একটি বিনিয়োগ সম্পদের আবেদন অস্বীকার করার কিছু নেই যা বাস্তব এবং বাস্তব, এবং এটি এই দেশে সম্পত্তির স্থায়ী জনপ্রিয়তা ব্যাখ্যা করার কিছু উপায়। কিছু লোকের জন্য, আর্থিক বাজারের গতিবিধির অপ্রত্যাশিততা সম্পর্কে উদ্বেগের অর্থ হল যে তারা পেনশনে সঞ্চয় করার পরিবর্তে তাদের অবসর গ্রহণের জন্য অর্থ প্রদানের জন্য সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করবে। এর অর্থ হতে পারে বাই-টু-লেট প্রোপার্টিগুলির একটি পোর্টফোলিও তৈরি করা বা শুধুমাত্র নিজের বাড়ির মালিকানা। কিন্তু এই একটি ভাল ধারণা? কীভাবে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ সত্যিই পেনশনে বিনিয়োগের বিপরীতে দাঁড়ায়, সমস্ত বিষয় বিবেচনা করা হয়?
প্রথমে, বিনিয়োগের পারফরম্যান্স সম্পর্কে চিন্তা করা যাক। বাড়ির দাম 1955 সাল থেকে বছরে 3% মূল্যস্ফীতিকে পরাজিত করেছে, যখন ইউকে স্টক মার্কেট একই সময়ের মধ্যে দ্বিগুণ হারে বৃদ্ধি পেয়েছে, যদিও এই পরিসংখ্যানগুলি ভাড়া এবং লভ্যাংশের ফলন বাদ দেয়। বাই-টু-লেট সম্পত্তির মাধ্যমে, আপনি মূলধন বৃদ্ধির পাশাপাশি ভাড়ার ফলন থেকে উপকৃত হতে পারেন, যখন স্টক মার্কেট বিনিয়োগ আপনাকে শেয়ারের মূল্য বৃদ্ধি এবং লভ্যাংশ দিতে পারে। Hargreaves Lansdown একটি FTSE অল-শেয়ার সম্ভাব্য লভ্যাংশ 4.3% হাইলাইট করেছে গড় ইংল্যান্ড এবং ওয়েলসের ভাড়া 5.9% এর তুলনায়। আপনার পেনশন বনাম সম্পত্তির আরও ব্যক্তিগতকৃত তুলনার জন্য, আপনি পেনশন ক্যালকুলেটর যেমন এটির সাথে খেলার চেষ্টা করতে পারেন। এটি আপনাকে আপনার পাত্রে বর্তমানে কত আছে, আপনি কত টাকা পরিশোধ করছেন তার উপর ভিত্তি করে একটি পেনশন প্রজেকশন দেখতে দেয় এবং মূল্যস্ফীতি এবং চার্জের প্রভাবের আগে বছরে 5% বিনিয়োগ বৃদ্ধি অনুমান করে। আপনার পোর্টফোলিওতে কী আছে এবং সময়ের সাথে সাথে এটি কীভাবে কাজ করে তার উপর নির্ভর করে আপনি এর চেয়ে কম বা বেশি বৃদ্ধি পেতে পারেন। আপনি একটি ধারণার জন্য অতীতের পারফরম্যান্সের দিকে তাকাতে পারেন, যদিও অবশ্যই, এটি ভবিষ্যতে কী ঘটবে তার কোনও গ্যারান্টি নয়, কারণ এটি নির্ভর করবে আর্থিক বাজারগুলি কীভাবে চলে তার উপর৷
