ন্যূনতম সুদের হারের বিশ্বে, বিনিয়োগকারীরা ফলনের জন্য বহুদূর অনুসন্ধান করছে। কিন্তু তাদের অনেকের সামনের দরজার বাইরে তাকানোর দরকার নেই – যদি তারা অ্যাপার্টমেন্টে থাকেন।
অ্যাপার্টমেন্ট রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) অদূর ভবিষ্যতের জন্য নির্ভরযোগ্য এবং ক্রমবর্ধমান লভ্যাংশ প্রদানের জন্য প্রস্তুত।
মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির মালিকানার হার কমেছে, 2004 সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের 69.2% থেকে, সর্বশেষ গণনা অনুসারে 64.2% হয়েছে৷ 2008-এর পরে প্রতিষ্ঠিত উচ্চতর আন্ডাররাইটিং স্ট্যান্ডার্ডগুলির কারণে এবং কিছু অংশে কম বয়সী আমেরিকানরা ভাড়া পরিশোধের জন্য লড়াই করে, ডাউন পেমেন্ট, বন্ধকী বিল এবং বাড়ির মালিকানার অন্যান্য খরচের জন্য এই পতনের কারণ। তাছাড়া, পশ্চিম উপকূল বরাবর এবং অন্যান্য শহর যেমন বোস্টন এবং নিউইয়র্ক, কঠোর জোনিং আইন এবং "NIMBY-ism" (মাই ব্যাক ইয়ার্ডে নয়) পর্যাপ্ত নতুন আবাসিক নির্মাণে বাধা দেয় - একটি সমস্যা যা সহজে সংশোধন করা যায় বলে মনে হয় না, যদি কখনো।
10-বছর-ব্যাপী মার্কিন অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার এবং 4% বন্ধকগুলি সাম্প্রতিক মরসুমে কেবলমাত্র সামান্য পরিমাণে বাড়ির মালিকানার হার বাড়িয়েছে। তবুও জাতীয় কর্মসংস্থান রোলগুলি যেমন প্রসারিত হচ্ছে, তেমনি আবাসনের চাহিদাও বাড়ছে - কিন্তু একটি "আবাসনের তীব্র ঘাটতি" হয়েছে "অনেক ক্রেতাদের সাফ করার জন্য খুব বেশি বাধা," ফ্রেডি ম্যাক সম্প্রতি বলেছেন।
আবাসন ঘাটতি একটি জাতীয় উদ্বেগ, কিন্তু বিনিয়োগকারীদের জন্য, আঁটসাঁট আবাসিক বাজার সুযোগের ইঙ্গিত দেয়। সু-পরিচালিত অ্যাপার্টমেন্ট REITs, যা অ্যাপার্টমেন্ট সম্প্রদায়ের মালিক এবং পরিচালনা করে, সুবিধা নেওয়ার জন্য পুরোপুরি অবস্থান করে। এই হাউজিং শিফটের জন্য কেনার জন্য এখানে ছয়টি অ্যাপার্টমেন্ট REIT আছে … সেইসাথে টেকসই এবং ক্রমবর্ধমান লভ্যাংশ আয় .
