আপনি শিরোনামের পরে শিরোনাম দেখেছেন যে রিয়েল এস্টেটের মালিকানা সম্পদ তৈরির একটি মূল অংশ। আচ্ছা, আপনি যদি অনেক ঘোরাঘুরি করেন, ভাড়াটেদের সাথে লেনদেন করতে আগ্রহী না হন, বা ডাউন পেমেন্টের জন্য পর্যাপ্ত অর্থ না থাকলে কী করবেন? আপনি এখনও আপনার পোর্টফোলিওতে বৈচিত্র্য আনতে পারেন এবং এই সেরা REIT গুলির মধ্যে একটিতে বিনিয়োগ করে সম্পদ তৈরি করতে পারেন৷

কিছু বিনিয়োগকারী টেসলা (টিএসএলএ) এর মতো গ্রোথ স্টকগুলিতে বিনিয়োগের দিকে পরিচালিত করে মূল্য বৃদ্ধির দিকে মনোনিবেশ করে। কিছু বিনিয়োগকারী জনসন অ্যান্ড জনসন (JNJ) এর মতো লভ্যাংশ বৃদ্ধির স্টকগুলিতে ফোকাস করেন এবং অন্যরা AT&T (T) এর মতো উচ্চ-ফলন স্টকগুলিতে ফোকাস করেন। কিন্তু যখন আপনি সেগুলি সবই পেয়ে যাবেন, তখন সময় এসেছে বৈচিত্র্য আনার যাতে আপনার সব ডিম এক বা দুটি ঝুড়িতে না থাকে।

তবুও আরেকটি সম্পদ শ্রেণী একটি ভাল বিনিয়োগ হতে পারে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs)। REIT-গুলি সাধারণ স্টকের মতই সর্বজনীনভাবে লেনদেন করা হয় কিন্তু ট্রাস্ট হিসাবে সংগঠিত হয়, এবং গুরুত্বপূর্ণভাবে একটি REIT-এর মালিকানায় ট্যাক্সের প্রভাব রয়েছে৷

তাই, কেনার জন্য REITs নির্বাচন করার সময় গুণমান গুরুত্বপূর্ণ। এই নিবন্ধে, মৌলিক বিষয়গুলি কভার করার পরে, আমি আজকের কেনার জন্য সেরা REIT গুলি কভার করব৷

৷

একটি REIT এর মূল বিষয়?

আজকে কেনার জন্য সেরা REIT নিয়ে আলোচনা করার আগে, আমাদের প্রথমে REIT-এর মূল বিষয়গুলি সম্পর্কে কথা বলা উচিত?

ইনভেস্টোপিডিয়ার মতে, একটি REIT হল একটি কর্পোরেশন যা আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের মালিক, পরিচালনা বা অর্থায়ন করে। একটি সর্বজনীনভাবে ট্রেড করা REIT এর স্টক স্টক এক্সচেঞ্জে লেনদেন করা হয়। অতএব, বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে বিনিয়োগ করতে পারে, যা এমন কিছু নয় যা বেশিরভাগ খুচরা বিনিয়োগকারীরা নিজেরাই করতে পারে।

REIT হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য, এটিকে অবশ্যই রিয়েল এস্টেটের মালিক হতে হবে যা শেয়ারহোল্ডারদের বিতরণ করার জন্য আয় তৈরি করে। বিশেষ করে, একটি REIT আবশ্যক

• মোট সম্পদের অন্তত 75% রিয়েল এস্টেট, নগদ বা ইউএস ট্রেজারিতে বিনিয়োগ করুন
• ভাড়া থেকে মোট আয়ের অন্তত 75% অর্জন করুন, বন্ধকীতে সুদ যা একটি প্রকৃত সম্পত্তি অর্থায়ন করে, বা রিয়েল এস্টেট বিক্রয়
• প্রতি বছর শেয়ারহোল্ডারদের লভ্যাংশের আকারে করযোগ্য আয়ের ন্যূনতম 90% প্রদান করুন
• কর্পোরেশন হিসাবে করযোগ্য এমন একটি সত্তা হন
• পরিচালক বা ট্রাস্টি বোর্ড দ্বারা পরিচালিত হবে
• অস্তিত্বের প্রথম বছরের পর অন্তত 100 জন শেয়ারহোল্ডার আছে
• তার শেয়ারের 50% এর বেশি পাঁচ বা তার কম ব্যক্তির কাছে নেই

