বিনিয়োগকারীরা তাদের আয়ের পোর্টফোলিওগুলিকে শক্তিশালী করতে খুঁজছেন তারা দীর্ঘদিন ধরে কাজটি সম্পন্ন করার জন্য লভ্যাংশ-বান্ধব রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) এর দিকে তাকিয়ে আছেন। কিন্তু সম্প্রতি, প্রচলিত বিনিয়োগ প্রজ্ঞার পরিবর্তনের জন্য, উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর আবেদন আরও তীব্র হয়েছে।
এক চতুর্থাংশ শতাব্দীরও বেশি সময় ধরে, "4% নিয়ম" অনেক বিনিয়োগকারীর অবসরকালীন সঞ্চয় থেকে প্রত্যাহারকে নিয়ন্ত্রণ করে। এই নিয়ম অনুসারে, অবসর গ্রহণের এক বছরে পোর্টফোলিও থেকে 4% এর বেশি প্রত্যাহার না করা হলে বিনিয়োগকারীদের তাদের পোর্টফোলিওতে আজীবন স্থায়ী করার জন্য পর্যাপ্ত তহবিল থাকবে, পরবর্তী বছরগুলিতে প্রত্যাহারের হার গতি বজায় রাখার জন্য যতটা প্রয়োজন ততটা বৃদ্ধি পাবে। মুদ্রাস্ফীতির সাথে ডিভিডেন্ড বিনিয়োগকারীরা, তারপরে, 4% নিয়ম মেনে চলতে পারে এবং 4% লাভ করে এমন একটি পোর্টফোলিও তৈরি করে তাদের মূলকে স্পর্শ করার দরকার নেই৷
তবে সময় বদলে যায়। আর্থিক উপদেষ্টা বিল বেঞ্জেন, যিনি 4% নিয়ম তৈরি করেছিলেন, সম্প্রতি আর্থিক উপদেষ্টা এর অক্টোবর সংখ্যায় তার পরামর্শ আপডেট করেছেন পত্রিকা বেনজেন এখন মনে করেন 4% নয়, বর্তমান নিম্ন মুদ্রাস্ফীতির পরিবেশে বার্ষিক প্রত্যাহার করার জন্য অবসরপ্রাপ্তদের জন্য সঠিক পরিমাণ।
লভ্যাংশ বিনিয়োগকারীদের জন্য যারা নীতি সংরক্ষণ করতে চান, এর অর্থ হল একটি পোর্টফোলিও ডিজাইন করা যা 5% লাভ করে।
সমস্যাটি? আপনি হয়তো লক্ষ্য করেছেন যে 5% লভ্যাংশ প্রদানকারী স্টকগুলি আসা কঠিন, বিশেষ করে আজকের সমৃদ্ধ মূল্যবান স্টক মার্কেটে। তবে শুরু করার জন্য একটি ভাল জায়গা হল REIT-এর সাথে, যাদের উপরে-গড় ফলন মূলত REIT কাঠামোর একটি পণ্য যার জন্য করযোগ্য আয়ের অধিকাংশই লভ্যাংশ হিসাবে প্রদান করা প্রয়োজন।
এখানে 11টি উচ্চ-ফলনকারী REIT রয়েছে যার সমষ্টিগত গড় ফলন 5%-এর বেশি৷ কেউ কেউ মহামারী দ্বারা অন্যদের তুলনায় বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, কিন্তু সকলেরই শক্ত ব্যালেন্স শীট রয়েছে যা তাদের কোভিড-১৯ ঝড়ের আবহাওয়ায় ভাসিয়ে রাখে।
W.P. কেরি (WPC, $70.03) হল একটি নেতৃস্থানীয় নেট-লিজ REIT যা উচ্চ-মানের, একক ভাড়াটে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে৷ নেট-লিজ REITs সম্পত্তি-নির্দিষ্ট খরচ (সাধারণত রক্ষণাবেক্ষণ, বীমা এবং কর) সরাসরি ভাড়াটেকে দিয়ে এবং ইজারাগুলিতে চুক্তিভিত্তিক ভাড়া বৃদ্ধি এম্বেড করে ঝুঁকি কমায়। এটি REIT এর আয়কে আরও অনুমানযোগ্য এবং নির্ভরযোগ্য করে তোলে।
ডব্লিউ.পি. ক্যারি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং পশ্চিম ইউরোপ জুড়ে 1,216 সম্পত্তির মালিক। এর সম্পত্তি 352 জন বিভিন্ন ভাড়াটেকে লিজ দেওয়া হয়েছে। REIT একটি বহুমুখী ভাড়াটে বেস নিয়ে গর্ব করে, যেখানে শিল্প, গুদাম এবং অফিসের সম্পত্তি পোর্টফোলিওর প্রায় 70% প্রতিনিধিত্ব করে এবং মাত্র 17% খুচরা এক্সপোজার, যা 2020 দখল এবং ভাড়ার উপর মহামারীর প্রভাব কমাতে সাহায্য করেছে।
