একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কেনা একটি নতুন বাড়ি বা বিনিয়োগ সম্পত্তি ভাড়া বা পুনরায় বিক্রি করার জন্য একটি দর কষাকষি পেতে একটি স্মার্ট উপায় হতে পারে৷ অনেক উপায়ে, একটি পূর্বঘোষিত বাড়ি কেনা অন্য যেকোন সম্পত্তি কেনার সাথে তুলনীয়, কিন্তু যেহেতু এটি কিছু সম্ভাব্য ক্ষতির সাথে আসে, এটি হৃদয়ের অজ্ঞানতার জন্য নয়। এখানে কিভাবে একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কিনবেন, এবং প্রক্রিয়াটি নেভিগেট করতে আপনাকে সাহায্য করার জন্য কিছু টিপস।
একটি পূর্ববর্তী বাড়ি কি?
একটি ফোরক্লোসড হোম হল এমন একটি যা একটি বন্ধকী ঋণদাতা (সাধারণত একটি ব্যাঙ্ক, ক্রেডিট ইউনিয়ন বা আর্থিক সংস্থা) দ্বারা বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে যখন একজন ঋণগ্রহীতা তাদের হোম লোনের প্রয়োজনীয় অর্থপ্রদান করতে ব্যর্থ হন৷
কারণ ঋণদাতারা সাধারণত দীর্ঘমেয়াদে এই বাড়িগুলির মালিক হতে চান না, তাই একটি দর কষাকষিতে একটি পূর্বঘোষিত বাড়িটি স্কুপ করা সম্ভব। তবে এটা মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ যে ফোরক্লোসড প্রপার্টিগুলি "যেমন আছে" বিক্রি হয় এবং এতে প্রসাধনী এবং কাঠামোগত সমস্যা এবং আর্থিক দায় থাকতে পারে, যেমন ব্যাক ট্যাক্স, যা সাধারণত উদ্বেগের বিষয় নয় যখন আপনি কোনও নির্মাতার কাছ থেকে বাড়ি কিনছেন বা ব্যক্তিগত মালিক। একটি ফোরক্লোজার কিছু সময়ের জন্য খালি বসে থাকতে পারে, এর ইয়ার্ডগুলি অতিরিক্ত বৃদ্ধি পেতে পারে, এবং পূর্ববর্তী মালিক হয়তো আইটেমগুলি পিছনে ফেলে রেখেছিলেন যেগুলির সাথে মোকাবিলা করতে হবে৷ কখনও কখনও, একজন রাগান্বিত মালিক এমনকি একটি সম্পত্তি ভাংচুর করে বা তারা চলে যাওয়ার আগে দামী তারের বা পাইপিং খুলে ফেলে। এই সমস্যাগুলি আপনাকে সম্ভাব্য সঞ্চয়ের সুবিধা নেওয়া থেকে বিরত করবে না, তবে বিপদগুলির জন্য প্রস্তুত করা গুরুত্বপূর্ণ৷
বিক্রয়ের জন্য উপলব্ধ ফোরক্লোসড সম্পত্তি দুটি বিস্তৃত বিভাগে পড়ে:ব্যাঙ্ক-মালিকানাধীন সম্পত্তি এবং রিয়েল এস্টেট-মালিকানাধীন (REO) সম্পত্তি৷
ব্যাংক মালিকানাধীন সম্পত্তি ঋণদাতা দ্বারা পুনরুদ্ধার করা এবং নিলামের জন্য রাখা প্রক্রিয়াধীন আছে. একটি সম্পত্তি নিলামে যাওয়ার আগে এটির জন্য একটি অফার করা সম্ভব, যখন ঋণদাতা এখনও পূর্ববর্তী মালিকদের উচ্ছেদ করার জন্য কাজ করতে পারে এবং ফেরত ট্যাক্স বা অবৈতনিক বিলের জন্য লিয়েন্স এখনও সম্পত্তির সাথে সংযুক্ত থাকে। সাধারণত যখন একটি সম্পত্তি নিলামে যায়, তখন ঋণদাতা যেকোন লিয়েন স্থির করে ফেলেন, কিন্তু শিরোনামটি দুবার চেক করা এবং আপনি যে মূল্য দিতে ইচ্ছুক সেই মূল্যের মধ্যে এই ধরনের কোনো চাপকে ফ্যাক্টর করা বুদ্ধিমানের কাজ।
REO সম্পত্তিগুলি সাধারণত এখনও ঋণদাতার মালিকানাধীন, তবে নিলামে বিক্রি করতে ব্যর্থ হওয়ার পরেই। নিলামে সহজেই বিক্রি হওয়া সম্পত্তিগুলির তুলনায় এই সম্পত্তিগুলি আরও দুঃস্থ অবস্থায় থাকতে পারে। যদিও সেগুলি হাঁটার জন্য অ্যাক্সেসযোগ্য নাও হতে পারে, তবে সমস্যাগুলি চিহ্নিত করার জন্য একটি সারসরি বাহ্যিক পরিদর্শন করা প্রায়শই সম্ভব যা আপনাকে আপনার অনুসন্ধানকে সংকীর্ণ করতে বা আপনার অফার মূল্য সামঞ্জস্য করতে সহায়তা করতে পারে।
আপনি কিভাবে একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কিনবেন?
