রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) গত কয়েক বছর ধরে একটি বন্য যাত্রায় রয়েছে। 2008 সালের মন্দার পরে বিনিয়োগকারীরা এই লভ্যাংশ-বান্ধব খাতটি যথেষ্ট পরিমাণে পেতে পারেনি। তুলনামূলকভাবে উচ্চ ফলন এমন একটি বিশ্বে আকর্ষণীয় ছিল যেখানে সঞ্চয় অ্যাকাউন্টগুলি শূন্য এবং দীর্ঘমেয়াদী বন্ডের ফলন সর্বকালের সর্বনিম্ন সীমার কাছাকাছি স্ক্র্যাপ করে৷
কিন্তু 2013 সালের "টেপার টেনট্রাম", জ্যানেট ইয়েলেনের 2015 সালে টার্গেট ফেড ফান্ডের হার 0%-এর উপরে স্থানান্তরিত করার পদক্ষেপ এবং ডোনাল্ড ট্রাম্পের নির্বাচন (মুদ্রাস্ফীতির আশঙ্কায়) সবই বন্ড মার্কেটকে নাড়া দিয়েছিল। এটি ঘুরেফিরে REIT-এর মতো সম্পদকে নাড়া দিয়েছে, যেগুলিকে "বন্ড বিকল্প" হিসাবে বিবেচনা করা হয়েছিল। প্রতিটি ভীতির পরে, REIT মূল্যগুলি তাদের ক্ষতি পুনরুদ্ধার করেছে … শুধুমাত্র পরবর্তী ভয়ের সাথে তাদের আবার বাষ্পীভূত হতে দেখার জন্য৷
2015 সালের শুরু থেকে REIT দাম কোথাও যায় নি। লক্ষণীয়ভাবে, তারা এক দশক আগে 2007 সালে প্রথম দেখা স্তরে বসে আছে।
আশ্চর্যের কিছু নেই যে, অনেক REIT-এর দাম এখনই আকর্ষণীয়। REITs বিনিয়োগ-গ্রেড কর্পোরেট বন্ডের তুলনায় একটি খাত হিসাবে উল্লেখযোগ্যভাবে উচ্চ ফলনও খেলাধুলা করে, এবং - বন্ড কুপন পেমেন্টের বিপরীতে - তাদের লভ্যাংশ সময়ের সাথে সাথে বাড়তে থাকে। REITs প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট ফান্ডের তুলনায় সস্তা মূল্যায়নে ট্রেড করে, যা তাদের উচ্চতর তারল্যের কারণে খুব বেশি অর্থবোধ করে না। এই ধরনের সংযোগ বিচ্ছিন্ন সাধারণত ভাল্লুকের বাজারের সময় ঘটে এবং আতঙ্কিত হয় যখন শিশুটি গোসলের পানি দিয়ে বাইরে ফেলে দেয়।
আসুন আমাদের সুবিধার জন্য এই সংযোগ বিচ্ছিন্ন ব্যবহার করি। এখানে আটটি REIT কেনার জন্য রয়েছে যখন তারা সম্মানজনক মূল্যে বাণিজ্য করে এবং কঠিন লভ্যাংশ দেয়।
আমরা টাবম্যান সেন্টার দিয়ে শুরু করব (TCO, $61.58) – একটি খুচরা REIT যা শপিং সেন্টারে বিশেষায়িত, এবং সাম্প্রতিক বছরগুলিতে এটি তার চাটছে৷
2012-16 থেকে, TCO প্রায় $65 থেকে $80 শেয়ার প্রতি লেনদেন করেছে। কিন্তু শেয়ারগুলি 2016 এর দ্বিতীয়ার্ধে স্লাইডিং শুরু করে এবং এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার করতে পারেনি; লেখার সময়, এটি $62 এর নিচে ট্রেড করেছে।
Taubman বিভিন্ন কোণ থেকে আঘাত করা হয়েছে. সমস্ত REIT-এর মতো, এটি সুদের হারের প্রতি সংবেদনশীল প্রমাণিত হয়েছে। এর বাইরেও, টাউবম্যান এমন সময়ে একজন খুচরা জমির মালিক ছিলেন যখন Amazon.com (AMZN) এবং সাধারণভাবে ই-কমার্স বাড়ছে … ইট-ও-মর্টার স্টোরের খরচে।
তবুও, TCO সম্পর্কে পছন্দ করার মতো অনেক কিছু আছে। খুচরা বিস্তৃতভাবে একটি বেদনাদায়ক সামঞ্জস্যের মধ্যে থাকতে পারে, তবে টবম্যান উচ্চ-সম্পদ খুচরা এবং আউটলেট মলগুলিতে বিশেষজ্ঞ। যেমন REIT বিশ্লেষক ব্র্যাড থমাস সম্প্রতি লিখেছেন, "গুণমানের উপর টাউবম্যানের দীর্ঘস্থায়ী ফোকাস হল কোম্পানির ভিত্তি এবং এটি প্রাথমিক পার্থক্যকারী যা বাকিদের থেকে সেরাটিকে আলাদা করে। টবম্যান সেন্টার টিফানি, ডলস অ্যান্ড গাব্বানা এবং অন্যান্য সহ অনেকগুলি উচ্চ মানের খুচরা বিক্রেতার জমির মালিক।"
একটি দীর্ঘায়িত খুচরা মন্দা Taubman এর শেয়ারের দাম থেকে একটি কামড় নিতে পারে। কিন্তু ভোক্তারা সবচেয়ে বেশি আত্মবিশ্বাস দেখাচ্ছে যা আমরা বছরের পর বছর দেখেছি এবং ধীর হওয়ার কোনো লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।
আজকাল কোন কিছুই সত্যিকার অর্থে "আমাজন-প্রমাণ" হিসাবে বিবেচিত হতে পারে না, তবে ন্যাশনাল রিটেলের ভাড়াটেরা খুব কাছাকাছি চলে এসেছে৷
একটি ট্রিপল-নেট REIT বলতে ট্রিপল-নেট ইজারা বোঝায়, যেখানে ভাড়াটে কেবল ভাড়া এবং ইউটিলিটি প্রদানের জন্য দায়ী নয়, সম্পত্তি কর, বীমা এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্যও দায়ী। REITs যারা এই ব্যবস্থাগুলিতে বিশেষজ্ঞ তাদের আয় অনেক বেশি স্থির (এবং আরও অনুমানযোগ্য)।
ন্যাশনাল রিটেইল হল একটি লভ্যাংশ-উত্থাপনকারী পাওয়ার হাউস যেটি টানা 28 বছর ধরে এবং গণনা করে তার পেআউট বাড়িয়েছে৷ ডিভিডেন্ড অ্যারিস্টোক্র্যাটস-এর সদস্য হওয়ার যোগ্যতা অর্জনের জন্য এটি যথেষ্ট - তবে, NNN স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওর-এর 500-স্টক সূচকের সদস্য নয়৷
2016 সালে ন্যাশনাল রিটেইলের শেয়ারের দাম একটু বুদবুদ হয়ে গিয়েছিল, যা $53.60 এ শীর্ষে উঠেছিল। সেই মূল্যে, এটি মাত্র 3.3% এর একটি বরং আকর্ষণীয় লভ্যাংশ ফলন করেছে। আজ, শেয়ারগুলি অনেক বেশি আকর্ষণীয় 4.4% লাভ করে৷
৷
কোনো উচ্চ-মানের REIT পোর্টফোলিও ট্রিপল-নেট রিটেল REIT রিয়েলটি আয় ছাড়া সম্পূর্ণ হয় না (O, $58.17)।
ফার্মেসি, সুবিধার দোকান এবং জিমের মতো ইউটিলিটি হাই-ট্রাফিক বৈশিষ্ট্যের মালিক হিসাবে, রিয়েলটি ইনকাম আপনি কিনতে পারেন এমন সবচেয়ে উত্তেজনাপূর্ণ স্টক নয়। কিন্তু যদিও এটি বিরক্তিকর হতে পারে, এটি কোন ঝাপসা নয়। 1994 সালে পাবলিক হওয়ার পর থেকে স্টকটি 15.8% চক্রবৃদ্ধি গড় বার্ষিক মোট রিটার্ন প্রদান করেছে এবং টানা 83 ত্রৈমাসিকের জন্য তার লভ্যাংশ বাড়িয়েছে।