জুন ত্রৈমাসিকে, পোর্টফোলিওটি 98.9% দখলের হার এবং 10.7 বছরের গড় অবশিষ্ট লিজের মেয়াদ দেখিয়েছে।
সম্পত্তির ধরন দ্বারা বৈচিত্রপূর্ণ একটি পোর্টফোলিও তৃতীয় ত্রৈমাসিকে ভাড়া সংগ্রহকে শক্তিশালী রাখতে সাহায্য করেছে, যার মধ্যে স্ব-সঞ্চয়স্থান, অফিস এবং খুচরার জন্য 100% সংগ্রহ, শিল্পের জন্য 99% এবং গুদামের জন্য 94%। ক্রিয়াকলাপ থেকে সামঞ্জস্যকৃত তহবিল (এফএফও, REIT-এর জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ লাভের মেট্রিক) প্রতি-শেয়ার ভিত্তিতে 11.5% হ্রাস পেয়েছে কিন্তু বিশ্লেষক অনুমান ছাড়িয়েছে৷
1.9 বিলিয়ন ডলারের বেশি তারল্যের সাথে, WP কেরি নতুন সম্পত্তিতে বিনিয়োগ বাড়াতে সক্ষম হবে, যা 2021 AFFO বৃদ্ধিকে ত্বরান্বিত করবে।
ডব্লিউ.পি. ধীর কিন্তু ঘন ঘন এবং ক্রমাগত লভ্যাংশ বৃদ্ধির কারণে কেরি সবচেয়ে আকর্ষণীয় উচ্চ-ফলনকারী REIT-গুলির মধ্যে একটি হয়ে চলেছে। কোম্পানি টানা 78 তম ত্রৈমাসিক এর জন্য তার ত্রৈমাসিক পেআউট বাড়িয়েছে সেপ্টেম্বরে, জুন মাসে শেয়ার প্রতি $1.042 থেকে $1.0440। AFFO পেআউট অনুপাত একটি REIT-এর জন্যও কম, 85% এ, W.P প্রদান করে। হাইকিং ডিভিডেন্ড অব্যাহত রাখতে অতিরিক্ত নমনীয়তা কেরি।
একক ভাড়াটে নেট-লিজ সম্পত্তিতে আরেকটি REIT বিনিয়োগ করছে তা হল জাতীয় খুচরা সম্পত্তি (NNN, $40.13)। এই REIT-এর 37টি বিভিন্ন শিল্প জুড়ে ভাড়াটে রয়েছে, যদিও এর বৃহত্তম ভাড়াটেরা হল সুবিধার দোকান, দ্রুত-পরিষেবা রেস্তোরাঁ এবং স্বয়ংচালিত পরিষেবা প্রদানকারী৷ এর পোর্টফোলিওতে 3,114টি সম্পত্তি রয়েছে যা 380 জন ভাড়াটেকে ইজারা দেওয়া হয়েছে এবং 48টি রাজ্যে ছড়িয়ে আছে৷
এর ভাড়াটেদের গুণমান এবং বৈচিত্র্য এই REIT কে 17 বছর ধরে REIT গড় থেকে ভালভাবে দখলের হার বজায় রাখতে সক্ষম করেছে এবং 2014 সাল থেকে প্রতি শেয়ার প্রতি 5.8% বার্ষিক কোর FFO প্রবৃদ্ধি প্রদান করেছে। লক্ষণীয় হিসাবে, ন্যাশনাল রিটেল টানা 31 বছর লভ্যাংশ বৃদ্ধি করেছে প্রকৃতপক্ষে সময়ের সাথে সাথে এর পেআউট অনুপাত হ্রাস করা। তৃতীয় ত্রৈমাসিকে অর্থপ্রদান ছিল FFO-এর নিরাপদ 84%৷
৷REIT-এর মূল FFO শেয়ার প্রতি 2020 সালের প্রথম নয় মাসে মাত্র 4% কমেছে এবং কোম্পানিটি 98.4% দখলের হার বজায় রেখেছে। একটি কঠিন ব্যালেন্স শীট $294.9 মিলিয়ন নগদ, $900 মিলিয়ন ক্রেডিট লাইনে উপলব্ধ সম্পূর্ণ পরিমাণ এবং 2023 সালের আগে কোনো ঋণ পরিপক্কতা নেই যা NNN কে দারুণ আর্থিক নমনীয়তা দেয়।
ন্যাশনাল রিটেইল প্রপার্টিজ সক্রিয়ভাবে তার পোর্টফোলিও পরিচালনা করে, এই বছর এ পর্যন্ত 21টি সম্পত্তি $74.1 মিলিয়নে অর্জিত হয়েছে এবং 25টি বিক্রি হয়েছে যা বিক্রয়ে $13.6 মিলিয়ন লাভ করেছে।
NNN কে 2020 এর শুরুতে কেনার জন্য সেরা অবসর স্টকগুলির মধ্যে একটি হিসাবে হাইলাইট করা হয়েছিল এবং এটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ হিসাবে এর মূল্য প্রমাণ করে চলেছে। এই উচ্চ-ফলনকারী REIT গত ত্রৈমাসিক শতাব্দীতে 11.1% গড় বার্ষিক মোট রিটার্ন জেনারেট করেছে, যা একটি লভ্যাংশ দ্বারা চালিত হয়েছে যা টানা 31 বছর ধরে বেড়েছে৷
