একটি বাড়ির মালিকানা আমেরিকান স্বপ্নের অংশ বলে মনে করা হয়, তবে কেনার প্রক্রিয়াটি অনেক সময় দুঃস্বপ্নের মতো মনে হতে পারে। আমার স্বামী এবং আমি গত বছর আমাদের প্রথম বাড়ি কেনার জন্য প্রস্তুত হওয়ায়, আমি এটি সম্পর্কে কতটা কম জানতাম এবং অনলাইনে আমি কতটা নির্দিষ্ট উত্তর খুঁজে পেয়েছি তাতে আমি হতবাক হয়ে গিয়েছিলাম। আমি যখন এই প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে ধাক্কা খেয়েছি, উড়তে শিখতে, আমি এই কথাটির একটি নতুন উপলব্ধি তৈরি করেছি, "আপনি যা জানেন না তা জানেন না।"
আমি প্রক্রিয়া শুরু করার আগে, আমি সতর্কতার সাথে গবেষণা করেছি - বা আমি অন্তত চেষ্টা করেছি। আমি প্রথাগত এবং ফেডারেল হাউজিং অথরিটি (FHA)-ব্যাকড মর্টগেজ দেখেছি, প্রতিটি প্রোগ্রামের জন্য আমাদের প্রয়োজনীয় ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ এবং ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর খুঁজে বের করেছি।
আমার স্বামী এবং আমি নিশ্চিত করেছি যে আমাদের ক্রেডিট স্কোর 580-এর উপরে ছিল, FHA প্রোগ্রামের জন্য সর্বনিম্ন যা আমরা ব্যবহার করার আশা করেছিলাম। আমাদের ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত ঋণদাতাদের কাছে আরও আকর্ষণীয় করার জন্য আমরা ক্রেডিট কার্ড পেমেন্ট করেছি। যত তাড়াতাড়ি আমরা ন্যূনতম প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করেছি, আমরা ব্যাঙ্কের সাথে একটি অ্যাপয়েন্টমেন্ট করেছি—এবং আমরা খুব হতাশ হয়েছি৷
প্রথমত, আমরা শিখেছি যে FHA যে প্রবিধানগুলি স্থাপন করেছে তার উপরে অনেকগুলি পৃথক ব্যাঙ্কের নিজস্ব প্রয়োজনীয়তা রয়েছে৷ আমাদের ক্ষেত্রে, ফেডারেল প্রোগ্রামের জন্য 580 স্কোর প্রয়োজন, কিন্তু যে ব্যাঙ্ক এবং মর্টগেজ এজেন্সির জন্য আমরা কথা বলেছিলাম তার ন্যূনতম স্কোর 600 এবং 620 প্রয়োজন, যেটি একটি উল্লেখযোগ্য পার্থক্য হতে পারে যখন আপনি ক্রেডিট মেরামত করার জন্য কঠোর পরিশ্রম করছেন।
আমরা আরও শিখেছি যে আন্ডাররাইটাররা দেখতে চায় যে আপনার জমা এবং ক্লোজিং খরচ কমপক্ষে দুই মাস ধরে আপনার অ্যাকাউন্টে রয়েছে, তহবিলগুলি কোথা থেকে এসেছে তা ট্র্যাক করতে এবং আপনার চলমান আর্থিক স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করতে। এটি আমার মতো অধৈর্য ক্রেতার জন্য একটি বাধা ছিল।
