আপনার প্রথম বিনিয়োগ সম্পত্তি কেনা কঠিন বলে মনে হতে পারে। যাইহোক, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ শুরু করা আপনার আর্থিক স্বাধীনতার পথে এগিয়ে যাওয়ার একটি দুর্দান্ত উপায় হতে পারে৷
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তার মালিকদের সামান্য অতিরিক্ত নগদ প্রবাহ, ইক্যুইটির একটি নিরাপত্তা কুশন, বা প্রজন্মের সম্পদের মধ্যে কিছু সরবরাহ করতে পারে। তবে, অবশ্যই, এটি সবই নির্ভর করে আপনার লক্ষ্যগুলির উপর, আপনি কীভাবে সেগুলিকে গঠন করেন এবং আপনি সেগুলিতে কী রাখেন৷
আমার প্রথম ভাড়ার সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করার সময় কিছু জিনিস আছে যা আমি জানতাম। আমি শিখেছি কিভাবে নগদ প্রবাহ অনুমান করতে হয়, মেরামত খরচ, এবং একটি বাজারযোগ্য পণ্য সনাক্ত. যাইহোক, আমি জানতাম না বা বিবেচনা করিনি যে অবস্থান কীভাবে বৃদ্ধির সুযোগকে প্রভাবিত করে, কীভাবে জোরপূর্বক মূল্যায়নের মাধ্যমে মূল্য যোগ করা যায় এবং কীভাবে মূল্যস্ফীতি ভাড়া বাজারকে প্রভাবিত করে।
রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা সবার জন্য নয় এবং রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার কিছু সুবিধা ও অসুবিধা রয়েছে।
একটি ভাড়া সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করার আগে - এটি ভাল আর্থিক ভিত্তি থেকে শুরু করা অপরিহার্য। রিয়েল এস্টেট ক্রয় বিক্রয়ের জন্য একটি উচ্চ লেনদেন খরচ আছে। আপনার আর্থিক অবস্থা ভালো না হলে, আপনি এক বা দুই বছরের মধ্যে আপনার বিনিয়োগ বিক্রি করতে প্রলুব্ধ হতে পারেন। আরও, যখন আপনার অর্থের প্রয়োজনের কারণে সময়টি লাভের জন্য আদর্শ নয় তখন আপনি বিক্রি করতে বাধ্য হতে পারেন। যখন এটি আদর্শ হয় তখন বিক্রি করতে সক্ষম হওয়া কেন একটি রিজার্ভ তহবিল পাওয়া, আপনার ভোক্তার ঋণ কমিয়ে আনা এবং বিনিয়োগের সম্পত্তি কেনার আগে আপনার আর্থিক ব্যবস্থা করা গুরুত্বপূর্ণ৷
আপনার প্রথম সম্পত্তির জন্য আপনার বিনিয়োগের কৌশল সম্পর্কে সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়, আপনাকে একটি একক পরিবার বাসস্থান (SFR) বা একটি বহু-পরিবার বিল্ডিং কেনার মধ্যে বেছে নিতে হবে। যদিও অনেক লোক একটি একক-পরিবার কেনাকে বহু-পরিবারে একটি সোপান হিসাবে দেখে, এটি অগত্যা নয়। আপনি যদি মাল্টি-ফ্যামিলি অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে ফোকাস করতে চান, তাহলে সরাসরি সেগুলি দিয়ে শুরু করা সম্ভব৷