ডেটা 9 জুন পর্যন্ত। লভ্যাংশের ফলন সবচেয়ে সাম্প্রতিক পেআউট বার্ষিক করে এবং শেয়ারের মূল্য দ্বারা ভাগ করে গণনা করা হয়।
এসেক্স সম্পত্তি ট্রাস্ট (ESS, $296.97) ক্যালিফোর্নিয়া এবং ওয়াশিংটন রাজ্যের সম্মিলিত 245টি সম্প্রদায়ের প্রায় 60,000 অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটে ভাড়া সংগ্রহ করে। বুট করার জন্য REIT এর 1,800টিরও বেশি ইউনিট উন্নয়নাধীন রয়েছে৷
এসেক্স অপারেশন থেকে টানা আট বছর ক্রমবর্ধমান তহবিল রিপোর্ট করেছে (এফএফও, REIT লাভের একটি গুরুত্বপূর্ণ মেট্রিক) – এটি নয় বছর পর্যন্ত প্রসারিত হবে যদি কোম্পানিটি তার 2019 অনুমান পূরণ করে। এবং 2018 সালের শেষে, এটি $5.6 বিলিয়ন দায় (বন্ধক ঋণ সহ) এর বিপরীতে $13.4 বিলিয়ন সম্পদের (অবমূল্যায়নের আগে) রিপোর্ট করেছে। অনুবাদ:এসেক্স ওভার-লিভারেজড নয়। উল্লেখযোগ্যভাবে, ফিচ রেটিংগুলি এসেক্সের প্রতি তার দৃষ্টিভঙ্গিকে "স্থিতিশীল" থেকে "ইতিবাচক" এ সংশোধন করেছে এবং গত বছরের জুনে একটি "BBB+" বিনিয়োগ-গ্রেড রেটিং নিশ্চিত করেছে যা এটি আজ অবধি বজায় রেখেছে৷
তবে এখানে উত্তেজনাপূর্ণ গল্প হল REIT-এর লভ্যাংশ।
নিশ্চিত হওয়ার জন্য, এসেক্সের 2.6% ফলন অন্যান্য REIT-এর তুলনায় বিনয়ী। তুলনার স্বার্থে, Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) মোটামুটি 3% লাভ করে। কিন্তু রোগীর বিনিয়োগকারীদের জন্য লভ্যাংশ বৃদ্ধিতে ESS উৎকর্ষ। ফেব্রুয়ারিতে, এসেক্স তার প্রথম ত্রৈমাসিক লভ্যাংশে 4.8% বাম্প ঘোষণা করেছিল। এটি ESS-এর বার্ষিক লভ্যাংশ বৃদ্ধির টানা 25তম বছরে চিহ্নিত করেছে, এটিকে S&P 500 ডিভিডেন্ড অ্যারিস্টোক্র্যাটস-এ অন্তর্ভুক্তির যোগ্যতা অর্জন করেছে। শেয়ার প্রতি $1.95 এর বর্তমান ত্রৈমাসিক পেআউট মাত্র পাঁচ বছরে 61.2% বেড়েছে।
হ্যাঁ, এসেক্স দীর্ঘকাল ধরে ওয়েস্ট কোস্ট অ্যাপার্টমেন্ট বাজারগুলির মধ্যে একটি থেকে উপকৃত হয়েছে। কিন্তু কোম্পানিটি 2007-09 আর্থিক সঙ্কট এবং ভাল বাজারের মধ্যেও তার পেআউটগুলিকে উন্নত করতে সক্ষম হয়েছিল, যা দ্বিতীয় বিশ্বযুদ্ধের পর আমেরিকান সম্পত্তির জন্য সবচেয়ে খারাপ সময়গুলির মধ্যে একটি অন্তর্ভুক্ত করে৷
পশ্চিম উপকূল বরাবর নতুন নির্মাণ সীমিত এবং বাড়ি কেনা একটি আরও শক্তিশালী উদ্যোগ হয়ে উঠছে। এটি আঞ্চলিক অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার উপর ঊর্ধ্বমুখী চাপ অব্যাহত রাখবে, যা ইএসএসকে ভালভাবে বৃদ্ধি করতে এবং আগামী বছরগুলির জন্য এর লভ্যাংশকে বাড়িয়ে তুলবে৷