- প্রতিনিধিত্ব খুঁজুন। ফোরক্লোজার অভিজ্ঞতা সহ একটি বন্ধকী দালাল বা রিয়েল এস্টেট এজেন্ট খুঁজুন। আপনি যদি ফোরক্লোজার গেমে নতুন হয়ে থাকেন, তাহলে একজন অভিজ্ঞ পেশাদারের নির্দেশনা পাওয়া আপনার সময় (এবং কমিশনের) মূল্যবান হবে। একজন ভাল এজেন্ট আপনাকে মানসম্পন্ন দর কষাকষি করতে সাহায্য করতে পারে, সম্পত্তির মূল্য হ্রাস সহ আশেপাশে কেনাকাটা এড়াতে এবং লাল পতাকা দেখাতে পারে যা আপনি দেখতে পাচ্ছেন না।
- দড়ি শিখুন। আপনার ব্রোকার বা এজেন্টের কাছ থেকে ইঙ্গিত নিয়ে, এই পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করে ফোরক্লোজার-ক্রয় প্রক্রিয়ার সাথে পরিচিত হন:
- ব্যাঙ্ক-মালিকানাধীন এবং ফোরক্লোজারের REO পর্যায়ে বিক্রয়ের জন্য ফোরক্লোস করা সম্পত্তির তালিকাভুক্ত সংস্থানগুলির সাথে নিজেকে পরিচিত করুন (নিচে এই বিষয়ে আরও)।
- দেখতে এবং শিখতে কিছু স্থানীয় ফোরক্লোজার নিলামে যোগ দিন যাতে আপনি বুঝতে পারেন যে পদ্ধতি এবং কাস্টমস অংশগ্রহণকারীরা অনুসরণ করে৷
- শিরোনাম অনুসন্ধান সম্পর্কে জানুন, কিভাবে লিয়েন্স এবং অন্যান্য আর্থিক দায় শনাক্ত করতে হয় এবং সম্ভাব্য মেরামতের খরচ পরিমাপ করার জন্য সম্পত্তি পরিদর্শনের প্রক্রিয়া সম্পর্কে জানুন৷
- পেশাদার শিরোনাম অনুসন্ধানকারী এবং হোম ইন্সপেক্টরদের জন্য রেফারেল খোঁজার কথা বিবেচনা করুন যারা আপনাকে সাহায্য করতে পারে।
- ঠিকাদারদের সাথে যোগাযোগ করুন যারা আপনাকে বাড়ির মেরামত, পেইন্টিং এবং ল্যান্ডস্কেপে সহায়তা করতে পারে। আপনি যে ফোরক্লোসড বাড়িটি কিনছেন সেটিকে মুভ-ইন করার জন্য অনেক কাজের প্রয়োজন হতে পারে। আপনি যদি DIY-তে থাকেন, তাহলে আপনি আপনার বাড়ির উন্নতির দক্ষতাকে তীক্ষ্ণ করার জন্য ক্লাস নিতে পারেন।
- রিয়েল এস্টেট অভিজ্ঞতা সহ একজন অ্যাটর্নির সাথে যোগাযোগ করুন যিনি পরামর্শ দিতে পারেন এবং অফার লেটার, বিক্রয় চুক্তি এবং অন্যান্য নথির খসড়া তৈরি এবং পর্যালোচনা করতে সহায়তা করতে পারেন।
- একটি বন্ধকের জন্য আগে থেকে অনুমোদন পান৷৷ ফুল-টাইম রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা প্রায়ই ফোরক্লোজার বাজারকে খুব প্রতিযোগিতামূলক করে তোলে, ফোরক্লোজার বাড়ির জন্য নগদ অর্থ প্রদান করে। নগদ ক্রেতাদের একটি সুবিধা আছে, তাই আপনি যদি নগদ ব্যবহার করার অবস্থানে থাকেন তবে এটি দুর্দান্ত। একটি ফোরক্লোজার ক্রয়ের অর্থায়নও কার্যকর, কিন্তু আপনি যদি সেই পথে যাওয়ার পরিকল্পনা করেন, আপনার ক্রয়ের অফারে প্রমাণ অন্তর্ভুক্ত করা উচিত যে আপনি সংক্ষিপ্ত অর্ডারে অর্থপ্রদান করতে পারেন। অতএব, এটি অপরিহার্য যে আপনি একটি ঋণদাতার সাথে একটি ঋণের জন্য পূর্ব-যোগ্যতা পাওয়ার জন্য কাজ করুন এবং আপনার ঋণদাতাকে আপনি কতটা ব্যয় করতে পারবেন তা বানান করুন৷