৷একক-পারিবারিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগের একটি সুবিধা হল একাধিক প্রস্থান কৌশল। আপনি এটি অন্য বিনিয়োগকারীর কাছে বিক্রি করতে পারেন যা ভাড়া-প্রস্তুত থাকে বা ভাড়াটে থাকে। আপনি একজন ক্রেতার কাছে একটি একক-পরিবারের বাসস্থান বিক্রি করতে পারেন যে এটিকে তাদের প্রাথমিক বাসস্থান হিসাবে ব্যবহার করার পরিকল্পনা করে। একটি আকর্ষণীয় কৌশল যা আমি দেখেছি যে লোকেরা সফল হয়েছে তা হল একটি সম্প্রদায়ের মধ্যে অগ্রগতির পথে কেনার চেষ্টা করা, কয়েক বছরের জন্য ভাড়া দেওয়া এবং সংস্কার করা এবং বিক্রি করা৷
মাল্টি-ফ্যামিলি অ্যাপার্টমেন্টগুলি সাধারণত মাটি থেকে তৈরি হয়। যে তাদের ভাড়া সম্পত্তি হিসাবে কাজ মহান করে তোলে. এটি কম রক্ষণাবেক্ষণ খরচ, আরও দক্ষ ফ্লোরপ্ল্যান এবং ভাল ভাড়া-থেকে-মূল্য অনুপাত অনুবাদ করতে পারে।
অনেক বিনিয়োগ শৈলী কাজ করতে পারে. রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এক আকার নয় সব ধরণের প্রক্রিয়ার সাথে খাপ খায়। আপনার পছন্দের বিনিয়োগের মডেলটি বের করা, কোন সম্পত্তি এই মডেলের সাথে মানানসই তা সংজ্ঞায়িত করা এবং এই মানদণ্ডের সাথে খাপ খায় এমন একটি সম্পত্তি খুঁজে বের করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। ধরুন আপনি ইচ্ছাকৃতভাবে এই স্তরের সাথে সেট আউট করেন না। সেক্ষেত্রে, আপনি বাজারের চারপাশে চাবুক মারার জন্য দায়ী থাকবেন এবং ডিল খুঁজতে আপনার চাকা ঘোরান। একে বিশ্লেষণ প্যারালাইসিস বলে।
কয়েকটি সাধারণ কৌশল হল:
ক্যাশফ্লো ফোকাসড বাই অ্যান্ড হোল্ড- একটি ভালো নগদ প্রবাহ পাওয়ার দিকে মনোযোগ দিয়ে ভাড়ার জন্য প্রস্তুত বা ভাড়ার কাছাকাছি একটি সম্পত্তি কেনা৷
প্রশংসা ফোকাসড বাই অ্যান্ড হোল্ড- এমন একটি সম্পত্তি কেনা যা ভাড়ার জন্য প্রস্তুত বা কাছাকাছি ভাড়ার জন্য প্রস্তুত এমন একটি এলাকায় অবস্থানের উপর ফোকাস করে যেখানে উপলব্ধি করার সম্ভাবনা রয়েছে।
BRRRR পদ্ধতি- BRRRR পদ্ধতি হল কেনা, পুনর্বাসন, ভাড়া, পুনঃঅর্থায়ন, পুনরাবৃত্তি। এটি জোরপূর্বক প্রশংসা করে এবং সম্পত্তি থেকে আপনার প্রাথমিক মূলধন পুনঃঅর্থায়নের মাধ্যমে আপনার মূল বিনিয়োগ পুনর্ব্যবহার করার একটি উপায়৷
মূল্য-সংযোজন বিনিয়োগ- এই কৌশলটি এমন একটি সম্পত্তি কেনার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে যার উন্নতি প্রয়োজন। এটি BRRRR পদ্ধতির অনুরূপ কিন্তু অগত্যা সমাপ্তির পরে পুনরায় অর্থায়ন করা হয় না। পরিবর্তে, বেশিরভাগ মূল্য-সংযোজন বিনিয়োগকারী তাদের লাভ লক করার জন্য সম্পত্তি বিক্রি করে।
প্রপার্টিগুলিতে দেখার জন্য কয়েকটি জিনিস হল নগদ প্রবাহ, উপলব্ধি সম্ভাবনা এবং স্থিতিশীলতা৷
নগদ প্রবাহ:রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের প্রাথমিক চালকগুলির মধ্যে একটি হল এটি ভাড়া নেওয়া থেকে নগদ প্রবাহ পাওয়া। ভাড়া আয় তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল এবং অন্যান্য জীবনের ঘটনাগুলির সাথে সামান্য সম্পর্ক রয়েছে যা আপনার আর্থিক ক্ষেত্রে অশান্তি সৃষ্টি করতে পারে৷