পেনশন সম্বন্ধে আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, আপনি যদি কর্মক্ষেত্রে পেনশন স্কিমে অবদান রাখেন, তাহলে আপনার নিয়োগকর্তাকেও দিতে হবে, বর্তমান স্বতঃ-এনরোলমেন্ট নিয়মের অধীনে আপনার যোগ্যতা অর্জনের কমপক্ষে 3%। এটি একটি দুর্দান্ত বোনাস যা সময়ের সাথে সাথে আপনার পাত্রের বৃদ্ধিতে সত্যিই একটি বিশাল পার্থক্য আনতে পারে। পেনশনও কর-দক্ষ। আপনি আপনার আয়ের সর্বোচ্চ 100% বা £40,000 পর্যন্ত মূল হারের করদাতাদের জন্য 20% হারে, উচ্চ হারের করদাতাদের জন্য 40% এবং অতিরিক্ত হারের করদাতাদের জন্য 45% হারে আপনি যা প্রদান করেন তার উপর আপনি কর ত্রাণ পাবেন বার্ষিক ভাতা, যেটি কম। বাস্তবে এর অর্থ হল যে £100 অবদানের জন্য শুধুমাত্র আপনার £80 খরচ হবে যদি আপনি একজন মৌলিক হারের করদাতা হন। আপনি 55 বছর বয়সে পৌঁছানোর পরে আপনার পাত্রের 25% পর্যন্ত ট্যাক্স-মুক্ত নগদ যোগফল হিসাবে নিতে সক্ষম হওয়ার সুবিধা পাবেন৷
আপনি যদি বাই-টু-লেট সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে থাকেন, তাহলে আপনার লক্ষ্য হবে সাধারণত সর্বোচ্চ ভাড়ার ফলন পাওয়া। আপনি আপনার ভাড়াটেদের চার্জ করতে সক্ষম ভাড়ার মাধ্যমে আপনার সম্পত্তি অর্জন করা এই রিটার্ন। আপনি সম্পত্তিতে যে পরিমাণ বিনিয়োগ করেছেন তার দ্বারা মোট বার্ষিক ভাড়া আয়কে ভাগ করে এটি তৈরি করা হয়। একটি ভাল ভাড়া ফলন কি? কিছু বিশেষজ্ঞ 7% বা 8% এর উপরে কিছু বলে থাকেন। বন্ধকী অর্থপ্রদান, মেরামত এবং রক্ষণাবেক্ষণের মতো আপত্তিকর পরিস্থিতি এবং ট্যাক্স, বীমা এবং এজেন্টদের ফি-এর মতো অন্যান্য সংশ্লিষ্ট খরচগুলি কভার করার জন্য এটি যথেষ্ট পরিমাণে হওয়া দরকার এবং তারপরও আপনাকে লাভ করতে হবে। অনলাইনে বিনামূল্যের ভাড়ার ফলন ক্যালকুলেটর উপলব্ধ রয়েছে যা আপনাকে কী চার্জ করা উচিত তা নির্ধারণ করতে সাহায্য করতে পারে, তবে শেষ পর্যন্ত আপনার ভাড়ার ফলন বাজার কী বহন করবে তার দ্বারা নির্ধারিত হবে৷
একটি ভাড়াটে সম্পত্তি নিয়ে ঝামেলা ছাড়াই নিয়মিত আয় করার আরেকটি উপায় হল পেনশনের মাধ্যমে লভ্যাংশ-উৎপাদনকারী বিনিয়োগ কেনা৷ আপনি একটি স্বল্প-মূল্যের প্যাসিভ পণ্য কিনতে পারেন যেমন একটি এক্সচেঞ্জ-ট্রেডেড ফান্ড (ETF) যা UK-এর সর্বোচ্চ লভ্যাংশ প্রদানকারী স্টকগুলির কর্মক্ষমতা ট্র্যাক করে, যেমন iShares UK ডিভিডেন্ড UCITS ETF, উদাহরণস্বরূপ, যা FTSE জুড়ে থেকে নির্বাচন করে 350 এবং ত্রৈমাসিক আয় প্রদান করে। এছাড়াও আপনি একটি সক্রিয় তহবিল বা বিনিয়োগ ট্রাস্ট চয়ন করতে পারেন যা একটি মাসিক বা ত্রৈমাসিক আয় প্রদান করে, যেমন ইনভেসকো মাসিক আয় প্লাস, শ্রোডার মাসিক আয় বা মার্চেন্টস ট্রাস্ট, যার প্রতিটিতে প্রায় 5% লাভ হয়। আরেকটি বিকল্প হতে পারে পৃথক শেয়ার ধারণ করা এবং লভ্যাংশ প্রদানকারী কোম্পানিগুলির নিজস্ব পোর্টফোলিও তৈরি করা।
