বাজারের পরিবেশে যেখানে স্টক এবং বন্ড মার্কেটে উচ্চ মানের রিটার্ন অর্জন করা ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠেছে, অনেকেই বিকল্প বিনিয়োগের দিকে ঝুঁকছেন। বিকল্পগুলির প্রতিশ্রুতি হল পোর্টফোলিও ফলন উন্নত করা এবং বিনিয়োগকারীদের কম দক্ষ বাজারে বিনিয়োগের অনন্য, অব্যবহৃত সুযোগ প্রদান করা; একই সময়ে, এই বিনিয়োগগুলি বিনিয়োগকারীদের জন্য চ্যালেঞ্জ এবং সমস্যাগুলির একটি নতুন সেট তৈরি করে৷
যদিও বিভিন্ন ধরনের বিকল্প বিনিয়োগ উপলব্ধ রয়েছে, বিকল্প স্থানের মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিকল্পগুলির মধ্যে একটি হল ব্যক্তিগত রিয়েল এস্টেট অফার, কেউ তহবিল বা একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তিতে বিনিয়োগের কথা বলছে কিনা। এই নিবন্ধটি প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট অফারগুলিতে বিনিয়োগের সুবিধা এবং চ্যালেঞ্জগুলি উপস্থাপন করবে এবং এই বিনিয়োগগুলি মূল্যায়নের জন্য কিছু টিপস শেয়ার করবে৷
কিন্তু আমরা লাফ দেওয়ার আগে, একটি দ্রুত প্রোগ্রামিং নোট। রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের সবচেয়ে সাধারণ দুটি উপায়—রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) এবং রিয়েল এস্টেটের সরাসরি মালিকানা—এখানে কভার করা হবে না এবং ভবিষ্যতের নিবন্ধের বিষয় হবে। এই নিবন্ধটি এমন বিনিয়োগের উপর ফোকাস করবে যা সাধারণ REIT-এর চেয়ে ছোট এবং বেশি লক্ষ্যবস্তু, কিন্তু সরাসরি মালিকানার তুলনায় কম জড়িত এবং সময় নিবিড়। অর্থাৎ, একজন পেশাদার, তৃতীয় পক্ষের বিনিয়োগ ব্যবস্থাপক দ্বারা পরিচালিত একটি তহবিল বা প্রকল্পে বিনিয়োগ করা।
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, প্রাইকিন অনুসারে প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট তহবিল প্রতি ত্রৈমাসিকে $20-40 বিলিয়ন পরিসরের মধ্যে ধারাবাহিক স্তরে অর্থ সংগ্রহ করছে। নির্দিষ্ট ঝুঁকির প্রোফাইলের মাধ্যমে এই স্কেলটিতে বিভিন্ন বিনিয়োগের থিম স্থাপন করা হয়েছে:"কোর" (নিরাপদ, ট্রফি বৈশিষ্ট্য) থেকে "সুবিধাবাদী" (অত্যধিক লিভারেজড বিনিয়োগ, সামান্য থেকে কোনো নগদ প্রবাহ ছাড়াই)। ঘটনাক্রমে, তহবিল বন্ধ এবং মোট মূলধন বৃদ্ধির পরিপ্রেক্ষিতে সুবিধাবাদী তহবিলগুলি এই মুহূর্তে বিনিয়োগকারীদের কাছে সবচেয়ে জনপ্রিয় পছন্দ৷
রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে চাওয়া অনেক বেসরকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য, সর্বোত্তম বিকল্প হল তৃতীয়-পক্ষ, পেশাদার বিনিয়োগ ব্যবস্থাপক (যাকে "স্পন্সর" বলা হয়) দ্বারা অর্জিত এবং পরিচালিত সম্পদগুলিতে বিনিয়োগ করা। এটি একটি তহবিলের আকারে হতে পারে, একটি একক, নির্দিষ্ট বিনিয়োগের জন্য বা একটি হাইব্রিড কাঠামো যা ভবিষ্যতের অধিগ্রহণের সাথে বিদ্যমান সম্পদকে একত্রিত করে। এই ধরনের বিনিয়োগের অনেক সুবিধা রয়েছে:
উপরের সুবিধাগুলি মূল্যবান; যাইহোক, প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট অফারগুলিতে বিনিয়োগ করার সময় বিবেচনা করার বিষয়গুলিও রয়েছে৷ এবং যখন বেশিরভাগ ব্যবস্থাপক বিনিয়োগকারীদের তাদের সুযোগের মূল্যায়ন করার জন্য প্রচুর তথ্য সরবরাহ করবেন (এবং বাস্তবে অনেক ক্ষেত্রে আইন দ্বারা এটি করা প্রয়োজন), সেই তথ্য পর্যালোচনা করে এবং বিনিয়োগের সিদ্ধান্তের জন্য একটি স্পষ্ট ভিত্তির জন্য এটি ব্যবহার করে, বা না, বিনিয়োগকারীর হাতে থাকে।
প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট অফারগুলি বিভিন্ন কৌশল, লক্ষ্য এবং কাঠামোর মধ্যে আসে এবং একজন বেসরকারী বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই কার্যকরী হতে প্রতিটি অফারটির নির্দিষ্টতা বুঝতে এবং মূল্যায়ন করতে হবে। এই বিভাগটি আপনাকে এই ধরনের বিনিয়োগ আপনার পোর্টফোলিওতে কীভাবে মানানসই হতে পারে এবং আপনি নতুন সুযোগগুলি মূল্যায়ন করার সময় বিবেচনা করার মূল ক্ষেত্রগুলি বিবেচনা করা শুরু করতে সহায়তা করবে৷
ওয়ারেন বাফেটের একটি মহান উক্তি আছে:"যখন বুদ্ধিমত্তার জন্য খ্যাতিসম্পন্ন একটি ব্যবস্থাপনা খারাপ অর্থনীতির জন্য খ্যাতি সহ একটি ব্যবসাকে মোকাবেলা করে, তখন এটি ব্যবসার সুনাম অক্ষুণ্ন থাকে।" রিয়েল এস্টেট শিল্পের ক্ষেত্রেও একই কথা সত্য, এবং তাই প্রায়শই একটি নতুন সুযোগ সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করা প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্নটি হল বিনিয়োগটি ঠিক কী এবং কেন এটি করা সার্থক। রিয়েল এস্টেট শিল্প হল বিনিয়োগকারীদের জন্য উপলব্ধ সবচেয়ে বৈচিত্র্যময় সম্পদ শ্রেণীর একটি, এবং এটি বিশেষ কৌশল এবং ব্যবসায় পূর্ণ যা একটি নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যের সাথে মানানসই, এবং একটি নির্দিষ্ট রিটার্ন অফার করে। রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে একটি উত্তেজনাপূর্ণ বিষয় হল যে আপনি শহুরে ট্রফি সম্পদে কম লিভারেজ লোনের মতো রক্ষণশীল হিসাবে বিনিয়োগ খুঁজে পেতে পারেন যার প্রোফাইল উচ্চ-ক্রেডিট বন্ডে বিনিয়োগের মতো, সমস্ত উপায়ে উচ্চ ফটকাবাজিমূলক উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে যা আরও বেশি রিটার্ন দিতে পারে। ভিসি ফান্ড বা ছোট ক্যাপ ইক্যুইটি বিনিয়োগের মতো। এবং এর মধ্যে সবকিছু।
মার্কেটপ্লেসে উপলব্ধ প্রতিটি সুযোগের মধ্য দিয়ে যাওয়ার সময় এখানে কভার করা একটি বিষয় অনেক বিস্তৃত, এটি মনে রাখা মূল্যবান যে এই বিশাল বৈচিত্রটি বিদ্যমান। এবং সম্ভাব্য বিনিয়োগের "কি" পৃষ্ঠ হতে পারে এমন প্রশ্নগুলির একটি সেট কীভাবে ফ্রেম করা যায় সে সম্পর্কে চিন্তা করা দরকারী। সুযোগের বর্ণালীতে এটি কোথায় ফিট করে?
প্রায়শই, একটি ভাল সূচনা বিন্দু হল স্পনসরকে তাদের নিজস্ব অনুমান এবং প্রো-ফরমা আর্থিক পূর্বাভাস বিনিয়োগ বা তহবিল সম্পর্কিত প্রদান করা। একটি উচ্চ-মানের স্পনসর তাদের প্রো-ফর্মা আর্থিক পর্যালোচনার জন্য প্রস্তুত থাকবে এবং তারা তাদের কৌশল, অনুমান এবং ফলাফল সম্পর্কে বিস্তারিত প্রশ্নের উত্তর দিতে এবং তারা যে কাঠামো তৈরি করছে তা কীভাবে এবং কেন কাজ করে তা ব্যাখ্যা করতে সক্ষম হবে। যদিও এটি সুস্পষ্ট বলে মনে হতে পারে, এমন অসংখ্য বিনিয়োগকারী আছেন যারা এই তথ্য ছাড়াই বিনিয়োগ করবেন, একজন ম্যানেজার বা সম্পদ শ্রেণীর কাছে এক্সপোজারের ইচ্ছার ভিত্তিতে এবং ব্যবসার বিস্তারিত ব্যাখ্যা ছাড়াই।
একবার আপনার কাছে আর্থিক আছে, একটি বিশদ পর্যালোচনা আপনাকে সুযোগটি আরও মূল্যায়ন করার জন্য প্রশ্নের একটি সেট তৈরি করার অনুমতি দেবে। প্রো ফর্মা আর্থিক মূল্যায়ন, এবং একটি ব্যবসায়িক মডেল মূল্যায়ন করার জন্য অসংখ্য পন্থা রয়েছে এবং এখানে বিশদভাবে কভার করার জন্য অনেকগুলি পদ্ধতি রয়েছে৷ কিন্তু আমি এখানে রিয়েল এস্টেটে একটি বিশেষ উপকারী একটি উল্লেখ করব—দ্য রিটার্ন অন কস্ট (ROC)।
আমি ROC কে সংজ্ঞায়িত করি আপনি যদি একটি সম্পত্তির স্থিতিশীল আয় (নেট অপারেটিং আয়) এর মোট ব্যয় দ্বারা ভাগ করেন, যার মধ্যে এটি কেনার খরচ, এটিকে উন্নত করা, এটিকে বিকাশ করা, এটিকে লিজ দেওয়া, এটিকে অর্থায়ন করা এবং আরও অনেক কিছু ( সমস্ত ফি সহ)। এখানে সূত্র:
খরচে রিটার্ন =([মোট সম্ভাব্য ভাড়া] - [খালি এবং খারাপ ঋণের খরচ] - [পরিচালনা ব্যয়]) / ([সম্পত্তি এবং প্রকল্পের খরচ] + [প্রকল্প সম্পর্কিত ফি এবং খরচ] + [অন্যান্য খরচ])
আসুন একটি সাধারণ উদাহরণ নেওয়া যাক:আপনি $700,000-এ একটি জমি কিনুন এবং এটি বিকাশ করতে $300,000 বিনিয়োগ করুন এবং এটি এমন একজন ভাড়াটেকে ভাড়া দেন যে $70,000 ভাড়া দেয় এবং সমস্ত অপারেটিং খরচ কভার করে। আপনার ROC তাহলে 7.0% =$70,000 / ($700,000 + $300,000) . এই সংখ্যা সম্পর্কে চিন্তা করার একটি সহজ উপায় হল সম্পত্তির প্রত্যাশিত ফলন যে মুহূর্তে এটি স্থিতিশীল।
খরচের উপর রিটার্ন এত দরকারী কারণ এটি আপনাকে প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করার জন্য একটি বেসলাইন দেয়। যদি একটি তহবিলে অধিগ্রহণ করা সম্পত্তির জন্য পরিকল্পিত ROC হয় 7.0%, কিন্তু তহবিল ব্যবস্থাপক বিনিয়োগকারীদের কাছে 12.0% রিটার্নের প্রতিশ্রুতি দেন, তাহলে স্পষ্টতই সংযোগ বিচ্ছিন্ন হয়ে যাবে। এবং যে প্রশ্নটি জিজ্ঞাসা করা যেতে পারে তা হল সেই পার্থক্যটি কী - কম হারে সম্পত্তিগুলিকে অর্থায়ন করার পরিকল্পনা কি? এটা কি প্রিমিয়ামে সম্পত্তি বিক্রি করতে হবে? এটা কি ম্যানেজার আশা করেন যে সময়ের সাথে সাথে বাজার ভাড়া বাড়বে? ঐ জিনিসের সমন্বয়? অন্য কিছু?
এই প্রশ্নের উত্তর (সংযোগ বিচ্ছিন্ন কি?) সাধারণত আপনাকে বলবে ম্যানেজারের "আসল" কৌশল কী এবং তারা আপনাকে যে অন্তর্নিহিত ঝুঁকি নিতে বলছে তা কী। কৌশলটি জানা, পরিবর্তে, আপনাকে বিনিয়োগ সম্পর্কে আরও সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করবে-উদাহরণস্বরূপ, যদি সংযোগ বিচ্ছিন্ন করা হয় ভাড়ার ভবিষ্যতের বৃদ্ধি, আপনি কি থিসিস বিশ্বাস করেন? যদি কয়েক বছরের মধ্যে প্রিমিয়ামে সম্পত্তি বিক্রি করা হয়, তাহলে কি প্রমাণ আছে যে এটি প্রস্তাবিত মূল্যে বিক্রি করা যেতে পারে? ইত্যাদি।
বিনিয়োগ কৌশল সম্পর্কে বোঝার বিকাশের পাশাপাশি, কৌশলের ক্ষেত্রে স্পনসরের চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ (বিশেষত তহবিলে বিনিয়োগের জন্য)। অনেক ক্ষেত্রে, একজন স্পনসরের একটি নির্দিষ্ট ব্যবসায়িক পরিকল্পনা থাকতে পারে যা বিনিয়োগকারীদের সাথে ভাগ করা হয়, তবে তাদের তহবিল অপারেটিং চুক্তির দ্বারা নির্ধারিত আইনি প্রয়োজনীয়তার ক্ষেত্রে বিকল্পগুলির একটি বিস্তৃত সেট। কিছু নমনীয়তা নিশ্চিত করা হবে, কিন্তু আপনি যদি সতর্ক না হন, তাহলে আপনি বিনিয়োগের একটি সেট দিয়ে শেষ করতে পারেন যা মূলত যা ছিল তার থেকে একেবারেই আলাদা। সর্বনিম্নভাবে, একজন স্পনসরের কী নমনীয়তা থাকতে পারে তা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ, এবং স্পনসরের গুণমান বিবেচনায় আপনি যে নমনীয়তা প্রদান করতে ইচ্ছুক সে সম্পর্কে কিছু ধারণা রাখা সাধারণত বুদ্ধিমানের কাজ।
স্পষ্টতই, এই উপাদানটি সহজ হয় যখন সুযোগটি একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তি (একটি তহবিলের পরিবর্তে), তবে সেখানেও, ফান্ড বা স্পনসরের কাছে আইনত কোন বিকল্পগুলি উপলব্ধ তা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ কারণ সমস্ত বিনিয়োগ সময়ের সাথে বিকশিত হয়৷
একটি প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট অফারে বিনিয়োগ করার সময় (এবং বিশেষ করে যখন একটি তহবিল বিবেচনা করা হয়), বিনিয়োগের বাইরে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদানটি হল স্পনসরশিপ। অনেকাংশে, একটি ব্যক্তিগত অফারে বিনিয়োগ করার সময় আপনি যে পরিষেবাটি "কিনছেন" তা হল স্পনসরের অভিজ্ঞতা, জ্ঞান, সম্পর্ক এবং বিশ্বস্ততা। এই উপাদানগুলিকে সামনে মূল্যায়ন করা সফলভাবে বিনিয়োগের চাবিকাঠি। সেই ব্যক্তি বা সংস্থা আপনার মূলধনের সাথে কোন বিনিয়োগগুলি অর্জন করতে হবে, কী ব্যবস্থাপনার সিদ্ধান্ত নিতে হবে এবং আপনাকে একজন বিনিয়োগকারী হিসাবে কীভাবে আচরণ করতে হবে সেগুলির ক্ষেত্রে সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য দায়ী থাকবে৷
এই উপাদানটি প্রায়ই আন্ডাররাইটিং ব্যক্তিগত অফার করার সবচেয়ে জটিল অংশ। এটি বিনিয়োগের নিজেই মূল্যায়নের বিপরীতে দাঁড়িয়েছে, যেখানে বেশিরভাগ বিবেচনাই তথ্য, প্রমাণ এবং সংখ্যার উপর ভিত্তি করে। একটি দুর্দান্ত স্পনসর নির্বাচন করা বেশিরভাগই একটি গুণগত অনুশীলন।
অনেক গোষ্ঠী ট্র্যাক রেকর্ড, ব্যাকগ্রাউন্ড চেক, দীর্ঘ প্রশ্নাবলী, এবং বিভিন্ন ধরনের আধা-বৈজ্ঞানিক সূচকের উপর নির্ভরতার সাথে স্পনসর মূল্যায়ন প্রক্রিয়াটিকে "পরিমাণ" করার জন্য মিশ্র ফলাফলের সাথে চেষ্টা করেছে৷
অন্যরা এই সমস্যাটি পরিচালনা করার জন্য নিজেদের বিস্তৃত নিয়ম সেট করেছে, যার মধ্যে এমন কারো সাথে বিনিয়োগ না করা থেকে শুরু করে যাকে ব্যক্তিগতভাবে উল্লেখ করা হয়নি, প্রাথমিক বিনিয়োগ সফল প্রমাণিত হলে প্রথমে ছোট এবং তারপরে বড় পরিমাণে বিনিয়োগ করা, এবং সম্পূর্ণ বৈচিত্র্যের আরো বৈচিত্র্যপূর্ণ সিদ্ধান্তের নিয়ম। এবং মূল্যায়ন পদ্ধতি।
যদিও এই পন্থাগুলির প্রায়শই কিছু সাধারণ-বোধের আবেদন থাকে, আমি দেখিনি যে কোনও বিনিয়োগকারীর রিটার্ন নিশ্চিত করার পরিপ্রেক্ষিতে তারা যেভাবে অভিপ্রেত হয় সেভাবে সম্পূর্ণভাবে পরিশোধ করতে পারে। চ্যালেঞ্জটি হল যে পর্যালোচনাগুলি সম্পন্ন হওয়ার পরে এবং প্রতিবেদন দাখিল করার পরে, দিনের শেষে, বিনিয়োগকারীরা সাধারণত নিজেদের সেই জায়গায় ফিরে পাবেন যেখান থেকে তারা শুরু করেছিলেন - তারা কোনও ব্যক্তি বা গোষ্ঠীকে বিশ্বাস করেন কিনা সে সম্পর্কে একটি গুণগত সিদ্ধান্ত নিতে হবে। ম্যানেজাররা প্রস্তাবিত বিনিয়োগ কর্মসূচি সফলভাবে সম্পন্ন করতে।
দুর্ভাগ্যবশত, এই রায় কল করার জন্য কোন সিলভার বুলেট নেই, তবে মূল্যায়ন করার জন্য তিনটি দরকারী কৌশল বিবেচনা করতে হবে।
প্রথমত, স্পনসরের মূল্যায়ন সম্পূর্ণ করার সময়, একটি স্কোর না করে একটি গল্প তৈরি করার চেষ্টা করুন। লক্ষ্য হল সেই ব্যক্তির কী অভিজ্ঞতা হয়েছে, সেই অভিজ্ঞতাগুলি তাদের সম্পর্কে কী বলে এবং ভবিষ্যতে কীভাবে সেই আখ্যানটি বৃদ্ধি পাবে তা বোঝা। কারও গল্প শেখা প্রায়শই কঠিন এবং সময়সাপেক্ষ হয়, (যার আংশিকভাবে স্টাইলাইজড তথ্য এবং ট্র্যাক রেকর্ডের উপর এত নির্ভরতা রয়েছে), তবে এটি করা আপনাকে পরবর্তীতে কী ঘটতে পারে এবং কীভাবে সেই ব্যক্তিটি বুঝতে সেরা অবস্থানে নিয়ে যাবে বিভিন্ন পরিস্থিতিতে প্রতিক্রিয়া হতে পারে।
একটি দ্বিতীয় কৌশল হল বিনিয়োগ সফল হওয়ার জন্য কী কী দক্ষতা প্রয়োজন এবং ম্যানেজার কীভাবে সেই নির্দিষ্ট উপাদানগুলিকে টেবিলে নিয়ে আসে তার উপর নিবিড়ভাবে ফোকাস করা। যদি বিনিয়োগের থিসিসটি একটি বিল্ডিং তৈরি করার জন্য স্পনসরের ক্ষমতার উপর নির্ভর করে, তাহলে তাদের কি সেই দক্ষতা আছে? নাকি তারা এটাকে কোনো যোগ্য গোষ্ঠীর কাছে নিয়োগ দিয়েছে? যদি একটি তহবিলের সাফল্যের জন্য উচ্চ-স্তরের পরিসংখ্যানগত বিশ্লেষণের প্রয়োজন হয়, তাহলে স্পনসরের কি সেই এলাকার জ্ঞান আছে? স্পনসর টেবিলে নিয়ে আসা দক্ষতার মূল সেটটি কী এবং তারা কি বিনিয়োগের জন্য উপযুক্ত? ধাঁধাটি কি সম্পূর্ণ, নাকি মাঝখানে একটি ঝাঁকুনি গর্ত আছে? প্রায়শই, বিনিয়োগকারীরা বিস্তৃত সাধারণীকরণের উপর ফোকাস করে যা বর্তমান পরিস্থিতিতে প্রাসঙ্গিক নাও হতে পারে। একজন স্পনসর বিদ্যমান অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলির একটি পোর্টফোলিও পরিচালনা করতে ব্যাপকভাবে সফল হতে পারে, কিন্তু সেই দক্ষতাগুলি কি এখন প্রযোজ্য হবে যখন তারা শপিং সেন্টার তৈরির জন্য খুচরা জমি অধিগ্রহণ করছে? অথবা শিল্প মূল্য সংযোজন প্রকল্পে বিনিয়োগ? নাকি অন্য কিছু?
অন্যান্য সম্পদের প্রয়োজন কি কি দক্ষতা প্রয়োজন তার সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সম্পর্কিত। উদাহরণস্বরূপ, যদি স্পনসরকে ঋণে স্বাক্ষর করতে হয়, তবে তাদের কি তা করার ক্ষমতা আছে? তাদের যদি প্রতিটি লেনদেনে নগদ অর্থ রাখার প্রয়োজন হতে পারে, তাদের কাছে কি নগদ (বা কমপক্ষে এটি পাওয়ার একটি উপায়) আছে? যদি বিনিয়োগের জন্য পেশাদারদের একটি দলের প্রয়োজন হয়, তাহলে সেই দলটি কি আছে?
অবশেষে, একজন স্পনসরের প্রণোদনা মূল্যায়ন করা গুরুত্বপূর্ণ (এবং অ-আর্থিক বিষয়গুলি ভুলে যাবেন না)। ইনসেনটিভগুলি সম্পূর্ণরূপে স্পনসরের পছন্দগুলি নির্ধারণ করবে না, তবে তাদের অবশ্যই একটি গুরুত্বপূর্ণ ভোট রয়েছে। প্রস্তাবিত বিনিয়োগ কাঠামো এবং স্পনসরের সামগ্রিক ব্যবসার উপর ভিত্তি করে আর্থিক প্রণোদনা উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হতে পারে। অ-আর্থিক প্রণোদনা স্পনসরের ব্যবসা, তাদের অগ্রাধিকার এবং তারা যে পরিস্থিতির সম্মুখীন হয় তার উপর ভিত্তি করে পরিবর্তিত হবে। তারা স্পনসরের ব্যক্তিত্ব, চরিত্র এবং ইতিহাস দ্বারা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হবে। পরবর্তী বিভাগে আর্থিক প্রণোদনার উপর ফোকাস করা হবে।
কম খরচে ETF-এর আবির্ভাব এবং আধুনিক বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনার ধারনাগুলির ব্যাপক সাফল্যের ফলে, আজকাল ফি এবং বাহিত সুদের আলোচনা ছাড়া কোনো বিনিয়োগ সম্পর্কে আলোচনা করা কঠিন। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে এটি একটি কঠিন বিষয়, কারণ স্পনসরদের অর্থ প্রদানের ক্ষেত্রে শিল্পটি কিছুটা ওয়াইল্ড ওয়েস্ট হিসাবে রয়ে গেছে। বেশিরভাগ অন্যান্য বিনিয়োগের ক্লাসে, যদি একটি স্ট্যান্ডার্ডের সাথে নিখুঁত আনুগত্য না হয় তবে কি চার্জ করা উচিত এবং কীভাবে জিনিসগুলিকে গঠন করা উচিত সে সম্পর্কে অন্তত একটি মৌলিক প্রতিষ্ঠিত গোঁড়ামি রয়েছে। রিয়েল এস্টেট ফান্ডে তা নয়।
এর পিছনে মূল কারণ হল, প্রথমত, একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তহবিলের জন্য বিভিন্ন স্তরের ব্যবস্থাপনার সময় এবং প্রচেষ্টার প্রয়োজন হয় এবং দ্বিতীয়ত, অত্যন্ত কাঠামোগত এবং পুঁজি নিবিড়—এবং সেইজন্য বিস্তৃত সম্ভাব্য মূলধন বিকল্প এবং বিকল্পগুলি বিবেচনা করা হয়। যখন একটি স্পনসর দ্বারা একটি বিনিয়োগ করা হয় (যার মধ্যে একটি ব্যক্তিগত প্রস্তাবের মাধ্যমে অর্থ সংগ্রহ করা শুধুমাত্র একটি)।
উপরের উপর ভিত্তি করে, উদাহরণস্বরূপ, একটি মোটামুটি বড় ফি একটি উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য সম্পূর্ণরূপে উপযুক্ত হতে পারে যার জন্য একটি স্পনসরকে পূর্ণ-সময়ের কর্মী নিয়োগের জন্য প্রকল্পটি পরিচালনা এবং ফোকাস করার প্রয়োজন হয়, অথবা একটি বিশেষ ঋণ বিনিয়োগের জন্য যার জন্য প্রচুর পরিমাণের প্রয়োজন হয় নতুন সুযোগ সনাক্ত এবং আলোচনার জন্য ব্যবসা উন্নয়নের সময়। সেই একই ফি একটি দীর্ঘমেয়াদী বাই-এন্ড-হোল্ড ফান্ডের জন্য সম্পূর্ণ অনুপযুক্ত হতে পারে যেটি সম্পত্তি অর্জন করা এবং সেগুলির উপর বসে থাকা ছাড়া আর কিছুই করে না৷
স্পনসরের জন্য উপলব্ধ বিকল্প বিকল্পগুলিও সঠিক অর্থনীতিকে প্রভাবিত করবে। উদাহরণস্বরূপ, যখন একজন বিনিয়োগকারী একটি তহবিলে স্বল্প সুদ রাখতে পছন্দ করতে পারে, যদি স্পনসর উচ্চ-ফলনশীল ঋণ (বা অন্য বিকল্প) ব্যবহার করে প্রতিযোগিতামূলকভাবে তার লেনদেন সম্পন্ন করতে সক্ষম হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীর পছন্দসই মূল্য নির্ধারণের জন্য আলোচনা করা সম্ভব নাও হতে পারে। ন্যায্য হিসাবে বিবেচিত হতে পারে কোন ব্যাপার না.
রিয়েল এস্টেটে যা গুরুত্বপূর্ণ তা হল প্রতিটি পক্ষের দ্বারা গৃহীত ঝুঁকি এবং প্রচেষ্টার উপাদানগুলির প্রতিটি লেনদেনের বিষয়ে একটি বোঝাপড়া এবং আলোচনার অধীনে রিটার্নের স্তর সম্পর্কে একটি বোঝাপড়া তৈরি করা এবং সেই জিনিসগুলিকে সারিবদ্ধ করার ব্যবস্থায় আসার চেষ্টা করা৷ যদি সেগুলি হয় তবে কাঠামোটি সম্ভবত উপযুক্ত, কিন্তু যদি না হয় তবে বিনিয়োগকারীকে তাদের বিনিয়োগ করার কারণগুলি সম্পর্কে সাবধানে চিন্তা করা উচিত৷
প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সাথে সম্পর্কিত বিভিন্ন পদ রয়েছে যা বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। একটি আংশিক সেট এখানে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে কিন্তু গভীরতায় আচ্ছাদিত নয়। প্রায়শই, একজন বিনিয়োগকারীর উপদেষ্টা এবং অ্যাটর্নি একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগের জন্য এই আইটেমগুলিকে মূল্যায়ন করার জন্য ভাল অবস্থানে থাকবেন এবং কোনটি সাধারণ এবং যুক্তিসঙ্গত সে সম্পর্কে নির্দেশিকা প্রদান করবেন। ন্যূনতম, প্রস্তাবিত বিনিয়োগে এই আইটেমগুলির প্রতিটির শর্তাবলী জানার পরামর্শ দেওয়া হয় যাতে বিনিয়োগের সিদ্ধান্তটি সম্পূর্ণ চিত্র সহ করা যায়৷
অবশ্যই, এটি শুধুমাত্র একটি আংশিক তালিকা, এবং বিভিন্ন ধরনের সমস্যা রয়েছে যা নির্দিষ্ট ধরনের বিনিয়োগ, স্পনসর বা কাঠামোর জন্য নির্দিষ্ট হবে। শেষ পর্যন্ত, এটা হল বিনিয়োগের সামগ্রিক দৃষ্টিভঙ্গি যা অর্থপূর্ণ হওয়া দরকার।
যদিও বিভাগগুলি এখন পর্যন্ত একটি প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট অফারে বিনিয়োগ করার ক্ষেত্রে বিবেচনা করার জন্য প্রধান বিষয়গুলিকে তুলে ধরেছে, কোনও বিনিয়োগই সমস্ত বাক্সে চেক করবে না। কিছু উপায়ে, এটি ডিজাইন দ্বারা হয়। এই ধরনের বিনিয়োগের জন্য একটি বাজার রয়েছে এবং একজন বিনিয়োগকারী তাদের মূলধনের জন্য যে মূল্য নিতে পারে তা প্রায়শই বাজারে বিনিয়োগের চাহিদার সাথে বিপরীতভাবে সম্পর্কিত। উদাহরণ স্বরূপ, একজন অত্যন্ত অভিজ্ঞ স্পনসর একটি ইন-ডিমান্ড সেক্টরে বিনিয়োগকারী প্রায়ই স্পন্সর-বান্ধব ফি, বহন সুদ এবং শর্তাবলীর দাবি করবে এবং বিনিয়োগের প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার পরে বিনিয়োগকারীরা যে মাত্রায় নিয়ন্ত্রণ করতে সক্ষম তা সীমিত করতে পারে। বিকল্পভাবে, একজন নতুন ব্যবস্থাপক আরও ভাল শর্তাবলী এবং বিনিয়োগকারীদের অধিকার এবং প্রচুর সরাসরি অ্যাক্সেস প্রদান করতে পারেন কিন্তু একই ধরনের ট্র্যাক রেকর্ড নাও থাকতে পারে বা কম পরিচিত সেক্টরে কাজ করতে পারে।
এই ভারসাম্যের কারণে, বিনিয়োগের (বা না করার) সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বিনিয়োগের সুযোগের সম্পূর্ণ চিত্র এবং একটি সম্পূর্ণ মূল্যায়ন গুরুত্বপূর্ণ। বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযোগী হতে পারে এমন একটি টুল হল একটি স্কোরকার্ড ডকুমেন্ট যা বিচ্ছিন্নভাবে একটি সুযোগের প্রতিটি উপাদানের মূল্যায়ন করতে দেয় এবং তারপরে এর উপাদান অংশগুলিতে ফোকাস করার পরিবর্তে বিনিয়োগটিকে সম্পূর্ণভাবে দেখার এবং চিন্তা করার সুযোগ দেয়।
এটি দরকারী কারণ, প্রায়শই, বিনিয়োগকারীরা একটি বা দুটি বিষয়ের কারণে ভাল বিনিয়োগ হারিয়ে যাওয়ার ফাঁদে পড়ে, সম্পূর্ণ চিত্রের তুলনায় খুব বেশি মনোযোগ দেয়, বা বিপরীতভাবে, একটি অপ্রতিরোধ্য ইতিবাচক কারণে একটি খারাপ বিনিয়োগের সতর্কতা চিহ্নগুলি মিস করে। ফ্যাক্টর একটি ভাল বিনিয়োগ প্রক্রিয়া হল এমন একটি ডেটা সংগ্রহের সময়কালের উপর জোর দেয় যেখানে সিদ্ধান্ত নেওয়া হয় না এবং একটি সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়সীমার মধ্যে শেষ হয় যা সম্পূর্ণ হয় যখন আরও সম্পূর্ণ ছবি উপলব্ধ থাকে। এটি সুযোগের জন্য অনুমতি দেয়, এবং তাদের সমস্যাগুলিকে সঠিক দৃষ্টিকোণে রাখা হয়।
যদিও সামগ্রিক দৃষ্টিভঙ্গি সিদ্ধান্ত নেওয়ার সর্বোত্তম স্থান হতে থাকে, তবে সম্ভাব্য বিনিয়োগে মারাত্মক ত্রুটিগুলির জন্য নজর রাখা গুরুত্বপূর্ণ। এগুলি এমন সমস্যা যা একটি বিনিয়োগের জন্য সম্পূর্ণ দৃষ্টিভঙ্গি পরিবর্তন করে।
রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্টের একটি নিখুঁত উদাহরণ হল এমন একটি প্রকল্প যার চমৎকার অর্থনীতি, অভিজ্ঞ স্পনসরশিপ, দুর্দান্ত চুক্তির শর্তাবলী এবং চমৎকার অবস্থান এবং ভাড়াটিয়া রয়েছে, তবে এটি একটি দূষিত সম্পত্তিতে অবস্থিত।
একটি পর্যালোচনার একটি বিভাগে পরিবেশগত সমস্যাটি স্কোর করা এবং বলা উপযুক্ত নয় যে ইতিবাচক দিকগুলি নেতিবাচকগুলির চেয়ে বেশি - এটি এমন একটি সমস্যা যা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বোঝা দরকার এবং নিজে থেকেই (এবং উচিত) একটি সুযোগ সরিয়ে দিতে সক্ষম হতে পারে বিবেচনা সেট।
এটি শুধুমাত্র একটি উদাহরণ, কিন্তু মোটামুটি বিষয় হল যে একটি স্কোরকার্ড দৃষ্টিভঙ্গি বজায় রাখতে সাহায্য করতে পারে, তবে নিজের এবং নিজেদের মধ্যে বিনিয়োগের সাথে আপস করে এমন সমস্যা থাকলে তা আরও বিচারের চেয়ে বেশি হওয়া উচিত নয়৷
প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য কাজ করার জন্য প্রচুর সুযোগ রয়েছে এবং ব্যক্তিগত অফারগুলি আকর্ষণীয় বিনিয়োগের একটি দুর্দান্ত উত্স হতে পারে যা একজন বিনিয়োগকারীর পোর্টফোলিওকে বাড়িয়ে তুলতে পারে৷
একই সময়ে, এই বিনিয়োগের জন্য বিনিয়োগকারীর পক্ষ থেকে যত্ন নেওয়া প্রয়োজন। আশা করি, এই সারাংশ আপনাকে বিনিয়োগের শ্রেণী অন্বেষণ করার জন্য সঠিক পথে নিয়ে যাবে এবং আপনাকে আপনার প্রোগ্রাম বা পোর্টফোলিও তৈরি করা শুরু করবে৷