT ঠিক সস্তা নয়। এটি এখনও 2.06 এর একটি P/B অনুপাতে ট্রেড করছে, 5y গড় 1.96 এর সামান্য উপরে।
Keppel DC REIT-এর লভ্যাংশের ফলন প্রায় 4.4% যা REIT-এর জন্য বিশেষভাবে বেশি নয় কিন্তু আমি এটি গ্রহণযোগ্য বলে মনে করি কারণ আমাদের ডেটা সেন্টারের জন্য একটি প্রিমিয়াম প্রদানের আশা করা উচিত৷
ডলারের খরচ গড় এমন পরিস্থিতির জন্য উপযুক্ত যেখানে এটি স্পষ্টতই একমুঠো বিনিয়োগের জন্য যথেষ্ট সস্তা নয়, তবে বিট বিট বিনিয়োগ করা আরও বিচক্ষণ। এটি আরও নিচে গেলে আপনি সস্তা এবং আরও ইউনিট কিনতে পাবেন। এবং যদি এটি বাড়ে, তবে আপনিও কিছুটা ন্যস্ত।
তুলনামূলকভাবে অল্প বয়সী REIT হওয়া সত্ত্বেও, এটি অন্যান্য REIT-এর তুলনায় উচ্চতর মূলধন লাভ এনেছে যা দীর্ঘ সময়ের জন্য সর্বজনীন ছিল।
ম্যাপলেট্রি ইন্ডাস্ট্রিয়াল ট্রাস্ট (MIT) ডেটা সেন্টারে বড় হয়েছে, যা এখন তার সম্পদের 50%-এর বেশি প্রতিনিধিত্ব করে!
আমি বিশ্বাস করি পুরানো-বিদ্যালয়ের কারখানাগুলিতে ফিরে যাওয়া হবে না এবং হাই-টেক বিল্ডিং এবং ডেটা সেন্টারের মতো উচ্চ মূল্যের শিল্প বৈশিষ্ট্যগুলিতে ফোকাস করা হবে৷
Mapletree Industrial Trust-এর মূল্যায়ন Keppel DC REIT-এর মতো চাহিদাপূর্ণ নয়। এটি সম্ভবত কারণ আগেরটির ডেটা সেন্টারের পাশাপাশি অন্যান্য শিল্প বৈশিষ্ট্য রয়েছে। MIT 1.44 এর PB অনুপাতে ট্রেড করছে, যা তার 5-বছরের গড় PB 1.63 এর সামান্য কম।
লভ্যাংশের পরিপ্রেক্ষিতে, MIT 4.9% লভ্যাংশ প্রদান করছে যা Keppel DC REIT থেকে খুব বেশি দূরে নয়। এটি 7% এবং তার বেশি ডিভিডেন্ড ইল্ড দিত। কিন্তু এটি ঐতিহ্যগত শিল্প বৈশিষ্ট্যের একটি পোর্টফোলিওর উপর ভিত্তি করে ছিল। ডেটা সেন্টারের সাথে, মূল্য বৃদ্ধির পাশাপাশি এর শেয়ারের দামও বেড়েছে এবং তাই লভ্যাংশের ফলন কমে গেছে। এটি একটি ভাল লক্ষণ এবং খারাপ নয়৷
MIT 10 বছরেরও বেশি সময় ধরে তালিকাভুক্ত হয়েছে, এর বিনিয়োগকারীদের উপযুক্ত মূলধন এবং লভ্যাংশ লাভ করেছে।
Ascendas REIT হল বৃহত্তম ব্যবসার স্থান এবং সিঙ্গাপুর এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত শিল্প REIT। ইউরোপে এটির 11টি ডেটা সেন্টার রয়েছে যা সমগ্র সম্পদ মূল্যের 10% প্রতিনিধিত্ব করে৷
৷
REIT-এর কিছু বড়-নাম ভাড়াটে রয়েছে যেমন Singtel, Sea, DBS, Stripe এবং Grab, তাই ভাড়া সংগ্রহে কোনো সমস্যা হওয়া উচিত নয়।
ক্যাপিটাল্যান্ডকে স্পনসর হিসেবে রাখাও সুবিধাজনক কারণ এটি অধিগ্রহণের জন্য সম্পত্তির একটি স্থির পাইপলাইন নিশ্চিত করে।
Ascendas REIT 1.3 এর PB অনুপাতে ট্রেড করছে, যা তার 5-বছরের গড় PB-এর সমতুল্য। এর দাম মোটামুটি। ডিভিডেন্ড ইয়েল্ড 4.8%।
Ascendas REIT IPO-ed 2005 সালে এবং কয়েক বছর ধরে লভ্যাংশ বিতরণ করা সত্ত্বেও শেয়ারের দাম বেড়েছে।