প্রশংসার সম্ভাবনা:আপনি হয়তো "প্রগতির পথ" শব্দটি শুনেছেন। এটি বোঝায় যেখানে বিনিয়োগকারীরা এবং সরকারী সংস্থাগুলি উন্নয়নে সংস্থানগুলিকে ফোকাস করে৷ এটি যেখানে ক্রেতারা বাস করতে শুরু করেছে। এটি প্রায়শই একটি স্পিলওভার প্রভাব হয় কারণ নির্দিষ্ট আশেপাশের এলাকাগুলি ক্রেতাদের মূল্য নির্ধারণ করতে শুরু করে এবং সেই ক্রেতারা সরাসরি সম্প্রদায়ের মধ্যে না থেকে কাছাকাছি থাকাকে গ্রহণ করতে শুরু করে৷
প্রশংসার উপর 100% বাজি ধরা দ্রুত বিনিয়োগ থেকে অনুমানের দিকে চলে যায়। যদিও প্রশংসার জন্য কেনার চেষ্টা করার সাথে কিছু বুদ্ধিমান কৌশল রয়েছে। কৃতজ্ঞতা সাধারণত রিয়েল এস্টেটে সম্পদ সংগ্রহের একটি উল্লেখযোগ্য কারণ।
প্রশংসার জন্য আরেকটি বিকল্প হল জোরপূর্বক প্রশংসার সাথে এটি নিজের মধ্যে তৈরি করা।
স্থিতিশীলতা:সাধারণত, একটি সম্পত্তির শক্তি এতে মূল্য পায়। উদাহরণ স্বরূপ, কঠিন স্কুল সহ আশেপাশের এলাকাগুলিতে এবং তাদের মান ধরে রাখার সম্ভাবনা রয়েছে প্রায়শই রিয়েল এস্টেটের দাম বেশি থাকে। অতএব, স্থিতিশীলতা এবং এর মূল্যের পরিমাণ নির্ধারণ করা আপনার কেনার মানদণ্ড সেট আপ করার একটি প্রধান উপাদান।
একটি আশেপাশের একটি সম্পত্তি যেখানে একজন ভাড়াটে 12 মাসের আগে লিজ ভঙ্গ করে তা প্রায়ই কাগজে ভাল প্রদর্শিত হবে না শোনার পরিবর্তে আদর্শ। কারণ আপনি উচ্চ ভাড়া-থেকে-মূল্য অনুপাতের সাথে কিনতে পারেন। এর মানে এই নয় যে এটি সবার জন্য একটি ভাল বিনিয়োগ।
একটি বিনিয়োগ সম্পত্তির উপর একটি ঋণ পাওয়া আপনার প্রাথমিক বাসস্থানের বন্ধকী থেকে কিছুটা আলাদা হতে পারে৷
কনফর্মিং লোন:ফ্যানি এবং ফ্রেডিকে বিক্রি করা বন্ধকগুলি এই বিভাগে রয়েছে। এগুলি হল সেই ঋণ যা বেশিরভাগ বড় ব্যাঙ্কগুলি অফার করে। সাধারণত, এগুলোর কম নির্দিষ্ট হারের সুদ এবং প্রচুর ডকুমেন্টেশনের প্রয়োজনীয়তা থাকে।
পোর্টফোলিও ঋণদাতা:সাধারণত, কমিউনিটি ব্যাঙ্ক এবং ক্রেডিট ইউনিয়নগুলি বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য ঋণ অফার করে যেমন ভাড়ার সম্পত্তি যা প্যাকেজ করা উচিত নয় এবং একটি অনুরূপ ঋণ হিসাবে বিক্রি করা উচিত নয়। প্রয়োজনীয়তাগুলি সাধারণত অনুকরণীয় ঋণের অনুকরণ করে তবে কম ডকুমেন্টেশনের প্রয়োজন হতে পারে এবং একটি সামান্য ভিন্ন আন্ডাররাইটিং মডেল থাকতে পারে। সাধারণত, এই ব্যাঙ্কগুলি নির্দিষ্ট সম্পত্তিতে ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে বেশি আক্রমণাত্মক হয়।
হার্ড মানি লোন:হার্ড মানি লোন বিনিয়োগের জগতে একটি জায়গা আছে কিন্তু প্রথমবার বিনিয়োগকারীদের জন্য পরামর্শ দেওয়া হয় না। কিছু ঋণদাতা উচ্চ-ঝুঁকির ঋণে বিশেষজ্ঞ হন যা বিনিয়োগকারীরা এমন সম্পত্তি কেনার সময় ব্যবহার করে যেগুলি সম্পূর্ণ সংস্কারের প্রয়োজনে ভাড়ার জন্য প্রস্তুত আকারে নেই।