মেডিকেল প্রপার্টিজ ট্রাস্ট (MPW, $19.23) একটি স্বাস্থ্যসেবা REIT যা হাসপাতালে বিনিয়োগ করে; এটি 385টি হাসপাতালের সম্পত্তির মালিক যা 42,000 লাইসেন্সকৃত শয্যার প্রতিনিধিত্ব করে এবং নয়টি দেশে বিস্তৃত। মেডিকেল প্রপার্টিজ ট্রাস্ট 46টি হাসপাতাল সিস্টেমে সুবিধাগুলি লিজ দেয় এবং ইউ.এস. হসপিটাল সিস্টেমে হাসপাতালের বেডের দ্বিতীয় বৃহত্তম মালিক হিসাবে স্থান পায় রিয়েল এস্টেট সম্পদগুলি নগদীকরণ করতে এবং অপারেটিং খরচ কমাতে REIT-এর সাথে বিক্রয়-লিজব্যাক ব্যবস্থায় প্রবেশ করে৷
MPW গত এক দশকে 30% বার্ষিক সম্পদ বৃদ্ধি এবং 8% বার্ষিক FFO শেয়ার প্রতি লাভ করেছে। এটি একটি সংক্ষিপ্ত স্ট্রিং সাত বছরের লভ্যাংশ বৃদ্ধিতে সাহায্য করেছে, যার বৃদ্ধির গড় বার্ষিক 4%।
2020 সালের প্রথম নয় মাসে, মেডিকেল প্রপার্টিজ ট্রাস্ট শেয়ার প্রতি FFO 15% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং $3.1 বিলিয়ন অধিগ্রহণ বন্ধ করেছে, REIT মহামারী দ্বারা সৃষ্ট অধিগ্রহণের সুযোগগুলিকে পুঁজি করে 2020 সালের শেষের দিকে আরও ডিল বন্ধ করার জন্য নির্ধারিত হয়েছে৷ এর ক্রিয়াকলাপগুলিতে COVID-19 এর প্রভাব ন্যূনতম হয়েছে। মেডিকেল প্রপার্টিজ ট্রাস্ট 2020 সালের ক্যালেন্ডারে 98% নগদ ভাড়া এবং সুদের অর্থ প্রদানের আশা করছে।
"REIT ইতিমধ্যেই $3 বিলিয়ন YTD ক্রয় করেছে এবং আরও 2020 কোম্পানির ইতিহাসে অধিগ্রহণের জন্য দ্বিতীয় বৃহত্তম বছর হতে পারে," লিখছেন স্টিফেল বিশ্লেষকরা, যারা কিনলে স্টককে রেট দেন৷ "এটি আমাদের 2020 এবং 2021 সালে যথাক্রমে 20% এবং 6% এর শক্তিশালী উপার্জনের প্রবৃদ্ধি প্রজেক্ট করতে নিয়ে যায়।"
তারা যোগ করে যে MPW এর মূল্যায়ন আকর্ষণীয় থাকে।
Mizuho বিশ্লেষক Omotayo Okusanyaও কয়েক মাস আগে স্টক আপগ্রেড করেছিলেন, কঠিন ভাড়া সংগ্রহ এবং উপার্জনের উর্ধ্বগতির কারণ হিসাবে একটি উন্নত অধিগ্রহণের দৃষ্টিভঙ্গি উল্লেখ করে৷
আমেরিকান ক্যাম্পাস সম্প্রদায়গুলি ৷ (ACC, $40.38) হল দেশের সবচেয়ে বড় ডেভেলপার, ম্যানেজার এবং স্টুডেন্ট হাউজিং এর মালিক। REIT 160টি ছাত্র আবাসন সম্পত্তির মালিক এবং 204টি সম্পত্তি জুড়ে 139,900 শয্যার মোট পোর্টফোলিও পরিচালনা করে৷
মহামারী প্রভাব স্পষ্ট, FFO দেওয়া যা বছরের প্রথম নয় মাসে 26.6% বন্ধ ছিল। কিন্তু ছাত্র আবাসন বাজার প্রত্যাশিত তুলনায় দ্রুত ফিরে bouns হয়. REIT এর পোর্টফোলিও সেপ্টেম্বরে 90.3% লিজ দেওয়া হয়েছিল এবং ACC 1% হার বৃদ্ধি পেতে সক্ষম হয়েছিল। দ্য ক্রনিকল অফ হায়ার এডুকেশন অনুসারে , 68টি বিশ্ববিদ্যালয়ের মধ্যে 63টি যেখানে কোম্পানী আবাসন সরবরাহ করে যেখানে তারা সাইটে ক্লাসে ফিরে যাওয়ার পরিকল্পনা করেছে বা ফল সেমিস্টারে একটি হাইব্রিড ইন-পার্সন মডেল, বনাম শুধুমাত্র পাঁচটি যা প্রাথমিকভাবে অন-লাইনে রয়ে গেছে।
ইউনিভার্সিটি অফ সাউদার্ন ক্যালিফোর্নিয়া, সান ফ্রান্সিসকো স্টেট ইউনিভার্সিটি এবং ডিজনি কলেজ প্রোগ্রামে (ওয়াল্ট ডিজনি ওয়ার্ল্ড রিসোর্টের অংশ) REIT-এর উন্নয়ন প্রকল্প চলছে যা কোভিড-পরবর্তী রিবাউন্ডে অবদান রাখতে হবে। এই প্রকল্পগুলি বাজারে 2021 শিক্ষাবর্ষের জন্য আবাসন যোগ করে যেখানে বিশ্ববিদ্যালয়গুলি ক্যাম্পাসে 55,000 শয্যা কমিয়ে দিচ্ছে৷