যখন আমরা রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সাথে দেখা শুরু করি, তারা সবসময় জিজ্ঞাসা করত যে আমরা কোন ঋণদাতার সাথে যোগাযোগ করেছি কিনা। আমরা যখন ঋণদাতাদের সাথে দেখা করি, তাদের প্রথম প্রশ্নটি সর্বদাই ছিল আমাদের মনে একটি সম্পত্তি আছে কিনা। এটি আমাদের সম্পূর্ণ বিভ্রান্ত করে ফেলেছে৷
তাহলে সঠিক পরিকল্পনা কি? "সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদের সবসময় তাদের বাড়ির অনুসন্ধান শুরু করার আগে একটি ঋণদাতার সাথে দেখা করা উচিত," বলেছেন পিটার জেনিংস, নিউ হ্যাম্পশায়ারের হারবারঅন মর্টগেজের সাথে ঋণদাতা যিনি 30 বছরেরও বেশি সময় ধরে শিল্পে কাজ করেছেন৷ এটি আপনাকে সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করে যে কোন বন্ধকী প্রোগ্রাম আপনার জন্য সেরা। বন্ধকীগুলি হয় বন্ধকী দালাল বা ঐতিহ্যবাহী ব্যাঙ্ক দ্বারা উদ্ভূত হয়। যেহেতু শিল্পটি খুব বেশি নিয়ন্ত্রিত, তাই আপনি আপনার বন্ধকের জন্য কাকে বেছে নিচ্ছেন তা বিবেচ্য নয়-যোগ্যতাগুলি মূলত একই হবে, জেনিংস বলেছেন। যাইহোক, ছোট ব্যাঙ্কগুলি কম বন্ধকী বিকল্পগুলি অফার করতে পারে, যখন বড় ঋণদাতারা সাধারণত বেশি অফার করে৷
আপনি যখন একটি বাড়ি কেনার জন্য প্রস্তুত হন, তখন আপনি একটি পূর্বযোগ্যতা বা আপনার ঋণদাতার কাছ থেকে একটি প্রাক-অনুমোদন পত্রের মাধ্যমে আপনার অফারকে শক্তিশালী করতে পারেন। একটি পূর্বযোগ্যতা, যেখানে একজন ঋণ কর্মকর্তা আবেদনকারীর ন্যূনতম প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করে তা নিশ্চিত করার জন্য পর্যালোচনা করেন, এটি সবচেয়ে সাধারণ, জেনিংস বলেছেন। যদি আপনার আয় এবং ক্রেডিট যোগ্যতা ন্যূনতম সীমার উপরে হয় এবং আপনার কর্মসংস্থানের ইতিহাস স্থির থাকে, তবে অনেক ঋণদাতা একটি প্রাক-যোগ্যতা পত্র প্রদান করতে স্বাচ্ছন্দ্য বোধ করবে। জেনিংস বলেছেন, "শিল্পে এটি একটি স্ল্যাম-ডাঙ্ক ঋণগ্রহীতা হিসাবে পরিচিত।"
যাইহোক, যদি আপনার আবেদন ক্রেডিট বা আয় সংক্রান্ত সমস্যার কারণে যোগ্যতা অর্জনের পথে থাকে, তাহলে আপনি প্রাক-অনুমোদন বেছে নিতে পারেন। "ফাইলটি আসলে আনুষ্ঠানিকভাবে অনুমোদিত হয় ঋণগ্রহীতা একটি বাড়ি খুঁজে পাওয়ার সাপেক্ষে," জেনিংস বলেছেন। "আমি এমন সময়ে করি যখন আমি একটি প্রাক-যোগ্যতা পত্রে সাইন অফ করতে স্বাচ্ছন্দ্য বোধ করি না।" যদিও একটি প্রাক-অনুমোদন সামনে আরও বেশি সময় নেয়, এটি আসলে আপনার অফার গৃহীত হওয়া এবং বন্ধ হওয়ার মধ্যে সময় কাটতে পারে, কারণ বেশিরভাগ পর্যালোচনা ইতিমধ্যেই হয়ে গেছে।
একবার আপনি জানেন যে আপনি একটি বন্ধকের জন্য যোগ্য, এটি কেনাকাটা শুরু করার সময়। প্রথমে আমার স্বামী এবং আমি নিজে থেকে অনুসন্ধান করেছিলাম, আমাদের আগ্রহের সম্পত্তির তালিকাভুক্ত এজেন্টদের কাছে পৌঁছান। কিন্তু একবার আমরা বুঝতে পেরেছিলাম যে একজন ক্রেতার এজেন্টকে প্রকৃতপক্ষে বিক্রেতার জন্য অর্থ প্রদান করা হয় যখন একটি বাড়ি বিক্রি করা হয়, কোন প্রকারের বাইরে- ছাড়াই। ক্রেতার পকেট খরচ, আমরা অবিলম্বে একজন এজেন্ট পেয়েছি।
পেনসিলভানিয়ার জেনকিনটাউনে বার্কশায়ার, হ্যাথাওয়ে, ফক্স এবং রোচ রিয়েলটরস-এর এজেন্ট লিজ মারফি বলেছেন যে ক্রেতার এজেন্টের জন্য পকেটের বাইরের কোনো খরচ নেই তা বুঝতে পারছি না। "সাধারণত কথোপকথন দ্রুত হয় যখন ক্রেতা বুঝতে পারে যে তারা ক্রেতার এজেন্টকে অর্থ প্রদান করে না," সে বলে। "বাড়ি কেনার প্রক্রিয়াটি খুবই কঠিন, এবং তারপরে আপনি ভাবছেন, 'আমাকেও এই ব্যক্তিকে অর্থ প্রদান করতে হবে৷'"
রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা অনলাইনে তালিকাভুক্ত নাও হতে পারে এমন সম্পত্তি খুঁজে বের করে এবং ক্রেতাদের প্রবিধান ও আইন নেভিগেট করতে সাহায্য করে প্রক্রিয়াটিকে প্রবাহিত করে। বাড়ির শিরোনামের সমস্যা সহ অপ্রত্যাশিত হেঁচকির কারণে যখন আমাদের কেনার প্রক্রিয়া বাধাগ্রস্ত হয়েছিল, তখন আমাদের এজেন্ট ঠিক কী ঘটছে তা আমাদের ব্যাখ্যা করেছিলেন এবং কী করতে হবে সে সম্পর্কে আমাদের পরামর্শ দিয়েছেন৷
মানসিক সমর্থন ক্রেতার এজেন্টের কাজের ছোট অংশ নয়, মারফি বলেছেন। "আপনি এমন একজনকে চান যে আপনার সাথে উত্থান-পতনের মধ্য দিয়ে কাজ করতে পারে এবং প্রক্রিয়াটির মধ্য দিয়ে আপনাকে আবেগের সাথে নিয়ে যেতে পারে।"
একবার আপনি আপনার পছন্দের একটি বাড়ি খুঁজে পেলে, আপনার এজেন্ট আপনাকে একটি অফার একত্রিত করতে সাহায্য করবে যা ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তিতে আনুষ্ঠানিক হবে, আপনার এবং বিক্রেতার মধ্যে একটি বাধ্যতামূলক চুক্তি৷
আপনি আলোচনায় কতটা আক্রমণাত্মক হতে চান এবং বাজার কতটা প্রতিযোগিতামূলক তা বিবেচনা করুন (যতক্ষণ না আপনার অফার গৃহীত হয়, বিক্রেতা অন্যান্য অফার নিতে পারেন)। আপনি যদি নগদ সংরক্ষণের আশা করছেন, তাহলে একটি শর্ত তৈরি করার কথা বিবেচনা করুন যে বিক্রেতা ক্লোজিং খরচে অবদান রাখে- পরিমাণটি বন্ধকের প্রকার এবং ডাউন পেমেন্টের পরিমাণের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হয়, তবে বিক্রয় মূল্যের 3% থেকে 9% পর্যন্ত হতে পারে।
এছাড়াও আপনি আপনার প্রস্তাব হোম পাসিং পরিদর্শন সাপেক্ষে হতে চান কিনা, এবং পরিদর্শন কি ধরনের সিদ্ধান্ত নিন. একটি ঐতিহ্যগত বাড়ির পরিদর্শন সম্পত্তির যেকোন ত্রুটিগুলিকে কভার করে যাতে আপনি জানেন যে আপনি ঠিক কী করছেন৷ আপনি একটি কীটপতঙ্গ পরিদর্শন, রেডন পরীক্ষা এবং অন্যান্য বিকল্পগুলির একটি গুচ্ছ অন্তর্ভুক্ত করতে পারেন৷
আমি বিক্রেতার সাথে একটি অবিরাম পিছনে এবং সামনের জন্য প্রস্তুত ছিলাম (হয়তো আমি খুব বেশি টিভি দেখি), কিন্তু আমাদের আলোচনা সংক্ষিপ্ত ছিল। আমরা একটি অফার দিয়েছিলাম, বিক্রেতা পাল্টা দেন এবং আমাদের এজেন্ট আমাদেরকে আমাদের "সেরা এবং চূড়ান্ত" অফার নিয়ে ফিরে আসার পরামর্শ দেন যাতে বিক্রেতাকে জানানো হয় যে আমরা আলোচনা শেষ করেছি। তারা মেনে নিয়েছে।
এরপর আসে অপেক্ষা। শিকাগোতে A&N মর্টগেজ সার্ভিসেস-এর প্রেসিডেন্ট এবং সহ-প্রতিষ্ঠাতা নীনা ভ্লামিসের মতে, সাধারণত আপনার অফারটি গৃহীত হওয়ার পর থেকে আপনি যখন বাড়িটি বন্ধ করতে পারেন তখন প্রায় 35 দিন সময় লাগে, যদিও এটি দীর্ঘ হতে পারে। অপেক্ষাকে স্বেচ্ছাচারী বলে মনে হতে পারে এবং হতাশাজনক মনে হতে পারে, কিন্তু সবকিছু পর্দার আড়ালে ঘটছে।
আপনার অফার গৃহীত হওয়ার পরে, আবেদনটি অ্যাটর্নি রিভিউ পিরিয়ডে প্রবেশ করে, ভ্লামিস বলেছেন। এটি হল যখন ক্রেতা একটি পরিদর্শন পেয়ে এবং মেরামত করার জন্য বা মূল্য ক্রেডিট বন্ধ করার জন্য কোনো অনুরোধ করে যথাযথ পরিশ্রম করে। ভ্লামিস যোগ করেন, "এটি আপনার ধারণার সম্পত্তি তা নিশ্চিত করার এটাই সময়।"
এর পরে, ক্রেতার পিছনের আসন নেওয়ার এবং বন্ধকী এজেন্টকে তাদের কাজ করতে দেওয়ার সময়। ভ্লামিস বলেছেন, "বৈধকরণ হল নং 1 প্রক্রিয়া যা সেই সময়ের মধ্যে ঘটছে৷ "এটা খুবই গুরুত্বপুর্ণ." আপনার আবেদন পর্যালোচনার সময়, ঋণদাতা নিশ্চিত করছে যে ট্যাক্স রিটার্ন থেকে পে স্টাব পর্যন্ত আপনি যে সমস্ত ডকুমেন্টেশন প্রদান করেছেন তা সত্য এবং নির্ভুল।
যেহেতু বন্ধকী শিল্প এত বেশি নিয়ন্ত্রিত, তাই ক্রেতার কাছ থেকে প্রাপ্ত তথ্য সঠিক কিনা তা নিশ্চিত করতে ব্যাংক অনেক পদক্ষেপ নেয়। ব্যাঙ্ক ট্যাক্স ট্রান্সক্রিপ্টগুলি আইআরএস-এ পাঠায় যাতে তারা আইআরএস-এর ফাইলে যা আছে তার সাথে মিলে যায়। এটি আন্ডাররাইটিং-এ আবেদন পাঠানোর আগে কর্মসংস্থানের তথ্য এবং অর্থ প্রদানও নিশ্চিত করে, যেখানে আরও বিস্তারিতভাবে সবকিছু আবার নিশ্চিত করা হয়।
