একটি বাড়ি কিনুন।
এটা ভাড়া আউট.
ভাড়াটেরা আপনার জন্য এটি পরিশোধ করে৷
এটি সম্ভবত বইয়ের সবচেয়ে পুরানো দিকগুলির মধ্যে একটি, তাই না?
সঠিকভাবে সম্পন্ন হয়েছে, ভাড়ার সম্পত্তির মালিকানা একটি আকর্ষণীয় দীর্ঘমেয়াদী আয় এবং সম্পদ তৈরির কৌশল হতে পারে। কিন্তু ভুল হয়েছে, এটা মাথাব্যথার রেসিপি এবং ঋণের পাহাড় হতে পারে।
এটা একটা সাইড হাস্টল যেটা আমি জানি সাইড হাস্টল নেশনের অনেক পাঠক এবং শ্রোতারা আগ্রহী (যেমন আমি)।
এটির জন্য, আমি আমার নিজস্ব রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সংক্রান্ত প্রশ্ন সংগ্রহ করেছি এবং সাইড হাস্টল নেশন Facebook সম্প্রদায় থেকে আরও কিছু সংগ্রহ করেছি৷
লাইনের অপর প্রান্তে আছেন জ্যাক ইভানিশ, একজন রিমোট রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং রুফস্টক-এর রিটেল ডিরেক্টর .
রুফস্টক হল একটি মার্কেটপ্লেস যা ভাড়ার সম্পত্তির জন্য কেনাকাটা করা, তুলনা করা এবং ক্রয় করা সহজ করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। (জ্যাচ রুফস্টকের কর্মচারী #3 ছিলেন — এবং প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে নিজের 11টি ভাড়া সম্পত্তি কিনেছেন।)
"সরাসরি মালিকানার সাথে আমার কাছে আমার আরও নিয়ন্ত্রণ আছে৷৷ আমি যখন REIT-এর মাধ্যমে কিনছি তখন আমি সাধারণত ঘরের একটি ঝুড়ি কিনছি,” Zach ব্যাখ্যা করেছেন।
জ্যাচ একক-পরিবারের বাড়ি কিনতে পছন্দ করেন কারণ তিনি জানেন যে সেই বাড়িটি ঠিক কোথায়, এবং কীভাবে তিনি সম্পত্তিতে মূল্য যোগ করতে পারেন, ভাড়া বাড়াতে পারেন ইত্যাদি।
অনেক বিনিয়োগকারী-আমি নিজেও অন্তর্ভুক্ত, এই মুহুর্তে অন্তত-একটি REIT-এর মাধ্যমে কেনার মত কারণ তারা এটিকে একটি হ্যান্ডস-অফ বিনিয়োগ হিসাবে দেখে।
আপনি একই নৌকায় থাকলে, ফান্ড্রাইজ দেখতে মূল্যবান হতে পারে।
কিন্তু Zach বলেছেন যদি আপনি সঠিকভাবে কিনুন এবং ভাল অংশীদার থাকলে, একক পরিবারের বাড়িগুলি এখনও প্রায়-প্যাসিভ বিনিয়োগ হতে পারে। তিনি তার 11টি একক-পরিবারের বাড়িগুলি পরিচালনা করতে সপ্তাহে এক ঘন্টা ব্যয় করেন৷
কিছু মৌলিক মানদণ্ড আছে যখন Zach ব্যবহার করে সম্পত্তি কেনার জন্য খুঁজছেন:
সামগ্রিকভাবে, জ্যাচ বলেছেন, "আমি এখনই বর্তমান নগদ প্রবাহের উপর লেজার-ফোকাসড নই, আমি দীর্ঘমেয়াদী জন্য তৈরি করছি।" যদি তিনি প্রথমে সম্পত্তিতে এমনকি ভাঙতে সক্ষম হন তবে এটি যথেষ্ট ভাল।
জ্যাচ দীর্ঘমেয়াদী বৃদ্ধি এবং ভাড়া বৃদ্ধির সম্ভাবনার দিকে নজর দেয় এবং দুর্দান্ত সম্পত্তি কেনাকে অগ্রাধিকার দেয়৷