আমেরিকান ক্যাম্পাস সম্প্রদায়গুলি $44 মিলিয়নেরও বেশি নগদ, $813 মিলিয়ন এর ক্রেডিট লাইনে উপলব্ধ এবং 2020 সালে কোনো অবশিষ্ট ঋণ পরিপক্কতার সাথে আর্থিকভাবে শক্তিশালী রয়েছে।
FFO-তে কোভিড-এর প্রভাবের কারণে পে-আউট অনুপাত বর্তমানে কোম্পানির ঐতিহাসিক লক্ষ্যের চেয়ে বেশি, কোম্পানি নভেম্বরে তার 47-শত-প্রতি-শেয়ার লভ্যাংশ অক্ষত রেখেছে। বিল বেলেস, আমেরিকান ক্যাম্পাস কমিউনিটির সিইও, জোর দিয়েছিলেন যে "আমাদের শক্তিশালী তারল্য অবস্থান এবং আমাদের অপারেটিং কর্মক্ষমতার দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিশীলতা বোর্ড অফ ডিরেক্টরসকে এই আস্থা প্রদান করেছে যে কোম্পানি নিরাপদে নগদ প্রবাহে স্বল্পমেয়াদী ব্যাঘাতকে শোষণ করতে পারে এবং এখনও পূরণ করতে পারে। বর্তমান স্তরে আমাদের লভ্যাংশ বজায় রাখার সময় এর সমস্ত মূলধনের প্রয়োজন।"
স্টুডেন্ট হাউজিং REITs এবং ACC সম্পর্কে মন্তব্য করে, পাইপার স্যান্ডলারের বিশ্লেষক আলেকজান্ডার গোল্ডফার্ব (হোল্ড) অক্টোবরে বলেছিলেন যে "যদিও 2020/2021-এর জন্য লাইভ-অন প্রয়োজনীয়তাগুলি মওকুফ করা হয়েছিল, পরের বছর ফিরে আসার একটি ভাল সম্ভাবনা রয়েছে।" এটি 2021 সালে এই উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর জন্য ভাল ইঙ্গিত দেয়।
স্বাস্থ্যসেবা REITHealthpeak Properties (PEAK, $30.60) 633টি সম্পত্তির মালিক, জীবন বিজ্ঞান, সিনিয়র হাউজিং এবং মেডিকেল অফিস সেক্টর জুড়ে সুষম। জীবন বিজ্ঞানের পোর্টফোলিও ল্যাব এবং অফিস স্পেস নিয়ে গঠিত যা তিনটি প্রধান মেডিকেল রিসার্চ মার্কেটে (সান ফ্রান্সিসকো, সান দিয়েগো এবং বোস্টন) ফোকাস করে, যা সাধারণত ব্যবসায়িক পার্ক বা ক্যাম্পাস সেটিংসে অবস্থিত। মেডিকেল অফিসের সম্পত্তিগুলি হাসপাতালের সংলগ্ন এবং হাসপাতাল বা চিকিত্সক গোষ্ঠীর কাছে লিজ দেওয়া হয়৷
মহামারী প্রভাবের কারণে 2020 সালের প্রথম নয় মাসে সিনিয়র হাউজিং প্রপার্টি থেকে আয় হ্রাস পেয়েছে, তবে জীবন বিজ্ঞান এবং মেডিকেল অফিস পোর্টফোলিওগুলির শক্তি দ্বারা অফসেট হয়েছে, যা আয় যথাক্রমে 5.7% এবং 2.3% বৃদ্ধি পেয়েছে। সামঞ্জস্যপূর্ণ এফএফও হ্রাস পেয়েছে, তবে সামান্য 7% বা তার বেশি।
কোভিড-সম্পর্কিত বাধাগুলি কাটিয়ে উঠতে কোম্পানির গড় তারল্যের চেয়ে ভাল। মোট তারল্য হল $2.6 বিলিয়ন, যার মধ্যে $2.4 বিলিয়ন এর $2.5 বিলিয়ন ঘূর্ণায়মান ক্রেডিট সুবিধা পাওয়া যায়, সেইসাথে $150 মিলিয়ন নগদ এবং নগদ সমতুল্য এবং 2023 সালের আগে কোন বস্তুগত ঋণ পরিপক্কতা নেই।
দীর্ঘমেয়াদে, এই উচ্চ-ফলনশীল REIT-এর জনসংখ্যাগত প্রবণতাগুলি থেকে উপকৃত হওয়া উচিত যার মধ্যে রয়েছে বয়স্ক শিশু বুমারদের নতুন চিকিত্সা এবং চিকিৎসা ডিভাইসের দাবি, বহির্বিভাগের রোগীদের পরিষেবা বৃদ্ধি এবং আরও বেশি বয়স্ক ব্যক্তিদের দৈনন্দিন জীবনযাত্রার সহায়তার প্রয়োজন৷ এছাড়াও, কোম্পানিটি $1.2 বিলিয়ন ডেভেলপমেন্ট পাইপলাইন নিয়ে গর্ব করে যা ইতিমধ্যেই 63% প্রাক-লিজপ্রাপ্ত৷
