2009 সালের শেষের দিকে একটি প্রধান প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীর ভিড়ের সম্মেলন কক্ষে, একজন বিনিয়োগকারী একটি বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট কোম্পানির মালিককে জিজ্ঞাসা করেছিলেন যে কেন তার এত ভাল অর্থ স্পষ্টতই ব্যর্থ উন্নয়ন প্রকল্পগুলিতে নিক্ষেপ করা হয়েছিল। উত্তরটি ছিল:কারণ আমরা পারি .
এই উপাখ্যানটি চেক এবং ব্যালেন্স, আগ্রহের প্রান্তিককরণ, তবে বাজারের গতির বোঝার (বা এই ক্ষেত্রে ভুল ব্যাখ্যা) সম্পর্কে বেশ কয়েকটি প্রশ্ন উত্থাপন করে। আমরা অতীতের কর্মক্ষমতা, বাজারের গতিশীলতা এবং ঝুঁকি, এবং সামনের লক্ষ্য বাজার/পণ্য, ফলন প্রত্যাশা এবং সুদের হার, ব্যক্তিগত রিয়েল এস্টেট ঋণ বাজার এবং প্রযুক্তিগত প্রভাব বিশ্লেষণ করি। 2020 সালে সম্ভাব্য বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের দিকে কীভাবে নজর দেওয়া যায় এবং কীভাবে সাধারণ বাজারের ভুল ধারণাগুলি এড়ানো যায় সে সম্পর্কে আমরা বিনিয়োগকারীদের কিছু নির্দেশিকা প্রদান করি।
2009 সালে বিশ্বব্যাপী আর্থিক সংকটের পর, বেশিরভাগ প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারী তাদের রিয়েল এস্টেট এক্সপোজার উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করেছে। যাইহোক, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট একটি স্বতন্ত্র সম্পদ শ্রেণী হিসাবে একটি উল্লেখযোগ্য পুনরুত্থান দেখেছে তখন থেকে প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে অভূতপূর্ব বরাদ্দের স্তর রয়েছে, যেখানে প্রতিষ্ঠানগুলি সক্রিয়ভাবে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করছে 2014 সালে মাত্র 72% থেকে 2019 সালে 96% হয়েছে৷
এই প্রবণতা প্রধান বাজার অংশগ্রহণকারীদের মধ্যে রিয়েল এস্টেট বরাদ্দের ক্রমাগত বৃদ্ধির পাশাপাশি বাজার অংশগ্রহণকারীদের আপেক্ষিক সংখ্যা বৃদ্ধিতে প্রতিফলিত হয়েছে৷
রিয়েল এস্টেট, সমস্ত প্রতিষ্ঠানে সক্রিয়ভাবে বিনিয়োগ
এই প্রবণতাটি প্রাথমিকভাবে ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা, কৌশলগত সম্পদ বরাদ্দকরণের উপর বর্ধিত ফোকাস এবং ফলস্বরূপ, আর্থিক সংকটের পরে বৈচিত্র্যকরণ প্রচেষ্টার দ্বারা চালিত হয়েছিল। কেন্দ্রীয় ব্যাঙ্কের QE নীতির কারণে উল্লেখযোগ্য তারল্য ইনজেকশন এবং একাধিক সুদের হার হ্রাস রিয়েল এস্টেটে লিভারেজের ক্ষুধা বাড়িয়েছে যা বাজারের কার্যক্ষমতাকে কিছুটা সাহায্য করেছে৷
2005 থেকে 2018 সাল পর্যন্ত আপেক্ষিক কর্মক্ষমতা বিশ্লেষণের বিচার করলে, এই কারণগুলি (QE এবং সুদের হার হ্রাস) রিয়েল এস্টেটকে বিশেষভাবে উপকৃত করেছে কারণ এটি 2010 থেকে 2018 সালের মধ্যে নয় বছরের মধ্যে তিনটিতে পারফরম্যান্স র্যাঙ্কিংয়ে নেতৃত্ব দেয়, যা তিন বছরের মধ্যে দ্বিতীয় বা তৃতীয় হয়। অন্যান্য অনুষ্ঠান।
অ্যাসেট ক্লাস পারফরমেন্স 2005-2018
তাহলে আজ পর্যন্ত জমির স্তর, এখান থেকে আমাদের কোথায় নিয়ে যাবে?