REIT-এ বিনিয়োগকারীরা প্রযুক্তিগতভাবে ইউনিটহোল্ডার এবং শেয়ারহোল্ডার নয়। REITs অতীতে বিনিয়োগকারীদের জন্য ভাল মোট রিটার্ন জেনারেট করেছে কিন্তু একই সময়ে সাম্প্রতিক মন্দার সময় লভ্যাংশ কাটা এবং সাসপেনশনের তুলনামূলক উচ্চ হার ছিল।

REIT-এর জন্য করের হার

বিনিয়োগকারীদের সচেতন হওয়া উচিত যে REIT-এর মালিকানার জন্য ট্যাক্সের প্রভাব রয়েছে। REIT-এর জন্য লভ্যাংশ করের হার নিয়মিত আয় করের হারের মতোই।

এই ট্যাক্সিং কারণ REITs হল পাস-থ্রু সত্তা এবং ফেডারেল আয়কর প্রদান করে না। সুতরাং, এই কোম্পানিগুলি তাদের আয়ের 90% শেয়ারহোল্ডারদের প্রদান করে। এটা জানা অত্যাবশ্যক যে REITs টেকনিক্যালি ডিস্ট্রিবিউশন দেয় এবং তাদের ইউনিটহোল্ডারদের লভ্যাংশ দেয় না। বিতরণগুলি একটি নিয়মিত আয়, মূলধনের রিটার্ন এবং মূলধন লাভে বিভক্ত।

এই কারণে, REITs দ্বারা প্রদত্ত বিতরণগুলি যোগ্য নয় এবং এইভাবে যোগ্য লভ্যাংশের মতো সুবিধাজনক ট্যাক্স ট্রিটমেন্ট পায় না। যোগ্য এবং অযোগ্য লভ্যাংশের মধ্যে করের হারের পার্থক্য যথেষ্ট হতে পারে। উদাহরণ স্বরূপ, ধরুন যৌথভাবে আয়কর রিটার্ন দাখিলের জন্য আপনার পরিবারের আয় হল $100,000, নিয়মিত আয়কর হার হল 22%, এবং যোগ্য লভ্যাংশ করের হার হল 15%৷ আপনার ট্যাক্স ব্র্যাকেট বাড়ার সাথে সাথে এই পার্থক্য বাড়ে।

সেরা REIT-এর মানদণ্ড

এটা পরিষ্কার হওয়া উচিত যে REIT গুলো স্টকের মতই লেনদেন করা হয় কিন্তু তাদের গঠন এবং ট্যাক্সের প্রভাবের কারণে আলাদা। ফলস্বরূপ, REIT-এর মূল্য সাধারণ স্টকের চেয়ে ভিন্নভাবে করা হয়।

উদাহরণস্বরূপ, শেয়ার প্রতি আয় এবং ঐতিহাসিক মূল্য-থেকে-আয় (P/E) অনুপাত ব্যবহার করে একটি স্টক মূল্যায়ন করা যেতে পারে। অন্য দিকে, REIT-গুলিকে একটি বিকল্প মেট্রিক, শেয়ার প্রতি তহবিল (FFO) এবং একটি ঐতিহাসিক P/FFO অনুপাত ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়।

FFO একটি REIT-এর জন্য স্বাভাবিক ব্যবসায়িক কার্যক্রম থেকে নগদ প্রবাহ পরিমাপ করে। সুতরাং, FFO হল একটি REIT-এর অপারেটিং কর্মক্ষমতা পরিমাপ করার একটি উপায়। যাইহোক, কেনার জন্য সেরা স্টক নির্ধারণ করতে ব্যবহৃত অনেক মানদণ্ড আজ কেনার জন্য সেরা REIT নির্বাচন করার মতো গুণগতভাবে একই রকম৷

1. আরইআইটি কেনার অন্যতম প্রধান কারণ হল লভ্যাংশের ফলন। এটি মোট রিটার্ন একটি উল্লেখযোগ্য অবদানকারী. আমাদের 4% এর বেশি ফলন প্রয়োজন।
   