হেলথপিক পূর্বে হেলথকেয়ার REIT নামে পরিচিত ছিল এবং 2017 সালে এর লভ্যাংশ কেটেছে তার নার্সিং হোম ব্যবসা বন্ধ করার পর, 25 বছরে REIT-এর একমাত্র লভ্যাংশ কাটা চিহ্নিত করে। তারপর থেকে, কোম্পানিটি একটি স্থির $1.48 বার্ষিক লভ্যাংশ প্রদান করেছে। কোভিড-এর কারণে 2020 সালে অর্থপ্রদানের অনুপাত প্রায় 90% বেড়েছে, কিন্তু গত চার বছরে এটি গড় নিরাপদ উপ-80% হয়েছে।
স্টোর ক্যাপিটাল (STOR, $32.00) হল একটি নেট-লিজ REIT যা প্রাথমিকভাবে দ্রুত পরিষেবা রেস্তোরাঁ, স্বাস্থ্য ক্লাব, শৈশব শিক্ষা এবং স্বয়ংক্রিয় মেরামত সেক্টর জুড়ে একক ভাড়াটে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে৷ এটির পোর্টফোলিও, যা 2020 এর তৃতীয় ত্রৈমাসিক হিসাবে 99.6% দখলে ছিল 2,587টি সম্পত্তি রয়েছে যা 511 জন ভাড়াটেকে ইজারা দেওয়া হয়েছে এবং 49টি রাজ্যে ছড়িয়ে রয়েছে৷
এবং এটি একটি বিরল REIT যে এটিতে ওয়ারেন বাফেটের অনুমোদনের সিল রয়েছে৷
পোর্টফোলিও বৃদ্ধি 2020 সালের প্রথম নয় মাসে 6% আয় বৃদ্ধি এবং শেয়ার প্রতি 3% FFO বৃদ্ধিতে সহায়তা করেছে। স্টোর ক্যাপিটাল জুন ত্রৈমাসিকে 73% চুক্তি ভাড়া এবং সুদ সংগ্রহ করেছে, যা অক্টোবরের মধ্যে বেড়ে 90% হয়েছে।
পোর্টফোলিওটির মূল্য $9.3 বিলিয়ন, যা REIT-এর বাজার মূলধনের থেকে প্রায় 11% বেশি৷ পরবর্তী পাঁচ বছরের মধ্যে মেয়াদ শেষ হওয়ার জন্য নির্ধারিত 3% এরও কম ইজারা সহ 14 বছরের গড় ইজারার শর্তাবলী পোর্টফোলিওকে দুর্দান্ত স্থিতিশীলতা দেয়৷
স্টোর ক্যাপিটাল উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর মধ্যে একটি শক্তিশালী লভ্যাংশ উৎপাদনকারী, 2015 সালের প্রাথমিক পাবলিক অফার (IPO) থেকে এটির পে-আউট 40% বৃদ্ধি করেছে। কোম্পানিটি সম্প্রতি বর্তমান $1.40 বার্ষিক হারে লভ্যাংশ বজায় রাখার প্রতিশ্রুতি পুনর্ব্যক্ত করেছে। এটি এমন একটি লভ্যাংশ যা আপনিও বিশ্বাস করতে পারেন, একটি অত্যন্ত রক্ষণশীল পেআউট অনুপাত গত পাঁচ বছরে FFO এর 70% গড়।
জাতীয় স্বাস্থ্য বিনিয়োগকারীরা (NHI, $65.54) অবসরকালীন সম্প্রদায়, দক্ষ নার্সিং সুবিধা, মেডিকেল অফিস ভবন এবং বিশেষায়িত হাসপাতালে বিনিয়োগ করে। এর পোর্টফোলিও 243টি সম্পত্তিকে 37টি অপারেটরকে ইজারা দেওয়া এবং 34টি রাজ্য জুড়ে বিস্তৃত করে৷
NHI গত ছয় বছরে স্বাস্থ্যসেবা REIT সমবয়সীদেরকে ছাড়িয়ে গেছে, আয়ের 80% এরও কম সময়ে পরিমিত পেআউট বজায় রেখে শেয়ার প্রতি প্রায় 5% বার্ষিক FFO বৃদ্ধি এবং 6% লভ্যাংশ বৃদ্ধি করেছে৷
2020 সালের প্রথম ছয় মাসে কোম্পানির শেয়ার প্রতি সামঞ্জস্য করা FFO প্রায় 7% বৃদ্ধি পেয়েছে যার ফলে দখলদারি প্রবণতা এবং ফেডারেল প্রোগ্রামের উন্নতি হয়েছে যা এর অপারেটর ভাড়াটেদের সাহায্য করছে।
REIT-তে COVID-এর প্রভাব ন্যূনতম ছিল, যেমনটি দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের জন্য সংগৃহীত চুক্তিভিত্তিক ভাড়ার 100% দ্বারা প্রমাণিত, তৃতীয় সময়ে সংগৃহীত 96.2% এবং Q4 (এখন পর্যন্ত) 92.7%। "বাকি ব্যালেন্স প্রাথমিকভাবে একটি অতিরিক্ত ভাড়াটে ছাড়ের সাথে সম্পর্কিত এবং সেইসাথে মহামারী শুরুর আগে স্থানান্তরিত সম্পত্তি থেকে কম পূর্বাভাসিত রাজস্বের সাথে সম্পর্কিত," কোম্পানি বলে৷
