প্রচলিত জ্ঞান বলে যে বাড়ির মালিকদের তাদের অবসর নেওয়ার আগে তাদের বন্ধকী পরিশোধ করা উচিত যাতে তাদের একটি ছোট আয়ের জন্য একটি বড় মাসিক অর্থপ্রদান করতে না হয়। তবুও, কিছু অবসরপ্রাপ্তরা সেই বন্ধকী অর্থ প্রদান চালিয়ে যাওয়া আরও বেশি উপকারী বলে মনে করতে পারে।
এমন এক দম্পতির কথা বিবেচনা করুন যারা তাদের বাড়ি বিক্রি করে সাইজ কমাতে এবং ইক্যুইটি গড়ে তোলার বছর থেকে একাংশ নগদ পান। যদি তারা নতুন বাড়ির জন্য নগদ অর্থ প্রদানের জন্য সেই ইক্যুইটি ব্যবহার না করে, তবে তাদের হঠাৎ উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি তারল্য থাকে। তারা তাদের নীড়ের ডিমে সেই অর্থ যোগ করতে পারে, বিনিয়োগ করতে পারে এবং রিটার্ন অর্জন করতে পারে যা তারা বন্ধকী সুদে পরিশোধ করবে তার চেয়ে বেশি হতে পারে। তারপরে অতিরিক্ত অবসরের আয়ের জন্য তারা ধীরে ধীরে তাদের উপার্জন তুলে নিতে পারে।
আপনি অবসরপ্রাপ্ত হলে কি বন্ধক পেতে পারেন?
বড় প্রশ্ন হল:অবসর গ্রহণের পরে কি বন্ধক পাওয়ার যোগ্যতা অর্জন করা সম্ভব?
আর্থিক পরিকল্পনাকারী এবং বন্ধকী ঋণদাতারা বলেন, হ্যাঁ। তাই ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক, বন্ধকী বাজারের সবচেয়ে বড় দুই খেলোয়াড়। এগুলি হল সরকার-স্পনসর্ড এন্টারপ্রাইজ যারা ব্যাঙ্ক এবং হোম ফাইন্যান্সিং কোম্পানিগুলি থেকে বন্ধক ক্রয় করে, যদি সেই বন্ধকগুলি নির্দিষ্ট মান পূরণ করে৷
সমান ক্রেডিট সুযোগ আইনের অধীনে, ঋণদাতারা বয়সের ভিত্তিতে ঋণগ্রহীতাদের সাথে বৈষম্য করতে পারে না; অবসরপ্রাপ্ত ঋণগ্রহীতাদের, কর্মজীবী ঋণগ্রহীতাদের মতো, তাদের শুধু দেখাতে হবে যে তাদের ভালো ঋণ আছে, খুব বেশি ঋণ নেই এবং বন্ধকী পরিশোধের জন্য যথেষ্ট চলমান আয়। আয়ের প্রমাণ প্রদর্শন কর্মরত ঋণগ্রহীতাদের তুলনায় ভিন্ন হতে পারে, কিন্তু অবসরপ্রাপ্তরা যারা যোগ্য তারা 30 বছরের বন্ধকও নিতে পারেন; ঋণদাতারা আবেদনকারীর আয়ুষ্কালের উপর ভিত্তি করে তাদের সিদ্ধান্ত নিতে পারে না।
অবসর গ্রহণকারী এবং অবসর গ্রহণের পর বন্ধক নেওয়ার যোগ্যতা অর্জনে আগ্রহী অবসরপ্রাপ্তদের বুঝতে হবে কিভাবে ঋণদাতারা তাদের মূল্যায়ন করবে।(সম্পর্কিত :ভাড়া নেওয়া কি একটি ভালো অবসরের বিকল্প?)