যখন আপনি মারা যাবেন, আপনার সম্পত্তি উত্তরাধিকার কর (IHT) এর অধীন হবে এবং এতে আপনার মালিকানাধীন সম্পত্তি এবং শেয়ার পোর্টফোলিওর মতো বিনিয়োগ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। সম্পত্তির দাম বেড়ে যাওয়ায়, বিশেষ করে লন্ডন এবং দক্ষিণ পূর্বে, আরও বেশি লোক আইএইচটি জালে ধরা পড়েছে। বর্তমান IHT থ্রেশহোল্ড একজন একক ব্যক্তির জন্য £325,000, এবং এর চেয়ে বেশি মূল্যের যেকোন সম্পদ 40% হারে ট্যাক্স সাপেক্ষে। কিভাবে উত্তরাধিকার ট্যাক্স কমানো যায় সে সম্পর্কে আরও তথ্যের জন্য আমাদের নিবন্ধটি দেখুন "উত্তরাধিকার ট্যাক্স এড়াতে 10 সেরা উপায়"।
পেনশন, যাইহোক, সাধারণত IHT থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়, যদিও কিছু বিধিনিষেধ রয়েছে। আপনি যদি আপনার পাত্র থেকে অর্থ বের করে থাকেন এবং আপনার মৃত্যুর সময় এটি ব্যয় না করেন, তাহলে এটি আপনার সম্পত্তির অংশ হবে এবং IHT এর অধীন হবে। কিন্তু যদি আপনি 75 বছর বয়সের আগে মারা যান, তাহলে একজন সুবিধাভোগী যিনি আপনার পেনশন পাটের উত্তরাধিকারসূত্রে দুই বছরের মধ্যে পেনশন পেয়েছিলেন তিনি এর উপর ট্যাক্স দিতে পারবেন না।
যদি, বলুন, আপনি আপনার অবসর গ্রহণের অর্থের জন্য সম্পত্তি, একটি শেয়ার পোর্টফোলিও এবং একটি পেনশনের সংমিশ্রণ ব্যবহার করছেন, আপনি প্রথমে IHT-সক্ষম সম্পদগুলি ব্যবহার করে আপনার পেনশনের অর্থ সংরক্ষণ করা ভাল হবে শেষ পর্যন্ত।
সম্পত্তিতে বিনিয়োগের প্রধান ঝুঁকি হল সময়ের সাথে সাথে এটির মূল্য বাড়বে না এবং আপনার ভাড়ার আয় আপনার খরচের চেয়ে বেশি হবে।
নিয়ন্ত্রক এবং ট্যাক্স পরিবর্তনের একটি ভেলা ছোট-সময়ের জমির মালিকদের জন্য কিনতে-টু-লেট একটি অনেক কম লাভজনক বিকল্প তৈরি করেছে, যাদের মধ্যে অনেকেই হয় বৃদ্ধি করছে বা বিক্রি করছে৷ তাই এই সমস্ত পরিবর্তনের পরেও আপনাকে সংখ্যাগুলি ক্রাঞ্চ করতে হবে এবং বাই-টু-লেট আপনার জন্য উপযুক্ত কিনা তা খুঁজে বের করতে হবে৷
এছাড়াও আপনাকে অকার্যকর সময়ের জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে যখন ভাড়াটে এবং দুর্বৃত্ত ভাড়াটেদের মধ্যে সম্পত্তি খালি থাকে যারা ক্ষতি করে বা তাদের তাঁবু পরিশোধ করে না। আপনি যদি দিনে দিনে বাড়িওয়ালা হতে না চান, তাহলে আপনার ভাড়াটেদের সাথে মোকাবিলা করার জন্য এবং মেরামত পরিচালনা করতে বা উদ্ভূত যেকোন সমস্যা মোকাবেলা করার জন্য আপনাকে একজন বিশ্বস্ত এজেন্ট খুঁজতে হবে এবং অর্থ প্রদান করতে হবে।