এই REIT অবসরপ্রাপ্তদের জন্য দুর্দান্ত একটি কারণ হল এর দুর্গের মতো ব্যালেন্স শীট। NHI-এর খুব কম লিভারেজ (ঋণ-টু-অ্যাডজাস্টেড EBITDA-এর 4.8 গুণ অনুপাত), $785 মিলিয়ন তারল্য এবং 2022 সালের আগে কোনো উল্লেখযোগ্য ঋণ পরিপক্কতা নেই।
NHI প্রায় 7% ফলনে এই 11টি উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর মধ্যে শীর্ষস্থানীয়। REIT এই বছরের শুরুতে শেয়ার প্রতি $1.1025-এ 5% বৃদ্ধির সাথে তার পে-আউট উন্নত করেছে৷
আরেকটি কঠিন স্বাস্থ্যসেবা REIT হলHealthcare Trust of America (HTA, $27.25), যা দেশের বৃহত্তম মেডিকেল অফিস ভবনের মালিক/অপারেটর। REIT 25.1 মিলিয়ন বর্গফুট লিজিং স্পেস সমন্বিত 467টি মেডিকেল অফিস ভবনের মালিক এবং যার মূল্য প্রায় $7.4 বিলিয়ন। এটির পদচিহ্ন 33টি রাজ্য জুড়ে বিস্তৃত, তবে বেশিরভাগ বিনিয়োগ 20 থেকে 25টি গেটওয়ে বাজারকে লক্ষ্য করে যেখানে শীর্ষস্থানীয় বিশ্ববিদ্যালয় এবং চিকিৎসা প্রতিষ্ঠানগুলি অবস্থিত৷
COVID-এর কারণে নতুন লিজিং কার্যকলাপে একটি পতন বিদ্যমান ভাড়াটিয়ারা তাদের ইজারা বাড়ানোর চেষ্টা করে এবং নগদ সংগ্রহ তৃতীয় ত্রৈমাসিকে মাসিক ভাড়ার মোট 102% (পূর্ব-কালের অ্যাকাউন্টের সংগ্রহ সহ) অফসেট করেছে। দখল ছিল 89.5% এবং HTA ত্রৈমাসিকে 1.1 মিলিয়ন বর্গফুট লিজ কার্যকর করেছে৷
সবচেয়ে চিত্তাকর্ষকভাবে, কোম্পানিটি তৃতীয় ত্রৈমাসিকে 43 সেন্টের শেয়ার প্রতি রেকর্ড এফএফও রিপোর্ট করেছে।
ন্যাশনাল হেলথ ইনভেস্টরদের মতো, এই REIT-এর কাছে মহামারী সংকটের মধ্য দিয়ে বহন করার জন্য ব্যতিক্রমী আর্থিক শক্তি রয়েছে, যার মোট তারল্য ছিল $1.5 বিলিয়ন এবং 2022 সালের আগে $6 মিলিয়নেরও কম ঋণের পরিপক্কতা। REIT সেপ্টেম্বরে তার $300 মিলিয়ন শেয়ার পুনঃক্রয়কে পুনরায় সক্রিয় করে তার আস্থার ইঙ্গিত দেয়। প্রোগ্রাম এবং এর লভ্যাংশ 1.6% বাড়িয়েছে।
"আমরা NAREIT-এর সময় ব্যবস্থাপনার সাথে 'সাক্ষাত' করেছি, এবং আমরা বিশ্বাস করি যে শীতের মাসগুলিতে মহামারী ছড়িয়ে পড়লেও আগামী কয়েক বছরে REIT একটি শক্তিশালী অবস্থানে রয়েছে, এমনকি যদি মহামারীটি বেড়ে যায়," লিখেছেন স্টিফেল বিশ্লেষকরা, যারা NHI-কে রেট দিয়েছেন কেনা. "উচ্চ ভাড়ায় (+5.1% YTD20), ন্যূনতম সংগ্রহের সমস্যা এবং নিয়ন্ত্রিত ব্যয় বৃদ্ধিতে ইজারা পুনর্নবীকরণ থেকে অভ্যন্তরীণ প্রবৃদ্ধি স্থিতিশীল হওয়া উচিত।"
রেমন্ড জেমসের বিশ্লেষক জোনাথন হিউজের কাছে স্টকটি আউটপারফর্মে রয়েছে, এটি স্বীকার করে যে 2020 সালে স্টকের নিম্ন কর্মক্ষমতা তার ঝুঁকি/পুরস্কার প্রোফাইল বাড়িয়েছে।
UMH বৈশিষ্ট্য (UMH, $14.41) হল একটি উৎপাদিত-হাউজিং REIT যা 23,400টি উন্নত হোমসাইটের প্রতিনিধিত্ব করে 124টি তৈরি-গৃহীত সম্প্রদায়ের মালিকানা ও পরিচালনা করে। এর আবাসন সম্প্রদায়গুলি নিউ জার্সি, নিউ ইয়র্ক, ওহিও, পেনসিলভানিয়া, টেনেসি, ইন্ডিয়ানা, মেরিল্যান্ড এবং মিশিগানে অবস্থিত৷
