জিলোর মতে, 2008 সাল থেকে, নিউ ইয়র্কের বাড়ির দাম 30%, এবং 2017 সালে 5.4% বেড়েছে। মাঝারি বাড়ির মূল্য হল $674,500, যেখানে বর্তমানে বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত বাড়িগুলির গড় বাড়ির দাম $825,000, যা আগামী বছরগুলিতে ক্রমাগত বৃদ্ধির ইঙ্গিত দেয়৷
মার্কিন আদমশুমারিতে উল্লেখ করা হয়েছে যে নিউইয়র্কের মাঝারি বাড়ির মান দ্বিগুণ জাতীয় মধ্যকার, যা $320,000 রেঞ্জের মধ্যে থাকে৷
নিউ ইয়র্কে বর্তমান বন্ধকের হারকে প্রভাবিত করে এমন অনন্য কারণগুলির কারণে-অর্থাৎ, জনসংখ্যার ঘনত্ব, উচ্চ ঋণের পরিমাণ, বাড়ির দাম বৃদ্ধি, উচ্চ সম্পত্তি কর, বৈশ্বিক প্রতিভা পুলের নৈকট্য, এবং বাড়ির ক্রেতাদের প্রতিযোগিতা- বাসিন্দাদের রিয়েল এস্টেট পরিবেশের বিশেষ নোট করা উচিত। তারা সম্মুখীন এবং কি সুবিধা তারা থাকতে পারে.
সূচিপত্র:
নিউ ইয়র্কে বন্ধকী বিকল্পগুলি নিয়ে গবেষণা করার সময়, নির্দিষ্ট বন্ধকী হারকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলির দীর্ঘ তালিকা চিনতে হবে৷
উদাহরণস্বরূপ, একটি 3.5% সুদের হার একটি প্রচলিত 30-বছরের ফিক্সড-রেট বন্ধকের জন্য একটি 5/1 অ্যাডজাস্টেবল-রেট মর্টগেজের (ARM) জন্য 3.5% সুদের হার থেকে অনেকটাই আলাদা, যদিও হারগুলি অতিমাত্রায় একই রকম।
একটি ঋণের জীবনকাল ধরে, শতাংশ পয়েন্টের একটি ভগ্নাংশ বেশি ব্যয় করার ফলে এখন থেকে 30 বছর পর হাজার হাজার অতিরিক্ত ডলার হতে পারে। এই কারণেই প্রতিটি ফ্যাক্টরের একটি মৌলিক বোঝাপড়া যা বন্ধক এবং পুনঃঅর্থায়নের হার নির্ধারণ করতে সাহায্য করে, তা আয়ের স্তর নির্বিশেষে ঋণগ্রহীতাদের জন্য প্রয়োজনীয়৷
নীচে সাতটি উপাদান, বিশেষ করে, যেগুলি ঋণগ্রহীতাদের মনে রাখা উচিত:
ঋণদাতারা উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর (700+ পরিসরে) লোকেদেরকে দরিদ্র স্কোর (600 এবং তার কম) সহ ঋণগ্রহীতাদের তুলনায় সাধারণত কম ঝুঁকিপূর্ণ হিসাবে দেখেন। ক্রেডিট স্কোরগুলি একজন ঋণগ্রহীতার অনুভূত দায় এবং বন্ধকী শর্তাবলীর উপর আলোকপাত করে যার জন্য তারা যোগ্য৷
উচ্চ ক্রেডিট স্কোর প্রায়ই কম বন্ধকী হার তৈরি করে, এবং বিপরীতটিও সত্য। বাস্তবে, এক্সপেরিয়ান, ইকুইফ্যাক্স এবং ট্রান্সইউনিয়নের মতো ক্রেডিট-রিপোর্টিং ব্যুরোগুলি ঋণগ্রহীতার ক্রেডিট ইতিহাসের দিকে নজর দেয় কারণ এটি ঋণ, ক্রেডিট কার্ড এবং পুনরাবৃত্ত অর্থপ্রদানের সাথে সম্পর্কিত।