UDR Inc. (UDR, $46.14) হল আরেকটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক যেটি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের আরও সমৃদ্ধ এলাকায় অবস্থান করছে REIT 49,795 অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের মালিকানা বা শেয়ার-মালিকানার অংশীদারিত্ব করেছে, প্রাথমিকভাবে ক্যালিফোর্নিয়া, মধ্যভাগে ক্লাস্টার করা "হাই ব্যারিয়ার-টু-এন্ট্রি" পাড়ায়। আটলান্টিক এবং বোস্টন-নিউ ইয়র্ক অঞ্চল।
অনেক অ্যাপার্টমেন্ট REIT-এর সাথে পরিচিত একটি বিরতিতে, UDR এমন বাজারে মালিকানা চায় যেখানে নতুন আবাসন নির্মাণ নিয়ন্ত্রণ বা ভূগোল দ্বারা সীমাবদ্ধ। কোম্পানী প্রতিযোগিতা থেকে আলাদা থাকার জন্য পোষ্য-বন্ধুত্বের কথাও বলে।
UDR বছরের পর বছর ধরে একটি অপারেশনাল চ্যাম্প হয়েছে, সামঞ্জস্যপূর্ণ FFO 2013 থেকে 2019 অনুমানগুলির মধ্যে বার্ষিক 6.6% বৃদ্ধি পাচ্ছে, এর সমবয়সীদের জন্য 5.3% এর গড়। এর পারফরম্যান্সের একটি অংশ অভ্যন্তরীণ উদ্যোগ থেকে এসেছে, যেমন নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে পার্কিংয়ের জন্য চার্জ করা বা 30 বা তার বেশি দিনের লিজের জন্য সজ্জিত ভাড়া প্রদান করা।
অন্যান্য অনেক অ্যাপার্টমেন্ট REIT-এর মতো, UDR অত্যধিক ঋণী নয় - এর প্রায় $8 বিলিয়ন সম্পদের দায় $3.9 বিলিয়নের বিপরীতে ভাল। এটি তার লভ্যাংশ প্রদান চালিয়ে যাওয়ার জন্য এটিকে শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তির উপর রাখে, যা 186 টানা ত্রৈমাসিকের জন্য পরিশোধ করা হয়েছে। সেই পেআউটটি গত পাঁচ বছরে 46% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে মার্চ মাসে ঘোষিত শেয়ার প্রতি 6.2% বাম্প 34.25 সেন্ট রয়েছে৷
বিশ্লেষকরা প্রায়শই ইউডিআর-এর বিষয়ে মুখ খোলেন না, কিন্তু জেফারিসের বিশ্লেষক ওমোতায়ো ওকুসানিয়া 2018 সালের শেষের দিকে স্টকটিকে "হোল্ড" থেকে "কিনুন"-এ আপগ্রেড করেছেন বলেছিল যে কোম্পানিটি আমাদের মধ্যে "সেরা FFO/(শেয়ার) বৃদ্ধির প্রোফাইলগুলির মধ্যে একটি হিসাবে অবস্থান করছে৷ 2019-এ কভারেজ,” Amazon.com-এর (AMZN) নতুন সদর দফতরের সুবিধাগুলি উল্লেখ করে – আর্লিংটনে কোম্পানির নতুন সদর দফতরের তিন মাইল ব্যাসার্ধের মধ্যে এটির তিনটি সম্পদ রয়েছে৷
AvalonBay সম্প্রদায়গুলি ৷ (AVB, $209.06) অ্যাপার্টমেন্ট জগতের একটি বিশাল, 291টি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং-এর মালিকানা বাজি ধরে 12টি রাজ্যে মোট 85,313টি ইউনিট রয়েছে এবং ওয়াশিংটন, ডিসি অ্যাভালনবে-এর অ্যাপার্টমেন্টগুলি একটি একক অঞ্চলে কেন্দ্রীভূত নয়, বরং পশ্চিম উপকূল জুড়ে ছড়িয়ে রয়েছে , নিউ ইয়র্ক-নিউ জার্সি, মিড-আটলান্টিক এবং নিউ ইংল্যান্ড।