আপনি যখন সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে অর্থ উপার্জন করার বিষয়ে চিন্তা করছেন, তখন আপনাকে আপনার প্রস্থান কৌশলের পরিকল্পনা করতে হবে। আপনি কি আপনার সম্পত্তি বিনিয়োগ বিক্রি করতে এবং ভবিষ্যতে এটিতে লাভ করতে সক্ষম হবেন? এটি কোথায় অবস্থিত, এলাকাটি কি পছন্দনীয়, আপনি কি সম্পত্তিতে মূল্য যোগ করেছেন, এটি কি নির্ভরযোগ্য ভাড়াটেদের আকর্ষণ করবে? আপনি যখন সম্পত্তিতে সফলভাবে বিনিয়োগ করবেন তা বিবেচনা করার সময় আপনাকে অনেক প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করা উচিত।
সমানভাবে, পেনশনে বিনিয়োগের ঝুঁকি রয়েছে৷ প্রাথমিকটি হল যে আপনি যতটা সময় রেখেছিলেন তার চেয়ে কম ফেরত পাবেন, যদিও আপনি আর্থিক বাজারে থাকা সময়ের দৈর্ঘ্যের কারণে এটি খুব কমই। আপনি দেখতে পারেন যে ফান্ডের রিটার্ন মুদ্রাস্ফীতির সাথে তাল মিলিয়ে চলে না, তাই আপনি একটি নেতিবাচক প্রকৃত রিটার্নের সাথে শেষ হবেন। যদি আপনার পেনশনের পাত্র আপনার আশানুরূপ বৃদ্ধি না পায়, তাহলে অবসরে আপনার অর্থ ফুরিয়ে যেতে পারে। এখানে আপনার বাজি হেজ করার একটি বিকল্প হল আপনার পেনশনের কিছু সঞ্চয় একটি বার্ষিক কেনার জন্য ব্যবহার করা, যাতে আপনার বাকি জীবনের জন্য একটি গ্যারান্টিযুক্ত অর্থপ্রদানের নিশ্চিততা থাকে। আমাদের নিবন্ধটি দেখুন "টেকসই আয় কী যা আপনি আপনার পেনশন থেকে নামিয়ে নিতে পারেন?"৷
আপনি যখন পেনশনে বিনিয়োগ করেন, তখন আপনার কাছে থাকা তহবিলগুলির ব্যবস্থাপনা ফি, লেনদেন ফি, প্ল্যাটফর্ম ফি, আপনার আর্থিক উপদেষ্টা বা সম্পদ ব্যবস্থাপককে উপদেশ ফি প্রদান করতে পারেন। এই নিয়মিত ফি, তাদের মধ্যে কিছু ছোট, বাড়তে পারে। যুক্তরাজ্যে সেরা মূল্যের সেল্ফ ইনভেস্টেড পার্সোনাল পেনশন (SIPPs) এর বিস্তৃত তুলনার জন্য আমাদের নিবন্ধটি দেখুন "সর্বোত্তম এবং সস্তা SIPPs এবং কম খরচে DIY পেনশন"। পেনশনগুলিতে আপনাকে অবদানের উপর কর ত্রাণ দেওয়ার সুবিধা রয়েছে, তবে আপনি 25% কর-মুক্ত থ্রেশহোল্ডের উপরে প্রত্যাহার করলে আপনাকে আয়কর দিতে হবে।
