আপনার বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, এক দশক একটি দীর্ঘ সময়। দশ বছর আগে, আমরা সবেমাত্র 2008 সালের মন্দা এবং মহামন্দার পরের সবচেয়ে খারাপ মন্দা থেকে পুনরুদ্ধার করছিলাম। বিনিয়োগকারীরা বিপর্যয়কর ক্ষতি নার্সিং ছিল. কারো কারো কাছে মনে হচ্ছিল পৃথিবী শেষ হয়ে যাচ্ছে।
তার দশ বছর আগে, আমরা ডট-কম ম্যানিয়া এবং ইতিহাসের সবচেয়ে বড় স্টক মার্কেট বুদবুদের মধ্যে ছিলাম। তার ঠিক এক দশক আগে, কেউ কখনও ইন্টারনেটের কথা শোনেনি, এবং মোবাইল ফোনগুলি একটি সিন্ডার ব্লকের আকার ছিল। এখন থেকে 10 বছর পর পৃথিবী কেমন হবে তা আমরা শুধু অনুমান করতে পারি।
রিয়েল এস্টেট ঐতিহ্যগতভাবে মূল্যের একটি স্থিতিশীল স্টোর হয়েছে। কিন্তু সাম্প্রতিক বছরগুলিতে পরিবর্তনের হার ত্বরান্বিত হওয়ার সাথে সাথে, এমনকি কিছু রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (REITs) স্থিতিশীলতা প্রশ্নবিদ্ধ হয়েছে। Amazon.com (AMZN) ইট-ও-মর্টার খুচরা বিক্রেতার জন্য একটি ধ্বংসাত্মক বল নিয়ে যাচ্ছে, Airbnb প্রতিটি অতিরিক্ত বিছানাকে একটি কার্যকর হোটেল প্রতিযোগীতে পরিণত করছে, এবং টেলিকমিউটিং ঐতিহ্যগত অফিসকে আগের চেয়ে অনেক কম সমালোচনামূলক করে তুলছে।
বাই-এন্ড-হোল্ড বিনিয়োগকারীদের জন্য, আগামী কয়েক দশকে REIT-এ অর্থ উপার্জনের চাবিকাঠি হবে যতটা সম্ভব "ভবিষ্যত-প্রমাণ" বৈশিষ্ট্যগুলির উপর ফোকাস করা। পৃথিবী যত দ্রুত পরিবর্তিত হচ্ছে, আমাদের সবসময় থাকার জায়গা, চিকিৎসা সুবিধা, গুদাম এবং অন্যান্য মিশন-সমালোচনামূলক বৈশিষ্ট্যের প্রয়োজন হবে।
আজ, আমরা পাঁচটি REIT দেখতে যাচ্ছি যাতে কয়েক দশক ধরে কেনা এবং ধরে রাখা যায়৷ REIT দামে সাম্প্রতিক রান-আপের পরে, আপনাকে অগত্যা ফুরিয়ে যাওয়ার এবং আজই সেগুলি কিনতে হবে না। কিন্তু এই নামগুলির প্রতিটি লিখতে কোথাও খুঁজে বের করুন যাতে আপনি একটি ডুবের সময় তাদের মনে রাখবেন। কারণ আপনি যদি রিয়েল এস্টেট স্টকগুলির একটি সংগ্রহ খুঁজছেন যাতে আপনি অবসর গ্রহণের সময় আপনার যে আয়ের প্রয়োজন হবে তা বন্ধ করে দিতে, এইগুলির প্রতিটিই বিলের সাথে খাপ খায়।
"এই মুহূর্তে, প্রায় 10 জনের মধ্যে 1 আমেরিকান একটি স্ব-সঞ্চয়স্থানে জায়গা ভাড়া নেয়," বলেছেন ব্র্যাড থমাস, Forbes Real Estate Investor-এর সম্পাদক৷ . "আনুমানিক 30 মিলিয়ন তাদের সম্পত্তি সারা দেশে 50,000 স্ব-সঞ্চয়স্থানের একটিতে পার্ক করে।" থমাস যোগ করেছেন যে সহস্রাব্দগুলি স্টোরেজ চাহিদার প্রায় এক তৃতীয়াংশ প্রতিনিধিত্ব করে এবং "পুরনো প্রজন্মের তুলনায় অনেক বেশি ঘন ঘন সুযোগ-সুবিধা দেখার প্রবণতা রয়েছে।"
