সংজ্ঞা অনুসারে একটি দলিল হল একটি দলিল যা এক মালিক থেকে অন্য মালিকের কাছে জমির মালিকানা স্থানান্তর করে। বিভিন্ন কাজ বিভিন্ন ধরনের অধিকার প্রদান করতে পারে, এবং কিছু একটি ওয়ারেন্টি অন্তর্ভুক্ত করে, যা মূলত একটি আইনী প্রতিশ্রুতি যে জমি হস্তান্তরকারী ব্যক্তির প্রকৃতপক্ষে এর অধিকার রয়েছে এবং প্রকাশ করা ছাড়া অন্য কেউ তা করে না।
একটি নন-ওয়ারেন্টি দলিল হল এমন একটি দল যা এমন কোনো প্রতিশ্রুতি দেয় না যে রিয়েল এস্টেটের অধিকার হস্তান্তরকারী ব্যক্তির প্রকৃতপক্ষে সেই অধিকার রয়েছে বা জমিতে অন্য কারোর অধিকার নেই। এটি প্রায়শই "ছাড় দাবি দলিল" শব্দটির সাথে বিনিময়যোগ্যভাবে ব্যবহৃত হয়।
মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, জমির মালিকানা সর্বজনীন রেকর্ডের বিষয়। জমির রেকর্ডের স্থানীয় রেজিস্ট্রিতে যাওয়া এবং জমির কোনো নির্দিষ্ট পার্সেলের মালিক কে সেই সাথে জমিতে কিছু অধিকার হস্তান্তর করার জন্য বন্ধকী, লিয়েন্স, খনিজ অধিকার চুক্তি বা অন্যান্য নথি রয়েছে কিনা তা দেখা সম্ভব। অনেক বিচারব্যবস্থায়, অনলাইনে এই নথিগুলির ডিজিটাল সংস্করণগুলি অনুসন্ধান এবং দেখাও সম্ভব৷
যখন একজন ব্যক্তি জমি বিক্রি করেন বা দেন, তখন তিনি সাধারণত একটি দলিল নামক দলিল দিয়ে তা করেন। দলিলটি কার কাছ থেকে এবং কার কাছে কী সম্পত্তি হস্তান্তর করা হচ্ছে তা বর্ণনা করে। এটি স্থানীয় রেকর্ড অফিসে দায়ের করা হয়, সাধারণত একটি শহর বা কাউন্টি সরকার দ্বারা রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়। বিভিন্ন ধরনের কাজের ক্ষেত্রে ঠিক কোন ভাষা ব্যবহার করা হয় তা রাষ্ট্র ভেদে কিছুটা পরিবর্তিত হয়।
আপনি "বাড়ির শিরোনাম" শব্দটিও শুনতে পারেন, একটি বাড়ির মালিকানা এবং এটি যে জমিতে রয়েছে তা উল্লেখ করে। যখন রিয়েল এস্টেটের কথা আসে, একটি দলিল এবং শিরোনামের মধ্যে পার্থক্য হল যে একটি দলিল একটি আইনি দলিল, যখন একটি শিরোনাম কেবল জমির অধিকার। গাড়ির বিপরীতে, যেখানে একটি শিরোনাম নামে একটি দস্তাবেজ রয়েছে যা দেখায় যে গাড়িটির মালিক কে, সেখানে সাধারণত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে জমির সাথে সম্পর্কিত শিরোনাম বলে কোনো নথি থাকে না।
বিভিন্ন ধরণের দলিল রয়েছে যা এক মালিকের কাছ থেকে অন্য মালিকের কাছে সম্পত্তি প্রকাশ করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। ফোরক্লোজার বিক্রির পরে ব্যবহৃত শেরিফের দলিল রয়েছে, আদালতের আদেশের দলিলগুলি কোনও ধরণের জমির বিরোধে আদালতের নিয়মের পরে ব্যবহৃত হয় এবং বিশেষায়িত দলিল, যাকে প্রায়শই মাস্টার ডিড বলা হয়, যেগুলি কনডোমিনিয়াম তৈরি করতে ব্যবহৃত হয়।