সম্পত্তির সাথে, আপনি প্রধানত করের আকারে এককালীন বড় খরচ প্রদান করেন, যদিও পরিবহন বা অন্যান্য আইনি ফি, রক্ষণাবেক্ষণের খরচ, এজেন্ট বা অন্যান্য ব্যবস্থাপনার খরচগুলিও আপনার রিটার্নে বড় ক্ষতি করতে পারে . আপনি আপনার ভাড়ার আয়ের উপর আয়কর এবং মূলধন লাভ কর দিতে হবে যখন আপনি একটি সম্পত্তি বিক্রি করতে আসবেন এবং লাভ বুঝতে পারবেন। উপরন্তু, আপনাকে স্ট্যাম্প ডিউটি জমির কর দিতে হবে, সর্বশেষ হারের জন্য আমাদের নিবন্ধ "স্ট্যাম্প শুল্ক সম্পর্কে আপনার যা কিছু জানা দরকার" দেখুন। অবশেষে, আপনি মারা যাওয়ার পরে, আপনার মালিকানাধীন সম্পত্তি আয়করের উদ্দেশ্যে আপনার সম্পত্তির অংশ গঠন করে, তাই এটি উত্তরাধিকার কর (উপরে দেখুন) সাপেক্ষে হবে।
আরেকটি বিকল্প হতে পারে ISA-এ সঞ্চয় করা, যা ট্যাক্স র্যাপার যা একটি নির্দিষ্ট বয়স পর্যন্ত আপনার টাকা লক করে না (লাইফটাইম ISA ছাড়া)। যাইহোক, ISA ভাতা 2021/22 ট্যাক্স বছরের জন্য পেনশন বার্ষিক ভাতার £20,000 থেকে কম, তাই আপনি ততটা দূরে রাখতে পারবেন না। আপনি আপনার নিয়োগকর্তার 'সেভ অ্যাজ ইউ আর্ন' স্কিমে সঞ্চয় করার কথাও বিবেচনা করতে পারেন, যদি এটির একটি থাকে, অথবা শুধুমাত্র আপনার নিজস্ব তহবিল বা শেয়ারের পোর্টফোলিও তৈরি করুন৷
আপনার বাড়ি একটি প্রশংসনীয় সম্পদ হতে পারে (আপাতত, যদিও কোনো গ্যারান্টি নেই যে দাম চিরতরে বাড়বে), কিন্তু সেই সম্পদের মূল্য উপলব্ধি করার জন্য আপনার কাছে সীমিত বিকল্প রয়েছে কারণ আপনি এতে বাস করছেন . আপনি অবশ্যই বিক্রি বা ছোট করতে পারেন, এবং আয়ের উপর বেঁচে থাকতে পারেন। কিন্তু পরবর্তী জীবনে আপনার যত্নের অর্থের জন্য আপনাকে কিছু অর্থ ব্যবহার করতে হতে পারে কারণ স্থানীয় কর্তৃপক্ষের যত্নের হোম ফি মানে-পরীক্ষিত। আপনি ইক্যুইটি রিলিজ বিবেচনা করতে পারেন, যেখানে একজন প্রদানকারী আপনাকে এখন একমুঠো টাকা দেয় এবং আপনার মৃত্যুর পরে আপনার বাড়ি বিক্রি করে তা পুনরুদ্ধার করে। কিন্তু এই ধরনের ধারের সুদের হার খুব বেশি হতে পারে এবং, যদি না আপনি একজন সম্মানিত প্রদানকারীকে বেছে না নেন, তাহলে আপনার মৃত্যুর পরে আপনার বাড়ির মূল্যের চেয়ে আপনার সম্পত্তি শেষ হতে পারে। ইক্যুইটি রিলিজ কিছু লোকের জন্য উপযুক্ত হতে পারে তবে এটির জন্য খুব যত্নের প্রয়োজন। আপনার বাড়িটিকে পেনশন হিসাবে ব্যবহার করা কিছু লোকের পক্ষে সম্ভব, তবে এটি আপনার জন্য সঠিক কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য আপনার সত্যিই পেশাদার, নিরপেক্ষ পরামর্শ প্রয়োজন৷
তাহলে, সম্পত্তি বনাম পেনশন যুদ্ধে, কে বিজয়ী? আমার জন্য, এটি সব উপায়ে পেনশন, কিন্তু একটি আদর্শ বিশ্বে আপনি আপনার বাজি হেজ করবেন এবং উভয়ই ধরে রাখবেন।