সহস্রাব্দের সমস্ত বিষয়ের উপর অভিজ্ঞতার পক্ষে কথা বলার জন্য, এটা মনে হয় যে তারা তাদের ছোট জীবনে অনেক কিছু জমা করতে পেরেছে। তাদের জন্য এটি সংরক্ষণ করার জন্য সর্বজনীন স্টোরেজ রয়েছে।
আবাসনের খরচ ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ায়, ছোট শহুরে বাড়িগুলি আরও সাধারণ হয়ে উঠছে, যেমন ভাড়া দেওয়া হচ্ছে৷ এর সাথে বেবি বুমারদের আকার কমানোর একটি দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা যোগ করুন এবং আপনার কাছে একটি স্থিতিশীল, দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতার জন্য কিছু অংশ রয়েছে৷
পাবলিক স্টোরেজ, যা সম্প্রতি নতুন সর্বকালের উচ্চতায় পৌঁছেছে, বর্তমান দামে বিশেষভাবে সস্তা নয়। কিন্তু এমন সময়ে যখন বন্ডের ফলন রেকর্ড লো, পিএসএ, এবং এর 3%-প্লাস ডিভিডেন্ড ইয়েল্ড, এখনও REIT-এর মধ্যে দীর্ঘ যাত্রার জন্য কেনা এবং ধরে রাখার জায়গা রয়েছে। আরও ভাল:গত এক দশকে, পাবলিক স্টোরেজ তার লভ্যাংশ ক্রমবর্ধমান 264%, বা বার্ষিক গড়ে প্রায় 30% বাড়িয়েছে।
রিয়েল এস্টেট আকর্ষণীয় হতে চটকদার বা সুন্দর হতে হবে না। আসলে, বিরক্তিকর প্রায়ই ভাল. শহরের পশ অংশ থেকে অনেক দূরে শিল্প সম্পত্তি থেকে সেরা কিছু ডিল আসে। এবং যখন ট্রেন্ডি খুচরা কেন্দ্রগুলি বাড়তে পারে এবং পড়ে যেতে পারে, একটি জিনিস নিশ্চিত:ইন্টারনেট বাণিজ্যে ক্রমাগত বৃদ্ধির অর্থ হবে লজিস্টিক এবং বিতরণ কেন্দ্রগুলির জন্য শক্তিশালী চাহিদা৷
অস্টিন-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার রাস্টেগার প্রপার্টির প্রতিষ্ঠাতা এবং সিইও আরি রাস্তেগার বলেছেন, "শিল্পগত রিয়েল এস্টেট বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের রাডারের বাইরে থাকে কারণ এটি সেক্সি নয়।" “আমরা বিশেষ করে রাউন্ড রক, টেক্সাসে এই কৌশলটির সাথে একটি শিল্প পুনঃউন্নয়ন প্রকল্পে সাফল্য পেয়েছি। লজিস্টিক সুবিধা এবং গুদামগুলির জন্য খুব কম মূলধন ব্যয়ের প্রয়োজন হয় এবং সঠিক মূল্যে কেনা হলে তা অত্যন্ত লাভজনক হতে পারে।"
এই লাভজনক বাজারের একটি অংশ পেতে, Prologis-এর শেয়ার বিবেচনা করুন (PLD, $84.79)। Prologis হল বিশ্বের বৃহত্তম লজিস্টিক REIT। 30 জুন, 2019 পর্যন্ত, REIT 19টি দেশে 786 মিলিয়ন বর্গফুটের মালিকানা বা নিয়ন্ত্রণ করেছে।
আপনি যদি বিশ্বাস করেন যে Amazon.com বিশ্ব দখল করে নিচ্ছে, তাহলে Prologis - যারা Amazon কে তার বৃহত্তম ভাড়াটেদের মধ্যে গণ্য করে - সেই প্রবণতাটি পরোক্ষভাবে চালানোর একটি উপায়। REIT এই ধারণা নিয়ে লজ্জা পায় না যে ই-কমার্স বুম তার নিজস্ব বৃদ্ধিতে সাহায্য করছে, সাধারণত তার বিনিয়োগকারীদের উপস্থাপনাগুলিতে ইন্টারনেট খুচরার কিছু দিক তুলে ধরে উত্তেজনা জাগাতে৷