কঠিন অর্থঋণদাতারা সাধারণত তাদের ঋণের মানদণ্ডের সাথে আরও বেশি আক্রমনাত্মক হয় এবং নিরাপত্তার জন্য ঋণের সমর্থনকারী সম্পদের দিকে নজর দেয় এবং ঋণগ্রহীতার সুদ প্রদানের ক্ষমতা কম থাকে।
দয়া করে বিশ্বের বাইরে যাবেন না এবং লোকেদের জিজ্ঞাসা করবেন না যে তারা আপনার বিনিয়োগকারী দলে থাকবে কিনা। রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য আপনি যাদের সাথে কাজ করবেন তাদের সাথে সম্পর্কগুলি এর চেয়ে বেশি জৈব হওয়া উচিত।
উল্লেখ্য আমি এখানে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বলিনি। একটি প্রাথমিক বাসস্থান খুঁজে বের করার সময়, আপনার অনুসন্ধান একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্ট দিয়ে শুরু এবং শেষ হতে পারে। যাইহোক, যখন একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি খুঁজছেন, আরও বিকল্প বিবেচনা করতে হবে।
আপনি যদি MLS-এর দিকে তাকান তাহলে সবচেয়ে ভালো হবে এবং এটির জন্য আপনার নিজের ক্রেতার এজেন্ট ব্যবহার করা সাধারণত সবচেয়ে সহজ৷
আপনার প্রথম বিনিয়োগ সম্পত্তি ক্রয় করার সময়, একটি সম্পত্তি ব্যবস্থাপক বা স্ব-ব্যবস্থাপনা নিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া একটি গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত। এখানে উভয় পক্ষের জন্য সুবিধা এবং অসুবিধা আছে. শেষ পর্যন্ত, এটা নির্ভর করবে আপনার বিনিয়োগ পরিচালনায় আপনি কতটা সক্রিয় ভূমিকা পালন করতে চান তার উপর।
আপনি স্ব-ব্যবস্থাপনা এবং কিছু সময়ের জন্য ন্যূনতম প্রচেষ্টার মাধ্যমে দূরে পেতে সক্ষম হতে পারেন। তবুও, অবশেষে, এটা আপনার সাথে ধরা হবে. আপনার সম্পত্তির দীর্ঘমেয়াদী সাফল্যের জন্য ব্যয় ট্র্যাকিং, নতুন ভাড়াটেদের কাছে বিপণন, রক্ষণাবেক্ষণ পরিচালনা এবং মূলধন ব্যয়ের জন্য সিস্টেম থাকা গুরুত্বপূর্ণ। তাই, স্ব-পরিচালন করতে হবে কিনা তা বিবেচনা করার সময় এই সমস্ত জিনিসগুলি কীভাবে নিপুণভাবে করা যায় তা পরিচালনা এবং শেখার বিষয়ে বিবেচনা করা অপরিহার্য৷
স্ব-ব্যবস্থাপনার সমস্ত দিকগুলির জন্য শেখার বক্ররেখা বিবেচনা করার সময়, আপনি সিদ্ধান্ত নিতে পারেন যে সর্বোত্তম বিকল্প হল একটি পেশাদার সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি নিয়োগ করা৷
বছরের শেষে, আপনাকে একটি ট্যাক্স রিটার্ন দাখিল করতে হবে যাতে আপনার সম্পত্তির আর্থিক তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে। আপনি ট্যাক্স সময় আগে এটি করতে একসঙ্গে একটি পরিকল্পনা করতে চান. আপনি কি আগের মতো করেই ট্যাক্স জমা দিতে থাকবেন, নাকি অতিরিক্ত জটিলতা আপনাকে আরও পূর্ণ-পরিষেবা অফারে যেতে বাধ্য করবে?
একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি মালিকানাধীন করের পরিণতি আছে. যাইহোক, এই ফলাফল অনেক বিনিয়োগকারী জন্য অনুকূল হতে পারে. এই কারণেই এমন একজন হিসাবরক্ষক থাকা একটি ভাল ধারণা যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বোঝে এবং আপনার বিনিয়োগের করের ফলাফলের সর্বাধিক সুবিধা নিতে আপনাকে প্রকল্প, পরিকল্পনা এবং অবস্থান তৈরি করতে সহায়তা করতে পারে।
বছরের শেষে ট্যাক্স রিপোর্ট করতে, আপনার সঠিক আয় এবং ব্যয়ের রেকর্ড প্রয়োজন। এই রেকর্ডগুলি আপনার অনুমানগুলির সাথে সম্পত্তির পারফরম্যান্সের তুলনা করার জন্যও কার্যকর হবে এবং আপনাকে আপনার বিনিয়োগের কৌশলে সামঞ্জস্য করতে অনুমতি দেবে। একটি বিনিয়োগ সম্পত্তির জন্য আপনি আয় এবং ব্যয়ের ট্র্যাক রাখতে পারেন এমন অনেক উপায় রয়েছে৷
আমি দেখেছি যে লোকেরা প্রতি বছরের জন্য প্রতিটি সম্পত্তির জন্য একটি ফোল্ডারে সমস্ত রসিদ রাখার মতো নিম্ন-প্রযুক্তিতে যেতে পারে। আরেকটি বিকল্প হল আয় এবং ব্যয়ের হিসাব এক্সেলে রাখা। অবশেষে, এই আইটেমগুলিকে ট্র্যাক করতে Quickbooks-এর মতো অ্যাকাউন্টিং সফ্টওয়্যার ব্যবহার করা সবচেয়ে উন্নত এবং মাপযোগ্য বিকল্প।
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ অনেক লোকের জন্য একটি চমৎকার বিকল্প হতে পারে। যাইহোক, শূন্য বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্য থেকে একটিতে যাওয়া একটি কঠিন কাজ। এটির মাধ্যমে পদ্ধতিগতভাবে কাজ করা, একটি মডেল তৈরি করা এবং একটি দল এই প্রক্রিয়াটিকে আরও সহজলভ্য করে তুলতে পারে। সম্পত্তি বাছাই করার সময় নগদ প্রবাহ, উপলব্ধি সম্ভাবনা এবং স্থিতিশীলতা বিবেচনা করা অপরিহার্য। একটি দলকে একত্রিত করা গুরুত্বপূর্ণ। আপনি এটি সাংগঠনিকভাবে করতে পারেন, এবং আপনি নিজেই কিছু ভূমিকা পূরণ করতে পারেন, তবে এতে অধিগ্রহণ, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা এবং অ্যাকাউন্টিং অন্তর্ভুক্ত করা উচিত।
এই নিবন্ধটি মূলত Wealth of Geeks দ্বারা প্রকাশিত হয়েছিল৷