ঋণদাতারা তারপরে সংকলিত ক্রেডিট স্কোর মূল্যায়ন করে ভবিষ্যদ্বাণী করে যে কেউ হোম লোনের শর্ত পূরণ এবং সময়সূচীতে একটি বন্ধকী পরিশোধের ক্ষেত্রে কতটা নির্ভরযোগ্য হতে পারে। ক্রেডিট রিপোর্ট সম্পর্কে আরও তথ্যের জন্য ফেডারেল সরকার একটি দুর্দান্ত সংস্থান, কারণ ভোক্তারা উপরে উল্লিখিত প্রতিটি ব্যুরো থেকে প্রতি বছর একটি বিনামূল্যে ক্রেডিট রিপোর্ট পাওয়ার অধিকারী৷
আপনি যে ধরনের হোম লোন চয়ন করেন তা ডাউন পেমেন্টের জন্য একটি বড় নির্ধারক হবে। ঋণের ধরনকে একপাশে রেখে, যদিও, ডাউন পেমেন্ট নিজেই পরবর্তীকালে একজন ঋণগ্রহীতার বর্তমান এবং ভবিষ্যতের সুদের হারকে প্রভাবিত করতে পারে।
সাধারণভাবে, একটি বৃহত্তর ডাউন পেমেন্ট কম সুদের হারের সমান, কারণ ঋণগ্রহীতা ঋণদাতাকে দেখিয়েছেন যে তিনি সম্পত্তিতে একটি উল্লেখযোগ্য অংশীদারিত্ব করতে ইচ্ছুক, এইভাবে ভবিষ্যতে অর্থপ্রদানের বাধ্যবাধকতা পূরণে অবিশ্বস্ত হওয়ার ঝুঁকি হ্রাস করে।
বেশিরভাগ আর্থিক প্রতিষ্ঠানের দ্বারা ব্যবহৃত ঐতিহ্যবাহী বেঞ্চমার্ক হল 20% ডাউন পেমেন্ট। যাইহোক, যে সমস্ত ঋণগ্রহীতা এই থ্রেশহোল্ডটি পূরণ করতে পারে না তারা ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা (PMI) ক্রয় করতে পারে, যা নিয়মিত মাসিক পেমেন্টের জন্য অতিরিক্ত চার্জ নেওয়ার সময় ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ হ্রাস করে।
উল্লিখিত হিসাবে, ঋণগ্রহীতাদের জন্য উপলব্ধ ঋণের ধরন ঋণদাতার অফার এবং নির্দিষ্ট যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা পূরণের উপর উভয়ই নির্ভর করে। একটি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকী, উদাহরণস্বরূপ, ঋণের সময়কাল জুড়ে সুদের হার লক করে রাখে, যদি না ঋণগ্রহীতারা পুনঃঅর্থায়ন করতে পছন্দ করেন।
একটি এআরএম সাধারণত একটি প্রারম্ভিক টিজার রেট দিয়ে শুরু হয় যা পরে পাঁচ-, সাত- বা 10-বছরের চিহ্নে বৃদ্ধি পায়। অতিরিক্তভাবে, যে হোম লোনগুলি বেশি ব্যয়বহুল এবং একটি বড় ডাউন পেমেন্টের সাথে থাকে সেগুলির সুদের হার কম হতে পারে৷
অন্যান্য ধরনের বন্ধকী, এবং তাদের নিজ নিজ পরিমাণ, যেমন VA, নির্মাণ, এবং জাম্বো লোন, তাদের নিজস্ব শর্তাবলী এবং হার বিবেচনার পাশাপাশি ঋণদাতা দ্বারা পরিবর্তিত হয়।
সুনির্দিষ্ট চিত্র যা ঋণগ্রহীতারা সুদের অর্থ প্রদানের আশা করতে পারে তা বিস্তৃতভাবে অন্যান্য কারণগুলির মধ্যে, হারের শর্তাদি স্থির বা সামঞ্জস্যযোগ্য হিসাবে গঠন করা হয় কিনা। সুদের একটি নির্দিষ্ট হার মানে ঋণগ্রহীতারা তাদের পুনরাবৃত্ত বন্ধকী ব্যালেন্স ছাড়াও প্রতি মাসে সুদের একটি নির্দিষ্ট শতাংশ প্রদান করে, এমন একটি চিত্র যা ঋণের জীবনকাল ধরে স্থির থাকে।