ইক্যুইটি মার্কেট 2019 সালে একটি দুর্দান্ত পারফরম্যান্স দেখিয়েছে যা প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের জন্য তাদের শক্তিশালী রিয়েল এস্টেট বরাদ্দ বজায় রাখা কঠিন করে তুলেছে। এছাড়াও, বাজারের ক্লান্তির লক্ষণগুলি বাজারের কিছু কোণে দেখা যায়, যা মুদ্রাস্ফীতি এবং সুদের হারের উপর ঊর্ধ্বমুখী চাপের কারণে কম চালিত হয়, বরং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির উপর সম্ভাব্য নেতিবাচক প্রভাব সহ ভূ-রাজনৈতিক ঝুঁকির কারণে এবং সেইজন্য সর্বাধিক (সম্পর্কিত) উপ-সম্পত্তির চাহিদা। ক্লাস।
সম্প্রতি, করোনাভাইরাস বিশ্বায়িত জীবনকে থামিয়ে দিয়েছে যেমনটি আমরা জানি, ক্রমবর্ধমান শহরগুলি শান্ত হয়ে যাচ্ছে, ব্যস্ত রাস্তার জীবন কোয়ারেন্টাইনের সাথে শেষ হচ্ছে, ব্যস্ত শপিং মলগুলি খালি হচ্ছে এবং ক্রমবর্ধমান পর্যটন শিল্প থেমে যাচ্ছে। রিয়েল এস্টেট শিল্প, যেমন এয়ারলাইনস, ফাস্ট-মুভিং কনজিউমার গুডস (এফএমসিজি) এবং অন্যরা এর ফলে চাহিদার ব্যবধান অনুভব করবে। এটি সম্ভবত সরকার এবং কেন্দ্রীয় ব্যাংকের হস্তক্ষেপ দ্বারা গদি করা হবে। যাইহোক, সম্পূর্ণ সীমা শুধুমাত্র শিল্প-সাধারণ 6-12 মাসের ব্যবধানে দৃশ্যমান হবে কারণ প্রকল্পগুলি বিলম্বিত হয়, তহবিল শুকিয়ে যাচ্ছে, বা বিনিয়োগকারীদের ফোকাস স্থানান্তরিত হচ্ছে। তাই, এটা এখনো শেষ হয়নি।
বর্তমান সঙ্কট সুযোগ প্রদান করবে, যেমন সাপ্লাই চেইনের পুনর্বিন্যাস (নতুন লজিস্টিক সেন্টার এবং উৎপাদন সুবিধা), বিতরণ করা কোম্পানির সদর দফতর (নতুন অফিস ভবনগুলি দ্বিতীয় সদর দফতর হিসাবে ব্যবহৃত হয় বা ঝুঁকি প্রশমনের ব্যবস্থা হিসাবে ব্যাক-আপ অবস্থানগুলি) বা অতিরিক্ত চিকিৎসা সুবিধা ভবিষ্যতের যেকোনো সংকটের জন্য প্রস্তুত। সুতরাং, সাথে থাকুন এবং 2021 সালের শুরুর দিকে বাজারের পুনঃমূল্যায়ন করা যাক।
বর্তমান চক্র জুড়ে, পোর্টফোলিও বৈচিত্র্য তৈরির প্রয়োজনীয়তার দ্বারা চালিত উন্নত বাজারে (যেমন, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, ব্রেক্সিট সত্ত্বেও ইউএস, যুক্তরাজ্য, যুক্তরাজ্য) অভূতপূর্ব সুযোগ প্রদান করেছে, কিন্তু সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, সংকট-পরবর্তী QE এবং ইউরোপ ও আমেরিকার কেন্দ্রীয় ব্যাংকের সুদ নীতি। এশিয়া-বিশেষ করে চীন এবং কিছুটা ভারত ও দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়া-ও উল্লেখযোগ্য পুঁজির প্রবাহ দেখেছে।
শক্তিশালী জিডিপি বৃদ্ধির প্রত্যাশা অনুসরণ করে, ফ্রান্স, স্পেন, জার্মানি, অস্ট্রেলিয়া, দক্ষিণ কোরিয়া এবং সিঙ্গাপুরের রিয়েল এস্টেট বাজার অদূর ভবিষ্যতের জন্য বিনিয়োগের কেন্দ্রবিন্দু হিসেবে থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে। সাম্প্রতিক ঘটনাগুলিকে ঘিরে কিছু সতর্কতা সহ এটি হংকং-এর ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য৷
৷মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, যুক্তরাজ্য এবং অন্যান্য ছোট ইউরোপীয় দেশগুলির বাজারগুলি তাদের দীর্ঘমেয়াদী জিডিপি প্যাটার্নের সাথে সমানভাবে পারফরম্যান্স করবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং সেইজন্য অপেক্ষাকৃত সতর্ক বিনিয়োগকারীদের চাহিদা দেখার আশা করা হচ্ছে৷
চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারের জিডিপি বৃদ্ধির কারণে বিনিয়োগ কার্যকলাপে মন্থর হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে যদি না সরকার-প্ররোচিত বিনিয়োগ কার্যকলাপ সতর্ক বেসরকারী পুঁজির অনুভূতির কারণে প্রত্যাশিত তহবিল ফাঁক প্রতিস্থাপন না করে।
এটি প্রত্যাশিত যে সমস্ত রিয়েল এস্টেট পণ্যের ধরন আকর্ষণীয় থাকবে, তবে, ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীর পছন্দগুলি ঝুঁকির ক্ষুধা, বর্তমান পোর্টফোলিও কাঠামো, আঞ্চলিক/বাড়ির পক্ষপাত, সেইসাথে উপলব্ধ বিনিয়োগ এবং সম্পদ ব্যবস্থাপনা দক্ষতা সেটের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হতে থাকবে৷
সাধারণভাবে, এটি প্রত্যাশিত যে "অত্যধিক অর্থ একই চুক্তির পিছনে ছুটতে" প্রবণতা অব্যাহত থাকবে যার ফলে পণ্যের প্রাপ্যতা কম হবে, দাম বৃদ্ধি পাবে এবং ক্যাপ রেট সংকোচন হবে।
নির্মাণ জমির অভাবের ফলে ব্রাউনফিল্ড সাইটগুলির পুনঃউদ্দেশ্য বৃদ্ধি এবং পূর্ব-ব্যবহৃত সম্পদের পুনর্নবীকরণ, বিশেষ করে মেট্রোপলিটন এলাকায় প্রত্যাশিত। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে মেগাপ্রকল্পগুলি যেমন NYC হাডসন ইয়ার্ড পুনঃউন্নয়ন এই অনুমানকে সমর্থন করে৷
2020 এর পরের জন্য রিয়েল এস্টেটের ফলন প্রত্যাশা এখানে আকর্ষণীয় থাকবে:
ঋণের জন্য বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারগুলি বর্তমান চক্রের সময় উল্লেখযোগ্য কাঠামোগত পরিবর্তনগুলি অনুভব করেছে, সবচেয়ে বিশিষ্ট হল অপ্রচলিত ঋণদাতাদের উত্থান এবং সেইসাথে ঋণ তহবিলের জন্য তহবিল সংগ্রহের ঘূর্ণিঝড়৷
স্টীপ ডিসেন্ট:2017 সালের রেকর্ড-ব্রেকিং পরে ঋণ তহবিলের জন্য সংগ্রহ করা মোট মূলধন গত বছর দ্রুত হ্রাস পেয়েছে
প্রাথমিকভাবে 2009 সালের আর্থিক সংকটের পর বাণিজ্যিক ব্যাঙ্কগুলির ঋণদানের কার্যকলাপ হ্রাস করার জন্য শূন্যস্থান পূরণকারী হিসাবে বিবেচিত, ঋণ তহবিলগুলি আজকাল প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি আকর্ষণীয় আয়-উৎপাদনকারী বিনিয়োগের সুযোগ প্রদান করে। প্রযোজ্য ঋণ-টু-মূল্য (LTV) অনুপাতের ক্ষেত্রে অন্তর্নিহিত সমান্তরাল এবং অবিরত বিচক্ষণতার প্রেক্ষিতে, বিনিয়োগকারীদের জন্য নিম্নমুখী ঝুঁকি তহবিল যানবাহন বা সরাসরি বিনিয়োগের মাধ্যমে ইক্যুইটি বিনিয়োগের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্যভাবে কম হতে পারে। কিছু ক্ষেত্রে, এটি সম্পূর্ণ মূলধন কাঠামোর সাথে তহবিল সরবরাহ করে বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি অভ্যন্তরীণ ঝুঁকি/রিটার্ন বৈচিত্র্যকরণের অনুমতি দেয়।
বিশেষ মূল্য নির্ধারণ, ঋণ ব্যবস্থাপনা এবং প্রয়োজনীয় রিয়েল এস্টেট দক্ষতার সমন্বয়ের প্রেক্ষিতে, প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারী এবং পারিবারিক অফিসগুলি বেশিরভাগই ফান্ড যানবাহন এবং/অথবা বিশেষ সম্পদ ব্যবস্থাপকদের (যেমন, ফান্ড সাইডকার) জন্য ডেডিকেটেড ম্যান্ডেটের মাধ্যমে ঋণের এক্সপোজার খোঁজে।
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য সুদের হার বেশিরভাগ উন্নত বাজারে প্রতিযোগিতামূলক থাকে। প্রধান চালক, সাম্প্রতিক অতীতের মতো, কেন্দ্রীয় ব্যাঙ্কের রক-বটম রেট৷ যেখানে 10-বছরের ফেড রেট দৃঢ়ভাবে 1.5-1.75% রেঞ্জের মধ্যে থাকে, সেখানে ইউরো জোনের বেস রেট দৃঢ়ভাবে নেতিবাচক অঞ্চলে (বর্তমানে -0.50%) থাকে এবং পরবর্তীটির জন্য দিগন্তে সামান্য পরিবর্তন হয়৷
ঋণ প্রদানকারীদের প্রাচুর্য (ঐতিহ্যগত এবং অপ্রচলিত, যেমন বীমাকারী বা ঋণ তহবিল) ঋণদাতাদের মার্জিনে অতিরিক্ত চাপ সৃষ্টি করে, এই সতর্কতার সাথে যে বিশেষ বাজারে অর্থনৈতিক ও রাজনৈতিক ঝুঁকির জন্য মূল্যের পার্থক্য অক্ষুণ্ণ থাকে। তদনুসারে, ইউরোপে ঋণদাতার মার্জিন ল্যান্ডস্কেপ বর্তমানে 100bps (ফ্রান্স/জার্মানি), 175bps (ইতালি), 170bps (ইউকে) এ দাঁড়িয়েছে। এর ফলে বরং আকর্ষণীয় এবং রিটার্ন-বর্ধক অর্থায়নের হার।
যাইহোক, কিছু ইউরোপীয় উপ-বাজারে মূল্যায়ন ইতিমধ্যেই আকাশচুম্বী, বাস্তবসম্মত মূল্যায়ন এবং যথাযথ অধ্যবসায় পদ্ধতিগুলি চক্রের মোড়ের সাথে সাথে ডিলকে অতিরিক্ত প্রসারিত হওয়া থেকে বিরত রাখতে গুরুত্বপূর্ণ।
ঋণদাতার প্রতিযোগিতা বৃদ্ধি হওয়া সত্ত্বেও, LTV অনুপাত (60-70%) এবং ঋণ চুক্তি স্থিতিশীল থাকা সহ আন্ডাররাইটিং বিচক্ষণ রয়ে গেছে।
মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ঋণদাতা মার্জিন আরও সতর্ক জিডিপি বৃদ্ধির প্রত্যাশা প্রতিফলিত করে এবং প্রায় 150-200bps হয়। 1.5-1.75% বেস রেট সহ, এটি ইউরোপের মতো একই LTV প্রত্যাশা সহ 3-3.75% মার্কের কাছাকাছি গড় অর্থায়নের হারে পরিণত হয়৷
উভয় বাজারের চাহিদার দ্বারা চালিত কিন্তু সমস্ত ধরণের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য উপলব্ধ তারল্যের নিছক পরিমাণ, বিশ্বব্যাপী নির্মাণ বাজার লাল-হট।
টার্নার অ্যান্ড টাউনসেন্ড দ্বারা প্রকাশিত সবচেয়ে সাম্প্রতিক নির্মাণ খরচ সমীক্ষা অনুসারে, বিশ্বের অন্যতম প্রধান সম্পত্তি পরামর্শদাতা, 35টি বাজারকে উষ্ণ/গরম/অতি উত্তপ্ত হিসাবে বিবেচনা করা হয়, 23টি আরও গরম হয়ে যায় এবং মাত্র পাঁচটি শীতল হয়। নির্মাণ মূল্য বৃদ্ধি প্রাথমিকভাবে উত্তর আমেরিকায় লক্ষ্য করা যায়, সান ফ্রান্সিসকো বাজারে প্রযুক্তি শিল্প-চালিত নির্মাণ 2019 এবং 2020-এর মধ্যে 6% বছর-ওভার-বছর (y/y) মূল্য বৃদ্ধির সাথে প্যাকে নেতৃত্ব দেয়, এর পরে ভ্যাঙ্কুভার (+ 5%) এবং ইন্ডিয়ানাপোলিস (+4%)। আমস্টারডাম (+9% y/y) এবং ফ্রাঙ্কফুর্ট (+4% y/y) ইউরোপে সবচেয়ে বেশি খরচ বৃদ্ধি পেয়েছে৷
এগিয়ে গেলে, উত্তর আমেরিকার সান ফ্রান্সিসকো এবং হিউস্টন, ইউরোপের আমস্টারডাম, ফ্রাঙ্কফুর্ট এবং প্যারিস, চীনের সাংহাই, মধ্যপ্রাচ্যের রিয়াদ এবং মাস্কাট, তানজানিয়ার দার এস সালাম, পাশাপাশি অস্ট্রেলিয়ার ব্রিসবেন এবং পার্থকে বিবেচনা করা হয়। নির্মাণ খরচ বৃদ্ধির সবচেয়ে বড় সম্ভাবনা।
বর্তমান চক্রের সময়, বিনিয়োগযোগ্য বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজার উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত হয়েছে। এটি প্রাথমিকভাবে গুদাম এবং ডেটা সেন্টারের আকারে প্রযুক্তি শিল্পের ইট-ও-মর্টার প্রয়োজনীয়তা দ্বারা চালিত হয়েছে। রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামো উভয় বাজারের আরেকটি প্রধান চালক ছিল প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের পূর্বে খণ্ডিত শিল্পে বাজারে প্রবেশ করা যার একক-লট আকার অর্থপূর্ণ পুঁজি শোষণের জন্য অপর্যাপ্ত ছিল। উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে ছাত্রদের আবাসন, হাসপাতাল এবং অবসর গৃহ। এর মধ্যে কিছু কিছু বাজারে বিনিয়োগযোগ্য মহাবিশ্বের অংশও ছিল না কিন্তু নিয়ন্ত্রণমুক্ত এবং সরকারী কার্যাবলীকে পেশাদার করার প্রয়োজনের কারণে উপলব্ধ করা হয়েছে৷
বেশ কয়েকটি উন্নত এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে উদীয়মান বাজারের মুখোমুখি বাজেটের চ্যালেঞ্জের পরিপ্রেক্ষিতে, এই প্রবণতা বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে। এই সম্পদ বিভাগগুলির কিছু থেকে ধ্রুবক এবং তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল আয় স্ট্রিম পোর্টফোলিওর আকর্ষণ বাড়ায়, বিশেষ করে পেনশন তহবিলের মতো আয়-উৎপাদন-কেন্দ্রিক বিনিয়োগকারীদের জন্য।
যাইহোক, পুরানো নিয়মের কথা মাথায় রেখে:"সম্পদ যত বেশি বিশেষায়িত, এটি তত কম তরল," সম্ভাব্য বিকল্প ব্যবহার, বিপণনযোগ্যতা এবং চুক্তিগত ক্ষতিকর সুরক্ষার দিকে বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত৷
রিয়েল এস্টেট স্পেসের সাম্প্রতিক উন্নয়নগুলি বিস্তৃত-ভিত্তিক প্রযুক্তি-চালিত উদ্ভাবন দ্বারা চিহ্নিত করা হয় যা সাধারণত প্রপটেক নামে পরিচিত। শুধুমাত্র 2019 সালে $16bn এর মোট VC PropTech বিনিয়োগের সাথে, ডিজিটাইজেশন—এবং বিশেষ করে PropTech—আগামী রিয়েল এস্টেট শিল্পে গভীর প্রভাব ফেলবে৷
তদনুসারে, রিয়েল এস্টেটে PwC-এর 2020 উদীয়মান প্রবণতা অনুসারে ইউরোপের 87% বাজার অংশগ্রহণকারীরা পরবর্তী 3-5 বছরে PropTech ব্যয় বৃদ্ধির আশা করছেন৷
প্রপটেক ইনভেস্টমেন্ট/আগামী ৩-৫ বছরে ব্যবহার
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট শিল্পকে প্রভাবিত করে প্রধান প্রবণতা
বিগত 10 বছরে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট শিল্প বাজারের আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে প্রধান রাস্তায় চলে এসেছে এবং বেশিরভাগ অংশে, সামগ্রিক পোর্টফোলিও পারফরম্যান্সের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের বৈচিত্র্য এবং ফলন বৃদ্ধির প্রত্যাশা পূরণ করেছে৷
যাইহোক, ইতিমধ্যেই আকাশছোঁয়া দাম এবং সামনে উল্লেখযোগ্য ভূ-রাজনৈতিক ও সামষ্টিক অর্থনৈতিক চ্যালেঞ্জ, আগামী 10 বছর উল্লেখযোগ্য চ্যালেঞ্জ প্রদান করবে। তাই, বেশ কিছু বাজার অংশগ্রহণকারীদের বরং ঝড়ের জলে পোর্টফোলিও এবং সম্পদগুলি পরিচালনা করার জন্য প্রয়োজনীয় তাদের অভ্যন্তরীণ ক্ষমতার দিকে নজর দেওয়া উচিত৷
"প্রাতিষ্ঠানিক আস্থা-নির্মাণ" এর দীর্ঘ সময়ের প্রেক্ষিতে 2009 সাল থেকে, কে তাদের পাঠ শিখেছে তা দেখতে বা ওয়ারেন বাফেটকে উদ্ধৃত করতে এটি একটি হিংসাত্মক বাজারের পতন নিতে পারে:"যখন জোয়ার চলে যায় তখনই আপনি আবিষ্কার করতে পারেন কে নগ্ন হয়ে সাঁতার কাটছে।"
• • •
৷