AvalonBay-এর সাম্প্রতিক আয়ের রিপোর্টে এর তথাকথিত মূল FFO-তে 5.5% উন্নতি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। এটি 2018 সালের পূর্ণ-বছরের জন্য মেট্রিকে 4.3% বৃদ্ধি অনুসরণ করে, এবং কোম্পানিটিকে ক্রিয়াকলাপ থেকে মূল তহবিলে 5.1% পূর্ণ-বছর 2019 বৃদ্ধির অনুমান পূরণের পথে রাখে। REIT-এর সম্পদ রয়েছে $18.6 বিলিয়ন এবং দায় $7.9 বিলিয়ন, এবং ঋণ মাঝারি; প্রথম ত্রৈমাসিকে, সুদের ব্যয় রাজস্বের 9% এর কম।
কোম্পানী ক্রেডিট এজেন্সি দ্বারা সু-সম্মানিত হয়, খুব. "AvalonBay এর A3 সিনিয়র অসুরক্ষিত রেটিং REIT এর শক্তিশালী, কম লিভারেজড ব্যালেন্স শীট, কঠিন অপারেটিং কর্মক্ষমতা এবং এর চমৎকার তারল্য এবং তহবিল প্রোফাইল অন্তর্ভুক্ত করে।" মুডি’স মে মাসের একটি প্রতিবেদনে লিখেছে।
AvalonBay S&P 500 কে ছাড়িয়ে গেছে, 46.4% থেকে 45.77%, গত পাঁচ বছরে। একবার আপনি লভ্যাংশ অন্তর্ভুক্ত করলে, পার্থক্য অনেক বেশি হয়, 71.1% থেকে 61.0%। AVB-এর লভ্যাংশ সেই সময়ের মধ্যে 42% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার বর্তমান শেয়ার প্রতি $1.52।
ইক্যুইটি আবাসিক (EQR, $77.98) এবং AvalonBay বাজারের বৃহত্তম অ্যাপার্টমেন্ট REIT হিসাবে নিয়মিতভাবে স্থান পরিবর্তন করে। EQR মোট 80,061টি অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিট সহ 310টি সম্পত্তির মালিক বা অংশীদারিত্ব রয়েছে, মূলত বোস্টন, নিউ ইয়র্ক, সিয়াটেল, সান ফ্রান্সিসকো, ডেনভার, সাউদার্ন ক্যালিফোর্নিয়া এবং ওয়াশিংটন, ডিসি-তে। কিংবদন্তি সম্পত্তি বিনিয়োগকারী স্যাম জেল কোম্পানির চেয়ারম্যান।
কোম্পানিটি উচ্চ-মানের বাজারে উচ্চ-মানের কাঠামোর মালিক হওয়ার জন্য পরিচিত। এছাড়াও এটি উচ্চ ঘনত্ব বন্ধ করে – এর নেট অপারেটিং আয়ের 70% মধ্য/উচ্চতার বৈশিষ্ট্য দ্বারা উত্পন্ন হয়৷
EQR এই তালিকার অন্যান্য বাছাইগুলির মতো FFO বৃদ্ধির বিষয়ে ততটা সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। ক্রিয়াকলাপ থেকে স্বাভাবিক তহবিল 2014 সালে $1.19 বিলিয়ন থেকে 2018 সালে $1.20 বিলিয়ন হয়েছে, এর মধ্যে অনেক উপরে এবং নিচে রয়েছে। কিন্তু REIT গত বছর এফএফও-তে 3.8% পপ উপভোগ করেছে, শেয়ার প্রতি $3.25, এবং শেষ ত্রৈমাসিক, EQR বলেছে, "বর্তমান প্রবণতা অব্যাহত থাকলে আমরা আমাদের গাইডেন্স রেঞ্জের শীর্ষ প্রান্তের কাছাকাছি পুরো বছরের ফলাফল সরবরাহ করতে ভাল অবস্থানে আছি।" যদি তাই হয়, তাহলে এর অর্থ হবে 2019-এর জন্য 5.8% FFO বৃদ্ধি৷