অবসরপ্রাপ্তদের জন্য বন্ধকী যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা:আয়
যেকোন বন্ধকের জন্য, ফ্যানি মে ঋণদাতাদের "স্থিতিশীল, অনুমানযোগ্য, এবং অব্যাহত থাকার সম্ভাবনাময়" আয় খোঁজার নির্দেশ দেন। ঋণগ্রহীতাদের জন্য যারা কাজ করে এবং বেতন বা নিয়মিত মজুরি উপার্জন করে, সেই প্রয়োজনীয়তা পূরণ করা সহজ। তারা তাদের আয়ের ইতিহাস নথিভুক্ত করার জন্য paystubs এবং W-2 প্রদান করতে পারে, এবং তাদের প্রমাণ করার প্রয়োজন নেই যে তাদের আয় অদূর ভবিষ্যতের জন্য একই স্তরে অব্যাহত থাকবে।
কিন্তু অবসরে বন্ধক পাওয়া অবসরপ্রাপ্তদের জন্য এত সহজ নয়। Fannie Mae 401(k)s, IRAs, বা Keogh রিটায়ারমেন্ট অ্যাকাউন্ট থেকে বণ্টনকে একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ হিসাবে বিবেচনা করে কারণ সেগুলি একটি সম্পদের অবক্ষয় জড়িত। ঋণগ্রহীতারা যারা এই ধরনের উৎস থেকে আয় করেন তাদের অবশ্যই নথিভুক্ত করতে হবে যে তাদের বন্ধকী আবেদনের তারিখের পর থেকে অন্তত তিন বছর পর্যন্ত এটি অব্যাহত থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে। ঋণদাতারা শুধুমাত্র সেই অ্যাকাউন্টগুলির মূল্যের 70 শতাংশ ব্যবহার করতে পারে যদি অ্যাকাউন্টগুলিতে স্টক, বন্ড বা মিউচুয়াল ফান্ড থাকে তবে কতগুলি ডিস্ট্রিবিউশন থাকে তা নির্ধারণ করতে, যেহেতু সেই সম্পদগুলি উদ্বায়ী হতে পারে। অবসরপ্রাপ্তদের অবশ্যই এই অ্যাকাউন্টগুলিতে দণ্ড ছাড়াই অনিয়ন্ত্রিত অ্যাক্সেস থাকতে হবে:উদাহরণস্বরূপ, ব্যক্তিরা সাধারণত 59 ½ বছর বয়সের আগে 401(k) অ্যাকাউন্ট থেকে অর্থ উত্তোলন করতে পারবেন না। ফ্রেডি ম্যাকের অনুরূপ প্রয়োজনীয়তা রয়েছে৷
৷সামাজিক নিরাপত্তা আয় যা একজন ঋণগ্রহীতা তার নিজের কাজের রেকর্ডে অঙ্কন করছেন তাকে এমন আয় হিসাবে বিবেচনা করা হয় যার একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ নেই, তবে পরিবারের সদস্যের রেকর্ডে যে আয় অঙ্কিত হচ্ছে, যেমন বেঁচে থাকা বেনিফিট বা স্বামী-স্ত্রী বেনিফিট, তা অবশ্যই দেখানো হবে বন্ধকী আবেদনের তারিখ থেকে কমপক্ষে তিন বছরের জন্য প্রদেয়। অবসরপ্রাপ্তরা সামাজিক নিরাপত্তা প্রশাসন থেকে তাদের পুরস্কার পত্র এবং/অথবা বর্তমান প্রাপ্তির প্রমাণ ব্যবহার করে এই আয় নথিভুক্ত করতে পারেন। (সম্পর্কিত :গ্রীন লাইন রিপোর্ট এবং আপনার অবসর)
