আপনি যদি একটি বাড়ি কেনার কথা ভাবছেন, আপনি সম্ভবত কয়েকটি অনলাইন ক্যালকুলেটর দিয়ে খেলেছেন বা বিলবোর্ড, ব্যানার বিজ্ঞাপন এবং ব্যাঙ্ক শাখার প্ল্যাকার্ডে বিজ্ঞাপন দেওয়া বাধ্যতামূলক বন্ধকী সুদের হার উল্লেখ করেছেন৷
কিন্তু আপনি কি আসলেই সেই হারের জন্য যোগ্য হবেন?
এটি একটি স্মার্ট প্রশ্ন। আপনি যদি মর্টগেজ মার্কেটে নতুন হয়ে থাকেন, তাহলে দুই ধরনের বন্ধকী সুদের হার রয়েছে:এখানে রয়েছে সর্বোত্তম-বিজ্ঞাপিত হার , এবং তারপরে আপনি দিতে পারেন সামান্য ভিন্ন হার আপনার ক্রেডিট স্কোর, ঋণের আকার, এবং বাড়ির ক্রয় মূল্য সহ কারণের উপর ভিত্তি করে।
তাই ঠিক কি সেরা-বিজ্ঞাপিত হার? এটি আপনার ব্যাঙ্ক শাখায় বাজারজাত করা 3% 30-বছরের স্থায়ী লোন যা সত্যিই ভাল দেখায় — যতক্ষণ না আপনি সাইনবোর্ডের ফুটনোটগুলি পড়ার জন্য স্কুইন্ট করেন যে এটি পেতে আপনার একটি 800+ FICO স্কোর, 30% ডাউন পেমেন্ট এবং ডজন ডজন যোগ্যতা অর্জনের জন্য অতিরিক্ত মানদণ্ড।
এখানে বেশ কয়েকটি কারণের দিকে নজর দেওয়া হয়েছে যা আপনার ধার নেওয়ার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করতে পারে এবং কীভাবে ঋণদাতারা তাদের বন্ধকী সিদ্ধান্তে প্রয়োগ করে। আপনি হয়ত কিছু বিষয় পরিবর্তন করতে পারবেন না—উদাহরণস্বরূপ, একটি হতাশাগ্রস্ত ক্রেডিট স্কোর উন্নত করতে অনেক মাস সময় লাগতে পারে—কিন্তু সেগুলি বোঝা আপনাকে প্রত্যাশা সেট করতে সাহায্য করতে পারে।
আরো পড়ুন:কীভাবে একটি ক্রেডিট রিপোর্ট তৈরি করবেন বন্ধকী ঋণদাতারা পছন্দ করবে
যতটা 1.7%। অন্য কথায়—আপনি কত টাকা দেন তার উপর এটি একটি বড় প্রভাব ফেলতে পারে।
আপনি সম্ভবত ইতিমধ্যেই জানেন যে আপনার FICO ক্রেডিট স্কোর আপনার বন্ধকী ঋণের সুদের হারকে প্রভাবিত করবে এবং এইভাবে আপনার হাউজিং পেমেন্টের কতটা মূল বনাম সুদের দিকে যায়। উচ্চ সুদ প্রদান আপনার ধার নেওয়ার ক্ষমতা কমিয়ে দিতে পারে এবং এর অর্থ হতে পারে আপনি অন্যান্য বাড়ির মালিকদের তুলনায় আরও ধীরে ধীরে বাড়ির ইকুইটি তৈরি করেন। এবং খুব কম একটি FICO স্কোর আপনার জন্য উপলব্ধ ঋণের ক্ষেত্রকে সীমাবদ্ধ করতে পারে৷
FICO স্কোরের রেঞ্জ 300 থেকে 850 পর্যন্ত। সর্বনিম্ন স্কোরের জন্য নিয়ম যেখানে বন্ধকের জন্য ধার নেওয়া সম্ভব, তবে ঐতিহাসিকভাবে ঋণগ্রহীতাদের উপযুক্ত বিকল্পের জন্য 680 বা তার বেশি স্কোর তৈরি করতে হবে। 760-এর উপরে স্কোর সহ ঋণগ্রহীতারা সাধারণত ঋণগ্রহীতাদের মধ্যে শীর্ষ স্তরে থাকে, তাই শুধুমাত্র বন্ধকী হারের জন্য আপনার স্কোর বাড়ানোর জন্য খুব বেশি কাজ নেই।
এই ক্যালকুলেটরটি ব্যবহার করে, আপনি দেখতে পারেন কিভাবে FICO স্কোরগুলি একটি সম্পত্তিতে আপনার মাসিক অর্থপ্রদানকে প্রভাবিত করতে পারে৷ $300,000 হোম লোনের সাথে (এটি বাড়ির দাম নয় তবে বাড়ি কেনার জন্য ধার করা পরিমাণ), আপনার সুদের হার 3.3% এর মতো কম হতে পারে এবং আপনার মাসিক পেমেন্ট হতে পারে $1,315—অথবা মাসিক পেমেন্টের জন্য 4.9% পর্যন্ত $1,591 এর। এটি একটি মাসিক $276 বা $3,312 বার্ষিক পার্থক্য!