৷কোম্পানির সৌভাগ্য রেমন্ড জেমসের বিশ্লেষক বাক হোমের নজর কেড়েছে, যিনি এপ্রিল মাসে কোম্পানিটিকে "আন্ডারপারফর্ম" ("সেল" এর সমতুল্য) থেকে "মার্কেট পারফর্ম" ("হোল্ড" এর সমতুল্য) এ আপগ্রেড করেন। হোম মাল্টিফ্যামিলি মেট্রোতে শক্তিশালী ডেটাও দেখে।
ইক্যুইটি রেসিডেন্সিয়ালের লভ্যাংশ গত পাঁচ বছরে 42% বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে খুব কমই ধারাবাহিকভাবে। নিয়মিত লভ্যাংশ প্রকৃতপক্ষে Q1 2016-এর ত্রৈমাসিক 55.25 সেন্ট থেকে কমে Q2 2016-এ 50.38 সেন্টে নেমে এসেছে – কিন্তু EQR সেই বছর বিশেষ লভ্যাংশে শেয়ার প্রতি $11.00 প্রদান করেছে। Q2 2016-এ 54 সেন্ট পর্যন্ত বাম্প না হওয়া পর্যন্ত পেআউট স্থবির ছিল, তারপরে এই বছরের শুরুতে আবার 56.75 সেন্টে পৌঁছেছে।
ভাল খবর? EQR রেসিডেন্সিয়ালের লভ্যাংশ পূর্ণ-বছরের FFO সংখ্যার মাত্র 66% যা REIT 2019 সালে আঘাত করবে বলে আশা করে, যেটি উপযুক্ত বলে লভ্যাংশ বৃদ্ধি বা বিশেষ লভ্যাংশের জন্য প্রচুর জায়গা রেখে দেয়।
ক্যামডেন প্রপার্টি ট্রাস্ট (CPT, $106.21) 165টি উন্নয়ন জুড়ে 56,271টি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক বা অংশীদারিত্ব রয়েছে৷ এবং এটি এই তালিকার বেশিরভাগ অন্যান্য REIT-এর বিপরীতে দাঁড়িয়েছে যে এটি আমেরিকান দক্ষিণ-পূর্ব এবং ওয়াশিংটন, ডি.সি. তে ব্যাপকভাবে কেন্দ্রীভূত। এতে টেক্সাসে ভারী এক্সপোজার অন্তর্ভুক্ত রয়েছে; ক্যামডেন হিউস্টনে 8,749 ইউনিট পরিচালনা করে, অ্যাপার্টমেন্ট বাড়ির সংখ্যা অনুসারে REIT-এর বৃহত্তম মেট্রোপলিটন বাজার৷
আরও ভাল, ক্যামডেনের প্রায় সমস্ত নেট সুদের আয় শহরগুলি থেকে প্রাপ্ত হয় যেগুলি আনুমানিক জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং কর্মসংস্থান বৃদ্ধির পরিপ্রেক্ষিতে আমেরিকার শীর্ষ 25-এর মধ্যে রয়েছে৷
ক্যামডেন 2014 এবং 2018 এর মধ্যে অবিচলিত ক্রিয়াকলাপগুলিকে ডিঙিয়েছিল, সেই সময়ে রাজস্ব $790 মিলিয়ন থেকে $954 মিলিয়নে উন্নীত হয়েছিল৷ সামঞ্জস্যপূর্ণ FFO সেই সময়ের মধ্যে প্রতি এক বছরে বৃদ্ধি পায়নি, তবে ব্যাপকভাবে ঊর্ধ্বমুখী হয়েছে, $318 মিলিয়ন থেকে $392 মিলিয়ন। কোম্পানি আশা করে যে এই উর্ধ্বগতি 2019-এ অব্যাহত থাকবে, FFO-এর জন্য প্রতি শেয়ার $4.99 থেকে $5.15-এর জন্য নির্দেশিকা - মধ্যবিন্দুতে, যা সেই গুরুত্বপূর্ণ REIT মেট্রিকে 6.3% উন্নতির প্রতিনিধিত্ব করবে।