- আশেপাশে কেনাকাটা করুন। আপনি যেটি কিনতে চান তার সাথে তুলনীয় বাড়িগুলি দেখুন। ফোরক্লোজার নিলামে দেওয়া সম্পত্তিগুলি প্রায়ই সময়ের আগে বিক্রির জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয় না, তাই ক্রয়ের সময় আপনাকে যা করতে হবে তা হতে পারে একটি বিবরণ, ফ্লোর প্ল্যান এবং কয়েকটি ফটো। আপনার বাজেট আপনাকে কি পেতে হবে তার একটি ধারণা পেতে এটি সহায়ক। আপনি যদি বিবেচনা করছেন এমন বৈশিষ্ট্যগুলি পরিদর্শন করতে পারেন (কখনও কখনও REO বাড়ির সাথে সম্ভব), মেরামত বা উন্নতির খরচ অনুমান করার চেষ্টা করুন যা প্রয়োজন হতে পারে।
- আপনার অফার করুন। একটি নিলামে একটি বিড করুন বা শিরোনাম ধারণকারী ঋণদাতার কাছ থেকে সরাসরি একটি ক্রয়ের জন্য আপনার ব্রোকারের সাথে কাজ করুন৷ মনে রাখবেন যে কেনাকাটা নিরাপদ করতে আপনার একটি বড় নগদ জমা বা ক্যাশিয়ারের চেকের প্রয়োজন হতে পারে। বুঝুন যে একটি ফোরক্লোজার বিক্রয়ের সাধারণ গৃহ-বিক্রয় চুক্তিতে সাধারণ কিছু শর্তাবলীর অভাব থাকতে পারে, যেমন সম্পত্তিটি পরিদর্শনে ব্যর্থ হলে বিক্রয় বাতিল করার জন্য আকস্মিক পরিস্থিতি। সেই অনুযায়ী আপনার অফার লেটার তৈরি করুন (মূল্য সঠিক হলেও অনেক শর্ত প্রত্যাখ্যান আনতে পারে) এবং আপনার অফার মূল্যে সম্ভাব্য মেরামতের খরচগুলিকে ফ্যাক্টর করতে ভুলবেন না।
- ডিলটি বন্ধ করুন৷৷ একবার আপনার প্রস্তাব গৃহীত হলে, একটি পরিদর্শনের সময়সূচী করুন, যেকোনো চূড়ান্ত আলোচনায় আপনার বিশেষজ্ঞদের সাথে কাজ করুন এবং একটি শেষ তারিখ সেট করুন৷
পুরোবন্দি বাড়ি খোঁজার জন্য সম্পদ
সম্ভাব্য ক্রয়ের জন্য ফোরক্লোসড প্রপার্টি স্কাউট করতে, নিম্নলিখিত সংস্থানগুলি দেখুন৷
৷
- ব্যাংক ওয়েবসাইট। অনেক ব্যাঙ্ক ওয়েবসাইট বিক্রয়ের জন্য ফোরক্লোজ করা সম্পত্তির তালিকা প্রদান করে৷
- ইউ.এস. ডিপার্টমেন্ট অফ হাউজিং অ্যান্ড আরবান ডেভেলপমেন্ট (HUD) সরকারী সংস্থাগুলির দ্বারা বিক্রির জন্য বাড়ির তালিকা প্রদান করে, যার মধ্যে রয়েছে ফোরক্লোজার এবং সম্পত্তি অন্যথায় আইন প্রয়োগকারী সংস্থার দ্বারা জব্দ করা৷