কোভিডের সময় মানুষের গতিশীলতা স্থবির হয়ে পড়লেও, রসদ চলতেই থাকে। আমরা এখনও আমাদের সরবরাহ এবং বিশ্বব্যাপী সরবরাহ নেটওয়ার্ক প্রয়োজন. Mapletree Logistics Trust (MLT) সাপ্লাই চেইনে একটি ভূমিকা পালন করে এবং ভাড়াটেরা কোভিড বছরে REIT-তে আগের যে কোনো সময়ের চেয়ে বেশি ভাড়া দিতে সক্ষম হয়েছিল – MLT-এর জন্য রাজস্ব 14.3% বৃদ্ধি পেয়েছে যখন অনেক অন্যান্য ব্যবসা টিকে থাকার জন্য লড়াই করেছে।
2021 সালে, ব্যবসায় আরও উন্নতি হয়েছে, গত 6 মাসের রাজস্ব আগের বছরের তুলনায় 24.4% বৃদ্ধি পেয়েছে।
শেয়ারের দাম ভালো হয়েছে তাতে অবাক হওয়ার কিছু নেই। এটি সর্বকালের সর্বোচ্চ 2.14 ডলারে পৌঁছেছে কিন্তু তারপর থেকে এটি $2 এর নীচে কিছুটা ফিরে এসেছে। এটি বর্তমানে 1.4 এর PB অনুপাতে ট্রেড করছে, যা 1.3 এর 5-বছরের গড় থেকে বেশি।
ডিভিডেন্ড ইল্ড প্রায় 4%।
14-বছর মেয়াদে জুম আউট করে, আমরা দেখতে পাচ্ছি যে শেয়ারের দাম স্থিরভাবে বেড়েছে, তাদের ইউনিটহোল্ডারদের মূলধন লাভ এবং লভ্যাংশ উভয়ই সরবরাহ করেছে।
অন্যদিকে অফিস এবং খুচরা চাহিদা লজিস্টিক বৈশিষ্ট্যগুলির মতো স্থিতিস্থাপক ছিল না কারণ লোকেরা বাড়ি থেকে কাজ করতে এবং কম প্রায়শই মলে যেতে পারত। ম্যাপলেট্রি কমার্শিয়াল ট্রাস্ট (এমসিটি) কোভিড বছরে তার আয়ে 1.9% সামান্য হ্রাস পেয়েছে।
কিন্তু ফলাফলগুলি 1H FY21/22-এ 11.5% রাজস্ব বৃদ্ধির সাথে পুনরুজ্জীবিত হয়েছে। এটি কোভিড প্রভাবের আবহাওয়া পরিচালনা করেছে এবং এখন প্রবৃদ্ধি ট্র্যাকে ফিরে এসেছে বলে মনে হচ্ছে৷
৷সিঙ্গাপুরের দক্ষিণে MCT-এর 5টি সম্পত্তি রয়েছে - VivoCity, Mapletree Business City, mTower (পূর্বে PSA বিল্ডিং), Mapletree Anson এবং Bank of America Merrill Lynch HarbourFront।
শেয়ারের দাম বর্তমানে 1.2-এর PB মাল্টিপল-এ ট্রেড করছে, যা তার 5-বছরের গড় PB 1.3-এর কম।
ডিভিডেন্ড ইয়েল্ড 4.6%।
উপরের অন্যান্য REIT-এর মতই, MCT-এর শেয়ারের দাম সূচনার পর থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে এবং ইউনিটহোল্ডাররা দীর্ঘ মেয়াদে লভ্যাংশ এবং মূলধন লাভ উভয়ই উপভোগ করেছে।
REITs হল জনপ্রিয় বিনিয়োগ কারণ এটির নিয়মিত লভ্যাংশের পাশাপাশি সহজ বোঝার ব্যবসা - তারা সম্পত্তি ভাড়া দেয়।
যাইহোক, সব REIT সমান তৈরি করা হয় না। আমি 5টি REIT শেয়ার করেছি যেগুলি তাদের গুণমান প্রদর্শন করেছে – আমরা তাদের শেয়ারের দামের স্থির বৃদ্ধি এবং দীর্ঘ সময় ধরে দেওয়া ধারাবাহিক লভ্যাংশ দেখতে পাচ্ছি।
এই স্থিরভাবে চক্রবৃদ্ধি করা REITগুলি নিয়মিত বিনিয়োগের জন্য দুর্দান্ত যা আপনি আপনার পোর্টফোলিও তৈরি করতে ব্যবহার করতে পারেন। ধীরে ধীরে কিন্তু অবশ্যই।
প্রতিবার অল্প পরিমাণে বিনিয়োগ করার জন্য আপনার একটি কম খরচের ব্রোকারেজের প্রয়োজন হবে। ফিলিপ ফিউচারের ফি 0.08% কোনো ন্যূনতম ফি ছাড়াই সিঙ্গাপুরের সর্বনিম্ন ফি।