প্রোলোজিস সেখানে কেনার জন্য সর্বোচ্চ ফলনশীল REIT নয়, কারণ এর লভ্যাংশ হল একটি বরং শালীন 2.5%। কিন্তু আপনি যদি এমন একটি আয়ের স্টক খুঁজছেন যা আপনি সম্ভবত কয়েক দশক ধরে ধরে রাখতে পারেন, তাহলে Prologis এর চেয়ে খুব বেশি ভালো অবস্থান নেই।
পরবর্তীতে রয়েছে বৈচিত্র্যময় স্বাস্থ্যসেবা REIT Ventas (VTR, $75.23)। মার্কেট ক্যাপ অনুসারে Ventas হল বিশ্বের বৃহত্তম REITগুলির মধ্যে একটি এবং $37 বিলিয়ন Welltower (WELL) এর পিছনে দ্বিতীয় বৃহত্তম স্বাস্থ্যসেবা REIT৷
ভেন্টাস কয়েক বছর ধরে সক্রিয়ভাবে তার পোর্টফোলিও পরিচালনা করেছে, দক্ষ নার্সিং থেকে সরে এসেছে এবং সিনিয়র হাউজিং এবং মেডিকেল অফিস ভবনগুলিতে তার উপস্থিতি বাড়িয়েছে। ভেন্টাসের পোর্টফোলিওর প্রায় 56% বয়োজ্যেষ্ঠ আবাসনে বিনিয়োগ করা হয়, অন্য 19% মেডিকেল অফিস/ বহিরাগত বিল্ডিংগুলিতে। পোর্টফোলিওর অবশিষ্ট 25% ঋণ, স্বাস্থ্য ব্যবস্থা, গবেষণা কেন্দ্র এবং অন্যান্য স্বাস্থ্য-সম্পর্কিত সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা হয়।
সিনিয়র লিভিং সুবিধাগুলিতে ভেন্টাসের ঘনত্ব বোঝা যথেষ্ট সহজ, কারণ বেবি বুমারদের বার্ধক্য সেই স্থানটিতে অপারেটরদের জন্য বিশাল সুযোগ তৈরি করবে। কিন্তু জনপ্রিয় মতামতের বিপরীতে, বেশিরভাগ বুমার এখনও বেশ তরুণ। বুমারদের সবচেয়ে বড় দলটি এখন 60 বছর বয়সী। REIT-এর প্রায় অর্ধেক প্রবীণ বাসিন্দার বয়স 85-এর বেশি। এর মানে ভেন্টাস এখনও এই বাজারে শিখর দেখা থেকে কয়েক দশক দূরে।
এদিকে, বিনিয়োগকারীদের অপেক্ষা করার জন্য সুদর্শনভাবে অর্থ প্রদান করা যেতে পারে। বর্তমান মূল্যে, Ventas একটি খুব শালীন 4.3% লাভ করে, এবং REIT এর লভ্যাংশ বাড়ানোর দীর্ঘ ইতিহাস রয়েছে।
বার্ধক্য বুমারদের থিমে, LTC বৈশিষ্ট্য (LTC, $49.94) এছাড়াও REIT-এর মধ্যে কয়েক দশক ধরে কেনা এবং ধরে রাখা।
আপনি যদি LTC কি করে তা জানতে চান, তাহলে এর টিকার চিহ্ন ছাড়া আর তাকাবেন না। "দীর্ঘমেয়াদী যত্ন" এর জন্য "LTC" সংক্ষিপ্ত। LTC নিজেই একটি দীর্ঘমেয়াদী যত্ন প্রদানকারী নয়, অবশ্যই. এটা তার ভাড়াটেদের কাজ। LTC প্রপার্টিজ সহজভাবে তার পোর্টফোলিও পরিচালনা করে, যা 28টি রাজ্যে 200 টিরও বেশি স্বাস্থ্যসেবা বৈশিষ্ট্য নিয়ে গঠিত। পোর্টফোলিওটি সিনিয়র হাউজিং সুবিধা এবং দক্ষ নার্সিং সুবিধাগুলির মধ্যে প্রায় 50/50 ভাগ করা হয়েছে, মুষ্টিমেয় কিছু "অন্যান্য" স্বাস্থ্যসেবা বৈশিষ্ট্য রয়েছে৷
