জলপ্রপাত মডেলগুলি অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের একটি জটিল কিন্তু অবিচ্ছেদ্য অংশ। সঠিকভাবে গঠন করা হলে, তারা প্রণোদনা সারিবদ্ধ করে, বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষা দেয় এবং একটি প্রকল্প থেকে লাভকে মোটামুটিভাবে ভাগ করার একটি স্বচ্ছ উপায় প্রদান করে।
নেতিবাচক দিক থেকে, এগুলি মডেলের জন্য জটিল, বোঝা কঠিন, এবং সঠিকভাবে ডিজাইন করা না হলে, সমস্ত পক্ষের জন্য অন্যায্য ফলাফল হতে পারে। আমি এই ধরনের অনেক চুক্তির সাথে জড়িত থাকার পরে, এই নিবন্ধটির লক্ষ্য হল এই ঘাটতিগুলি প্রশমিত করার জন্য এই এলাকায় আমার জ্ঞান প্রদান করা৷
একটি জলপ্রপাত কাঠামোকে পুলের একটি সিরিজ হিসাবে ভাবা যেতে পারে যেখানে একটি সম্পদ থেকে নগদ প্রবাহ একটি একক অংশ পূরণ করে, পরেরটিতে ছড়িয়ে পড়ার আগে। প্রতিটি পুল সম্পদের নগদ আয় কীভাবে বিতরণ করা হবে সে সম্পর্কে একটি চুক্তির প্রতিনিধিত্ব করে। নীচে একটি জলপ্রপাত মডেল দৃশ্যত কর্মে দেখায় কিভাবে একটি উদাহরণ.
একটি রিয়েল এস্টেট ক্যাশ ফ্লো জলপ্রপাত মডেলের উদাহরণ
পুলের ধারণায় ফিরে, একটি উদাহরণ দেওয়ার জন্য, প্রথম পুল বিনিয়োগকারী এবং স্পনসরের মধ্যে লাভকে 90%/10% ভাগ করতে পারে, যখন দ্বিতীয় পুলটি 50:50 বিভক্ত করে স্পনসরের পক্ষে হতে পারে। এই ধরনের স্নাতক মুনাফা ভাগাভাগি স্পনসরকে আরও লোভনীয় পুল তাড়া করার জন্য আরও বেশি পারফর্ম করতে উৎসাহিত করে। বিভিন্ন পুলের লাভ-বন্টন চুক্তির বিশদ বিবরণকে বলা হয় "প্রোমোট স্ট্রাকচার।"
আপনি কিভাবে বুঝবেন কখন স্পনসরের পদোন্নতি হওয়া উচিত? ভাল, এটি জলপ্রপাতের কাঠামোর ধরণের উপর নির্ভর করে যা ব্যবহৃত হয়। মূলত দুটি প্রধান ধরণের জলপ্রপাত কাঠামো রয়েছে যা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে ব্যবহৃত হয়। প্রথমটি বিনিয়োগকারীদের সমস্ত মূলধন ফেরত দেওয়ার উপর ভিত্তি করে + একটি প্রত্যাশিত রিটার্ন (ওরফে "হার্ডল রেট"); দ্বিতীয়টি পর্যায়ক্রমিক ভিত্তিতে রিটার্নের পছন্দের হার (ওরফে "প্রিফ") এর উপর ভিত্তি করে।
হার্ডল রেট সাধারণত IRR এর উপর ভিত্তি করে। একবার একটি লক্ষ্য IRR পৌঁছে গেলে, স্পনসর "উন্নীত" হয় এবং আরও অগ্রাধিকারমূলক হারে রিটার্ন পেতে শুরু করে। যদিও দ্বি-স্তরের প্রচার কাঠামোগুলি বোঝার জন্য সবচেয়ে সহজ, আমি যে কাজটি করি তাতে তিন-স্তরের কাঠামোগুলিকে সবচেয়ে সাধারণ হিসাবে দেখি। একটি বাধা হারের সাথে, প্রথম প্রচার হওয়ার আগে বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই তাদের সমস্ত প্রাথমিক মূলধন গ্রহণ করতে হবে।
একটি তিন-স্তরের মডেলের প্রচার কাঠামোটি এইরকম দেখতে পারে:
| স্তর | হার্ডল রেঞ্জ | বিনিয়োগকারী | স্পন্সর |