- জিলো এবং রিয়েলটিট্র্যাকের মতো অনলাইন রিয়েল এস্টেট তালিকা পরিষেবাগুলিতে ফোরক্লোজার তালিকা৷
- মাল্টিপল লিস্টিং সার্ভিস (এমএলএস), সাধারণত শুধুমাত্র লাইসেন্সপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট পেশাদারদের জন্য উপলব্ধ, সাধারণ বাড়ির বিক্রয়ের সাথে ফোরক্লোসড সম্পত্তির তালিকা করে। আপনার এজেন্ট বা মর্টগেজ ব্রোকার আপনাকে আপনার এলাকার সম্পত্তির জন্য এই সংস্থানটি ব্যবহার করতে সাহায্য করতে পারে।
একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কেনার জন্য আমার কি ভালো ক্রেডিট দরকার?
আপনি যদি আপনার ফোরক্লোজার ক্রয়ের জন্য অর্থায়ন করার পরিকল্পনা করেন, তাহলে আপনাকে একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে হবে ঠিক যেমন আপনি বাড়ির মালিকের কাছ থেকে কিনছেন। যেকোনো হোম লোনের মতো, ঋণদাতা সম্ভবত প্রমাণ দেখতে চাইবেন যে আপনি মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদান করতে পারেন এবং তারা সম্ভবত একটি ক্রেডিট চেকও চালাবে।
আপনার ক্রেডিট স্কোর সম্ভবত আপনাকে একটি ঋণ প্রদানের জন্য একটি ঋণদাতার সিদ্ধান্তে একটি ভূমিকা পালন করবে এবং তারা আপনাকে যে সুদের হার এবং ফি চার্জ করবে তারও কারণ হতে পারে। আপনি একটি ফোরক্লোজার বা আরও ঐতিহ্যগত বাড়ি কেনার জন্য অর্থায়ন করুন না কেন, উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর সাধারণত আরও ভাল ঋণের শর্তাবলীর দিকে নিয়ে যায়।
ফোরক্লোজার ফাইন্যান্সিংয়ের জন্য আবেদন করার আগে, আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট পর্যালোচনা করা এবং আপনি কোথায় দাঁড়িয়েছেন তা জানতে আপনার ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করা সর্বদা একটি ভাল ধারণা। আপনি যদি অপেক্ষা করতে পারেন এবং আপনার ক্রেডিট স্কোরের উন্নতির জন্য জায়গা থাকে, তাহলে লোনের জন্য আবেদন করার আগে আপনার ক্রেডিট স্কোর এক বছরের জন্য বাড়ানোর দিকে মনোনিবেশ করুন৷
পূর্বনির্ধারিত বাড়িগুলি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য একটি দুর্দান্ত লঞ্চিং প্যাড হতে পারে, এমনকি আপনার এবং আপনার পরিবারের জন্য আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ির পথ হতে পারে। আপনি যদি বুঝতে পারেন যে আপনি কী করছেন এবং কীভাবে ফোরক্লোজার সম্পত্তির আকার বাড়াবেন, আপনি একটি দুর্দান্ত দর কষাকষি পেতে পারেন৷