সম্পত্তি ব্যবস্থাপকের কাজ করার সুবিধাগুলি কি আপনার নগদ প্রবাহের টেনে ছাড়িয়ে যায়? (এই পরিষেবাগুলি সাধারণত মাসিক ভাড়ার 8-10% চার্জ করে।)
জ্যাচ একজন সম্পত্তি ব্যবস্থাপকের খরচের দিকে তাকালেন এবং তিনি তার সম্পত্তি পরিচালনার জন্য যে সময় ব্যয় করবেন তা তিনি কীভাবে ব্যবহার করতে পারেন তার বিপরীতে ওজন করেছিলেন। তিনি ম্যানেজার হতে চাননি - তিনি বিনিয়োগকারী হতে চেয়েছিলেন।
তিনি বলেন যে একটি মহান সম্পত্তি ব্যবস্থাপকের মধ্যে পার্থক্য একটি জগত আছে, এবং একটি খারাপ, যদিও. এই কারণেই রুফস্টক মানসম্পন্ন সম্পত্তি পরিচালকদের খুঁজে পেতে অনেক সময় ব্যয় করে যারা এলাকাগুলি জানেন এবং রাজ্যের বাইরের মালিকদের সাথে কাজ করতে অভ্যস্ত৷
জ্যাচ বলেছেন যে আপনার যদি একজন ভাল সম্পত্তি ব্যবস্থাপক থাকে তবে 15% অর্থ প্রদান করা একটি দুর্দান্ত চুক্তি৷
Zach Roofstock এ বলেন, তারা এমন সম্পত্তি পরিচালকদের খোঁজ করেন যাদের বিনিয়োগকারীর মানসিকতা আছে, তাই তারা বুঝতে পারে আপনি কীভাবে আপনার ব্যবসা চালাচ্ছেন। এটি একটি সম্পত্তি পরিচালকের সাথে কাজ করাও গুরুত্বপূর্ণ যেটি মেরামত থেকে লাভবান হয় না। এইভাবে, তারা সমস্যার প্রথম লক্ষণে একজন মেরামতকারীকে কল করার পরিবর্তে সমাধানের চেষ্টা করবে।
আপনি চুক্তিতেও বলতে পারেন যে তারা শুধুমাত্র একটি ফি সংগ্রহ করে যখন সম্পত্তিটি দখল করা হয়। এটি সম্পত্তিতে ভাড়াটে পেতে তাদের জন্য প্রণোদনা বাড়াবে এবং তাদের সেখানে রাখার জন্য যথাসাধ্য চেষ্টা করবে।
জ্যাচ ব্যাখ্যা করেছেন যে রুফস্টকের সম্পত্তি তালিকার 70-80% ভাড়াটেদের সাথে আসে। সম্পত্তি পরিচালকরা ইতিমধ্যেই ভাড়াটেদের যাচাই করেছেন এবং আপনার জন্য ইজারাটি দেখেছেন৷
৷ভাড়াটেদের সাথে জ্যাকের সম্পৃক্ততা খুবই সীমিত। তিনি নতুন ভাড়াটে বাছাই করার সময় সম্পত্তি পরিচালকদের সাথে কাজ করেন, কিন্তু তাদের সাথে সরাসরি কোনো যোগাযোগ নেই।
(আপনি যদি ভাড়াটেদের ধারণা একেবারেই পছন্দ না করেন, তাহলে আপনি এই অনন্য কাঁচা জমি ফ্লিপিং সাইড হাস্টল বিবেচনা করতে পারেন।)
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে Airbnb-এর উত্থানের সাথে স্বল্প-মেয়াদী ভাড়া অনেক ট্র্যাকশন অর্জন করেছে এবং অন্যদের. Zach এখনও তার কোনো সম্পত্তির সাথে ছুটির ভাড়ার খোঁজ করেননি।
Airbnb-এ অর্থ উপার্জন করার আপনার ক্ষমতা একটি নির্দিষ্ট আশেপাশে ভ্রমণকারীদের চাহিদার উপর অনেকটাই নির্ভর করবে।
সম্পর্কিত: ভাড়া আরবিট্রেজ:কোনো সম্পত্তির মালিকানা ছাড়াই $200k লাভ
"গড়ে, মানুষ 25-30% কম করছে," জ্যাচ আমাকে বলেছে৷