যদি একজন ঋণগ্রহীতাকে নির্দিষ্ট আয়ের উপর ট্যাক্স দিতে না হয়, তাহলে ঋণদাতারা সেই পরিমাণ 25 শতাংশ বাড়িয়ে দিতে পারে (তারা এটাকে "গ্রোসিং আপ" বলে) যোগ্যতা আয়ের হিসাব করার সময়, যেহেতু অন্যান্য যোগ্যতা আয়ের উৎসগুলিকে প্রিট্যাক্স ভিত্তিতে বিবেচনা করা হয়।
কেবলমাত্র একজন ঋণদাতাকে আয় বৃদ্ধি করার অনুমতি দেওয়ার অর্থ এই নয় যে তাদের করতে হবে, ক্যাসি ফ্লেমিং বলেছেন, "দ্য লোন গাইড:হাউ টু গেট দ্য বেস্ট পসিবল মর্টগেজ" এবং ক্যালিফোর্নিয়ার সান জোসেতে C2 ফাইন্যান্সিয়াল কর্পোরেশনের মর্টগেজ উপদেষ্টা। কিছু ঋণদাতা যোগ্য আয়কে অল্প পরিমাণে বৃদ্ধি করবে, যেমন 15 শতাংশ, যখন অন্যরা তা করবে না।
কর্পোরেট বা সরকারী অবসর বা পেনশন আয় একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ হিসাবে বিবেচিত হয় না, অথবা খণ্ডকালীন চাকরির উপার্জন, ভাড়া আয়, বা স্ব-কর্মসংস্থান আয় হিসাবে বিবেচিত হয় না। সুদ এবং লভ্যাংশ আয় এই শ্রেণীতেও পড়ে, যদি না সেই আয় উৎপন্ন করে এমন অন্তর্নিহিত সম্পদ নিঃশেষ হয়ে যায়।
ক্যালিফোর্নিয়ার ডাবলিনে পিএফএস ফান্ডিং-এর সিনিয়র লোন অফিসার জো পার্সনস বলেছেন, যতক্ষণ ঋণগ্রহীতা নথিপত্র করতে পারেন ততক্ষণ পর্যন্ত বার্ষিক আয় যোগ্যতা অর্জনের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। (আরো জানুন: বন্ধকী দিয়ে অবসর নেওয়া কি ঠিক হবে?)
আয়ের একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হওয়ার তারিখ থাকুক না কেন, ঋণদাতাদের অবসরপ্রাপ্তদের তাদের যোগ্য আয়ের নিয়মিত এবং অব্যাহত প্রাপ্তির নথিভুক্ত করতে হয় নিম্নলিখিতগুলির একটি বা একাধিক ব্যবহার করে:আয় প্রদানকারী সংস্থার চিঠি, অবসর গ্রহণের পুরস্কার পত্রের কপি, স্বাক্ষরিত কপি ফেডারেল আয়কর রিটার্ন, IRS W-2 বা 1099 ফর্ম, বা বর্তমান প্রাপ্তির প্রমাণ। অবসরের আয়ের নথিভুক্ত করার জন্য ফ্রেডি ম্যাকের প্রয়োজনীয়তা ফ্যানি মায়ের মতোই।
ঋণগ্রহীতারা যারা নিয়মিত উত্তোলনের পরিবর্তে শুধুমাত্র অবসর গ্রহণের অ্যাকাউন্ট থেকে বিক্ষিপ্তভাবে উত্তোলন করেন তাদের যোগ্যতা অর্জনে সমস্যা হতে পারে। তবে সমাধানটি সহজ হতে পারে যতক্ষণ না বন্ধকী পাওয়ার জন্য কোনও সময় সংকট না থাকে:ঋণের জন্য আবেদন করার আগে কেবলমাত্র দুই মাস বা তার বেশি সময় ধরে নিয়মিত তোলা শুরু করুন।
