বাড়ি কেনার উদ্যোগ নেওয়ার আগে, আপনি ভাবতে পারেন একটি বন্ধকী কেবল একটি বন্ধকী—আপনি ব্যাঙ্কে যান, তারা আপনাকে একটি ঋণ অফার করবে কিনা তা সিদ্ধান্ত নেয় এবং একবার আপনি অনুমোদিত হলে, আপনি অর্থপ্রদান করা শুরু করেন। কিন্তু আপনি শীঘ্রই খুঁজে পাবেন যে ঋণদাতাদের দ্বারা অফার করা অনেক ধরনের বন্ধকী ঋণ রয়েছে, প্রতিটির নিজস্ব ধার নেওয়ার মানদণ্ড, বিধিনিষেধ, সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে।
কোন ধরনের বন্ধকী ঋণ আপনার জন্য সবচেয়ে ভালো তা নির্ধারণ করতে, আপনাকে আপনার ক্রেডিট স্কোর, ডাউন পেমেন্টের জন্য আপনি কতটা রাখতে পারেন, আপনার কত বড় ঋণের প্রয়োজন এবং আপনি কত দ্রুত তা পরিশোধ করতে চান তা বিবেচনা করতে হবে, অন্যান্য কারণের মধ্যে।
একটি প্রচলিত ঋণ হল সবচেয়ে সাধারণ ধরনের বন্ধকী, এবং যেটি সাধারণত আপনার মনে আসে যখন আপনি একটি হোম লোনের কথা ভাবেন। তারা প্রায় প্রতিটি বন্ধকী ঋণদাতা দ্বারা অফার করছি. FHA বা VA ঋণের বিপরীতে, প্রচলিত ঋণ সরকার-সমর্থিত নয়।
প্রচলিত ঋণ ঋণগ্রহীতাদের জন্য আদর্শ যাদের একটি স্থিতিশীল আয় এবং নথিভুক্ত কর্মসংস্থানের ইতিহাস রয়েছে। সাধারণত আপনি 620 এর নিচে ক্রেডিট স্কোর সহ একটি প্রচলিত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন না। ঋণদাতারা আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত (DTI)ও দেখেন এবং যদি আপনার মাসিক আয়ের 36% এর বেশি ঋণ পরিশোধের দিকে যায়, তাহলে আপনি নাও করতে পারেন অনুমোদন করা
প্রচলিত ঋণের জন্য একবার 20% ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন হয়, কিন্তু অনেক ঋণদাতা এখন কম অনুমতি দেয় যদি ঋণগ্রহীতার বড় ক্রেডিট এবং কঠিন আয় থাকে। প্রযুক্তিগতভাবে, একটি প্রচলিত ঋণে ডাউন পেমেন্ট 3% পর্যন্ত কম হতে পারে, কিন্তু আপনি যদি কমপক্ষে 20% না রাখেন, তাহলে আপনার বন্ধকী ব্যালেন্স 80% না হওয়া পর্যন্ত আপনাকে ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা (PMI) দিতে হবে বাড়ির মূল্য কম। আপনি কম ডাউন পেমেন্ট করলে আপনি উচ্চ সুদের হারও পেতে পারেন। মাসিক PMI প্রদান করা এবং একটি উচ্চ সুদের হার আপনার বন্ধকের সামগ্রিক খরচ বাড়িয়ে দেবে, তাই আপনাকে কম ডাউন পেমেন্ট দিয়ে এটি করা মূল্যবান কিনা তা বিবেচনা করতে হবে।
কিছু ধরনের সরকার-সমর্থিত ঋণে প্রচলিত ঋণের তুলনায় আরও নম্র ঋণের মানদণ্ড রয়েছে। আপনি যে প্রধানগুলি দেখতে পাবেন তা হল FHA, USDA এবং VA ঋণ৷