৷একটি ভাড়া সম্পত্তির জন্য প্রচলিত ঋণদাতার ন্যূনতম যে পরিমাণ প্রয়োজন তা হল 20% কম৷ স্পষ্টতই, আপনি যত কম করবেন আপনার নগদ প্রবাহ তত বেশি হবে।
বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী 20% কমিয়ে তাদের লিভারেজকে সর্বাধিক করার প্রবণতা রাখে এবং সুদের হার যেখানে তারা এখন আছে, আপনি একটি আকর্ষণীয় দীর্ঘমেয়াদী নির্দিষ্ট হার পেতে পারেন।
Zach এর আগে যে ভুলগুলি করেছিল তা হল এমন একটি ঘর কেনা যা আমরা খুব ছোট, বা একটি সুন্দর মাপের উঠোন নেই৷ তিনি বলেছিলেন যে আপনি বাড়িতে চলে যাবেন কিনা তা নিজেকে জিজ্ঞাসা করা গুরুত্বপূর্ণ৷ আপনি কিনছেন, এবং এটাকে শুধু ভাড়া হিসেবে দেখবেন না।
Zach-এর পরামর্শ হল একজন বিশ্বস্ত তৃতীয় পক্ষের বিক্রেতার দ্বারা বাড়িটি পরিদর্শন করা এবং প্রতিবেদনটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পর্যবেক্ষণ করা।
আপনি যদি কেনার আগে সম্পত্তি পরিদর্শন করে থাকেন, তাহলে আপনার কোনো বড় অপ্রত্যাশিত মেরামতের বিল পাওয়া উচিত নয়। Zach সম্ভাব্য মেরামত এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্য প্রতি মাসে কতটা আলাদা রাখতে হবে তার সম্পত্তির বয়সের উপর ভিত্তি করে একটি অনুমান নেয়। তিনি সাধারণত অপ্রত্যাশিত মেরামতের জন্য তার বাড়ির জন্য একটি অ্যাকাউন্টে $200-$300 রাখেন।
যখন অ্যাকাউন্টগুলি কয়েক হাজার ডলার পর্যন্ত হয়ে যায়, এবং মনে হয় না যে মেরামতের জন্য তার সেই অর্থের প্রয়োজন হবে, তখন সে এগিয়ে যাবে এবং অন্য বাড়ি কেনার জন্য এটি ব্যবহার করবে।
"আমি একক-পরিবার ভাল পছন্দ করি কারণ এটি আরও তরল - একাধিক প্রস্থান কৌশল রয়েছে," জ্যাচ বলেছিলেন। একক-পরিবারের বাড়িগুলি বিনিয়োগকারীদের কাছে বিক্রি করা সহজ, এবং যদি তারা মূল্যের প্রশংসা করে তবে সে সেগুলি মালিক-অধিকৃত ক্রেতার কাছে বিক্রি করতে পারে।
মাল্টি-ফ্যামিলি হোম শুধুমাত্র বিনিয়োগকারীদের কাছে বিক্রি করা যেতে পারে। এছাড়াও, ক্যাপের হারে ওঠানামা রয়েছে যা সুদের হারের সাথে দৃঢ়ভাবে সম্পর্কযুক্ত। সুদের হার কম হলে, মাল্টি-ফ্যামিলি প্রোপার্টি লেনদেন কম ক্যাপ রেটে।
জ্যাচ বলেন, যারা রাষ্ট্রের বাইরে বিনিয়োগ করছেন তাদের প্ল্যাটফর্মে সবচেয়ে বেশি সাফল্য রয়েছে। জ্যাচ নিজেই এটি করেন, তিনি ক্যালিফোর্নিয়াতে থাকেন এবং ফ্লোরিডা, জর্জিয়া এবং ওহিওতে বিনিয়োগের সম্পত্তি রয়েছে৷
তিনি বলেছিলেন যে এটি ক্যালিফোর্নিয়ায় ব্যয়বহুল এবং একটি ভাল ROI পাওয়া আরও কঠিন, তাই তিনি আরও ভাল বিনিয়োগের সুযোগ সহ এলাকাগুলি সন্ধান করেন৷
আপনি যদি বাড়ির সাথে পরিচিত না হন তবে আপনি যে এলাকায় বাড়ি খুঁজছেন সেগুলি নিয়ে গবেষণা করা গুরুত্বপূর্ণ৷
রুফস্টকের 1-5 স্টার আশেপাশের রেটিং রয়েছে, তাই আপনি এলাকাটি না দেখেই বিনিয়োগের ঝুঁকি দেখতে পারেন। কিন্তু আপনি যেখানে থাকেন সেখান থেকে অনেক দূরে কেনাকাটা করার সময় এবং ব্যক্তিগতভাবে দেখে নিতে সক্ষম না হওয়ার সময় আপনার কিছু পুঙ্খানুপুঙ্খ যথাযথ পরিশ্রম করা অপরিহার্য।
রুফস্টক অর্থ ফেরতের গ্যারান্টি দেয়, যদিও এটি খুব কমই পাওয়া যায়।
জ্যাক একটি উদাহরণ মনে রেখেছিলেন যখন একজন বিনিয়োগকারী বন্ধ হওয়ার কাছাকাছি ঠান্ডা পা পেয়েছিলেন। তিনি একটি চুক্তি বন্ধ করতে চলেছেন কিন্তু বুঝতে পেরেছিলেনঅধিগ্রহণের খরচ তার সঞ্চয়কে শূন্যে নিয়ে যাবে৷
যদি কিছু ভুল হয়ে যায়, যেমন অপ্রত্যাশিত খরচ, সে আর্থিক সমস্যায় পড়বে। তাই সে (বুদ্ধিমত্তার সাথে) লেনদেন থেকে সরে এসেছে।
Zach এই পদ্ধতিতে বিজ্ঞাপিত সেমিনার এবং কোর্স থেকে দূরে থাকার পরামর্শ দেয়। তিনি বলেছিলেন যে আপনার অর্থ একটি রক্ষণশীল সম্পত্তিতে বিনিয়োগ এবং অভিজ্ঞতার মাধ্যমে শেখার হিসাবে ডাউন পেমেন্ট হিসাবে ব্যবহার করা ভাল।
আপনি যদি শিক্ষামূলক উপাদান চান, রুফস্টক ওয়েবিনারগুলি দেখুন, সম্প্রদায়ের সাথে জড়িত হন এবং নির্দ্বিধায় তাদের দলের সাথে যোগাযোগ করুন৷
(পডকাস্ট থেকে একটি মজার "নো মানি ডাউন" উদাহরণ ছিল অস্টিন মিলারের ফ্রি হাউস নিয়ে আলোচনা।)
জ্যাকের একটি ঘটনা ছিল যেখানে তার একটি সম্পত্তি খালি থাকা অবস্থায় ভেঙে দেওয়া হয়েছিল এবং তার একগুচ্ছ জিনিস চুরি হয়েছিল। তিনি বীমা কোম্পানীকে অর্থ প্রদান করতে পরিচালিত করেছিলেন, কিন্তু তাদের সাথে বারবার যেতে 6-9 মাস সময় লেগেছিল।
এখানে মূল নিয়ম হল আপনার যথাযথ পরিশ্রম করা এবং আপনার কভারেজ নথিগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পড়া৷
যদি প্রিমিয়ামগুলি সস্তা হয়, তবে আপনার সম্পত্তি খালি থাকলে তারা ক্ষতি পূরণ করতে পারে না। আপনার সম্পত্তি দীর্ঘ সময়ের জন্য খালি থাকলে আপনি ভাড়া কভারেজ এবং খালি জায়গা কভারেজের ক্ষতিও চাইতে পারেন৷
"আমি প্রায় 50টি বাড়িতে যেতে চাইছি," জ্যাচ বলেছেন। "আমার নিষ্ক্রিয় আয়ের লক্ষ্য হল মাসে $25k।"
তিনি যোগ করেছেন, "রুফস্টকে, আমাদের দীর্ঘমেয়াদী লক্ষ্য হল যত বেশি লোককে সাহায্য করা আমরা একটি ডাটাবেস পদ্ধতিতে নিষ্ক্রিয় আয় তৈরি করতে পারি এবং রিয়েল এস্টেটের মাধ্যমে দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ তৈরি করতে পারি।"
“আপনি কেনার আগে পরিকল্পনা করুন। আপনার লক্ষ্য নির্ধারণ করুন, স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী।"