এমন কিছু কাজ আছে যা জমিতে সীমিত অধিকার প্রদান করে, যেমন খনিজ কাজ যা কাউকে সম্পত্তি থেকে তেল বা গ্যাস উত্তোলনের অনুমতি দেয় কিন্তু ভবন নির্মাণ বা এতে বসবাস করতে পারে না। এই কাজগুলির প্রতিটি সাধারণত রাষ্ট্রীয় আইন দ্বারা প্রয়োজনীয় একটি নির্দিষ্ট আইনি ফর্ম গ্রহণ করবে এবং সাধারণত সম্পন্ন হলে স্থানীয় রেকর্ড অফিসে দায়ের করা উচিত৷
আপনি যখন একটি বন্ধকী ঋণ দিয়ে একটি সম্পত্তি ক্রয় করেন বা একটি সম্পত্তি বন্ধক নেন, তখন বন্ধকের রেকর্ডও ভূমি রেকর্ড অফিসে দায়ের করা হয়। কিছু রাজ্যে, এটি একটি আইনী নথি যাকে বন্ধকী বলা হয়, যখন অন্যান্য রাজ্যগুলি বিশ্বাসের দলিল বলে তা ব্যবহার করে। কিছু রাজ্য উভয় নথির ফর্ম ব্যবহার করার অনুমতি দেয়৷
একটি বন্ধকী আপনার ঋণের শর্তাবলী এবং আপনি যদি আপনার চুক্তি অনুযায়ী অর্থপ্রদান করতে ব্যর্থ হন তবে ব্যাঙ্ক কীভাবে এটিকে পূর্বাভাস দিতে পারে তা বানান করে, যদিও এটি না হওয়া পর্যন্ত আপনি জমির শিরোনাম বজায় রাখেন৷
ট্রাস্টের একটি দলিল কিছুটা ভিন্নভাবে কাজ করে, প্রযুক্তিগতভাবে জমিটি তৃতীয় পক্ষের ট্রাস্টির কাছে হস্তান্তর করে, যিনি বন্ধক পরিশোধ না করা পর্যন্ত এটি ধরে রাখেন। আপনি যদি অর্থ প্রদান বন্ধ করেন, তাহলে ট্রাস্টি ব্যাঙ্ক বা বন্ধকী ঋণদাতার পক্ষে জমিতে ফোরক্লোজ করতে পারেন। বেশিরভাগ রাজ্যে, ট্রাস্টি একটি আইন সংস্থা বা বিশেষ টাইটেল কোম্পানি, কিন্তু কলোরাডোতে, এটি একটি সরকারী কর্মকর্তা। কলোরাডোতে, প্রতি কাউন্টিতে একটি পাবলিক ট্রাস্টির অফিস আছে, এবং তারা ফোরক্লোজারের ক্ষেত্রে নিরপেক্ষ পক্ষ হিসাবে ঋণগ্রহীতা এবং ঋণদাতাদের সাথে কাজ করবে বলে আশা করা হচ্ছে।
সাধারণত, ডিড অফ ট্রাস্ট স্টেটগুলি ফোরক্লোজারকে কিছুটা সহজ করে তোলে, যখন বন্ধকী রাজ্যগুলিকে সম্পত্তির ফোরক্লোজার জন্য ঋণদাতাদের আদালতে যেতে হয়। যখন একটি বন্ধকী পরিশোধ করা হয়, তখন বন্ধকের সন্তুষ্টি (বা অনুরূপ নাম) নামে একটি নথি সাধারণত ভূমি রেকর্ড অফিসে দাখিল করা হয় যাতে এই সত্যটি রেকর্ড করা হয়। ঋণদাতাদের সাধারণত সময়মতো এই নথিটি ফাইল করতে হয়, যদিও আপনার জমির শিরোনামটি সঠিকভাবে নথিভুক্ত করা হয়েছে তা নিশ্চিত করার জন্য আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে যে ঋণদাতা তা করেছেন।
ডিড অফ ট্রাস্ট স্টেটগুলিতে, ট্রাস্টি সাধারণত একটি নতুন দলিল ফাইল করবে যা ঋণগ্রহীতার কাছে ফেরত হস্তান্তর করবে একবার বন্ধক পরিশোধ করা হলে, এবং প্রভাবটি মূলত একই।
প্রায়শই আপনি যখন জমি ক্রয় করেন, জমি হস্তান্তরের জন্য ব্যবহৃত নথিটিকে ওয়ারেন্টি দলিল বলে। সাধারণত এর মানে হল যে বিক্রেতা গ্যারান্টি দিচ্ছেন যে জমিতে তার অধিকার আছে এবং অন্য কেউ তা করে না। যদি ক্রেতা পরবর্তীতে জমির শিরোনাম নিয়ে কোনো সমস্যা আবিষ্কার করেন, যেমন একজন অপ্রকাশিত আংশিক মালিক, সম্পত্তির সুবিধা বা লিয়েন, তাহলে বিক্রেতা আইনত দায়বদ্ধ।