বিবাহিত দম্পতিরা যারা একসঙ্গে ঋণের জন্য আবেদন করছেন তাদের বিবেচনা করা উচিত যে কীভাবে তাদের স্ত্রীর মৃত্যু তাদের বন্ধকী প্রদান চালিয়ে যাওয়ার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করবে। তারা কি একটি উল্লেখযোগ্য পরিমাণ পেনশন বা সামাজিক নিরাপত্তা আয় হারাবে যা তারা যোগ্যতা অর্জনের জন্য ব্যবহার করছে? তবে ঋণদাতারা ঋণের আবেদনে এই বিষয়টির সমাধান করতে পারে না।
প্রকৃতপক্ষে, ঋণদাতারা এই বিষয়ে বিস্তারিত জানাতে খুব ইতস্তত বোধ করবেন, পার্সনস পরামর্শ দিয়েছেন।
অবসরপ্রাপ্তদের জন্য বন্ধকী যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা:সম্পদ
অবসরপ্রাপ্তদের প্রায়ই উল্লেখযোগ্য সম্পদ থাকে, কিন্তু আয় সীমিত, তাই ফ্যানি এবং ফ্রেডি অবসরপ্রাপ্তদের তাদের সম্পদের ভিত্তিতে যোগ্যতা অর্জনে সহায়তা করার উপায় খুঁজে পেয়েছেন।
Fannie Mae ঋণদাতাদের একটি ঋণগ্রহীতার অবসরকালীন সম্পদ দুটির একটিতে ব্যবহার করতে দেয় যাতে তারা একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারে। যদি ঋণগ্রহীতা ইতিমধ্যেই সম্পদ ব্যবহার করে থাকেন, যেমন একটি 401(k), অবসরকালীন আয় পেতে, ঋণগ্রহীতাকে অবশ্যই দেখাতে হবে যে তারা কমপক্ষে তিন বছরের জন্য সেই সম্পদ থেকে নিয়মিত আয় পেতে থাকবে। যদি ঋণগ্রহীতা ইতিমধ্যেই সম্পদ ব্যবহার না করে থাকেন, তাহলে ঋণদাতা আয়ের প্রবাহ গণনা করতে পারে যা সম্পদ অফার করতে পারে। (ক্যালকুলেটর: অবসর গ্রহণের জন্য আমার কত সঞ্চয় করা উচিত?)
একইভাবে, ফ্রেডি ম্যাক 2011 সালের বসন্তে তার ঋণের নির্দেশিকা পরিবর্তন করেছে যাতে ঋণগ্রহীতাদের সীমিত আয় কিন্তু যথেষ্ট সম্পদ থাকলে বন্ধক নেওয়ার যোগ্যতা অর্জন করা সহজ হয়। নিয়মটি ঋণদাতাদেরকে IRAs, 401(k)s, একমুঠো অবসরের অ্যাকাউন্ট বিতরণ বিবেচনা করতে এবং একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য একটি ব্যবসার বিক্রয় থেকে আয় করার অনুমতি দেয়। এই সম্পদগুলি অবশ্যই "ঋণগ্রহীতার কাছে সম্পূর্ণরূপে অ্যাক্সেসযোগ্য হতে হবে, প্রত্যাহার জরিমানা সাপেক্ষে নয়, এবং বর্তমানে আয়ের উত্স হিসাবে ব্যবহার করা যাবে না।" IRA এবং 401(k) সম্পদগুলিও সম্পূর্ণরূপে ন্যস্ত করা আবশ্যক৷
৷ঋণদাতারা কখনও কখনও এটিকে "সম্পদ হ্রাস ঋণ" বা "সম্পদ ভিত্তিক ঋণ" বলে, যদিও এটি একটি পৃথক ঋণের ধরন নয়, কিন্তু যোগ্যতা অর্জনের একটি উপায়। ঋণগ্রহীতারা এখনও অন্যান্য উত্স থেকে আয় গণনা করতে পারে যখন তারা তাদের যোগ্যতা অর্জনে সহায়তা করার জন্য সম্পদ ব্যবহার করে।