এফএইচএ ঋণগুলি ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন দ্বারা সমর্থিত, এবং তাদের উদ্দেশ্য হল প্রথমবার বাড়ির ক্রেতাদের সাহায্য করা যারা প্রচলিত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে সক্ষম নাও হতে পারে। কম ক্রেডিট স্কোর এবং আয়ের প্রয়োজনীয়তা সহ ঋণ নেওয়ার মানদণ্ড আরও শিথিল। ডাউন পেমেন্ট 3.5% এর মতো কম হতে পারে, কিন্তু একটি প্রচলিত বন্ধকের বিপরীতে, আপনাকে ঋণের জীবনের জন্য বন্ধকী বীমা দিতে হতে পারে। এফএইচএ ঋণের সুদের হার প্রায়ই প্রচলিত ঋণের তুলনায় কিছুটা বেশি হয় কারণ ঋণ গ্রহণের মানগুলি কম কঠোর।
ইউএস ডিপার্টমেন্ট অফ এগ্রিকালচার যোগ্য গ্রামীণ এলাকায় নিম্ন ও মধ্যম আয়ের গৃহ ক্রেতাদের বন্ধকী ঋণ প্রদান করে। USDA-এর শুধুমাত্র নিম্ন-আয়ের আমেরিকানদের জন্য একটি সরাসরি ঋণ প্রদানের প্রোগ্রাম রয়েছে, যেখানে অত্যন্ত কম সুদের হার এবং কোন ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন নেই। এটি একটি গ্যারান্টি প্রোগ্রামও অফার করে যেখানে এটি স্থানীয় ঋণদাতাদের দ্বারা প্রদত্ত ঋণকে সমর্থন করে (ভিএ বা এফএইচএ ঋণের অনুরূপ)। এই ঋণ একটি শূন্য ডাউন পেমেন্ট অনুমতি দেয় এবং কম হার অফার, কিন্তু আপনি বন্ধকী বীমা দিতে হতে পারে.
ইউ.এস. ডিপার্টমেন্ট অফ ভেটারান অ্যাফেয়ার্স দ্বারা সমর্থিত, একটি VA ঋণ হল বিশেষভাবে প্রাক্তন এবং বর্তমান সামরিক পরিষেবা সদস্য এবং যোগ্য পরিবারের সদস্যদের জন্য একটি হোম লোন৷ এই বন্ধকী ঋণগুলি কোনও ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা ছাড়াই একটি শূন্য ডাউন পেমেন্টের অনুমতি দেয় এবং সুদের হার সাধারণত প্রচলিত ঋণের তুলনায় কম। যোগ্যতা অর্জনের জন্য, আপনাকে অবশ্যই স্থিতিশীল আয়ের প্রমাণ প্রদান করতে হবে যা দেখায় যে আপনি ঋণ পরিশোধ করতে পারবেন এবং আপনাকে অবশ্যই VA থেকে যোগ্যতার একটি শংসাপত্র প্রাপ্ত করতে হবে।
আপনি যদি একটি প্রচলিত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে অক্ষম হন, বা আপনার অগ্রাধিকার যতটা সম্ভব কম ডাউন পেমেন্ট সহ একটি ঋণ পাচ্ছেন, সরকার-বীমাকৃত ঋণ একটি দুর্দান্ত বিকল্প হতে পারে। তারা কম নগদ সঞ্চয় যোগ্য ঋণগ্রহীতাদের জন্য আদর্শ।
সরকার-বীমাকৃত ঋণ খারাপ ক্রেডিট সহ বাড়ির ক্রেতাদের জন্য একটি ভাল বিকল্প। একটি এফএইচএ ঋণ 3.5% ডাউন পেমেন্ট সহ 580 এবং তার বেশি ক্রেডিট স্কোর অনুমোদন করে এবং এটি কখনও কখনও 10% বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট সহ 500 এর মতো কম ক্রেডিট স্কোর অনুমোদন করে। যদিও VA ঋণের একটি অফিসিয়াল ক্রেডিট স্কোর ন্যূনতম থাকে না, বেশিরভাগ ঋণদাতাদের প্রায় 620 স্কোর প্রয়োজন। USDA ঋণের জন্য সাধারণত 640 বা তার বেশি স্কোর প্রয়োজন এবং আপনি একটি নির্দিষ্ট পরিমাণের বেশি উপার্জন করতে পারবেন না (আপনার অবস্থানের উপর ভিত্তি করে) .
মনে রাখবেন যে সমস্ত ঋণদাতা সরকার-সমর্থিত ঋণ দেয় না। আপনাকে স্থানীয় এবং অনলাইন ঋণদাতাদের অনুসন্ধান করতে হবে যা এই ঋণগুলি অফার করে এবং একটি সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে হারের তুলনা করে।
প্রচলিত ঋণগুলিকে কখনও কখনও কনফর্মিং লোন হিসাবেও উল্লেখ করা হয়, যার অর্থ তারা সরকারী সীমার সাথে "সঙ্গতিপূর্ণ" যা আবাসন বাজারকে স্থিতিশীল রাখার উদ্দেশ্যে করা হয়। এই পরিমাণের বেশি ঋণগুলিকে বলা হয় ননকোফর্মিং লোন, বা জাম্বো লোন, কিন্তু যা জাম্বো লোন হিসাবে যোগ্যতা অর্জন করে তা অবস্থানের উপর নির্ভর করে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হতে পারে। এর কারণ হল সান ফ্রান্সিসকোর মতো জায়গায় গরম বাজারে, গড় বাড়ির দাম মিডওয়েস্টের মতো অঞ্চলের তুলনায় অনেক বেশি। বেশিরভাগ অঞ্চলে, তবে, একটি জাম্বো ঋণ $484,350 এর বেশি।
যেহেতু একটি জাম্বো লোন সংজ্ঞা অনুসারে একটি ব্যয়বহুল বাড়ির জন্য একটি বৃহৎ বন্ধকী ঋণ, এটি প্রকৃতপক্ষে কেবলমাত্র সেই ঋণগ্রহীতাদের জন্য যাদের আয় বেশি এবং স্বাচ্ছন্দ্যে বড় ঋণ পরিশোধ করতে পারে।
জাম্বো বন্ধকের জন্য ঋণ নেওয়ার মানদণ্ড সাধারণত প্রচলিত ঋণের তুলনায় কঠোর হয়। আপনার সাধারণত একটি FICO
®
প্রয়োজন স্কোর
☉
কমপক্ষে 700, এবং বেশিরভাগ ঋণদাতারা আপনার ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে ছয় থেকে 12 মাসের মূল্যের অর্থ সংরক্ষিত দেখতে চান। জাম্বো লোন গ্রহীতাদের প্রায়ই 15% থেকে 30% পর্যন্ত লোন সুরক্ষিত করতে হয়।
বন্ধকী সুদের হার দুটি স্বাদে আসে:নির্দিষ্ট হার এবং সামঞ্জস্যযোগ্য হার। ফিক্সড-রেট মর্টগেজে একটি সুদের হার এবং ঋণের পুরো জীবনের জন্য অর্থপ্রদানের পরিমাণ থাকে।
অন্যদিকে, সামঞ্জস্যযোগ্য-হার বন্ধকী (ARMs), একটি প্রাথমিক সময়কাল থাকে যেখানে সুদের হার একই থাকে এবং প্রায়শই একটি নির্দিষ্ট হারের বার্ষিক শতাংশ হার (এপিআর) থেকে কম হয়। কিন্তু একটি পূর্বনির্ধারিত সময়ের পরে, এটি পরিবর্তনশীল হয়ে যায়। উদাহরণস্বরূপ, একটি 5/1 ARM এর সাথে, সুদের হার প্রথম পাঁচ বছরের জন্য স্থির করা হবে, তারপরে প্রতি বছর সামঞ্জস্য করুন। হার বাজারের অবস্থা অনুযায়ী সামঞ্জস্য করে, তাই এটি উপরে বা নিচে যেতে পারে। এটি কতটা উঁচুতে যেতে পারে তার ক্যাপ আছে, কিন্তু এটি আপনার মাসিক পেমেন্টকে অনির্দেশ্য করে তুলতে পারে।
কোন ধরনের সুদের হার আপনার জন্য সবচেয়ে ভালো তা বের করার একটি সহজ উপায় এখানে। আপনি যদি আপনার বাড়িতে দীর্ঘমেয়াদে থাকতে যাচ্ছেন, তাহলে একটি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকী সাধারণত ভাল হয় কারণ এটি কয়েক দশক ধরে পূর্বাভাস প্রদান করে। যাইহোক, আপনি যদি মাত্র কয়েক বছরের জন্য বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করেন, তাহলে একটি ARM আপনার অর্থ সাশ্রয় করতে পারে যদি আপনি সামঞ্জস্যের সময়সীমা হিট হওয়ার আগে বাইরে চলে যান, যেহেতু প্রাথমিক হার সাধারণত একটি সাধারণ ফিক্সড-রেট বন্ধকের চেয়ে কম হয়।
বন্ধকীগুলি সাধারণত আপনাকে বিভিন্ন মেয়াদী বিকল্প সরবরাহ করে, তবে আপনি যে দুটির মুখোমুখি হবেন তা হল 30 বছর এবং 15 বছর। আপনার শব্দ চয়ন করার সময় কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় জানা আছে।
প্রথমত, আপনার মেয়াদ যত কম হবে, আপনার মাসিক অর্থপ্রদান তত বেশি হবে কারণ আপনার ঋণ পরিশোধের জন্য কম সময় থাকবে। একটি বড় প্লাস, যদিও, এর অর্থ হল আপনি ঋণের জীবনের উপর কম সুদ দিতে হবে যেহেতু আপনি ঋণ দ্রুত ছিটকে যাচ্ছেন-কখনও কখনও কয়েক হাজার ডলার কম। এছাড়াও, স্বল্পমেয়াদী ঋণে সুদের হার কম।
আপনার বন্ধকী মেয়াদের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়, আপনি প্রতি মাসে কত টাকা দিতে পারবেন তা নিয়ে ভাবুন। আপনার যদি উচ্চ, স্থিতিশীল আয় এবং প্রচুর সঞ্চয় থাকে, তাহলে আপনি 15 বছরের মেয়াদে যেতে আত্মবিশ্বাসী বোধ করতে পারেন। কিন্তু যদি আপনার আয় কম বা অসামঞ্জস্যপূর্ণ হয়, অথবা আপনি কেবল সর্বনিম্ন বন্ধকী অর্থপ্রদান চান, তাহলে 30-বছরের মেয়াদ সর্বোত্তম হতে পারে। মনে রাখবেন যে আপনি সাধারণত অতিরিক্ত বন্ধকী অর্থ প্রদান করতে পারেন বা প্রতিটি অর্থপ্রদানের মূলে অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে পারেন, তাই আপনি সতর্কতার দিক থেকে ভুল করতে পারেন এবং দীর্ঘ মেয়াদ পেতে পারেন, তবে আপনি যখন সক্ষম হন তখন অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে পারেন। এটি আপনাকে দ্রুত ঋণ পরিশোধ করতে এবং বন্ধকের জীবনকাল ধরে সুদের অর্থ প্রদানে কম ব্যয় করতে সহায়তা করবে।
আপনি যখন আপনার বন্ধকী ঋণের বিকল্পগুলি অন্বেষণ করা শুরু করেন, তখন আপনার ক্রেডিট স্কোর জানা আপনাকে দ্রুত বুঝতে সাহায্য করতে পারে কোন ঋণগুলি আপনার জন্য সবচেয়ে বেশি অর্থবহ৷ প্রক্রিয়া শুরু করার জন্য আপনি বিনামূল্যে আপনার এক্সপেরিয়ান ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করতে পারেন।