কোম্পানির বৃদ্ধির কৌশলটি কম-পারফরমিং বা কম-উন্নত সম্প্রদায়গুলি অর্জনের উপর ফোকাস করে এবং সাইটের উন্নতি করে যা ভাড়া এবং দখলের বৃদ্ধিকে ত্বরান্বিত করে।
REIT-এর 2020 অপারেশনাল পারফরম্যান্সে COVID-19 কার্যত কোনও প্রভাব ফেলেনি। কোম্পানির FFO প্রকৃতপক্ষে বছরের প্রথম নয় মাসে 8.7% বেড়েছে। UMH একটি শক্তিশালী তৃতীয় ত্রৈমাসিক প্রদান করেছে, যেখানে ভাড়া আয় 10% বেড়েছে, একই-সম্পত্তির দখল 83.7% থেকে 86.9% বেড়েছে এবং FFO প্রতি বছর 20% বেড়েছে৷
উপরন্তু, REIT তার ক্রেডিট লাইনে প্রাপ্যতা বাড়িয়েছে যখন সুদের অর্থপ্রদান হ্রাস করেছে, তার নেট ঋণকে সামঞ্জস্যপূর্ণ EBITDA-তে ছেঁটেছে বছরের শেষের 6.6x থেকে Q3-এর শেষে 5.8x হয়েছে, এবং প্রায় 310টি হোমসাইট রয়েছে এমন দুটি সম্প্রদায় অধিগ্রহণ করেছে।
UMH-এর সম্ভবত এই উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর সবচেয়ে স্টিকি ডিভিডেন্ড পরিস্থিতি রয়েছে, তাই যত্ন সহকারে পরিচালনা করুন। যদিও এটি 1990 সাল থেকে লভ্যাংশ প্রদান করেছে, 2008 সালে এটির অর্থপ্রদান বৃদ্ধির ধারা বন্ধ হয়ে যায়, যখন মন্দা লভ্যাংশ কাটতে বাধ্য হয়। তারপর থেকে, পেআউট স্থির ছিল, কিন্তু গত চার বছরে উচ্চ পেআউট অনুপাত গড়ে 98%, এবং মহামারী চলাকালীন 100% ছাড়িয়ে গেছে।
যাইহোক, REIT তার সিরিজ B পারপেচুয়াল প্রেফারেড স্টক বলার পরিকল্পনার কথা ঘোষণা করেছে, যা পরিচালনার মতে প্রতি শেয়ার FFO-তে বার্ষিক $0.11 যোগ করা উচিত, এইভাবে অর্থপ্রদানের উন্নতি। "আমরা বিশ্বাস করি যে 2021 সালে একটি লভ্যাংশ বৃদ্ধি সম্ভবত ব্যবস্থাপনার ভাষ্য এবং 2021E AFFO পে-আউটে উল্লেখযোগ্য পতন (96% থেকে 73%)," বলে বি. রিলি বিশ্লেষকরা, চার ত্রৈমাসিক পেআউট জুড়ে শেয়ার প্রতি 72 সেন্ট থেকে 76-এ বৃদ্ধির আশা করছেন৷ সেন্ট।
বেরেনবার্গ বিশ্লেষক কিগান কার্ল অক্টোবরে "কিনুন" রেটিং দিয়ে UMH-এর কভারেজ শুরু করেছিলেন। তিনি মনে করেন যে বাজার তৈরি হাউজিং REIT-এর শক্ত মৌলিক বিষয়গুলিকে অবমূল্যায়ন করছে এবং গড় বৃদ্ধির আশা করছে৷
অত্যাবশ্যকীয় সম্পত্তি রিয়েলটি ট্রাস্ট (EPRT, $19.76) মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র জুড়ে একক ভাড়াটে, নেট-লিজ সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে। বর্তমানে, REIT 16টি বিভিন্ন শিল্পে ছড়িয়ে থাকা 214 ভাড়াটেদের কাছে লিজ দেওয়া প্রায় 1,100টি সম্পত্তির মালিক। বর্তমানে, এর সম্পত্তি 99.6% ইজারা দেওয়া হয়েছে এবং 14.6 বছরের উচ্চ গড় লিজের মেয়াদ বাকি আছে।
পোর্টফোলিওর 60% এর বেশি ই-কমার্স প্রতিরোধী ব্যবসা যেমন দ্রুত পরিষেবা রেস্তোরাঁ, শিশু শিক্ষার সুবিধা, গাড়ি ধোয়া, মেডিকেল অফিস এবং সুবিধার দোকানগুলি নিয়ে গঠিত। এর মধ্যে, শুধুমাত্র শিশু শিক্ষার অংশ (পোর্টফোলিওর প্রায় 13% করোনাভাইরাস দ্বারা মাঝারিভাবে প্রভাবিত হয়েছে।