গুরুত্বপূর্ণভাবে, LTC-এর মোট পোর্টফোলিওর প্রায় 56% সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা হয় যা মেডিকেয়ার বা মেডিকেডের পরিবর্তে ব্যক্তিগত অর্থপ্রদানকারী ক্লায়েন্টদের উপর নির্ভর করে। দুর্ভাগ্যবশত, এটি এখনও 44% ছেড়ে দেয় যা সরকারের উপর নির্ভরশীল।
কিন্তু মনে রাখবেন:LTC সুবিধাগুলি পরিচালনা করে না; এটা শুধু বাড়িওয়ালা। সুতরাং, এমনকি যদি সরকারী কৃপণ প্রতিদান শিল্পের লাভজনকতাকে ক্রমাগতভাবে হ্রাস করে, LTC এর ভাড়া চেকগুলি অনির্দিষ্টকালের জন্য নগদ রাখতে সক্ষম হওয়া উচিত৷
LTC এই মুহূর্তে একটি স্বাস্থ্যকর 4.6% ফলন করে। এবং একটি আকর্ষণীয় ব্যঙ্গ:এটি একটি মাসিক লভ্যাংশ স্টক, ত্রৈমাসিক নয়। এটি আপনার মাসিক খরচের সাথে আপনার লভ্যাংশ আয়কে সারিবদ্ধ করার জন্য চমৎকার। অথবা, আপনি যদি আপনার ডিস্ট্রিবিউশন পুনঃবিনিয়োগ করেন, তাহলে এটি আপনাকে সেগুলিকে আরও দ্রুত কম্পাউন্ড করতে দেয়।
Amazon.com সত্যিই একটি চায়না দোকানের সেই প্রবাদপ্রতিম ষাঁড়। তার ই-কমার্স সহকর্মীদের সাথে, কোম্পানিটি সম্পূর্ণরূপে ঐতিহ্যগত ইট-ও-মর্টার খুচরা বিক্রি করে দিয়েছে৷
কিন্তু মনে রাখবেন, সব খুচরা সম্পত্তি সমান তৈরি করা হয় না। একটি মল বা বড়-বক্স খুচরা দোকানে পোশাক বা ইলেকট্রনিক্স ব্রাউজ করার জন্য আমাদের কম প্রয়োজন হতে পারে। কিন্তু যতক্ষণ না Amazon আপনার দরজায় দাঁতের ডাক্তার এবং নাপিত পৌঁছে দেওয়ার উপায় খুঁজে না পায়, ততক্ষণ আমাদের পরিষেবা-ভিত্তিক খুচরা বিক্রেতার প্রয়োজন হবে।
এবং এটি অবিকল স্টোর ক্যাপিটাল এর বিশেষত্ব (STOR, $37.68)।
স্টোর ক্যাপিটালের একটি বৈচিত্র্যপূর্ণ পোর্টফোলিও রয়েছে 2,389টি প্রপার্টির সমস্ত 50টি রাজ্য জুড়ে ছড়িয়ে ছিটিয়ে রয়েছে একটি ওজনযুক্ত-গড় অবশিষ্ট লিজের মেয়াদ 14 বছরের। এর পোর্টফোলিওর প্রায় 15% রেস্তোরাঁর সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা হয়, তবে প্রি-স্কুল, জিম, অটো শপ এবং মেডিকেল ও ডেন্টাল সেন্টারগুলি উল্লেখযোগ্য বরাদ্দ করে। পরিষেবা-ভিত্তিক বৈশিষ্ট্যগুলি বেস ভাড়ার প্রায় দুই-তৃতীয়াংশের জন্য দায়ী, বাকি তৃতীয়াংশ খুচরা এবং উত্পাদন বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে মোটামুটি সমানভাবে বিভক্ত৷
স্টোর ক্যাপিটাল 100% অ্যামাজন-প্রুফ নাও হতে পারে। কিন্তু খুচরা ইট-এন্ড-মর্টার স্পেস থাকাকালীন আপনি যতটা কাছে পেতে পারেন ততটা কাছাকাছি। আরও ভাল:এটি কিংবদন্তি বিনিয়োগকারী ওয়ারেন বাফেটের বিশ্বাস রয়েছে৷
চার্লস সাইমোর এই লেখার মতো দীর্ঘ VTR ছিল৷৷