এটি তখনও যখন ঋণদাতা সম্পত্তির মূল্য বিক্রয় মূল্যের সাথে মেলে বা তার বেশি তা নিশ্চিত করতে বাড়ির মূল্যায়ন করবে। আপনি যদি ফেডারেল ব্যাকড এফএইচএ মর্টগেজ নিয়ে যান, তাহলে মূল্যায়ন অবশ্যই একজন এফএইচএ-প্রত্যয়িত মূল্যায়নকারীর দ্বারা করা উচিত।
এই সময়ের মধ্যে, আপনার অ্যাকাউন্টে সম্ভবত আপনার আগের তুলনায় অনেক বেশি টাকা আছে, কিন্তু আপনার আবেদন পর্যালোচনার সময় কোনো আর্থিক পরিবর্তন না করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আর্থিক প্রতিশ্রুতি তৈরি হওয়ার ঠিক আগে আবেদন প্রক্রিয়ার শেষে ক্রেডিট এবং কর্মসংস্থান আবার নিশ্চিত করা হয় এবং এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ যে কোনও বড় পরিবর্তন নেই, যা প্রক্রিয়াটিকে বিলম্বিত করতে পারে বা আপনার অনুমোদনের সম্ভাবনাকে বিপন্ন করতে পারে। "ব্যাঙ্ক পরিবর্তন করবেন না, বড় কেনাকাটা করবেন না বা চাকরি পরিবর্তন করবেন না," ভ্লামিস বলেছেন। যদি আপনি তা করেন, আপনি আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাতের সাথে আপস করতে পারেন, যা ঋণদাতারা আপনার সময়মত অর্থপ্রদান করতে সক্ষম হওয়ার সম্ভাবনা নির্ধারণ করতে ব্যবহার করে। (এই সময়ে, আমার স্বামী এবং আমি বেশিরভাগই প্রয়োজনীয় জিনিসগুলিতে আটকে থাকতাম — বিল পরিশোধ করা এবং মুদির জন্য কেনাকাটা করা।)
সব কিছু ব্যাঙ্কের অনুমোদন হয়ে গেলে, ক্রেতারা একটি আর্থিক প্রতিশ্রুতি পত্র পাবেন। "এটি বলছে যে আপনার অর্থায়নের জন্য আপনার কাছে 'সমস্ত পরিষ্কার' আছে," ভ্লামিস বলেছেন। "সবাই, প্যাক করা শুরু করুন।"
যাইহোক, অপেক্ষা প্রায়ই চলতে থাকে - আর্থিক প্রতিশ্রুতির তারিখ এবং আপনার সমাপ্তির মধ্যে প্রায় এক সপ্তাহ। "সেই সময়টি আপনার ক্লোজিং প্যাকেজ প্রস্তুত করার অনুমতি দেয়, আপনাকে চূড়ান্ত ওয়াক-থ্রু করতে, ক্যাশিয়ারের চেকগুলি অর্ডার করতে, বা বন্ধ করার খরচের জন্য একটি তারের সংগঠিত করা, দলিল প্রস্তুত করা ইত্যাদি," ভ্লামিস বলেছেন৷
অবশেষে যখন এটি বন্ধ করার সময়, আপনি সম্ভবত সহজে শ্বাস নিতে সক্ষম হবেন। আপনি কাগজপত্রের বিশাল স্তুপে স্বাক্ষর করবেন, চেক এবং চাবি বিনিময় করবেন এবং একজন নতুন বাড়ির মালিক হিসাবে আপনার পথে থাকবেন।
সাবস্ক্রাইব করুন:আপনার অর্থের মালিক, আপনার জীবনের মালিক। সর্বশেষ অর্থের খবর এবং টিপস পেতে আজই HerMoney-এ সদস্যতা নিন!