এবং সম্প্রতি, কোম্পানির ঋণ স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওরস-এর দ্বারা A-তে আপগ্রেড করা হয়েছে, যা একটি শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তির চিত্র তুলে ধরেছে। রিস্ক কনসালটেন্সি আইএইচএস মার্কিট সম্প্রতি উল্লেখ করেছে যে "কোম্পানির ঋণযোগ্যতার ধারণা ইতিবাচক।" কোম্পানির $6.3 বিলিয়ন সম্পদ বনাম $2.6 বিলিয়ন দায় সেই গল্পের অংশ।
এখানে লভ্যাংশ বৃদ্ধি ঠিক আছে, কিন্তু মহান নয়. 2014 সাল থেকে পে-আউট একটি 21% দ্বারা উন্নত হয়েছে, যার মধ্যে 2017-এর লভ্যাংশে কোনও বাধা নেই। এটি ব্যবস্থাপনার একটি রক্ষণশীল অবস্থান, এই কারণে যে SUI 2019-এর জন্য তার অনুমানকৃত FFO-এর দুই-তৃতীয়াংশেরও কম অর্থ প্রদান করছে। কিন্তু অন্য কিছু না হলে , এর মানে হল লভ্যাংশ ভালভাবে সুরক্ষিত।
সান সম্প্রদায়গুলি 379টি তৈরি আবাসন এবং বিনোদনমূলক যানবাহন সম্প্রদায়ের মালিকানা এবং পরিচালনা করে (বা অন্ততপক্ষে আগ্রহের মালিক) 132,000 টিরও বেশি উন্নত সাইট হোস্ট করে৷ এই সাইটগুলি মূলত মিডওয়েস্ট, ফ্লোরিডা এবং ক্যালিফোর্নিয়াতে ক্লাস্টার করা হয়েছে, যদিও তারা অন্যান্য রাজ্য এবং কানাডায় বিস্তৃত৷
SUI-এর "গল্প" হল আরও সাশ্রয়ী মূল্যের ট্রেলার এবং আরভি পার্কে বয়স্ক শিশু বুমারদের স্থানান্তর। কিন্তু তারা অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স থেকে পুল এবং জিম থেকে শুরু করে খেলার মাঠ এবং বাস্কেটবল কোর্ট এমনকি গল্ফ কোর্স এবং মেরিনা পর্যন্ত প্রচুর সুযোগ-সুবিধা প্রদানের মাধ্যমে একটি সূত্র গ্রহণ করছে। সান কমিউনিটিগুলি "ট্রেলার পার্ক" জনপ্রিয় চিত্রের উপরে একটি কাটা তৈরি করা হোম লট পরিচালনা করার জন্য নিজেকে গর্বিত করে, এবং এটি একটি ভিন্ন বয়সের গোষ্ঠীকে পরিবেশন করে বৈচিত্র্য প্রদান করে৷
এই মাসের শুরুর দিকে, BMO ক্যাপিটাল বিশ্লেষক জন কিম, যার SUI-তে একটি "আউটপারফর্ম" রেটিং ("কিনুন" এর সমতুল্য) রয়েছে, অস্ট্রেলিয়ান অংশীদারের সাথে কোম্পানির যৌথ উদ্যোগ সম্পর্কে আশাবাদের জন্য তার মূল্য লক্ষ্য $132 এ উন্নীত করেছেন। তিনি এটিকে একটি "আবশ্যক মূল্য প্রস্তাব" বলেছেন কারণ সেখানে উন্নয়নের রিটার্ন "উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি।"
যাইহোক, বিশ্লেষকদের সাথে Sun Communities-এর প্রথম ত্রৈমাসিক কনফারেন্স কলে, ম্যানেজমেন্ট সতর্ক করেছিল যে মোবাইল-হোম লট স্পেসে পুঁজির প্রচুর প্রবাহ প্রবেশ করছে – একটি স্বল্পমেয়াদী সমস্যা, কিন্তু একটি যা অধিগ্রহণে রিটার্ন কমিয়ে দিচ্ছে।
Sun Communities-এর বর্তমান লভ্যাংশ-বৃদ্ধির স্ট্রীক শুধুমাত্র 2017 সালের, তারপর থেকে তিনবার বৃদ্ধির মাধ্যমে পে-আউট 12% বৃদ্ধি পেয়েছে।