মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে উপলব্ধ সবচেয়ে আকর্ষণীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স সুবিধাগুলির মধ্যে একটি হল একই ধরনের বিনিময়, যা অভ্যন্তরীণ রাজস্ব কোডের ধারা 1031 দ্বারা পরিচালিত হয়৷ বিসনোর মতে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সমস্ত বাণিজ্যিক এবং বহু-পারিবারিক সম্পত্তি বিক্রয়ের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ একই ধরনের বিনিময় জড়িত৷
একই ধরনের বিনিময় একজন বিনিয়োগকারীকে একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি বিক্রি করার সময় মূলধন লাভ, অবচয় পুনরুদ্ধার এবং অন্যান্য কর পেছানোর অনুমতি দেয় যদি বিক্রয় থেকে নেট ইক্যুইটি একই বা তার বেশি মূল্যের সম্পত্তিতে পুনঃবিনিয়োগ করা হয়। কিন্তু "সম্পত্তি" এর অর্থ এই নয় যে আয়গুলি সরাসরি অন্য সম্পত্তিতে পুনঃবিনিয়োগ করতে হবে যা আপনি সরাসরি ক্রয় করেন৷ প্রেফারেন্সিয়াল ট্যাক্স ট্রিটমেন্টের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য লাভ পুনঃবিনিয়োগ করার একাধিক উপায় রয়েছে।
এখানে চারটি বিকল্প 1031 বিনিময় বিনিয়োগের বিকল্পগুলি দেখুন৷
৷2017 সালের ট্যাক্স কাট এবং জবস অ্যাক্টের অধীনে অনুমোদিত যোগ্য সুযোগ-সুবিধা জোন ফান্ড হল 1031 এক্সচেঞ্জ বিনিয়োগের একটি বিকল্প যা ট্যাক্স স্থগিত এবং নির্মূল সহ একই রকম সুবিধা প্রদান করে। এই ধরনের একটি তহবিল একটি মনোনীত সুযোগ অঞ্চলের মধ্যে প্রকৃত সম্পত্তি বা অপারেটিং ব্যবসাগুলিতে বিনিয়োগ করতে পারে, সাধারণত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে এমন একটি ভৌগলিক এলাকা যা তাই মনোনীত করা হয়েছে কারণ এটি অসম্মানিত বা ক্ষতিকারক হতে পারে। যেমন, বিনিয়োগ ঝুঁকি একটি উচ্চ স্তরের হতে পারে. এছাড়াও, তহবিলের সময় দিগন্ত 10 বছর পর্যন্ত দীর্ঘ হতে পারে, যার অর্থ সেই দৈর্ঘ্যের জন্য আপনার মূলধন বাঁধা।
আপনি যদি এই বিনিয়োগের বিকল্পটিকে গুরুত্ব সহকারে বিবেচনা করেন, তাহলে জেনে রাখুন যে এই তহবিলগুলি শুধুমাত্র একটি সম্পত্তি বা ব্যবসায় বিনিয়োগ করার জন্য স্থাপন করা হতে পারে, এই ক্ষেত্রে কোন বৈচিত্র্য নেই। কিন্তু বিপরীতটিও সত্য হতে পারে। এই ধরনের তহবিলের সাথে, একটি সম্প্রদায়ের উপর সম্ভাব্য নগদ প্রবাহ এবং ইতিবাচক অর্থনৈতিক ও সামাজিক প্রভাব থাকতে পারে। এই তহবিল বিকল্পটিও কাজ করে যদি আপনি অন্যান্য প্রশংসিত সম্পদ বিক্রি করেন, যেমন স্টক বা ব্যবসা৷
ট্যাক্স স্থগিত করার জন্য 1031 এক্সচেঞ্জ ব্যবহার করার পাশাপাশি, কিছু বিনিয়োগকারী তারল্যের উন্নতি করতে চায় যাতে তারা ভবিষ্যতে কেনার অন্যান্য সুযোগের সুবিধা নিতে পারে। টেন্যান্ট-ইন-কমন (TIC) বিনিয়োগের সাথে, আপনি বাণিজ্যিক, বহু-পরিবার, স্ব-সঞ্চয়স্থান বা অন্য ধরনের বিনিয়োগ সম্পত্তিতে ভগ্নাংশের স্বার্থের মালিক হন। টিআইসি ক্যাশ-আউট হল একটি নির্দিষ্ট কৌশল যেখানে বিনিয়োগের সম্পত্তি শূন্য লিভারেজ ব্যবহার করে কেনা হয় তাই এটি ঋণমুক্ত, কোনো বন্ধক ছাড়াই, প্রবেশ করানো যায়। তারপর, এক বা দুই বছর পর, সম্পত্তিটি 40% থেকে 60 শতাংশে পুনঃঅর্থায়ন করা যেতে পারে। মূল্যের % ঋণ, কার্যকরভাবে বিনিয়োগকারীদের তাদের প্রাথমিক মূল ফেরতের একটি বড় অংশ একটি নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়নের আকারে কর-মুক্ত প্রদান করে। এই পরিস্থিতিতে, বিনিয়োগের অবশিষ্ট ইক্যুইটি টিআইসি-তে থাকে, বিনিয়োগকারীদের সম্ভাব্য বন্টন প্রদান করে যখন তারা তাদের তহবিলের একটি বড় অংশের সাথে তারল্য উপভোগ করতে পারে।