এর পোর্টফোলিওর অপরিহার্য প্রকৃতির জন্য ধন্যবাদ, এই ছোট কিন্তু স্থিতিস্থাপক REIT 2020 সালের প্রথম নয় মাসে তার সামঞ্জস্যপূর্ণ FFO ফ্ল্যাট রাখতে সক্ষম হয়েছে, 2020 সালের প্রথম ছয় মাসে শেয়ার প্রতি 6% FFO বৃদ্ধি পেয়েছে, 126 সালে প্রায় $360 মিলিয়ন বিনিয়োগ করেছে নতুন সম্পত্তি যেগুলি ইতিমধ্যেই 100% ইজারা দেওয়া হয়েছে এবং প্রায় $490 মিলিয়নের তারল্য এবং নেট ঋণ থেকে EBITDA-এর একটি 4x অনুপাত সহ স্টারলার আর্থিক আকারে তৃতীয় ত্রৈমাসিক শেষ হয়েছে৷
এসেনশিয়াল প্রপার্টি 2019 সালে লভ্যাংশ দেওয়া শুরু করে, প্রকাশ্যে আসার এক বছর পর, এবং সেই বছরে প্রায় 10% বৃদ্ধির জন্য সেই অর্থপ্রদানগুলিকে দুবার বাড়িয়েছিল, কিন্তু 2020 সালে লভ্যাংশের স্তর বজায় রেখেছে। পেআউট REIT পরিসরের 82-এর নিম্ন প্রান্তে রয়েছে %।
EPRT এই তালিকার সবচেয়ে প্রিয় উচ্চ-ফলনকারী REIT-এর মধ্যে রয়েছে, অনেকে এটিকে একটি বাই বলে এবং দেরীতে তাদের মতামত পুনর্ব্যক্ত করে। স্টিফেল, উদাহরণস্বরূপ, কোম্পানির "শক্তিশালী ব্যালেন্স শীট" এবং সেক্টরে সর্বনিম্ন নেট-ডেট-টু-ইবিআইটিডিএ অনুপাতগুলির মধ্যে একটি।
হাইউড প্রপার্টি (HIW, $37.20) অস্বাভাবিক মোচড় সহ একটি অফিস REIT; এটি আটলান্টা, শার্লট, ন্যাশভিল, অরল্যান্ডো, পিটসবার্গ, রেলে, রিচমন্ড এবং টাম্পার মতো দ্রুত বর্ধনশীল "সেকেন্ডারি" শহরগুলির সেরা ব্যবসায়িক জেলাগুলিতে সম্পত্তির মালিক এবং অধিগ্রহণ করে৷ নিউ ইয়র্ক, লস অ্যাঞ্জেলেস এবং শিকাগোর মতো শহরগুলি থেকে কর্পোরেট ভাড়াটেদের সেকেন্ডারি মার্কেটে স্থানান্তরের মাধ্যমে REIT উপকৃত হয় যেখানে ভাড়া কম এবং যাতায়াত সহজ৷
REIT ফেডারেল সরকার, ব্যাংক অফ আমেরিকা (BAC), Bridgestone Americas (BRDCY) এবং MetLife (MET) এর মতো উচ্চ ক্রেডিট-গুণমানের ভাড়াটেদের ভাড়া দেয়।
হাইউড গত এক দশকে শেয়ার প্রতি স্থিরভাবে 4% FFO লাভ করেছে। REIT 1994 সালে লভ্যাংশ দেওয়া শুরু করে এবং পাঁচ বছরে বার্ষিক অর্থপ্রদান 3% বৃদ্ধি পেয়েছে। REIT-এর জন্য পেআউট ব্যতিক্রমীভাবে শালীন, মধ্য-50% এলাকায় বসে।
এর বাজার এবং ভাড়াটেদের শক্তি তৃতীয়-ত্রৈমাসিক ভাড়া সংগ্রহ 99.7% এ শক্তিশালী অবশিষ্ট থাকার দ্বারা প্রমাণিত হয়। 2020-এর প্রথম নয় মাসের জন্য শেয়ার প্রতি এফএফও বছরে 12% বেড়েছে। এর সাম্প্রতিক প্রতিবেদনের অন্যান্য হাইলাইটগুলির মধ্যে রয়েছে 5.5% নগদ ভাড়া বৃদ্ধি Q3, এবং 660,000 বর্গফুট দ্বিতীয়-জেনের অফিস লিজ স্বাক্ষরিত। এর মধ্যে REIT-এর 138,000 বর্গফুটের জন্য FBI-এর সাথে টাম্পা ইজারা পুনর্নবীকরণ অন্তর্ভুক্ত ছিল, যা 2020 সালে বাকি থাকা তার বৃহত্তম লিজের মেয়াদ ছিল।
হাইউড প্রপার্টিজ তার $503 মিলিয়ন ডেভেলপমেন্ট পাইপলাইন থেকে বৃদ্ধির জন্য ভাল অবস্থানে রয়েছে যা ইতিমধ্যেই 79% প্রাক-লিজ, নতুন ডিলের জন্য $719 মিলিয়ন তারল্য এবং ঋণ-টু-অ্যাডজাস্টেড EBITDA-এর নিম্ন 5x অনুপাত।
মরগান স্ট্যানলি বিশ্লেষক বিক্রম মালহোত্রা (ওভারওয়েট, কেনার সমতুল্য) REIT-এর 95% সান বেল্ট এক্সপোজার পছন্দ করেন, বেশিরভাগই প্রাক-লিজড ডেভেলপমেন্ট পাইপলাইন এবং ভালভাবে আচ্ছাদিত লভ্যাংশ। ওয়েলস ফার্গো বিশ্লেষক ব্রেন্ডন ফিন সেপ্টেম্বরের শেষের দিকেও স্টকের উপর তার ওভারওয়েট রেটিং পুনর্ব্যক্ত করেছেন।