ধরুন জন এর 401(k) এ $1,000,000 আছে এবং তিনি এটি স্পর্শ করেননি। তিনি এখনও 70½ নন, যে বয়সে IRS-এর জন্য অ্যাকাউন্টের মালিকদের 401(k)s থেকে প্রয়োজনীয় ন্যূনতম বিতরণ শুরু করতে হবে৷ তিনি সামাজিক নিরাপত্তা এবং রথ আইআরএ থেকে আয় করে জীবনযাপন করছেন।
একজন ঋণদাতা তার 401(k) ব্যালেন্সের 70 শতাংশ ব্যবহার করতে পারে (বাজারের পরিবর্তনের জন্য যা অ্যাকাউন্টের মান কমিয়ে দিতে পারে), বা $700,000, তার ডাউন পেমেন্ট (আসুন এটিকে $50,000 বলি) এবং ক্লোজিং খরচ (আসুন বলি সেগুলি $20,000) $630,000 এ পৌঁছানোর জন্য, একটি পরিমাণ যা তিনি পরবর্তী 360 মাস বা 30 বছরে ধীরে ধীরে তার বন্ধকের জন্য অর্থ প্রদানের জন্য ব্যবহার করবেন বলে আশা করা যেতে পারে। এটি তাকে হাউজিং পেমেন্টের জন্য প্রতি মাসে $1,750 দেবে।
ঋণগ্রহীতা অন্য অ্যাকাউন্ট থেকে পরিশোধ করলে ঋণদাতাকে সমাপনী খরচ বিয়োগ করতে হবে না; জন যদি তা করে থাকেন, তাহলে হাউজিং পেমেন্টের জন্য তার যোগ্য মাসিক আয় $1,805 হবে।
দুর্ভাগ্যবশত, জন যদি 15 বছরের বন্ধক চান, তবুও ঋণদাতাকে তার 401(k) ব্যালেন্সকে 360 দিয়ে ভাগ করতে হবে, 180 দিয়ে নয়, কারণ ফ্রেডি ম্যাকের নিয়ম অনুযায়ী এটাই প্রয়োজন।
বন্ধক প্রদানের জন্য জনকে আসলে তার 401(k) এ ডুব দেওয়া শুরু করতে হবে না, কিন্তু এই গণনাটি ঋণদাতাদের দেখায় যে যদি প্রয়োজন হয় তবে বন্ধক প্রদানের জন্য তিনি তার 401(k) এর উপর নির্ভর করতে পারেন। তিনি তার অস্পর্শিত 401(k) থেকে সম্পদ হ্রাস পদ্ধতি ব্যবহার করতে পারেন যা তিনি ইতিমধ্যে সামাজিক নিরাপত্তা এবং তার রথ আইআরএ থেকে প্রাপ্ত আয়ের সাথে যথাসম্ভব যোগ্যতা অর্জন করতে এবং ঋণ নিতে পারেন।
Fannie Mae ঋণগ্রহীতাদের অবসর গ্রহণের অ্যাকাউন্ট থেকে অর্পিত সম্পদ ব্যবহার করার অনুমতি দেয় ডাউন পেমেন্ট, ক্লোজিং কস্ট এবং রিজার্ভের জন্য।
ফ্লেমিং বলেছেন, 59 ½ বছর বয়সের আগে 401(k) সম্পদের মতো অবসরকালীন সম্পদগুলি যেগুলি শুধুমাত্র জরিমানা দিয়ে অ্যাক্সেস করা যেতে পারে, আয়ের যোগ্যতার জন্য ব্যবহার করা যাবে না। এগুলিকে রিজার্ভের প্রয়োজনীয়তার জন্য গণনা করা যেতে পারে।
ফ্লেমিং বলেন, "আমরা চাই না যে আপনি যখন এসক্রো বন্ধ করবেন তখন আপনি ফ্ল্যাট ভেঙ্গে পড়ুন এবং ধ্বংস হয়ে যান, তাই আপনার কাছে রিজার্ভ থাকতে হবে-সাধারণত মোট মাসিক হাউজিং পেমেন্টের অন্তত তিনগুণ"। "যদি আপনার কাছে তরল সম্পদের মধ্যে পর্যাপ্ত পরিমাণ না থাকে, আমরা সাধারণত অবসর গ্রহণের রিজার্ভের প্রায় 60 শতাংশ ব্যবহার করতে পারি।" 60 শতাংশ জরিমানা এবং করের জন্য অ্যাকাউন্ট. অনুমোদিত সঠিক পরিমাণ, যদি থাকে, ঋণদাতার উপর নির্ভর করে।
ফ্রেডি ম্যাক একটি জীবন বীমা পলিসির নগদ মূল্যকে একটি যোগ্য সম্পদ হিসাবে গণনা করার অনুমতি দেয়, তবে যদি বন্ধকী বা বন্ধের খরচের জন্য অর্থের প্রয়োজন হয়, তাহলে নগদ মূল্যটি অবশ্যই বাতিল করতে হবে। 1 Fannie Mae একটি পলিসির নগদ মূল্য বা জীবন বীমা পলিসির সমর্পণ মূল্যের বিপরীতে একটি ঋণ থেকে নেট আয়কে ডাউন পেমেন্ট, ক্লোজিং খরচ এবং রিজার্ভের জন্য ব্যবহার করার অনুমতি দেয়। ঋণ-থেকে-আয় অনুপাতের অতিরিক্ত ঋণের বাধ্যবাধকতা হিসাবে বা ঋণগ্রহীতার আর্থিক রিজার্ভ থেকে বিয়োগ করে ঋণ গ্রহীতাকে যোগ্য করার জন্য নীতিতে যেকোনও পরিশোধের বাধ্যবাধকতাকে দায়ী করা হবে।
অবশ্যই, একটি স্থায়ী জীবন বীমা পলিসির নগদ মূল্য ব্যবহার করলে পলিসির মূল্য এবং এর মৃত্যু সুবিধা হ্রাস পেতে পারে। এটি কিছু পরিস্থিতিতে নীতি সম্পূর্ণভাবে বাতিল হতে পারে এবং একটি ট্যাক্স বিলও হতে পারে। (আরো জানুন: আপনার নগদ মূল্য যত্ন সহকারে ব্যবহার করুন)
সঠিক ঋণদাতা খোঁজা
ব্যাঙ্কগুলিতে বেশিরভাগ বন্ধকী ঋণদাতারা তাদের ঋণ ফ্রেডি ম্যাক বা ফ্যানি মায়ের কাছে বিক্রি করে। তারা সবাই প্রায় একই নিয়ম অনুসরণ করে, ইলিনয়ের চ্যাম্পেইনের রুইডি ওয়েলথ ম্যানেজমেন্টের সিইও পল রুয়েডি বলেছেন। কিন্তু সকল ঋণদাতা অবসরপ্রাপ্তদের বন্ধক প্রদানে অভিজ্ঞ নয়।
"আমি আমার শহরে আমার 'গো-টু' লোকদের খুঁজে পেয়েছি," রুয়েদি বলেছিলেন। "এটি আমার ক্লায়েন্টদের একটি সুবিধা কারণ আমি সাধারণত যাদের কাছে পাঠাই তাদের সাথে এটি করাতে পারি।"
ঋণদাতার সাথে অনেক বেশি সময় কাটানোর আগে, ঋণগ্রহীতারা তাদের আবেদনটি পরিচালনা করার ইচ্ছা এবং জ্ঞান আছে কিনা তা নির্ধারণ করতে কয়েকটি স্ক্রীনিং প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করতে পারেন।
ফ্লেমিং বলেন, ঋণদাতা কীভাবে অবসরকালীন আয়ের যোগ্যতা অর্জন করে এবং কীভাবে তারা সম্পদ থেকে যোগ্য আয় গণনা করে তা জিজ্ঞাসা করুন৷