বাই-টু-লেট বিনিয়োগ সাম্প্রতিক বছরগুলিতে ভাড়া সম্পত্তির উচ্চ চাহিদা এবং পেনশন নিয়মে পরিবর্তনের কারণে জনপ্রিয়তা বৃদ্ধির জন্য বেড়েছে। অনেকেই সম্পত্তি বিনিয়োগকে ধনী হওয়ার পথ হিসাবে দেখেন, ক্রমবর্ধমান বাড়ির দাম এবং ভাড়া তাদের বিনিয়োগ থেকে একটি স্থির আয় এবং মূলধনের উপলব্ধি প্রদান করে।
আপনি যদি একটি বাই-টু-লেট সম্পত্তি কেনার কথা ভাবছেন তাহলে আপনাকে খরচ এবং আপনার বিনিয়োগের সম্ভাব্য রিটার্নের সাথে জড়িত ঝুঁকিগুলিকে বুঝতে হবে। এই নিবন্ধে আমি এই প্রশ্নগুলির উত্তর দেওয়ার লক্ষ্য রেখেছি এবং আশা করি আপনি একটি বাই-টু-লেট ইনভেস্টমেন্ট থেকে কতটা উপার্জন করতে পারেন সে সম্পর্কে একটি পরিষ্কার ধারণা দিতে চাই৷
আমি একটি কেস স্টাডি ব্যবহার করার সিদ্ধান্ত নিয়েছি একটি বাই-টু-লেট ইনভেস্টমেন্টের জন্য ডিপোজিট এবং বন্ধকের পরিপ্রেক্ষিতে প্রাথমিক ব্যয়কে ব্যাখ্যা করার জন্য, যার বিশদ বিবরণ নিম্নরূপ:
ক্রয় মূল্য: £160,000
আমানত: £40,000
বন্ধকীর পরিমাণ: £120,000
বন্ধক চুক্তি: প্ল্যাটফর্মের সাথে 2-বছরের ফিক্সড-রেট মর্টগেজ 1.71% সুদের ভিত্তিতে 25 বছরেরও বেশি সময় ধরে (প্রাথমিক 2-বছরের সময়কালের পরে 5% স্ট্যান্ডার্ড পরিবর্তনশীল হারে প্রত্যাবর্তন)
মাসিক অর্থপ্রদান: £171
হাবিটো* দ্বারা চালিত আমাদের সেরা কেনা বন্ধকী তুলনা টুল ব্যবহার করে এই চুক্তিটি পাওয়া গেছে। বিস্তারিত লেখার সময় সঠিক।
আপনার ক্রয়-টু-লেট বিনিয়োগ থেকে আপনি যে আয় আশা করতে পারেন তা আপনি যে সম্পত্তি কিনছেন এবং আপনি যে এলাকায় কিনছেন তার উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হবে। গড় ইউকে ভাড়ার ফলন প্রায় 3.63%, যদিও সামগ্রিক চিত্রটি উল্লেখযোগ্য আঞ্চলিক বৈচিত্র্যকে মুখোশ দেয়, যার ফলন লন্ডনের কিছু অংশে 3% এর নিচে এবং উত্তর পূর্বের নির্বাচিত এলাকার জন্য 5% এর বেশি৷
আমার কেস স্টাডির উদ্দেশ্যে, আমি 4.0%, বার্ষিক ভাড়ার ফলন ব্যবহার করতে যাচ্ছি যার মানে আমার কেস স্টাডি সম্পত্তি থেকে ভাড়া আয় হবে £6,400 প্রতি বছর, যা আয়কর সাপেক্ষে।
মর্টগেজ ফি :প্ল্যাটফর্মের জন্য ঋণদাতা ফি হল £199৷ অন্যান্য ঋণদাতাদের সাথে ফি £2,000
পর্যন্ত হতে পারেজরিপ ফি: আনুমানিক £500
আইনি ফি: প্রায় £700
স্ট্যাম্প ডিউটি: £5,500 (£160,000 ক্রয় মূল্যের উপর 3% অতিরিক্ত সম্পত্তি সারচার্জ সহ)
বন্ধক পরিশোধ: - £2,052 p.a (£171 p.m)
বার্ষিক 1% @ £40,000 ডিপোজিটে প্রাপ্ত সুদের ক্ষতি - £320 p.a (20% আয়করের নেট)
লেটিং এজেন্ট ফি: ভাড়া আয়ের প্রায় 12% - £768 p.a.
বাড়ির মালিক এবং ভাড়া বীমা: প্রায় £960 p.a.
আনুমানিক মেরামত: £500 p.a.
আনুমানিক অকার্যকর সময়ের ভাড়া ক্ষতি: £500 p.a.
মোট মাসিক খরচ (বন্ধক সহ): £5,100 p.a.
সম্পত্তি কেনার জন্য অতিরিক্ত খরচ: £6,899
বার্ষিক ভাড়া আয় (C) গণনা করা হয় বার্ষিক ভাড়া আয় কম বার্ষিক খরচ (A) নিয়ে এবং সম্পত্তির ক্রয় মূল্য এবং সম্পর্কিত খরচ (B) দ্বারা ভাগ করে।
সুতরাং, আমাদের কেস স্টাডির ক্ষেত্রে:
A - নেট ভাড়া আয় =£6,400 - £5,100 =£1,300 p.a.