| 1 | 0-12% | 100% | 0% |
| 2 | 12-18% | 80% | 20% |
| 3 | 18+% | 50% | 50% |
এই ধরনের কাঠামোর অধীনে, বিনিয়োগকারীকে সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান না করা পর্যন্ত স্পনসর লাভের কোনোটিই পায় না। প্রায়শই, তবে, স্পনসর কাঠামোতেও বিনিয়োগকারী হিসাবে অংশগ্রহণ করতে পারে। একটি সাধারণ এলপি (সীমিত অংশীদারিত্ব) কাঠামোতে, এর অর্থ হল স্পনসর এলপি এবং জিপি (সাধারণ অংশীদার) উভয় শেয়ারই ধারণ করবে এবং তাদের এলপি শেয়ারগুলিকে অন্যান্য বিনিয়োগকারীর মতোই বিবেচনা করা হবে (প্রায়ই পারি পাসু বলা হয়। , যা "সমান পদে" এর জন্য শুধু ল্যাটিন)। GPs তাদের নিজস্ব তহবিলে বিনিয়োগ করে অনেকগুলি পরিস্থিতি থেকে উদ্ভূত হতে পারে, সাধারণত যখন তারা বহিরাগত বিনিয়োগকারীদের কাছে "খেলাতে ত্বক" প্রদর্শন করার জন্য একটি প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হতে বাধ্য হয়।
প্রতিবন্ধকতার হারের সাথে, বিনিয়োগকারী তাদের সমস্ত প্রাথমিক মূলধন এবং ন্যূনতম হারে রিটার্ন লাভ করে প্রচারের আগে। এটি উন্নয়নের মতো প্রকল্পগুলির জন্য ভাল কাজ করে যেখানে এক সময়ে প্রচুর নগদ প্রবাহ প্রত্যাশিত হয়, যা বিনিয়োগকারীদের সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান করতে পারে৷
সাধারণত, যদিও, রিয়েল এস্টেট ডিলগুলি একটি বিক্রয় বিনিয়োগ শেষ হওয়ার আগে দীর্ঘ সময় ধরে ছোট নগদ প্রবাহ ফেরত দেয়। এই পরিস্থিতিতে, জলপ্রপাত কাঠামো সাধারণত একটি pref সঙ্গে সেট আপ করা হয়।
প্রিফ একটি রিটার্নের হার নির্দিষ্ট করে যা বিনিয়োগকারী পর্যায়ক্রমিক অর্থপ্রদানের ভিত্তিতে বার্ষিক আশা করতে পারে। ধরা যাক বিনিয়োগকারী $1 মিলিয়ন রাখে এবং প্রিফ বার্ষিক 8%। প্রতি বছর একটি একক লভ্যাংশ ধরে নিলে, স্পনসর কোনো লাভে ভাগ করার আগে বিনিয়োগকারী প্রথম $80,000 পাবেন৷
প্রিফের পরে বাকি টাকা প্রচারের উপর ভিত্তি করে ভাগ করা হয়, যা আমাদের উদাহরণে 50:50। এই উদাহরণে, লভ্যাংশ $100,000 হলে, বিনিয়োগকারী $80,000 (প্রিফার জন্য) + $10,000 (প্রচারের উপর ভিত্তি করে), মোট $90,000 পাবে। স্পন্সর তখন অবশিষ্ট $10,000 পাবে।
8% Pref, 50:50 প্রোমোট স্ট্রাকচারে লাভের $100,000 বরাদ্দের উদাহরণ
জলপ্রপাতের কাঠামো সম্পর্কে যদি এই সবই জানা থাকত, তাহলে আর্থিক বিশ্বটি আরও সহজ জায়গা হবে। জলপ্রপাতের কাঠামোতে প্রায়শই অতিরিক্ত জটিলতা তৈরি হয় এবং বাস্তবসম্মতভাবে, আপনি কাঠামোতে যা চান তা যোগ করতে পারেন। আমি কিছু খুব জটিল প্রক্রিয়া দেখেছি যা একটি সাধারণ মডেল বলে মনে হচ্ছে। এখানে আরও কিছু সাধারণ অতিরিক্ত পদ রয়েছে যা আপনি দেখতে পারেন:
একটি ক্যাচআপ বিধান GP-এর জন্য সমস্ত নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করে (প্রতিবন্ধকতার হার পূরণ হওয়ার পরে) GP-কে বরাদ্দ করা নিশ্চিত করে, যতক্ষণ না GP-এর লাভের অংশ প্রচারের সমান হয়। যদি আমরা 12% বাধা এবং 20% প্রচার সহ $100-মিলিয়ন এক বছরের বিনিয়োগ ধরে নিই, যদি $15-মিলিয়ন মুনাফা অর্জিত হয় তাহলে নিম্নোক্ত ফলাফল আসবে:
| লাভের বরাদ্দ | ক্যাচআপ ব্যবস্থা ছাড়াই | ক্যাচআপ ব্যবস্থা সহ |
| বিনিয়োগকারী | $12m + 80% * $3m =$14.4m (96%) | $12m (80%) |
| GP | 20% * $3m =$0.6m (4%) | $3m (20%) |
কখনও কখনও, যদি বৃহৎ নগদ প্রবাহের মধ্যে সময় থাকে, তাহলে IRR একটি বাধার হারের নিচে নেমে যেতে পারে যার ফলে স্পনসরের "পদক্ষেপ" হতে পারে। কখনও কখনও, জলপ্রপাত চুক্তিতে "হাই-ওয়াটার মার্ক" নামে একটি শব্দ থাকে যা বলে যে একবার প্রচার করা হলে, স্পন্সরকে পরবর্তীতে পদত্যাগ করা যাবে না। যদিও পরবর্তী স্তরে যাওয়ার জন্য, রিটার্নগুলিকে এখনও প্রশ্নযুক্ত স্তরের লক্ষ্য IRR-এ পৌঁছাতে হবে। এই বিধানটি স্পনসরের পক্ষে।
মুদ্রার অন্য দিকে, বিনিয়োগকারীরা প্রায়ই একটি "লুকব্যাক" জিজ্ঞাসা করবে। যদি IRR প্রচারের থ্রেশহোল্ডের নীচে নেমে যায়, তাহলে IRR থ্রেশহোল্ডে না পৌঁছানো পর্যন্ত স্পনসরকে তাদের প্রাপ্ত অর্থের যেকোনো একটি ফেরত দিতে হতে পারে।
যদি প্রিফ রেট পূরণ না হয়, সাধারণত এটি ভবিষ্যতের কোনো অর্থপ্রদানকে প্রভাবিত করবে না। একটি ক্রমবর্ধমান প্রিফ বিধানের সাথে, অপরিবর্তিত অংশ থেকে ভারসাম্য পরবর্তী প্রিফ থ্রেশহোল্ডে যোগ করা হয়৷
যখন pref ক্রমবর্ধমান হয় (কিন্তু কম্পাউন্ডিং নয়), তখন pref শুধুমাত্র পরবর্তী সময়ের জন্য প্রয়োজনীয় রিটার্নের উপরে যোগ করা হয়। একটি যৌগিক অগ্রাধিকারের সাথে, অবশিষ্ট পরিমাণ উভয়ই যোগ করা হয় এবং প্রচারের আগে পছন্দের হার দ্বারা গুণিত হয়।
যদি বাধার হার খুব বেশি হয়, তাহলে স্পন্সর কখনই এটি পৌঁছাতে পারে না। যত তাড়াতাড়ি স্পনসর বুঝতে পারে যে প্রতিবন্ধকতার হার পৌঁছানো অসম্ভব, তারা প্রকল্পটি সম্পূর্ণ করার জন্য নিরুৎসাহিত (এবং সম্ভবত অবনমিত) হতে পারে।
এটি প্রায়শই ঘটে যখন অপ্রত্যাশিত বিলম্ব হয় - একটি জোনিং সমস্যা, একটি অস্থায়ী বাজার মন্দা, বা শুধুমাত্র প্রতিকূল আবহাওয়া - যা একটি প্রকল্পকে এক বছর বা তার বেশি সময় ধরে বিলম্বিত করে। চক্রবৃদ্ধি সুদের প্রভাবে, একটি পাঁচ বছরের প্রকল্পে 12% IRR চার বছরে 15% বা তিন বছরে 20% হয়ে যায়৷
প্রজেক্টের দৈর্ঘ্যের উপর নির্ভর করে 12% IRR পৌঁছানোর জন্য বার্ষিক রিটার্ন প্রয়োজন
প্রায়শই, একজন স্পনসর পুনরায় আলোচনা করার চেষ্টা করে কিন্তু বিনিয়োগকারী (সঙ্গত কারণে) অনিচ্ছুক হতে পারে। দুর্ভাগ্যবশত, উভয় পক্ষের ভাল অংশীদারদের সাথে কাজ করা এবং পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে চুক্তি পূর্ব ঝুঁকি মূল্যায়ন করা ছাড়া এই সাধারণ সমস্যার কোন সহজ সমাধান নেই৷
মিতব্যয়ী বিনিয়োগকারীরা তাদের রিটার্ন বাড়ানোর জন্য এই ধরনের কাঠামোর জন্য চাপ দিতে পারে, কিন্তু এটি অনুসরণ করার জন্য একটি খুব অদূরদর্শী পদ্ধতি। সারিবদ্ধ বিনিয়োগকারী-থেকে-স্পন্সর কাঠামো নিশ্চিত করবে যে নিখুঁত মুনাফা বিনিয়োগকারীদের জন্য বেশি, এমনকি যদি মনে হয় যে তারা শর্তে ছাড় দিচ্ছে।
কিছু বিনিয়োগকারী তাদের দর কষাকষির ক্ষমতার কারণে উচ্চতর পছন্দ পায়। যদিও চুক্তিটি সম্পন্ন করার জন্য এটি গ্রহণযোগ্য এবং প্রয়োজনীয় হতে পারে, অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের আগে থেকে জানানো না হলে সমস্যা দেখা দেয়।
আমি প্রায়ই একটি বিধান অন্তর্ভুক্ত করি যে যদি কোন বিনিয়োগকারীকে আরও ভাল চুক্তি পেতে হয়, তবে অন্য সমস্ত বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই অবহিত করতে হবে এবং প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার থাকতে হবে। এটি যে কোনও দিকের কোনও আঘাতের অনুভূতি এড়ায় এবং সমস্ত পক্ষের জন্য জিনিসগুলিকে ন্যায্য রাখে৷
৷জলপ্রপাতগুলি মডেলের জন্য জটিল এবং একটি নথিতে বর্ণনা করা আরও জটিল হতে পারে। একটি স্পষ্টভাবে লিখিত বিনিয়োগকারী চুক্তি থাকা এবং নিশ্চিত করা যে প্রত্যেক বিনিয়োগকারী কাঠামোটি সম্পূর্ণরূপে বোঝে তা ভবিষ্যতের আলোচনাকে আরও সহজ করে তুলতে পারে। আলোচনার ক্ষেত্রে, একটি পরিষ্কার চিত্র যা জলপ্রপাতটিকে কল্পনা করে "একটি ছবি হাজার শব্দের মূল্য" প্রভাব অর্জন করতে পারে, এটি অনুমান করার পরিবর্তে যে সমস্ত বিনিয়োগকারী একটি ভারবোস শব্দ শীট থেকে দৃশ্যকল্পগুলিকে একত্রিত করতে পারে৷
যখন প্রতিবন্ধকতাগুলি পৌঁছে যায়, তখন মডেলটিকে পুনরায় ব্যাখ্যা করা প্রায়শই একটি ভাল ধারণা, যদি কেউ সূক্ষ্ম বিবরণ ভুলে যায়।
শেষ পর্যন্ত, জলপ্রপাতের কাঠামোর জন্য কোনও এক-আকার-ফিট-সমস্ত পদ্ধতি নেই। জলপ্রপাতের কাঠামোর নকশায় যাওয়ার কিছু কারণ সহজ। যদি এটি কিছু বড় ক্যাশফ্লো ইভেন্ট সহ একটি উন্নয়ন হয়, একটি বাধা ব্যবহার করুন; যদি এটি একটি দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া খেলা, একটি pref ব্যবহার করুন. কিন্তু বাকিটা প্রায়শই বাজারের অবস্থা এবং জড়িত সকল পক্ষের পরিশীলিততা এবং জ্ঞান সহ বেশ কয়েকটি কারণের উপর নির্ভর করে।
জলপ্রপাতগুলি কীভাবে বিনিয়োগের এজেন্সি প্রভাবগুলি হ্রাস করা যায় এবং একটি চুক্তি সফলভাবে চালানোর জন্য সমস্ত পক্ষ সমন্বিত হয় তা নিশ্চিত করার জন্য প্রণোদনামূলক কাঠামো তৈরি করার একটি নিখুঁত উদাহরণ৷