2. কেনার জন্য সেরা REIT-এর তালিকা তৈরি করতে একটি REIT-এর জন্য লভ্যাংশ প্রদানের অনুপাত অবশ্যই তুলনামূলকভাবে কম হতে হবে৷ একটি REIT-এর জন্য, আমরা পেআউট অনুপাতকে ডিভিডেন্ড-টু-FFO হিসাবে সংজ্ঞায়িত করি। লভ্যাংশ কাটা বা সাসপেনশনের ঝুঁকি কমাতে লভ্যাংশ প্রদানের অনুপাত যথেষ্ট কম হওয়া উচিত। খুব বেশি একটি পেআউট অনুপাত প্রস্তাব করে যে REIT বৃদ্ধির পরিকল্পনা তহবিল করার জন্য খুব বেশি ঋণ ব্যবহার করতে পারে। REIT-এর জন্য একটি রক্ষণশীল পেআউট অনুপাত হল 80% যার অর্থ হল লভ্যাংশ FFO-এর 80%-এর বেশি নয়।
   
3. সর্বোত্তম REIT তালিকা তৈরির তৃতীয় মানদণ্ড হল একটি বিনিয়োগ-গ্রেড ব্যালেন্স শীট যেখানে অপেক্ষাকৃত কম ঋণ রয়েছে। আমাদের ঋণ-টু-ইকুইটি অনুপাত 100%-এর কম এবং 2X-এর বেশি সুদের কভারেজ প্রয়োজন। অত্যধিক ঋণ লভ্যাংশকে ঝুঁকির মধ্যে রাখে কারণ সুদের ব্যয় পরিশোধের জন্য আরও নগদ প্রবাহ প্রয়োজন।

ফান্ড্রাইজ বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য শীর্ষ প্ল্যাটফর্মগুলির মধ্যে একটি হয়ে উঠেছে। সংক্ষেপে, আমি ফান্ড্রাইজের সুপারিশ করছি। এটি একটি কঠিন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্ল্যাটফর্ম, এবং আমি এটিকে 9/10 স্কোর দিই। শুরু করতে আপনি এখানে সাইন আপ করতে পারেন।

রিয়েলটি আয়ের বর্তমান লভ্যাংশের ফলন হল 4.03%, যার বার্ষিক লভ্যাংশের হার $2.83। এছাড়াও, ট্রাস্ট 2021 সালে $3.56 এর শেয়ার প্রতি FFO জেনারেট করবে বলে অনুমান করা হয়েছে, একটি পেআউট অনুপাত ~80% দেয়, যা পেআউট অনুপাতের জন্য আমার লক্ষ্য কাটঅফ মানের ঠিক। তাই, এই নিরাপত্তা মেট্রিকের উপর নজর রাখতে অর্থপ্রদান করে।

3টি সেরা REIT কেনার জন্য

1. রিয়েলটি ইনকাম কর্পোরেশন

আমাদের তালিকার প্রথম সেরা REIT হল Realty Income Corporation (O)। ট্রাস্ট বাণিজ্যিক ভাড়াটেদের সঙ্গে 6,500 এর বেশি সম্পত্তির মালিক। এছাড়াও, রিয়েলটি ইনকাম খুচরা সম্পত্তির মালিক যেগুলি একটি মলের অংশ নয় কিন্তু স্বতন্ত্র সম্পত্তি।

এইভাবে, সম্পত্তিগুলি সরকারী পরিষেবা, স্বাস্থ্যসেবা পরিষেবা এবং বিনোদন সহ বিভিন্ন ভাড়াটেদের জন্য কার্যকর। রিয়েলটি ইনকাম 1969 সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল।

রিয়েলটি আয় তার সফল লভ্যাংশ বৃদ্ধির ইতিহাস এবং মাসিক লভ্যাংশ প্রদানের জন্য সুপরিচিত। 1969 সালে প্রতিষ্ঠার পর থেকে ট্রাস্টটি একটি লভ্যাংশ প্রদান করেছে।

REIT টানা 615 মাসিক লভ্যাংশ প্রদান করেছে। লভ্যাংশ 112 বার এবং 96 টানা ত্রৈমাসিকের জন্য বাড়ানো হয়েছে। কোম্পানিটি একটি ডিভিডেন্ড অ্যারিস্টোক্র্যাট যার সাথে 27 বছর পরপর লভ্যাংশ বৃদ্ধি পায়।

এছাড়াও, ট্রাস্টের একটি বিনিয়োগ-গ্রেড ব্যালেন্স শীট রয়েছে। রিয়েলটি ইনকামের মুডি'স থেকে একটি A3 ক্রেডিট রেটিং রয়েছে এবং স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওর'স থেকে একটি A- ক্রেডিট রেটিং রয়েছে৷

উভয় রেটিংই উচ্চ-মাঝারি গ্রেড এবং নির্দেশ করে যে কোম্পানির আর্থিক বাধ্যবাধকতা মেটাতে দৃঢ় ক্ষমতা রয়েছে। 2021 সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষে মোট ঋণ ছিল $9.2 বিলিয়ন, যা 36% ঋণ থেকে মূলধন অনুপাত দেয়, যা রক্ষণশীল। উপরন্তু, FFO আমাদের তৃতীয় মানদণ্ড পূরণের উপর ভিত্তি করে সুদের কভারেজ প্রায় 3.9X।

2. SL Green Realty Corp

আমাদের সেরা REIT তালিকার দ্বিতীয় REIT হল SL Green Realty Corp (SLG)৷ এটি অসম্ভাব্য যে বেশিরভাগ পাঠক REIT সম্পর্কে জানেন, তবে এটি নিউ ইয়র্ক সিটির বৃহত্তম বাড়িওয়ালা।

2021 সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষে, ট্রাস্টের 77টিরও বেশি বিল্ডিং এবং 35.3 মিলিয়ন বর্গফুট বাণিজ্যিক সম্পত্তির মালিকানার আগ্রহ ছিল। ম্যানহাটনে, এসএল গ্রীনের 27.1 মিলিয়ন বর্গফুট বাণিজ্যিক সম্পত্তির মালিকানার আগ্রহ রয়েছে। REIT 1980 সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল।

SL Green Realty COVID-19 মহামারী চলাকালীন অভূতপূর্ব চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি কারণ এর অনেক ভাড়াটেকে বাড়ি থেকে বা হাইব্রিড কাজের মডেলে কাজ করতে হয়। এই নতুন বাস্তবতার ফলে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে NYC-তে অফিসের খালি পদের হার সবচেয়ে বেশি।

যাইহোক, এনওয়াইসি স্কুলগুলি সেপ্টেম্বরের মাঝামাঝি সময়ে পুনরায় চালু হয়েছে এবং মেয়র সমস্ত শহরের কর্মীদের অফিসে ফিরে যাওয়ার নির্দেশ দিয়েছেন। তবুও, দীর্ঘমেয়াদী চুক্তির কারণে গত বছরের জন্য SL Green Realty লভ্যাংশ কাটেনি বা স্থগিত করেনি কারণ এর দখলের হার 93% - 94% এ স্থিতিশীল রয়েছে৷

REIT প্রতি মাসে $0.3033 লভ্যাংশ প্রদান করে, বার্ষিক লভ্যাংশের হার ~$3.64 প্রদান করে। কোম্পানিটি 2020 সালে ত্রৈমাসিক থেকে মাসিক ডিভিডেন্ড পেমেন্টে পরিবর্তন করেছে। বর্তমান লভ্যাংশের ফলন প্রায় 4.9%।

ট্রাস্ট 2021 সালে $6.56 শেয়ার প্রতি FFO জেনারেট করবে বলে অনুমান করা হয়েছে, যা ~55% পেআউট অনুপাত দেয়। এই অনুপাতটি একটি রক্ষণশীল মান এবং ট্রাস্টকে মহামারীর মুখেও লভ্যাংশ প্রদান করা চালিয়ে যেতে দেওয়া উচিত।

SL Green Realty-এর একটি বিনিয়োগ-গ্রেড ব্যালেন্স শীট রয়েছে। REIT-এর একটি BBB ক্রেডিট রেটিং রয়েছে, যা সর্বনিম্ন মাঝারি বিনিয়োগ গ্রেড।

3. ইন্ডাস্ট্রিয়াল লজিস্টিক প্রপার্টিজ ট্রাস্ট

আমাদের সেরা REIT তালিকার তৃতীয় REIT হল Industrial Logistics Properties Trust (ILPT)। এই REIT সম্ভবত অন্য কোম্পানি যা খুব কম পরিচিত।

2021 সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শেষে মোট ঋণ ছিল $4,699 মিলিয়ন। ঋণ থেকে মূলধন অনুপাত ছিল প্রায় 50%, যা যুক্তিসঙ্গতভাবে রক্ষণশীল। FFO আমাদের মানদণ্ড পূরণের উপর ভিত্তি করে সুদের কভারেজ প্রায় 4X।

যাইহোক, ট্রাস্টের মালিকানাধীন 291টি শিল্প ও লজিস্টিক সম্পত্তি রয়েছে যেখানে 35.2 মিলিয়ন বর্গফুট ভাড়াযোগ্য জায়গা রয়েছে 2021 সালের শেষ প্রান্তে। উপরন্তু, ILPT হাওয়াইয়ের ওহুতে 226টি সম্পত্তি এবং 16.7 মিলিয়ন বর্গফুটের মালিক।

এই বৈশিষ্ট্যগুলি বার্ষিক রাজস্বের প্রায় 50% উৎপন্ন করে। বাকি রাজস্ব আসে মার্কিন মূল ভূখণ্ডে 18.5 মিলিয়ন বর্গফুট সহ 65টি সম্পত্তি থেকে।

ILPT একটি অপেক্ষাকৃত তরুণ কোম্পানী এবং শুধুমাত্র 2018 সাল থেকে সর্বজনীনভাবে লেনদেন করা হয়েছে। তাই, এই তরুণ REIT এই তালিকায় থাকা অন্য দুটি সেরা REIT-এর মতো দীর্ঘ সময় ধরে নেই। যাইহোক, হাওয়াইতে ILPT এর 99% দখলের হার এবং স্থিতিশীল এবং ক্রমবর্ধমান ভাড়া রয়েছে। REIT-এর দুটি বৃহত্তম গ্রাহক হল Amazon এবং FedEx, ভাড়ার আয়ের 14% এরও বেশি অবদান রাখে৷

ILPT শেয়ার প্রতি $1.32 এর বার্ষিক লভ্যাংশের হার প্রদান করে। ফরওয়ার্ড ডিভিডেন্ড ইল্ড হল 4.72%। ট্রাস্ট 2021 সালে $1.89 শেয়ার প্রতি FFO জেনারেট করবে বলে অনুমান করা হয়েছে, যা প্রায় 70% পেআউট অনুপাত দেয়, যা গ্রহণযোগ্য এবং আমার লক্ষ্য মূল্যের কম।

ILPT এর ব্যালেন্স শীট রক্ষণশীল। এটির মোট ঋণ মাত্র 889 মিলিয়ন ডলার। ঋণ থেকে মূলধন অনুপাত প্রায় 47%। FFO আমাদের মানদণ্ড পূরণের উপর ভিত্তি করে সুদের কভারেজ প্রায় 3.8X এ ভাল৷

ক্রয় করার জন্য সেরা REITs সম্পর্কে চূড়ান্ত চিন্তা

REITs একটি সম্পদ হতে পারে যা অনেক বিনিয়োগকারী তাদের পোর্টফোলিওতে যোগ করতে পারে। তারা সাধারণ স্টক তুলনায় উচ্চ লভ্যাংশ ফলন আছে এবং শালীন মোট রিটার্ন উৎপন্ন করার প্রবণতা. যাইহোক, REIT-এর সাধারণ স্টকগুলির থেকে আলাদা ট্যাক্স ট্রিটমেন্ট রয়েছে যা বিনিয়োগকারীদের বোঝা উচিত। আমরা সেরা REIT-এর এই তালিকায় অন্যান্য REIT যোগ করতে পারি, কিন্তু উপরে আলোচনা করা তিনটি হল একটি সূচনা বিন্দু৷

অস্বীকৃতি: লেখক লাইসেন্সপ্রাপ্ত বা নিবন্ধিত বিনিয়োগ উপদেষ্টা বা ব্রোকার/ডিলার নন। তিনি আপনাকে ব্যক্তিগত বিনিয়োগ পরামর্শ প্রদান করছেন না। আপনি আপনার টাকা বিনিয়োগ করার আগে একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত বিনিয়োগ পেশাদার সঙ্গে পরামর্শ করুন.