এই উদাহরণে, সর্বনিম্ন অর্থপ্রদানকারী ঋণগ্রহীতাদের সর্বোচ্চ ক্রেডিট স্কোর ছিল (760-এ বা তার বেশি), যখন সর্বোচ্চ অর্থপ্রদানকারী ঋণগ্রহীতাদের সর্বনিম্ন ক্রেডিট স্কোর ছিল (620-639)। 620 এর নিচে স্কোর সহ ঋণগ্রহীতারা কি অর্থ প্রদান করবেন তা স্পষ্ট নয়।
নীচের লাইন:খুব কম ক্রেডিট স্কোর থাকা (600-এর কাছাকাছি) এবং হাজার হাজার অতিরিক্ত সুদ প্রদান করা একটি বাড়িতে পাঁচ বা 10 বছরের বেশি সময় যোগ করতে পারে। যাইহোক, এই উদাহরণে, একটি A- বা B+ স্কোর (700-759 রেঞ্জ) থাকলে প্রতি মাসে অতিরিক্ত অর্জনকারীর ক্রেডিট নম্বর (760+) থাকার চেয়ে মাত্র $30 বেশি খরচ হয়।
এই ফ্যাক্টর আপনার হারকে অন্য 0.5% পর্যন্ত প্রভাবিত করতে পারে।
আপনার ক্রেডিট স্কোর ছাড়াও, ঋণদাতারা আপনার ঋণের আকারকে কয়েকটি উপায়ে দেখেন। তারা শুধু আপনার ঋণের ডলারের পরিমাণই দেখে না, তারা আপনার লোন টু ভ্যালু (LTV), নামে পরিচিত একটি মেট্রিকও দেখে। বা বাড়ির বিক্রয় মূল্যের কত শতাংশ আপনি ধার করছেন। এটি শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা একটি সংখ্যা৷
একটি $500,000 বাড়ি নিন:আপনি যদি বাড়িটি কেনার জন্য $100,000 রেখে দেন (একটি 20% ডাউন পেমেন্ট) এবং অবশিষ্ট $400,000 (বাড়ির বিক্রয় মূল্যের 80%) ধার করেন, তাহলে আপনার ঋণ ($400,000) মূল্য ($500,000) হবে 80% কারণ ঋণটি বাড়ির মূল্যের 80%। ঋণদাতারা 80% বা তার কম এলটিভি দেখতে পছন্দ করে।
ঋণদাতারা আপনার FICO স্কোর এবং ঋণের মূল্যের সংমিশ্রণের উপর ভিত্তি করে ঋণের হার উপরে বা নীচে সামঞ্জস্য করতে পারে। সাধারণভাবে বলতে গেলে, আপনার ঋণের মূল্য যত বেশি হবে আপনার বন্ধকী সুদের হার তত বেশি হবে। যাইহোক, উচ্চ মূল্যের ঋণের জন্য প্রযোজ্য সুদের হার বৃদ্ধি সাধারণত ভাল স্কোর সহ একজনের তুলনায় দুর্বল ক্রেডিট সহ একজন ঋণগ্রহীতার পক্ষে বেশি হবে।
প্রথমবার ক্রেতাদের জন্য কিছু জনপ্রিয় ঋণ প্রোগ্রাম—FHA ঋণ, VA ঋণ, এবং USDA ঋণ—উচ্চ এলটিভির অনুমতি দেয়। এই প্রোগ্রামগুলি 0% থেকে 3.5% খুব কম ডাউন পেমেন্ট গ্রহণ করে, যার অর্থ এইগুলি হল ঋণ যেখানে 96.5% থেকে 100% LTV দেখা সম্ভব। যদিও এই লোনগুলি উচ্চ এলটিভি হারের অনুমতি দেয়, তবে ধরা হল যে সাধারণত কম লোন সর্বাধিক থাকে — এইভাবে আপনি একটি বিলাসবহুল সম্পত্তির অর্থায়নের জন্য এই প্রোগ্রামগুলির মধ্যে একটি ব্যবহার করতে পারবেন না। এছাড়াও, আপনাকে প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্সুরেন্সও কিনতে হবে (ঋণ গ্রহীতাদের জন্য যারা 20% এর নিচে ডাউন পেমেন্ট করে)।