আপনি রিয়েলটি আয়কে একটি বন্ডের সামঞ্জস্য সহ একটি স্টক হিসাবে ভাবতে পারেন - একটি বন্ড যা মাসিক অর্থ প্রদান করে এবং প্রতি ত্রৈমাসিকে অন্তত একবার তার অর্থপ্রদান বাড়াতে থাকে৷
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে আয়ের উন্মাদনায়, 2015 এবং 2016 সালে রিয়েলটি ইনকামের স্টক মূল্য কিছুটা বাজে হয়ে গিয়েছিল, যখন এটি শেয়ার প্রতি $72 এর উপরে সর্বকালের উচ্চতায় শীর্ষে ছিল। একটি ব্যবসা যতই বিস্ময়কর হোক না কেন, এমন একটি মূল্য রয়েছে যেখানে এর স্টক আর মালিকানা বোঝায় না। রিয়েলটি আয়ের জন্য, সেই পয়েন্টটি 2016 সালে এসেছিল যখন শেয়ারের ফলন ছিল মাত্র 3.3%৷
কিন্তু অতিরিক্ত দুই বছর লভ্যাংশ বৃদ্ধি এবং উল্লেখযোগ্য স্টক সংশোধনের পর, সেই শেয়ারগুলি আজকের দামে অনেক বেশি যুক্তিসঙ্গত দেখাচ্ছে।
আমেরিকার স্বাস্থ্য-পরিচর্যা ব্যবস্থা প্রবাহিত অবস্থায় রয়েছে। অনেক রিপাবলিকান এখনও সাশ্রয়ী মূল্যের যত্ন আইন বাতিল করার আশা রাখে, যখন ডেমোক্র্যাটস সবার জন্য সামাজিক ওষুধ সরবরাহের স্বপ্ন দেখে। ইতিমধ্যে, সরকারী (মেডিকেয়ার এবং মেডিকেডের আকারে) এবং বেসরকারী বীমাকারী উভয়ই তাদের প্রতিদানের ক্ষেত্রে কঠোর হচ্ছে বলে মনে হচ্ছে।
ওষুধে কাজ করার জন্য এটি একটি জটিল সময়। তবে একটি বিষয় নিশ্চিত:আমেরিকার বয়স বাড়ার সাথে সাথে এর জনসংখ্যার আরও বেশি করে চিকিৎসা পরিষেবার প্রয়োজন হবে। হাসপাতাল এবং নার্সিং হোম, যাইহোক, রাজনীতির কারণে এই প্রবণতাগুলি থেকে পুরোপুরি লাভ নাও হতে পারে। কিন্তু মেডিকেল রিয়েল এস্টেটের একটি ক্ষেত্র যা পরবর্তীতে যা আসে তা থেকে অনেকাংশে প্রতিরোধী হওয়া উচিত তা হল মেডিকেল অফিস বিল্ডিং।
ডাক্তার এবং সার্জনরা তাদের ভাড়া দিতে থাকবেন, এমনকি যদি তাদের লাভ নতুন নিয়ম বা অর্থপ্রদানের স্কিম দ্বারা সঙ্কুচিত হয়। এবং মেডিকেল অফিস স্পেসের সবচেয়ে বড় জমিদারদের একজন হিসেবে, আমেরিকা স্বাস্থ্যসেবা ট্রাস্ট (HTA, $27.49) লাভের অবস্থানে রয়েছে৷
৷HTA-এর শেয়ারগুলি আজকের উল্লেখ করা অন্যান্য REIT-এর মতো মারধর নয়, তবে তারা তাদের পুরানো 2016 উচ্চতার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে নীচে রয়েছে। 2016 সালে, তারা প্রতি শেয়ারে $34-এর বেশি হারে শীর্ষে উঠেছিল। আজ, সেগুলির দাম আরও যুক্তিসঙ্গত এবং 4.5% এর একটি চমৎকার ফলন প্রদান করে৷
কিন্তু ওয়ারেন বাফেটের বার্কশায়ার হ্যাথওয়ে 2017 সালে স্টকটিতে একটি বড় অবস্থান নেওয়ার পরেই এই নতুন উদ্দীপনা আসে। বার্কশায়ার 18 মিলিয়নেরও বেশি শেয়ারের মালিক, যা মোট বকেয়ার 9%, এবং এটি বাফেটের সর্বোচ্চ-ফলনশীল স্টকগুলির মধ্যে একটি।
"STORE" এর অর্থ হল "একক ভাড়াটে অপারেশনাল রিয়েল এস্টেট" এবং REIT ছোট খুচরা বৈশিষ্ট্যগুলিতে বিশেষীকরণ করে যা অন্য REITগুলি স্পর্শ করতে পারে না বা স্পর্শ করবে না৷ STORE ব্যক্তিগত সম্পত্তি স্তরে তার বেশিরভাগ সহকর্মীদের তুলনায় অনেক বেশি গবেষণা করে। যদিও বেশিরভাগ বাড়িওয়ালা ভাড়াটেদের ঋণযোগ্যতার উপর ফোকাস করে, স্টোর ব্যক্তিগত সম্পত্তির লাভের উপর ফোকাস করে। গ্রানুলারিটির সেই স্তরটি বিরল৷
৷গুরুত্বপূর্ণভাবে, Amazon এবং অন্যান্য অনলাইন খুচরা বিক্রেতার যুগে, STORE পরিষেবা-ভিত্তিক ব্যবসার উপরও ফোকাস করে৷ এর দুই-তৃতীয়াংশ ভাড়া আসে পরিষেবা প্রদানকারীদের কাছ থেকে, যার মধ্যে রেস্টুরেন্ট থেকে শুরু করে স্থানীয় ডেন্টিস্ট পর্যন্ত সবকিছুই রয়েছে।
বাফেট-ফুয়েলড আশাবাদের জন্য STORE এখন সবচেয়ে সস্তা REIT নয়, তবে এটি একটি উচ্চ-মানের অপারেটর যা বেশিরভাগ আয়ের পোর্টফোলিওতে একটি চমৎকার সংযোজন হবে।
অস্বাভাবিক REITs যেগুলি একটি সাধারণ শৈলীর বাক্সের সাথে খাপ খায় না সেগুলি চমৎকার বিনিয়োগ করতে পারে কারণ তারা প্রায়শই ফাটলের মধ্য দিয়ে পড়ে এবং প্রাতিষ্ঠানিক ক্রেতাদের দ্বারা উপেক্ষা করা হয়। একটি ভাল উদাহরণ হল ইপিআর বৈশিষ্ট্য (ইপিআর, $69.44), যা বিনোদনমূলক এবং শিক্ষাগত বৈশিষ্ট্যগুলিতে বিশেষীকৃত।
আপনি EPR-এর পোর্টফোলিওতে এমন সম্পদ পাবেন যা আপনি অন্য অনেক জায়গা খুঁজে পাবেন না:মুভি থিয়েটার, টপগল্ফ ড্রাইভিং রেঞ্জ এবং স্কি রিসর্ট, কয়েকটির নাম।
এই বৈচিত্র্য ঝুঁকি তৈরি করে যে এই ধরণের বৈশিষ্ট্যগুলি সহজে পুনরুদ্ধার করা যায় না। আপনি একটি repossessed ড্রাইভিং পরিসীমা সঙ্গে ঠিক কি করবেন? উপরন্তু, এই ধরনের বৈশিষ্ট্যগুলি প্রায়শই অনেক কম তরল হয়, কারণ তাদের জন্য কম ক্রেতা থাকে।
কিন্তু ঠিক এই কারণেই এই সেক্টরে EPR-এর অভিজ্ঞতা এত মূল্যবান এবং কেন REIT ধারাবাহিকভাবে বাজার-বীট রিটার্ন তৈরি করতে সক্ষম হয়েছে। 1997 সালে সূচনা হওয়ার পর থেকে দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত, REIT MSCI US REIT সূচকের জন্য 1,458% বনাম 476% মোট রিটার্ন জেনারেট করেছে।
একই সঙ্গে, স্টকটি দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে জমে আটকে আছে। কিন্তু এটির বর্তমান মূল্য 2016 সালে সেট করা প্রতি শেয়ার প্রতি $84 এর সর্বকালের উচ্চ থেকে অনেক নিচে, এবং এর ফলন 6% এর উত্তরে।
দুর্বল VEREIT (VER, $7.61) কোন সম্মান পায় না।
এর একটি অংশ কোম্পানির অশুভ শুরুর কারণে। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট REIT-এর জন্ম হয়েছিল কেলেঙ্কারিতে আক্রান্ত আমেরিকান রিয়েলটি ক্যাপিটালের বিস্ফোরণ থেকে। 2014 সালে, ট্রাস্ট একটি অ্যাকাউন্টিং কেলেঙ্কারিতে জড়িয়ে পড়েছিল যখন এটি আয়ের ভুল বর্ণনা করেছিল এবং এটি ধামাচাপা দেওয়ার চেষ্টা করেছিল৷
SEC এটিকে সদয়ভাবে দেখেনি, এবং REIT-এর অনেক কর্মকর্তাই ফৌজদারি অভিযোগের সম্মুখীন হয়েছেন৷
সুসংবাদটি হল যে সমস্ত দায়িত্বশীলরা অনেক আগেই চলে গেছে, এবং সংস্থাটি এখন সত্যিকারের বয় স্কাউট দ্বারা পরিচালিত হয়। Glenn Rufrano, যিনি 2015 সালে দায়িত্ব গ্রহণ করেছিলেন, REIT এর অখণ্ডতা এবং এর ক্রেডিট রেটিং পুনরুদ্ধার করার জন্য একটি চমৎকার কাজ করেছেন। তবুও শেয়ার এখনও একটি গভীর এ লেনদেন হচ্ছে৷ তাদের পুরনো উচ্চতায় ছাড়।
VER শেয়ার প্রতি 8 ডলারের কম লেনদেন করে। 2013 সালে স্টকটি প্রতি শেয়ারে 18 ডলারের বেশি এবং দুই বছর আগের মত সাম্প্রতিককালে $11 লাভ করেছে।
রিয়েলটি ইনকাম এবং ন্যাশনাল রিটেলের যে বংশতালিকা আছে VEREIT এর নাও থাকতে পারে, কিন্তু এটি একই রকমের বৈশিষ্ট্য ধারণ করে এবং অত্যন্ত সস্তা মূল্যায়নে ব্যবসা করে। শেয়ারগুলি অস্থির, কিন্তু 7% এর উত্তরে বর্তমান ফলনে, আপনি সেই রোলার কোস্টারে চড়ার জন্য সুন্দরভাবে অর্থ প্রদান করছেন৷
দক্ষ নার্সিং REIT Omega Healthcare Investors (OHI, $33.09) প্রায় এক বছর আগে শুরু হওয়া পাথরের মতো নেমে গেছে, এই বছরের শুরুতে শেয়ার প্রতি $32 এর থেকে কম $25 এর নিচে নেমে গেছে।
যাইহোক, গত ছয় মাসে শেয়ারগুলি সেই ক্ষতিগুলি পুনরুদ্ধার করেছে, এবং এখনও 2015 সালের জানুয়ারিতে সেট করা স্টকের সর্বকালের সর্বোচ্চ $45.46 এর নীচে রয়েছে৷
গত চার বছরে ওমেগার স্লাইড সম্পূর্ণভাবে কারণ ছাড়া হয়নি। মেডিকেয়ার এবং মেডিকেড থেকে কম প্রতিশোধের সাথে, যখন শ্রমের খরচ বাড়ছে তখন রাজস্ব ক্রিমিং করে দক্ষ নার্সিং শিল্প চারদিক থেকে পিঞ্চিত হচ্ছে। স্থানটি ওমেগা ভাড়াটে ওরিয়ানা সুবিধা সহ কিছু উচ্চ-প্রোফাইল ব্যর্থতার সম্মুখীন হয়েছে, যা এই বছরের শুরুতে অধ্যায় 11 দেউলিয়াত্ব পুনর্গঠনের জন্য দাখিল করেছিল৷
ওমেগা ঘোষণা করেছে যে এটি এই বছর তার লভ্যাংশ বাড়াবে না, যা কিছু বিনিয়োগকারীদের ভুল পথে ঘষেছে। সত্যি বলতে, এটা ছিল বিচক্ষণ পদক্ষেপ। এবং বর্তমান স্তরে, 8% লভ্যাংশ টেকসই দেখায় এমনকি যদি আমরা অব্যাহত দুর্বলতা দেখি। OHI তার তহবিলের প্রায় 85% অপারেশন (FFO) থেকে লভ্যাংশ হিসাবে প্রদান করে, এটিকে প্রচুর নড়বড়ে জায়গা দেয়।
চার্লস সাইমোর এই লেখার মতো দীর্ঘ EPR, O, OHI এবং VER ছিলেন।