ট্রিপল-নেট লিজড সম্পত্তির সাথে, ভাড়াটিয়া রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত রক্ষণাবেক্ষণ, ট্যাক্স এবং বীমা খরচের জন্য সংখ্যাগরিষ্ঠের জন্য দায়ী। একটি 1031 এক্সচেঞ্জ ব্যবহার করে বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই সরাসরি NNN সম্পত্তি ক্রয় করে, যা সাধারণত খুচরা, চিকিৎসা বা শিল্প সুবিধা একক ভাড়াটে দ্বারা দখল করা হয়। উপরিভাগে, এই বিনিয়োগগুলিকে নিষ্ক্রিয় মনে হতে পারে, তবে তিনটি স্বতন্ত্র নিম্নমুখী দিক রয়েছে, যার মধ্যে ঘনত্বের ঝুঁকি রয়েছে যদি একজন বিনিয়োগকারী তাদের নেট মূল্যের একটি বড় অংশ একজন ভাড়াটে সহ একটি সম্পত্তিতে রাখে; কোভিড-১৯ এর মতো কালো রাজহাঁস ইভেন্টের সম্ভাব্য এক্সপোজার যদি ভাড়াটিয়া হার্ড হিট হতে দেখা যায় (উদাহরণ:স্টারবাকস প্রধান ভাড়া ত্রাণ চাওয়া, 24 ঘন্টা ফিটনেস ফাইলিং অধ্যায় 11 এবং স্যুপ্ল্যান্টেশন দেউলিয়া ঘোষণা করা); এবং ব্যবস্থাপনা ঝুঁকি। আমার কর্মজীবনে আমার কয়েক ডজন ট্রিপল-নেট সম্পত্তি রয়েছে এবং সেগুলিকে কার্যকরভাবে পরিচালনা করার জন্য আমাকে সম্পদ ব্যবস্থাপক, হিসাবরক্ষক, অ্যাটর্নি এবং প্রশাসনিক কর্মীদের একটি দল নিয়োগ করতে হয়েছে — বিনিয়োগগুলি নিষ্ক্রিয় ছাড়া অন্য কিছু নয়।
উপরের উদাহরণের বিপরীতে, যেখানে আপনি সম্পূর্ণ সম্পত্তি নিজেই কিনেছেন, ডেলাওয়্যার স্ট্যাচুটরি ট্রাস্ট (DSTs) হল সহ-মালিকানার একটি রূপ যা বৈচিত্র্য এবং সত্যিকারের প্যাসিভ বিনিয়োগের অনুমতি দেয়। খুচরা, শিল্প এবং বহুপারিবারিক সম্পত্তি সহ বেশিরভাগ ধরণের রিয়েল এস্টেট ডিএসটি-তে মালিকানাধীন হতে পারে। একটি ডিএসটি একটি একক সম্পত্তি বা একাধিক সম্পত্তির মালিক হতে পারে। একটি 1031 বিনিময় পরিস্থিতিতে, আপনি বৈচিত্র্য অর্জনের জন্য পূর্ববর্তী সম্পত্তি বিক্রয় থেকে এক বা একাধিক DST-তে বিনিয়োগ করতে পারেন৷
ডিএসটি প্রায়ই প্রাতিষ্ঠানিক-মানের বৈশিষ্ট্য ধারণ করে। (একটি উদাহরণ হল একটি 300-ইউনিট মাল্টিফ্যামিলি বিল্ডিং যা সেকেন্ডারি মার্কেটে অবস্থিত, যেমন চার্লসটন, রেলে বা সাভানা।) একটি ডিএসটি দীর্ঘমেয়াদী নেট লিজের অধীনে পরিচালিত একক ভাড়াটেদের দখলে থাকা এক বা একাধিক সম্পত্তি ধারণ করতে পারে, যেমন একটি FedEx বিতরণ কেন্দ্র, একটি আমাজন বিতরণ কেন্দ্র, একটি ওয়ালগ্রিনস ফার্মেসি বা একটি ফ্রেসেনিয়াস ডায়ালাইসিস কেন্দ্র। ডিএসটিগুলি অ্যাক্সেস করার জন্য সবচেয়ে সহজ 1031 প্রতিস্থাপন সম্পত্তি বিকল্পগুলির মধ্যে একটি হতে পারে কারণ রিয়েল এস্টেট ইতিমধ্যেই ডিএসটি স্পনসর কোম্পানি অধিগ্রহণ করেছে যা বিনিয়োগকারীদের ডিএসটি অফার করে৷
নীচের লাইন: একটি 1031 এক্সচেঞ্জে প্রবেশ করার আগে আপনার বিবেচনা করার জন্য অনেকগুলি বিকল্প রয়েছে৷ আপনি যে পদ্ধতিই বেছে নিন না কেন, 1031 বিনিময় বিনিয়োগের নেট প্রভাব সাধারণত একই:প্রাথমিক বিনিয়োগকৃত মূলধন এবং লাভ অবিলম্বে ট্যাক্সের পরিণতি ছাড়াই সম্ভাব্যভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে। তারপর, যদি এবং যখন নতুন বিনিয়োগ ইক্যুইটি ছাড়াই রাস্তার নিচে বিক্রি করা হয় অন্য এক্সচেঞ্জ সম্পত্তিতে পুনঃবিনিয়োগ করা হয়, পূর্বের লাভটি স্বীকৃত হবে৷
কিছু সূক্ষ্ম পয়েন্ট আছে, এবং বিনিয়োগকারীদের একটি সম্পত্তি বিক্রি বা বিনিময় করার আগে তাদের ট্যাক্স বা আইনি পরামর্শদাতাদের সাথে পরামর্শ করা উচিত। প্রত্যেকের কর পরিস্থিতি ভিন্ন, যেমন তাদের সময় দিগন্ত, বৈচিত্র্যকরণ কৌশল, ঝুঁকি সহনশীলতা এবং সক্রিয় বিনিয়োগকারীর বিপরীতে প্যাসিভ হওয়ার আগ্রহ।