কিছু ক্ষেত্রে, এর পরিবর্তে একটি বিশেষ ওয়ারেন্টি দলিল বা সংবিধিবদ্ধ ওয়ারেন্টি দলিল নামে একটি নথি ব্যবহার করা হয়। দলিলের এই ফর্মটি, যদি রাষ্ট্রীয় আইন দ্বারা অনুমোদিত হয়, কেবলমাত্র এই গ্যারান্টি দেয় যে সম্পত্তিটি হস্তান্তরিত হয় না বা লিয়েন বা বন্ধকের মতো কিছু দ্বারা ভারপ্রাপ্ত হয় না যখন হস্তান্তরকারী ব্যক্তি এটির মালিক হন। এটি পূর্ববর্তী মালিকদের অধীনে উদ্ভূত পরিস্থিতি সম্পর্কে গ্যারান্টি দেয় না। কিছু ক্ষেত্রে, রাষ্ট্রীয় আইনে বর্ণিত একটি নির্দিষ্ট ফর্ম একটি বিধিবদ্ধ ওয়ারেন্টি দলিলের জন্য ব্যবহৃত হয়।
ঠিক কীভাবে ওয়ারেন্টি এবং বিশেষ ওয়ারেন্টি কাজগুলি রাজ্য থেকে রাজ্যে পরিবর্তিত হয়, তাই আইনগতভাবে কী গ্যারান্টিযুক্ত এবং কোন দলিল দ্বারা কী গ্যারান্টি নেই সে সম্পর্কে আপনার কোনও প্রশ্ন থাকলে আপনার এখতিয়ারের একজন আইনজীবীর সাথে কথা বলা ভাল৷
একটি নন-ওয়ারেন্টি দলিল একটি সম্পত্তির মালিকানা সম্পর্কে কোন গ্যারান্টি দেয় না। এগুলিকে কখনও কখনও প্রস্থান দাবির কাজ হিসাবেও উল্লেখ করা হয় কারণ তারা কেবল একজন ব্যক্তির প্রতিনিধিত্ব করে যে জমিটি অন্য কাউকে দেওয়ার সময় তার যে কোনও অধিকার ত্যাগ করে। এগুলি কিছু ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট সংস্থার মধ্যে বা পরিবারের সদস্যদের মধ্যে জমি হস্তান্তর করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। ওয়ারেন্টি দলিল হাউস ওয়ারেন্টি থেকে আলাদা। তারা বাড়ি বা জমির অবস্থা সম্পর্কে কোনো দাবি করে না।
যদি জমির অস্পষ্ট শিরোনাম থাকে বা তার আইনী ইতিহাসে একটি আশ্চর্য দেখা দেয় যা এটির মালিকানার বিতর্কিত হওয়ার কারণ হয়ে থাকে, তবে এটির অধিকার রয়েছে এমন কারও জন্য এটি একটি বড় মাথাব্যথা হতে পারে। এর মধ্যে রয়েছে ব্যাঙ্ক এবং বন্ধকী সংস্থাগুলি যেগুলি জমির সমর্থনে ঋণ জারি করেছে৷
৷একটি ওয়ারেন্টি দলিল আইনত এই পরিস্থিতিগুলির বিরুদ্ধে সুরক্ষা দিতে সাহায্য করে কিন্তু জমির ক্রেতাদের জন্য অগত্যা একটি দুর্দান্ত উপায় প্রদান করে না কারণ জমির পূর্ববর্তী মালিকের বিরুদ্ধে মামলা করা একটি শিরোনাম বিবাদের কারণে সৃষ্ট ক্ষতি পূর্বাবস্থায় ফিরিয়ে আনার জন্য যথেষ্ট নাও হতে পারে৷ পূর্ববর্তী জমির মালিককে ট্র্যাক করা কঠিন হতে পারে বা ক্রেতাকে সম্পূর্ণ করার জন্য তহবিল নাও থাকতে পারে।
এই সমস্যাগুলি প্রতিরোধ করতে সাহায্য করার জন্য, জমি কেনা এবং বিক্রি করার সময় শিরোনাম বীমা প্রায়ই কেনা হয়। শিরোনাম বীমা কোম্পানিগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে জমির ইতিহাস নিয়ে গবেষণা করবে, প্রায়শই কাউন্টি রেকর্ড অফিসে ভ্রমণ করে পুরানো কাজগুলি অনুধাবন করতে এবং কোনও অনাকাঙ্খিত আশ্চর্যের সন্ধান করতে। তারপরে, তারা একটি বীমা পলিসি ইস্যু করবে যে কোনো শিরোনাম সমস্যা দেখা দিতে পারে।