এই কাঠামোটি ঋণগ্রহীতাদের জন্য বছরের পর বছর তাদের আর্থিক পরিকল্পনা করা সহজ করে তোলে। একটি ARM-এর একটি রেট আছে যা পরিবর্তনশীল, যাতে প্রতি মাসে প্রদত্ত সুদের শতাংশ সময়ের সাথে পরিবর্তিত হয়। যদি তাদের ঋণদাতা রেট বাড়ায়, তাহলে যে ঋণগ্রহীতারা একটি সামঞ্জস্যযোগ্য-দর প্রদান করছেন তারা তাদের মোট মাসিক অর্থপ্রদান আরও ব্যয়বহুল দেখতে আশা করতে পারেন।
সতর্কতা হল যে ঋণদাতারা প্রথমে কম প্রারম্ভিক হার অফার করে, যা ঋণগ্রহীতাদের প্রলোভিত হতে পারে, তাদের একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য অর্থ সাশ্রয় করতে পারে। যদি একজন ঋণগ্রহীতা কম হারের সময়ের মধ্যে অধিকাংশ ঋণ পরিশোধ করার বিষয়ে নিশ্চিত হতে পারেন (অথবা বিপরীতভাবে, বাড়িটি শেষ হওয়ার আগেই বিক্রি করার পরিকল্পনা করেন), তাহলে একটি ARM একটি আদর্শ বন্ধকী প্রকার হতে পারে।
অঞ্চল, রাজ্য, শহর, প্রতিবেশী এবং সম্পত্তির সঠিক অবস্থান বন্ধক এবং পুনঃঅর্থায়নের হারকে প্রভাবিত করে। এর কারণ হল কিছু সম্পত্তির ধরন অন্যদের তুলনায় ঝুঁকিপূর্ণ, যা ঋণদাতাদের বন্ধকের হার বাড়াতে প্ররোচিত করে।
ফ্যানি মে-এর মতে, কনডো, উৎপাদিত ইউনিট এবং একাধিক ইউনিট সহ বৈশিষ্ট্যগুলিকে সাধারণত ঐতিহ্যগত একক-পরিবারের বসবাসের চেয়ে বেশি ঝুঁকি হিসাবে বিবেচনা করা হয়। নিউ ইয়র্ক সিটির মতো ঘন শহুরে এলাকায় প্রায়ই রিয়েল এস্টেট থাকে যা কনডো এবং মাল্টিইউনিট বাসস্থানের সাথে কেন্দ্রীভূত হয়, যা নিউ ইয়র্কের ঋণগ্রহীতাদের প্রাপ্ত হারকে প্রভাবিত করতে পারে।
পুনঃঅর্থায়ন হল এক ধরণের হোম লোনকে অন্যের সাথে প্রতিস্থাপন করার প্রক্রিয়া, সাধারণত ঋণ-টু-মূল্য অনুপাতের উন্নতির লক্ষ্যে, মূলধনে অ্যাক্সেস লাভ করা, বাড়িগুলি আরও দ্রুত পরিশোধ করা বা বন্ধকী হার হ্রাস করা। অনেক ধরনের পুনঃঅর্থায়ন বিকল্প রয়েছে, যার মধ্যে সর্বাধিক জনপ্রিয়, একটি রেট-এবং-টার্ম রয়েছে, যার ফলে সাধারণত কম সুদের হার হয়।
ভোক্তারা প্রায়শই সুদের হার কমানোর আশায় প্রচলিত ফিক্সড-রেট পুনঃঅর্থায়ন করে। সামঞ্জস্যযোগ্য-হার এবং নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়ন ঋণগুলি উচ্চ বন্ধকী হার তৈরি করতে পারে, তবে এই কৌশলগুলির জন্য ঋণগ্রহীতারা প্রায়শই রাস্তার নিচে অনুকূল হার পেতে ভবিষ্যতে আবার পুনঃঅর্থায়ন করে।