আরো পড়ুন:এখানে আপনি 40 বছরের আগে একটি বাড়ি কেনার আশা করতে পারেন
শেষ কিন্তু অন্তত নয়, আপনার ঋণের ডলারের পরিমাণ আপনি কি ধরণের সুদের হার পান তার জন্য আলাদা ভূমিকা পালন করতে পারে। আপনি যদি প্রচুর বাড়ি কিনছেন বা এমন একটি বাজারে একটি বাড়ির জন্য কেনাকাটা করছেন যেখানে বাড়ির দাম $240,000 জাতীয় মাঝারি বাড়ির তালিকার মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, তাহলে আপনাকে একটি তথাকথিত "নন-কনফর্মিং" বা অনুসন্ধান করতে হতে পারে জাম্বো ঋণ।
একটি জাম্বো লোন হল এমন একটি যেখানে ধার করা পরিমাণ $417,000 ছাড়িয়ে যায়—অথবা, কিছু দামী বাজারে (মনে করুন শহরগুলি) $625,000-এর বেশি ঋণ। যেহেতু এই ধরনের ঋণগুলি তাদের অঞ্চল বা মেট্রো এলাকার জন্য বড়, তাই ঋণদাতারা তাদের উপর বিশেষ প্রয়োজনীয়তা রাখতে পারে (উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর বা নির্দিষ্ট ডাউন পেমেন্টের দাবিতে)।
ঋণগ্রহীতাদের JUMBO ঋণের ক্ষেত্রে তাদের নির্দিষ্ট বাজারের গতিশীলতার সাথে পরিচিত হওয়া এবং তাদের একটির জন্য আবেদন করতে হবে কিনা তা গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যদি মনে করেন যে আপনার একটি JUMBO ঋণের প্রয়োজন হতে পারে, তাহলে মনে রাখবেন যে আপনি যদি একটি মেট্রো অঞ্চলের উপকণ্ঠে কেনাকাটা করেন তবে আপনি সম্ভাব্য ভবিষ্যতের বাড়িগুলিকে এর সাথে অর্থায়ন করতে হবে কিনা তা দেখতে জিপ কোডগুলি দুবার চেক করতে চাইতে পারেন৷ ঋণ।
ঋণগ্রহীতাদের এটাও জানতে হবে যে বাড়ির মূল্য বা ডাউন পেমেন্টের মধ্যে সামান্য পার্থক্য তাদের JUMBO অঞ্চলে নিয়ে যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি একটি $475,000 বাড়ি দেখছেন এবং 10% ($47,500) রাখতে চান, তাহলে আপনার ঋণ হবে $427,500—একটি জাম্বো। আপনি যদি $450,000 বাড়ি দেখতে চান এবং 10% কম ($45,000) করার পরিকল্পনা করেন, তাহলে আপনি JUMBO থ্রেশহোল্ডের নীচে $405,000 ধার করবেন৷
একটি একক ঋণ সংস্থার মধ্যে এবং ঋণদান শিল্প জুড়ে অনেকগুলি ঋণ কর্মসূচি রয়েছে। একটি নির্দিষ্ট বাড়িতে আপনার দর্শনীয় স্থান নির্ধারণ করার আগে, আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং বন্ধকী বাজার কীভাবে কাজ করে তা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যাতে আপনি আপনার জন্য কাজ করে এমন একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন।