কোটাক ইন্টারন্যাশনাল REIT FOF হল একটি ওপেন-এন্ডেড ফান্ড অফ ফান্ড স্কিমের যা SMAM ASIA REIT সাব ট্রাস্ট ফান্ড এবং/অথবা অন্যান্য বিদেশী REIT ফান্ডের ইউনিটগুলিতে বিনিয়োগ করে। NFO সময়কাল 21শে ডিসেম্বর 2020-এ শেষ হবে। এই পর্যালোচনায়, আমরা ব্যাখ্যা করি যে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) কীভাবে কাজ করে এবং এই তহবিল থেকে কী ধরনের রিটার্ন আশা করা যায়।

একটি REIT কি? ঠিক যেমন একটি ইক্যুইটি মিউচুয়াল ফান্ড বিনিয়োগকারীদের অর্থ একত্রে পুল করে এবং স্টক কেনে,  একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট রিয়েল এস্টেট কেনা/বিক্রয়ের জন্য অর্থ পুল করে। ফলস্বরূপ মূলধন লাভ বা ভাড়া বিনিয়োগকারীদের কাছে দেওয়া হবে। ভাড়ার আয়ের বেশিরভাগই সাধারণত হোল্ডারদের লভ্যাংশ হিসাবে দেওয়া হয়।

কোটাক ইন্টারন্যাশনাল REIT FOF কীভাবে কাজ করবে? এটি একটি আন্তর্জাতিক RIET ফান্ডে আমাদের অর্থ বিনিয়োগ করবে যেমন SMAM ASIA REIT সাব ট্রাস্ট ফান্ড (যাকে বলা হয় অন্তর্নিহিত তহবিল) এটি জাপান ব্যতীত এশিয়া-প্যাসিফিক জুড়ে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে। এই সম্পত্তিগুলি থেকে লভ্যাংশ আয় এবং মূলধনের মূল্যায়ন কোটাক আমাদের পক্ষ থেকে অন্তর্নিহিত তহবিলে পুনঃবিনিয়োগ করবে৷

ঝুঁকি কি? রিয়েল এস্টেট বাজারের চাহিদা এবং সরবরাহ অনুযায়ী NAV ওঠানামা করবে। আপনি যদি ভাড়ার আয় পাওয়ার জন্য একটি সম্পত্তি ক্রয় করেন, তাহলে আপনি প্রতিদিন সম্পত্তিটির মূল্যায়ন করবেন না। এটা শুধুমাত্র বিক্রয়ের সময়, বাজার মূল্য ব্যাপার হবে. এছাড়াও যতক্ষণ না আপনি নিয়মিত ভাড়া গ্রহণ করেন ততক্ষণ খেলার যোগ্যতার ঝুঁকি অদৃশ্য থাকে (যেমন বন্ডে ক্রেডিট ঝুঁকি)। আপনি যখন একটি RIET কিনবেন তখন প্রতিদিনের ভিত্তিতে সম্পত্তির দাম ওঠানামা করবে। স্টক মার্কেটের মতো বুল রান বা বিয়ার রান হতে পারে। অর্থনৈতিক অবস্থা রিটার্ন প্রভাবিত করতে পারে. যদি রিডেম্পশন পূরণের জন্য সম্পত্তির একটি বড় অংশ বিক্রি করতে হয়, তাহলে ফান্ড ম্যানেজারকে বাজার মূল্যের (তরলতার ঝুঁকি) থেকে কম দামে মীমাংসা করতে হতে পারে।

নীচের স্ক্রিনশটটি REITs সর্বশেষ তথ্যপত্র থেকে (উপরে লিঙ্ক করা হয়েছে)। এনএভির অস্থিরতা এবং বিশাল লভ্যাংশ উপাদান উভয়ই লক্ষ্য করুন।

আমরা এটি আরও বিশ্লেষণ করার আগে, আসুন প্রথমে ইক্যুইটি, বন্ড এবং সোনার সাথে REITS-এর ঝুঁকি এবং পুরস্কারের তুলনা করি৷

REITs বনাম ইক্যুইটি বনাম বন্ড বনাম সোনা:ঝুঁকি-পুরস্কার তুলনা

আমরা তিন, পাঁচ এবং দশ বছরের বার্ষিক ঝুঁকি (মাসিক রিটার্নের স্ট্যান্ডার্ড বিচ্যুতি) এবং S&P প্যাসিফিক REIT মোট রিটার্ন INR*-এর বার্ষিক রিটার্ন (CAGR) উপস্থাপন করি, S&P 500 মোট রিটার্ন INR; S&P BSE সেনসেক্সের মোট রিটার্ন INR, S&P BSE ইন্ডিয়া 10-বছরের Sov বন্ড সূচক INR এবং নিপ্পন ইন্ডিয়ান গোল্ড BeEs ETF মূল্য INR-এ। সূত্র:spglobal.com

* RIET সূচকে জাপান সহ পুরো এশিয়া প্যাসিফিক রয়েছে তবে আমরা এটিকে সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি/পুরস্কারের প্রশংসা করতে ব্যবহার করব। S&P 500 USD এবং INR একই স্কেলিং ফ্যাক্টর বাজি ব্যবহার করে USD তে সূচকের রিটার্ন INR তে রূপান্তরিত হয়েছিল। তাই তারা আনুমানিক।

নীচের তিনটি গ্রাফে, বাম থেকে ডানে নীল বারগুলি স্ক্যান করুন৷ তারা বার্ষিক ঝুঁকির প্রতিনিধিত্ব করে।

লক্ষ্য করুন যে REIT অস্থিরতা ইক্যুইটি এবং সোনার বাজারের সাথে তুলনীয়। রিটার্ন ওঠানামা করতে পারে. "উচ্চ ঝুঁকির ফলে উচ্চতর পুরস্কার" এই প্রবাদটি ভুল, যেমনটি উপরের থেকে হতে পারে। উভয়ের মধ্যে কোন সহজ সম্পর্ক নেই।

কোটাক ইন্টারন্যাশনাল REIT FOF থেকে আমি কী রিটার্ন পেতে পারি? বিনিয়োগকারীদের প্রথমে এই তহবিল তহবিল থেকে ইক্যুইটির সাথে তুলনীয় ঝুঁকি আশা করা উচিত। ঠিক যেমন কেউ ইকুইটি ফান্ড থেকে রিটার্ন আশা করতে পারে না – দেখুন:মিউচুয়াল ফান্ড এসআইপি থেকে রিটার্ন আশা করবেন না! পরিবর্তে এটি করুন! – এই REIT থেকেও রিটার্ন আশা করা উচিত নয়।

কোটাক ইন্টারন্যাশনাল REIT FOF থেকে আমি কী রিটার্ন আশা করতে পারি?

এটি নির্ধারণ করার জন্য, আসুন আমরা SMAM ASIA REIT সাব ট্রাস্ট ফান্ডের রোলিং রিটার্ন অধ্যয়ন করি। এই তহবিলের NAV AMC সাইট থেকে ডাউনলোড করা যাবে না (Chrome-এর জাপানি ভাষায় চমৎকার অনুবাদ হওয়া সত্ত্বেও)। তাই আমরা প্রায় সময় সিরিজ পেতে WebPlotDigitizer ব্যবহার করেছি (উপরে দেখানো লাল লাইনে লাল বিন্দু)

ইউএসডি (লভ্যাংশ সহ) রিটার্নের ধরন অনুমান করতে এটি ব্যবহার করা যেতে পারে তিন এবং পাঁচ বছরের মধ্যে এই REIT থেকে কেউ আশা করতে পারে।

লক্ষ্য করুন যে তিন বছরের উইন্ডোতে রিটার্ন -4% থেকে 14% (প্রায়) এবং পাঁচ বছরের উইন্ডোতে 2% থেকে 10% (প্রায়) হয়েছে৷ একজন বিনিয়োগকারীকে বিনিয়োগ করার আগে এই ধরনের ঝুঁকির প্রশংসা করা উচিত। ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণরূপে অনিয়ন্ত্রিত এবং রিটার্নগুলি কাহিনীমূলক এবং অপ্রমাণিত। আপনি যদি একটি REIT-এ বিনিয়োগ করেন, তাহলে বাজারের ঝুঁকি হল মূল্য পরিশোধ করা। এছাড়াও দেখুন:রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ:ব্যবহারিক দিক খুচরা বিনিয়োগকারীদের মনে রাখা উচিত

সংক্ষেপে, কোটাক ইন্টারন্যাশনাল REIT FOF-এ বিনিয়োগ করা খুব কমই বোঝায়। যাই হোক না কেন, আমাদের পোর্টফোলিওতে নির্দিষ্ট আয় বা ইক্যুইটি উপাদানের তুলনায় এক্সপোজার ছোট হবে। এত অস্থির কিছুর কাছে এত ছোট এক্সপোজার মূল্য নয়।