ঝুঁকির জন্য উচ্চ-গড় সহনশীলতা সহ প্রথমবার বাড়ির ক্রেতারা (এবং যা কিছু ঠিক করতে হবে) তারা একটি পূর্বনির্ধারিত বাড়ি কেনার মাধ্যমে একটি বড় দর কষাকষি করতে সক্ষম হতে পারে। ফোরক্লোজারগুলি সাধারণত বাজার মূল্যের নীচে বিক্রি করে, তবে বিবেচনা করার মতো জটিলতা রয়েছে৷

কিভাবে একটি পূর্বনির্ধারিত বাড়ি কেনা কাজ করে?

ফোরক্লোজার ঘটে যখন একটি বন্ধকী ঋণগ্রহীতা তাদের ঋণের অর্থ প্রদানের সাথে রাখতে ব্যর্থ হয় এবং ঋণদাতা তাদের আর্থিক ক্ষতি পুনরুদ্ধার (বা অন্তত কম) করার জন্য বাড়িটি বাজেয়াপ্ত করার এবং পুনরায় বিক্রি করার অধিকার প্রয়োগ করে। বন্ধকী ইস্যুকারীরা সাধারণত নিলামের জন্য ফোরক্লোজ করা সম্পত্তি রাখে, যার অর্থ প্রায়শই বাজার মূল্যের চেয়ে কম দামে বাড়ি বিক্রি করা। যখন বাড়িগুলি নিলামে বিক্রি করতে ব্যর্থ হয়, তবে, ঋণদাতারা বিক্রয় মূল্য কমিয়ে সরাসরি বিক্রি করতে পারে৷

যেহেতু ফোরক্লোসারগুলি প্রায়শই ভয়ঙ্কর দর কষাকষি হয়, তাই তারা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের কাছে জনপ্রিয় যা ভাড়ার সম্পত্তি হিসাবে ব্যবহার করতে চায় বা দ্রুত লাভের জন্য সেগুলি ফ্লিপ করতে চায়৷ এই বিনিয়োগকারীদের সাথে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করা, যাদের মধ্যে অনেকেরই উল্লেখযোগ্য ক্রেডিট অ্যাক্সেস রয়েছে এবং তারা অতিরিক্ত-বড় ডাউন পেমেন্ট করতে পারে বা এমনকি নগদ অর্থের জন্য সরাসরি সম্পত্তি ক্রয় করতে পারে, প্রথমবারের গৃহ ক্রেতাদের জন্য চ্যালেঞ্জিং হতে পারে।

যদি এর মানে আপনি, আপনি অগত্যা একটি ফোরক্লোজার ক্রয়ের জন্য দৌড়ের বাইরে নন। কিন্তু বিনিয়োগকারীদের সাথে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করার জন্য, চুক্তিটি বন্ধ করার আপনার ক্ষমতা নথিভুক্ত করার জন্য আপনাকে কিছু ভিত্তি স্থাপন করতে হবে। আপনাকে এমন একটি সম্পত্তি বেছে নেওয়ার বিষয়েও সতর্কতা অবলম্বন করতে হবে এবং সিদ্ধান্ত নিতে হবে যেটি আপনার কাছে বিড করার আগে আকারে বড় করার জন্য খুব বেশি সময় থাকবে না।

ফোরক্লোজার ক্রয়ের সাথে আপনি কী পেতে পারেন তা সম্পূর্ণরূপে বোঝার জন্য, ফোরক্লোজার অভিজ্ঞতা সহ একজন রিয়েল এস্টেট পেশাদারের সাথে কাজ করা সহায়ক (এবং কখনও কখনও অপরিহার্য)। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস শর্ট সেল অ্যান্ড ফোরক্লোসার রিসোর্স (এসএফআর) সার্টিফিকেশন এজেন্ট এবং এই বিশেষত্বের প্রশিক্ষণের সাথে বোঝায়।

এটি বোঝাও গুরুত্বপূর্ণ যে ফোরক্লোজার সাধারণত একটি টাইমলাইন অনুসরণ করে এবং প্রক্রিয়ার প্রতিটি পর্যায়ে ক্রয়ের সুযোগ এবং পদ্ধতিগুলি পৃথক হয়। টাইমলাইনে প্রতিটি পর্যায়ের সময়কাল পরিস্থিতি এবং রাজ্য বা স্থানীয় আইন অনুসারে আলাদা হতে পারে, তবে সেগুলি সাধারণত এই ক্রমে ঘটে:

• সংক্ষিপ্ত বিক্রয় :ফোরক্লোজারের পরিবর্তে একটি সংক্ষিপ্ত বিক্রয় ঘটে, যখন একজন ঋণদাতা একটি বাড়ির মালিককে তাদের বন্ধকীতে থাকা ঋণের চেয়ে কম মূল্যে তাদের বাড়ি বিক্রি করতে দিতে সম্মত হন, এই বোঝার সাথে যে বিক্রয়ের সমস্ত আয় ঋণদাতার কাছে যাবে। (ঋণদাতারা সাধারণত এটি নির্ধারণ করে যে বিক্রয়ে তাদের ক্ষতি ফোরক্লোজার অনুসরণের খরচের চেয়ে কম হবে।)
• নিলাম :ফোরক্লোজার নিলাম হল পাবলিক ইভেন্ট, এবং নিলাম পরিচালনাকারী কাউন্টি, শহর বা অন্যান্য পৌরসভার ওয়েবসাইটে তালিকাভুক্ত হতে পারে। এখতিয়ার অনুসারে নিয়ম এবং প্রয়োজনীয়তা ভিন্ন হয়, কিন্তু ফোরক্লোসড সম্পত্তি সবসময় নিলামে যেমন-অবস্থায় দেওয়া হয়, বিক্রেতা সম্পত্তির ক্ষতি, মেরামত বা অবৈতনিক অধিকারের মতো আর্থিক দায়-দায়িত্ব স্বীকার করেন না।
  নিলামে বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত সম্পত্তি পরিদর্শনের জন্য আগে থেকে উপলব্ধ হতে পারে বা নাও থাকতে পারে, তবে তারা সাধারণত একটি শিরোনাম অনুসন্ধান সময়ের আগে পরিচালিত হওয়ার জন্য যথেষ্ট আগেই তালিকাভুক্ত করা হয়। কিছু এখতিয়ার একটি নিলাম পরিচালনার পরে একটি গ্রেস পিরিয়ডের অনুমতি দেয় যা ক্রেতাদের একটি নগদ জমা বাজেয়াপ্ত করে বিক্রয় থেকে ফিরে যেতে দেয় (শিরোনাম অনুসন্ধান বা পরিদর্শনের পরে, বা কোনও কারণেই) তবে বেশিরভাগ বিচারক্ষেত্রে নিলাম বিক্রয় চূড়ান্ত, এবং একটি থেকে বের হওয়া ব্যয়বহুল হবে, যদি এটি আদৌ সম্ভব হয়।
• রিয়েল এস্টেট মালিকানাধীন (REO) :REO এমন বৈশিষ্ট্যগুলিকে মনোনীত করে যা ফোরক্লোস করা হয়েছে এবং সরাসরি ঋণদাতার কাছ থেকে কেনার জন্য উপলব্ধ৷ সাধারণত এগুলি এমন সম্পত্তি যা সর্বজনীন নিলামে বিক্রি করতে ব্যর্থ হয়েছে, তবে নিলাম ব্লকে পৌঁছানোর আগে বাড়িগুলি মাঝে মাঝে REO ভিত্তিতে কেনার জন্য উপলব্ধ। REO সম্পত্তিগুলি ঋণদাতাদের ওয়েবসাইটে তালিকাভুক্ত হতে পারে, কিন্তু সাধারণত বিজ্ঞাপন বা প্রচার করা হয় না এবং শুধুমাত্র লাইসেন্সপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট পেশাদারের সাহায্যে কেনা যায়৷

আপনার প্রথম বাড়ির জন্য একটি ফোরক্লোজার কেনার সুবিধা এবং ঝুঁকি

একটি পূর্বঘোষিত বাড়ি কেনার প্রধান সুবিধা হল সঞ্চয়। বাজারের অবস্থার উপর নির্ভর করে, আপনি তুলনামূলক, নন-ফোরক্লোসড বাড়ির জন্য অর্থপ্রদানের চেয়ে যথেষ্ট কম মূল্যে একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কিনতে পারেন।

প্রধান ঝুঁকি ডিগ্রী থেকে আসে যেখানে একটি ফোরক্লোজড সম্পত্তি ক্রেতার কাছে একটি রহস্য হতে পারে। পূর্বাভাস দেওয়া বাড়িগুলি "যেমন-যেমন" অবস্থায় বিক্রি করা হয় এবং কেনার আগে সাধারণত হাঁটার জন্য অনুপলব্ধ।

ফোরক্লোসারগুলি বিক্রয়ের আগে কয়েক সপ্তাহ বা মাস ধরে, তাপ বা এয়ার কন্ডিশনার ছাড়াই অব্যবহৃত থাকতে পারে এবং অতীতের মালিকরা তাদের অবহেলা বা এমনকি ভাঙচুরও করতে পারে। আপনি যদি একটি পূর্বঘোষিত বাড়ি ক্রয় করতে সফল হন, তাহলে সম্পত্তিটি স্থানান্তরিত করার জন্য আপনার সম্ভবত কিছু নগদ (বা উপলব্ধ ক্রেডিট) প্রয়োজন হবে৷

নিজে করুন-করা এটিকে সঞ্চয়ের একটি সুবর্ণ সুযোগ হিসেবে দেখতে পারেন, কিন্তু কম সক্ষম (বা কম উচ্চাভিলাষী) বাড়ির ক্রেতারা সেই মেরামতের বাজেটকে আরও প্রচলিত ক্রয়ের জন্য ডাউন পেমেন্টের দিকে রাখার কথা বিবেচনা করতে পারেন।

কোথায় ফোরক্লোসড বাড়ি খুঁজে পাবেন

নিম্নলিখিত সংস্থানগুলি আপনাকে ক্রয়ের জন্য পূর্বনির্ধারিত সম্পত্তিগুলি খুঁজে পেতে সহায়তা করতে পারে। আপনার এলাকার রিয়েল এস্টেট পেশাদাররা অতিরিক্ত সম্পদ সম্পর্কে জানতে পারেন।

• ব্যাংক ওয়েবসাইট। অনেক ব্যাঙ্ক ওয়েবসাইট বিক্রয়ের জন্য REO সম্পত্তির তালিকা প্রদান করে।
• ইউএস ডিপার্টমেন্ট অফ হাউজিং অ্যান্ড আরবান ডেভেলপমেন্ট (HUD) সরকারী সংস্থা থেকে কেনার জন্য উপলব্ধ বাড়িগুলির তালিকা করে, যার মধ্যে অনেকগুলি ফোরক্লোজার রয়েছে৷
• আপনি ওয়েব-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট তালিকা পরিষেবা যেমন RealtyTrac এবং Zillow-এ ফোরক্লোসার বৈশিষ্ট্যগুলি অনুসন্ধান করতে পারেন৷
• মাল্টিপল লিস্টিং সার্ভিস (এমএলএস) ফোরক্লোজার প্রোপার্টি তালিকা। এই পরিষেবাগুলি লাইসেন্সপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট পেশাদারদের প্রেসক্রিপশন দ্বারা উপলব্ধ। একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বা বন্ধকী দালাল আপনার এলাকায় ফোরক্লোসার অ্যাক্সেস করতে MLS ব্যবহার করতে পারেন।

আপনার প্রথম বাড়ি হিসাবে একটি ফোরক্লোজার কেনার সময় নেওয়া পদক্ষেপগুলি

একটি ফোরক্লোজার কেনা আপনার জন্য সঠিক পছন্দ হতে পারে মনে করেন? প্রক্রিয়া যতটা সম্ভব মসৃণভাবে যায় তা নিশ্চিত করতে এই পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করুন।

1. একটি প্রাক-অনুমোদন চিঠি সুরক্ষিত করুন

একটি বন্ধকী প্রাক-অনুমোদন নির্দেশ করে যে একজন ঋণদাতা আপনার আর্থিক অবস্থা পর্যালোচনা করেছেন এবং একটি নির্দিষ্ট ডাউন পেমেন্টের উপর ভিত্তি করে পরিশোধের মেয়াদ এবং সুদের হার সহ একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ পর্যন্ত আপনাকে একটি ঋণ দিতে সম্মত হয়েছেন। প্রাক-অনুমোদন নির্দিষ্ট মূল্য সীমার মধ্যে একটি ক্রয়ের অর্থায়ন করার আপনার ক্ষমতার প্রমাণ দেয় এবং আপনি যখন নগদ ক্রেতাদের সাথে প্রতিযোগিতা করছেন তখন একটি থাকা কার্যত অপরিহার্য। প্রতিটি প্রাক-অনুমোদনের জন্য কয়েকশ ডলার ফি খরচ করার পরিকল্পনা করুন এবং সচেতন থাকুন যে একটি প্রাক-অনুমোদন চিঠি সাধারণত 60 থেকে 90 দিনের জন্য ভাল। সুদের হার বাড়লে বা আপনার আয় বা ক্রেডিট স্কোর পরিবর্তন হলে নির্দিষ্ট ক্রয়ের জন্য আপনার ঋণের আবেদন চূড়ান্ত করার আগে নির্দিষ্ট অর্থায়নের শর্তাবলী পরিবর্তিত হতে পারে। আপনি যদি আপনার প্রাক-অনুমোদনের শর্তাবলীতে খুশি না হন, তাহলে আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করতে এবং আপনার ঋণ কমাতে পদক্ষেপ নিন।

প্রচলিত বন্ধকী ঋণের শর্তাবলীর উপর ভিত্তি করে এবং আপনি যেকোন সরকার-সমর্থিত বন্ধকী সহায়তা কর্মসূচির শর্তাবলীর অধীনে একটি প্রাক-অনুমোদন পত্র পাওয়া সম্ভব, যেমন একটি ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (FHA) ঋণ বা মার্কিন ভেটেরান অ্যাফেয়ার্স বিভাগ দ্বারা সমর্থিত একটি বন্ধকী (VA) বা ইউএস ডিপার্টমেন্ট অফ এগ্রিকালচার (USDA)। মনে রাখবেন যে এই প্রোগ্রামগুলি তারা অর্থায়ন করতে ইচ্ছুক সম্পত্তিগুলির জন্য যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তাগুলিকে বানান করে, এবং কিছু ফোরক্লোজারগুলি যোগ্য নাও হতে পারে৷

2. একটি সম্পত্তি পরিদর্শনের সময়সূচী করুন

এটি যেকোন বাড়ির ক্রয়ের সাথে আদর্শ পদ্ধতি হওয়া উচিত, তবে এটি একটি ফোরক্লোজারের সাথে বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ কারণ। একটি প্রথাগত বাড়ির বিক্রয়ের বিপরীতে, একটি ফোরক্লোসড বাড়ির বিক্রেতাকে বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাব করার সময় সম্পত্তির উপাদানগত ত্রুটিগুলি প্রকাশ করার প্রয়োজন হয় না। সম্পত্তির সাথে সম্ভাব্য লুকানো সমস্যাগুলি সম্পর্কে জানা যাতে আপনি দখল নেওয়ার আগে তাদের সমাধান করার পরিকল্পনা করতে পারেন৷

3. একটি শিরোনাম অনুসন্ধান পরিচালনা করুন

ফোরক্লোজারের আগে, একটি বাড়ির মালিক দ্বিতীয় বন্ধক বা একটি হোম ইক্যুইটি লাইন অফ ক্রেডিট (HELOC)- ক্রেডিটের ফর্মগুলি নিয়ে থাকতে পারে যা বাড়িটিকে জামানত হিসাবে ব্যবহার করে৷ যদি প্রাথমিক বন্ধকী ঋণদাতা ফোরক্লোজ করে, যে ঋণদাতারা এই গৌণ ঋণগুলি জারি করেছে তাদের এখনও সম্পত্তির উপর লিয়েন্স থাকতে পারে—অর্থাৎ, বাড়িটি বিক্রি করার সময় তাদের যা পাওনা রয়েছে তা সংগ্রহ করার অধিকার। লিয়েন্স একটি সম্পত্তির সাথে সংযুক্ত থাকে, মালিকদের নয়, তাই যদি আপনি যে ফোরক্লোসড বাড়িটি কিনেছেন তার সাথে যদি লিয়েন্স সংযুক্ত থাকে, তাহলে সম্পত্তি বিক্রি করার আগে আপনাকে সেই লিয়েনগুলিকে সাফ করতে হতে পারে-পূর্ববর্তী মালিকের ঋণ পরিশোধ করতে হবে। অডিটেক্টেড লিয়েন্স হল লুকানো খরচ যা আপনি একটি ফোরক্লোজার ক্রয় করে যেকোন দর কষাকষি করতে পারেন।

একটি শিরোনাম অনুসন্ধান হল একটি পেশাদার তদন্ত যা লিয়েন্স, অবৈতনিক কর এবং আইনগত রায়গুলি সনাক্ত করে যা একটি সম্পত্তির সাথে সংযুক্ত হতে পারে; পরিষেবার জন্য কয়েক শত ডলার দিতে আশা করি। আপনি একটি নিলামে বিড করতে চান এমন একটি ফোরক্লোসড সম্পত্তির উপর একটি শিরোনাম অনুসন্ধান পরিচালনা করা আপনাকে বড় বাঁচাতে পারে যদি এটি আপনাকে লিয়েনের বিষয়ে সতর্ক করে।

4. চুক্তির আনুষঙ্গিকতা বিবেচনা করুন

ঋণদাতারা ন্যূনতম জটিলতার সাথে দ্রুত ফোরক্লোস করা সম্পত্তি বিক্রি করতে আগ্রহী, তাই তারা প্রচলিত বিক্রয় চুক্তিতে প্রায়শই পাওয়া যায় এমন বিক্রয়ের আতঙ্কের বিষয়ে তারা মাথা ঘামাতে পারে। দৃষ্টান্ত স্বরূপ, নির্দিষ্ট যন্ত্রপাতিগুলিকে বাড়ির সাথে অন্তর্ভুক্ত করা, বা শেষ তারিখের আগে নির্দিষ্ট মেরামত বা উন্নতিগুলি করা হয় এমন শর্তাদি ফোরক্লোজার বিক্রয়ে উড়ে যাবে না।

এটা বুদ্ধিমানের কাজ, তবে-বিশেষ করে একজন প্রথম-বারের ফোরক্লোজার ক্রেতার জন্য-আপনার ক্রয় অফারে এমন একটি আকস্মিকতা অন্তর্ভুক্ত করার বিষয়টি বিবেচনা করা যা আপনাকে সম্পত্তি পরিদর্শনের ভিত্তিতে বিক্রয় থেকে দূরে সরে যেতে দেয়। স্থানীয় আইন যদি পূর্বনির্ধারিত বাড়িগুলিতে প্রাক-নিলামের শিরোনাম অনুসন্ধানের অনুমতি না দেয়, তবে এটি এমন একটি আকস্মিকতা অন্তর্ভুক্ত করা বুদ্ধিমানের কাজ হতে পারে যা আপনাকে শিরোনাম-অনুসন্ধানের ফলাফলের আলোকে বিক্রয় থেকে ফিরে যেতে দেয়৷

একটি প্রতিযোগীতামূলক পরিস্থিতিতে যেখানে অন্য ক্রেতা কোনো আশংকাজনক পরিস্থিতি তৈরি করে না, এই ব্যবস্থাগুলি আপনাকে বিক্রয়ের জন্য ব্যয় করতে পারে, তবে সেই ঝুঁকিটি মূল্যবান যদি এটি আপনাকে এমন একটি সম্পত্তির উপর একটি ক্রয় সম্পূর্ণ করা থেকে বাঁচায় যেটি ভারী লেনদেনের বাধ্যবাধকতার সাথে জড়িত বা যার জন্য ব্যয়বহুল মেরামতের প্রয়োজন হয়।

5. প্রক্রিয়াটি বুঝুন

আপনি যে প্রক্রিয়াটি অনুসরণ করতে চান তার সাথে নিজেকে পরিচিত করুন (সংক্ষিপ্ত বিক্রয়, নিলাম বা REO) আপনি লাইনে কোনও অর্থ রাখার আগে। আপনি যদি নিলামে একটি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করেন, তাহলে আরামদায়ক হতে এবং কিছু করার আগে স্থানীয় পদ্ধতিগুলি শিখতে এক বা দুটি নিলামে অংশ নিন। যদি সম্ভব হয়, সিস্টেমের সাথে পরিচিত এক বা একাধিক "নিয়মিত" জানুন এবং কিছু টিপস এবং পরামর্শের বিনিময়ে তাদের কফি বা লাঞ্চ কিনুন। এবং আবার, একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট পেশাদারের সাথে কাজ করার কথা বিবেচনা করুন যিনি জ্ঞানপূর্ণ পরামর্শ দিতে পারেন। একটি কমিশন প্রদান করা ফোরক্লোজার কেনাকাটার দর কষাকষির লক্ষ্যের বিপরীত বলে মনে হতে পারে, কিন্তু তাদের নির্দেশিকা ব্যয়বহুল ভুল বা নজরদারি প্রতিরোধ করতে পারে যা তাদের খরচের চেয়ে বেশি হবে।

একটি ফোরক্লোজার কেনা প্রত্যেকের জন্য নয়, তবে আপনি যদি চোখ খোলা রেখে প্রক্রিয়াটিতে যান, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের সাথে প্রতিযোগিতা করার জন্য প্রস্তুত হন এবং ঝুঁকি গ্রহণ করেন (এবং নগদ এবং শ্রমের সম্ভাব্য প্রয়োজন যা সাথে যায়), আপনি একটি সংরক্ষণ করতে পারেন আপনার প্রথম বাড়ি কেনার বান্ডিল।