B - সম্পত্তি কেনার মোট খরচ =£160,000 + £6,899=£166,899
C - বার্ষিক ভাড়া ফলন =0.8%
বিগত 10 বছরে (2005 - 2020) ইউকেতে গড় বাড়ির দাম প্রায় 35% বেড়েছে। যদি আমি ধরে নিই যে মহামারী দ্বারা চালিত মূল্যস্ফীতি কমে গেলে বাড়ির দাম বৃদ্ধি গত 10 বছরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে, তাহলে আমাদের কেস স্টাডি সম্পত্তির মূল্য 2020 সালে £150,000 থেকে 2030 সালে £202,500 হবে৷ এটি সমতুল্য একটি 3.5% এর বার্ষিক মূলধন বৃদ্ধি
বাই-টু-লেট ইনভেস্টমেন্ট থেকে প্রাপ্ত আয় ট্যাক্সের সাপেক্ষে। ভাড়া আয় (কিছু ভাতা কম) ব্যক্তির প্রান্তিক হারে আয়করের অধীন। 6ই এপ্রিল 2020 থেকে বন্ধকী খরচের জন্য কর ত্রাণ আয়করের মূল হারের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকবে, বর্তমানে 20% এবং করযোগ্য ভাড়া আয় হ্রাসের পরিবর্তে ট্যাক্স দায় হ্রাস হিসাবে বিবেচিত হবে। বাই-টু-লেট প্রপার্টিও ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (CGT) এর অধীন। সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধিতে এটি 28% (উচ্চ হারের করদাতাদের জন্য) বা 18% (বেসিক-রেট করদাতাদের) হারে চার্জ করা হয়৷
আপনি যদি একজন মৌলিক হারের করদাতা হন, তাহলে মনে রাখবেন যে লাভটি আপনার আয়ে যোগ করা হবে, তাই এটি আপনাকে উচ্চ হারের ব্যান্ডে ঠেলে দিতে পারে। প্রত্যেকেরই 2021-22 সালে প্রতি বছর £12,300 এর কর-মুক্ত মূলধন লাভ ভাতা রয়েছে, তাই আপনাকে শুধুমাত্র এই থ্রেশহোল্ডের উপরে লাভের উপর CGT দিতে হবে। কিছু খরচ অফসেট করাও সম্ভব, যেমন আপনি সম্পত্তি কেনার সময় স্ট্যাম্প ডিউটি এবং পরিবহনের জন্য যা পরিশোধ করেছিলেন এবং এটি বিক্রি করার সাথে সম্পর্কিত যে কোনও চার্জ (এস্টেট এজেন্ট ফি সহ)। আপনি আপনার CGT বিলের বিপরীতে সম্পত্তিতে যে কোনো মূলধন উন্নতি করেছেন তা অফসেট করতেও সক্ষম হবেন। আপনি সম্পত্তির রক্ষণাবেক্ষণ বা বন্ধকী সুদের আউটগোয়িং কাটতে পারবেন না।
আরও তথ্যের জন্য, আমাদের নিবন্ধটি পড়ুন:"কীভাবে আপনার ভাড়ার আয়ে কর দেওয়া হবে? আপনার যা কিছু জানা দরকার।"
উপরের কেস স্টাডিতে প্রথম বছরে মোট রিটার্ন হবে:
এটি 4.2% মোট মোট রিটার্ন এর সমান কর আরোপের আগে বিনিয়োগের উপর। মনে রাখবেন যে আপনি প্রকৃতপক্ষে সম্পত্তি বিক্রি না করা পর্যন্ত আপনি মূলধন বৃদ্ধি উপভোগ করবেন না।
আপনি কেস স্টাডি থেকে দেখতে পাচ্ছেন যদি আপনি উচ্চ মেরামত খরচ বা দীর্ঘ অকার্যকর সময় অনুভব করেন তবে আপনার বিনিয়োগ মাসিক ভিত্তিতে আপনার অর্থ ব্যয় করতে পারে। এছাড়াও £6.899 এর সম্পত্তি কেনার জন্য অগ্রিম খরচ রয়েছে যা আমাদের ক্ষেত্রে অধ্যয়ন প্রথম 12 মাসের ভাড়া আয় মুছে ফেলবে৷
উপসংহার হল যে আপনি যদি একটি বন্ধকের মাধ্যমে অর্থায়ন করা বাই-টু-লেটে বিনিয়োগ করেন তাহলে মাসিক নেট ভাড়া আয় সর্বোত্তমভাবে নগণ্য হতে পারে। আপনার বিনিয়োগে একটি রিটার্ন অর্জনের জন্য আপনি মূলধন বৃদ্ধির উপর নির্ভর করবেন। তবে বন্ধক রাখার প্রয়োজন ছাড়াই একটি বাই-টু-লেট বিনিয়োগ সময়ের সাথে সাথে মাসিক আয় এবং মূলধন বৃদ্ধি উভয়ই প্রদান করতে পারে।
দ্রষ্টব্য:
কোন লিঙ্কের পাশে * থাকলে এর মানে হল এটি একটি অনুমোদিত লিঙ্ক। আপনি যদি মানি টু দ্য ম্যাসেস লিঙ্কের মাধ্যমে যান তবে একটি ছোট ফি পেতে পারে যা মানি টু দ্য ম্যাসেসকে বিনামূল্যে ব্যবহার করতে সহায়তা করে। কিন্তু আপনি স্পষ্টভাবে দেখতে পাচ্ছেন যে এটি কোনওভাবেই পণ্যটির এই স্বাধীন এবং ভারসাম্যপূর্ণ পর্যালোচনাকে প্রভাবিত করেনি। আপনি যদি মানি টু দ্য ম্যাসেস - হ্যাবিটোকে সাহায্য করতে না চান তবে নিচের লিঙ্কটি ব্যবহার করা যেতে পারে