একটি বাড়ির উপর ঋণগ্রহীতার যে পরিমাণ পাওনা থাকে বনাম সেই বাড়ির মূল্যায়নকৃত মূল্যকে ঋণ-টু-মূল্য অনুপাত বলা হয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন ঋণগ্রহীতার এখনও $300,000 বাড়িতে $100,000 পাওনা থাকে, তাহলে তার LTV প্রায় 66%। ঋণদাতাদের প্রায়ই প্রয়োজন হয় যে ঋণগ্রহীতারা তাদের LTV 80%-এর বেশি হলে বন্ধকী বীমা ক্রয় করুন।
একবার একজন ঋণগ্রহীতার LTV 80%-এর নিচে নেমে গেলে, যেহেতু তারা তাদের বন্ধকী পরিশোধ করতে থাকে, তখন পুনঃঅর্থায়ন করার সময় হতে পারে যাতে বন্ধকী বীমার আর প্রয়োজন না থাকে। তারা কম সুদের হারের সাথে একটি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকীতে পুনঃঅর্থায়ন করতে পারে কারণ তাদের শক্তিশালী এলটিভি অনুপাত ঋণদাতাদের জন্য একটি প্রতিশ্রুতিশীল লক্ষণ।
উপরে যেমন দেখা গেছে, তুলনামূলক কেনাকাটা হল বাড়ি কেনা এবং পুনঃঅর্থায়ন প্রক্রিয়ার অংশ, এবং এটি অর্থ সাশ্রয়ের অন্যতম সেরা উপায়।
কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো নোট করে যে 47% বন্ধকী ঋণগ্রহীতারা কেনাকাটা করেন না-তারা শুধুমাত্র একজন ঋণদাতার সাথে কথা বলে। এই জাতীয় কৌশল আসলেই কোনও কৌশল নয়। বন্ধকী সুদের শর্তাবলীর জন্য দর কষাকষি করার সময় মাত্র 0.5% এর পার্থক্য মানে মাসে $60 সঞ্চয় করা (বা $60 বেশি দিতে)।
মাত্র সাত বছরে, এটি প্রায় $5,000 অতিরিক্ত ডলার বন্ধকী অর্থ প্রদানে অনুবাদ করে৷
একটি সর্বোত্তম অভ্যাস, যখন মর্টগেজ শর্তাদি গবেষণা এবং আলোচনার সময়, যতটা সম্ভব তথ্য থাকা; অন্য কথায়, জ্ঞানই শক্তি। এর অর্থ হতে পারে একটি কম ফি-এজেন্টের মাধ্যমে কাজ করা, একটি দৃঢ় সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে চার থেকে পাঁচজন ঋণদাতার সাথে দেখা করা এবং একটি প্রদত্ত এলাকায় তুলনামূলক বাড়ির মানগুলি সন্ধান করা।
এটা বোঝাও গুরুত্বপূর্ণ যে বন্ধকী এবং পুনঃঅর্থায়ন প্রক্রিয়ার বেশিরভাগই সম্পূর্ণ আলোচনা সাপেক্ষ, বিশেষ করে মূল ঋণের ধরন, ঋণের পরিমাণ এবং ডাউন পেমেন্টের ক্ষেত্রে।
অধিকন্তু, সংশ্লিষ্ট ফি (মূল্যায়ন, উৎপত্তি, নথির প্রস্তুতি, আবেদন, শিরোনাম বীমা, ইত্যাদি) আর্থিক শিল্প জুড়ে মানসম্মত নয়, কারণ কিছু ঋণদাতা এই ধরনের চার্জগুলিকে সরাসরি মওকুফ করে দেয়, বা বন্ধকী খরচের মধ্যে ভাঁজ করে।
নিউ ইয়র্কে বন্ধকী ঋণ দেওয়ার বিকল্পগুলি প্রচুর। শীর্ষ ঋণদাতা অন্তর্ভুক্ত: