আমি সাম্প্রতিক REITs সিম্পোজিয়ামে প্যানেলিস্ট হিসাবে আমন্ত্রিত হয়েছিলাম এবং আমার সাথে আটকে থাকা প্রশ্নগুলির মধ্যে একটি, এটি সিঙ্গাপুরে অফিসের স্থানগুলির ভবিষ্যত সম্পর্কে।
এর আগে, আমি অফিস স্পেস সম্পর্কে আরও বেয়ারিশ ছিলাম, এই কারণে যে ওয়ার্ক-ফ্রম-হোম (WFH) ঘটনাটি অফিসের কাজের ধারণাকে চ্যালেঞ্জ করছে। আমি SGX-এর সাথে FB লাইভের সময় এই বিয়ারিশেস শেয়ার করেছি যেখানে আমি এটাও বলেছিলাম যে আমি খুচরা ব্যবসার ব্যাপারে উৎসাহী।
যাইহোক, চীনা কোম্পানিগুলো সিঙ্গাপুরে এশিয়া প্যাসিফিক সদর দপ্তর স্থাপনের সাম্প্রতিক খবর আমাকে সিঙ্গাপুরের অফিস স্পেস পরিস্থিতি সম্পর্কে দ্বিতীয় চিন্তা দিচ্ছে। (জনাথনকে কৃতিত্ব, REIT সিম্পোজিয়ামের সহযোগী প্যানেলিস্ট এবং পরিচালক, UOB Kay Hian-এর গবেষণা)
"অফিস" সেক্টর বিস্তৃত ধরণের বৈশিষ্ট্যকে কভার করে। এই পোস্টে, আমি সিঙ্গাপুরে A গ্রেড অফিসগুলি এর উপর ফোকাস করব .
গ্রেড A অফিসের ভাড়াটেরা সাধারণত মাল্টি-ন্যাশনাল কোম্পানি (MNCs) হয়, যাদের অধিকাংশই আর্থিক খাতে থাকে। এই চিত্রায়নটি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ কারণ সিঙ্গাপুরে ক্ষুদ্র, মাঝারি উদ্যোগের (এসএমই) অফিস পরিস্থিতি ভিন্ন হতে পারে। এবং, সিঙ্গাপুর বনাম বিদেশী গ্রেড A অফিসের চাহিদা পরিবর্তিত হতে পারে।
তাই, গ্রেড A অফিস বিশ্লেষণ নিম্নলিখিত অফিস REIT-এর জন্য আরও প্রাসঙ্গিক হবে:
নতুনত্বের পক্ষপাতের কারণে, আমরা সাম্প্রতিক ঘটনা এবং পর্যবেক্ষণকে আরও বেশি গুরুত্ব দিতে এবং ভবিষ্যতে এটিকে এক্সট্রাপোলেট করার প্রবণতা রাখি –আমিও এর জন্য দোষী .
এটি আজ বিশেষভাবে সত্য। আমরা যদি এখন অফিসের অবস্থা দেখি, তারা খালি বা বিক্ষিপ্তভাবে দখল করা বলে মনে হয়। পর্যবেক্ষণের সাথে মিলিত যে:
এটা অনুমান করা সহজ যে এটি এগিয়ে যাওয়া 'নতুন স্বাভাবিক' হতে চলেছে।
যদিও এটা সত্য যে অফিসের জায়গার চাহিদা কমে যাবে, অফিসের ধারণাটি অপ্রচলিত হবে না। বিভিন্ন কোম্পানির রিমোট ওয়ার্কিং গ্রহণের হার নির্বিশেষে সবসময় 'কিছু' অফিসের জায়গার প্রয়োজন হবে।
প্রথমত, একটি বৈধ ব্যবসার জন্য এখনও একটি স্থানীয় অফিসের ঠিকানা প্রয়োজন, বিশেষ করে MNCগুলির ক্ষেত্রে৷
দ্বিতীয়ত, মুখোমুখি মিটিং অপরিহার্য থাকে, বিশেষ করে সংবেদনশীল ইভেন্টগুলির জন্য যেমন ইন্টারভিউ, পারফরম্যান্স পর্যালোচনা বা ব্রেনস্টর্মিং বা কৌশলগত পর্যালোচনার মতো সহযোগী সেশনের জন্য।
তৃতীয়ত, সর্বদা এমন একদল কর্মচারী থাকবে যাদের উত্পাদনশীলভাবে কাজ করার জন্য একটি অনুকূল অফিস প্রয়োজন। যেমন, অভিভাবক যাদের তাদের সন্তানদের কাছ থেকে দূরে সরে যেতে হবে, উচ্চ-ঘনত্বের পরিবারে বসবাসকারী হোয়াইট কলার কর্মচারী, ইত্যাদি।
তাই, অফিস এখানে থাকার জন্য। একমাত্র পরিবর্তন হল চাহিদা কমে যাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে এবং মিটিং এবং হট ডেস্কিংয়ের জন্য অফিসটি পুনরায় ডিজাইন করা হতে পারে।
আমি এটাও বিশ্বাস করতাম যে অফিসের বিকেন্দ্রীকরণ এবং বহু-অবস্থানও সম্ভবত। যেহেতু কাজের পরিবেশ আরও নমনীয় হওয়ার দিকে বিকশিত হচ্ছে, তাই একটি কোম্পানি একাধিক স্থানে ছোট অফিস ভাড়া নিতে পারে। এটি কোম্পানীগুলিকে অর্থ সঞ্চয় করার অনুমতি দেবে কারণ প্রান্তিক অঞ্চলে ভাড়া মূল কেন্দ্রীয় অঞ্চলের তুলনায় কম হবে। এবং এর কর্মীদের কাছের একটি অফিস বেছে নেওয়ার অনুমতি দিন যা ভ্রমণ কমিয়ে দেবে।
আমি আগে তার অনন্য আকার এবং ভূগোল দেওয়া সিঙ্গাপুরের কৌশল সম্পর্কে লিখেছিলাম। আমাদের এখানে দোকান স্থাপনের জন্য বহুজাতিক কোম্পানিকে আকৃষ্ট করতে হবে, যাতে আমাদের সরকার কর আদায় করতে পারে। আপনি এটি অর্জনের জন্য আমাদের সরকারের প্রচেষ্টা লক্ষ্য করবেন, যদি আপনি মনোযোগ সহকারে লক্ষ্য করেন – আমরা একটি সিঙ্গাপুর তৈরি করেছি যেখানে ভাল নিরাপত্তা, বিশ্বস্ত শাসন, ভাল অবকাঠামো, শিক্ষিত কর্মীবাহিনী, একটি ধর্মনিরপেক্ষ আধুনিক সমাজ এবং বৈদেশিক বিষয়ে নিরপেক্ষতা রয়েছে।
এশিয়া প্যাসিফিক সদর দফতরের জন্য একটি অবস্থান বেছে নেওয়ার জন্য বিদেশী কোম্পানিগুলির জন্য এটি খুবই আকর্ষণীয় বৈশিষ্ট্য।
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, আমাদের ছিল:
উপরন্তু, এখানে যারা দীর্ঘ সময় কাছাকাছি ছিল:
উপরের উদাহরণগুলিতে, আমি প্রযুক্তি সংস্থাগুলির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেছি কারণ তারা অদূর ভবিষ্যতে অর্থনীতিকে চালিত করবে। টেকও এমন একটি খাত যেখানে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং চীন বর্তমানে আধিপত্যের জন্য লড়াই করছে। এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, তারা সিঙ্গাপুরে অফিসের জায়গার চাহিদা সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি করবে বলে আশা করা হচ্ছে।
যদিও আমরা সিঙ্গাপুরে আমেরিকান এমএনসি দেখতে অভ্যস্ত, তবে চীনা প্রযুক্তি সংস্থাগুলিও আসছে। আমরা উভয় থেকে উপকৃত হতে পারি কারণ আমরা উভয়ের সাথে সাইডিং না করে নিরপেক্ষ দেখাই এবং এটি একটি সুবিধাজনক অবস্থান, যতক্ষণ না আমরা সাবধানে থ্রেড করি।
এখানে কিছু হাই প্রোফাইল চীনা কোম্পানি রয়েছে যারা শীঘ্রই সিঙ্গাপুরে প্রবেশ করছে:
গ্রেড এ অফিস সবসময় আর্থিক প্রতিষ্ঠান দ্বারা ভাড়া করা হয়. এটি আশ্চর্যের কিছু নয়, এই বিবেচনায় যে সিঙ্গাপুর একটি ফিনান্স হাব এবং প্রযুক্তির উত্থানের আগে অর্থ খাতটি প্রভাবশালী ছিল।
প্রযুক্তি সংস্থাগুলি বিশেষত লকডাউনের সময় সমাজের কাছে তাদের মূল্য দেখিয়েছে এবং তারা আগামী দশকে বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। আমরা শীঘ্রই গ্রেড A অফিসের জন্য টেক টেন্যান্টদের বৃদ্ধি দেখতে পারি। এটি এমন একটি ক্ষেত্রে হতে পারে যেখানে তারা কেবল অন্যদের দ্বারা খালি করা অফিস রিয়েল এস্টেটকে শোষণ করে।
নতুন অফিস সরবরাহ 2018 সাল থেকে মাঝারি হয়েছে এবং 2022 সালে স্পাইক প্রত্যাশিত (নীচের চার্ট দেখুন)।
গত 3 বছরে শূন্যপদ হ্রাস পাচ্ছে যা প্রস্তাব করে যে অফিসের জায়গার চাহিদা তার সরবরাহের চেয়ে দ্রুত বেড়েছে। তিনি বলেন, এই প্রবণতাটি ঐতিহাসিক তথ্যের উপর ভিত্তি করে, আমরা নিশ্চিত নই যে এটি ভবিষ্যতে কীভাবে উদ্ভাসিত হবে।
Colliers ইন্টারন্যাশনাল আগামী দুই বছরে শূন্যপদ বৃদ্ধির প্রজেক্ট করে।
গুওকো মিডটাউন এবং সেন্ট্রাল বুলেভার্ড টাওয়ারের অবদানে 1.9 মিলিয়ন বর্গফুট অফিস স্পেস প্রবর্তনের কারণে 2022 সালের স্পাইক সরবরাহ হবে। অন্যথায়, অন্যান্য বছরের জন্য সরবরাহ মাঝারি এবং স্থিতিশীল ছিল। সরবরাহ জানা গেলেও চাহিদা অজানাই থেকে যায়।
আমি অফিসের REIT-এর উপস্থাপনাগুলি দেখছিলাম এবং তাদের বেশিরভাগই কোভিড-19 প্রভাবের মধ্যে 2Q2020-এ কম দখলের হার রিপোর্ট করেছে।
এর অর্থ এই হতে পারে যে অনেক ভাড়াটেরা মহামারী চলাকালীন মেয়াদ শেষ হয়ে যাওয়া ইজারাগুলি পুনর্নবীকরণ না করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। যদি বাকি ভাড়াটেদের অনুভূতি হয়, তাহলে ভবিষ্যতে ইজারা শেষ হওয়ার কারণে আমরা উচ্চতর শূন্যপদ দেখতে পারি।
প্রথম নজরে, 90%-এর বেশি একটি স্বাস্থ্যকর স্তরে দখলের হার বজায় রাখা হয়েছে তা বিবেচনা করে পরিস্থিতি স্বাস্থ্যকর বলে মনে হচ্ছে। যাইহোক, আমাদের অবশ্যই বুঝতে হবে যে বাড়িওয়ালারা বর্তমানে চলমান ইজারা দ্বারা সুরক্ষিত। আমরা জানি না যখন আরও ইজারা মেয়াদ শেষ হবে তখন নবায়নের হার কী হবে।
অতি সম্প্রতি, ক্যাপিটাল্যান্ড কমার্শিয়াল ট্রাস্ট (SGX:C61U) 2Q2020-এ দখলের হার 7 বছরের সর্বনিম্নে নেমে যাওয়ার রিপোর্ট করেছে:
সানটেক সিটি অফিস দেখেছে তাদের দখলের হার কমেছে 98.1%, যা গত 2 বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন।
OUE কমার্শিয়াল ট্রাস্ট (SGX:TS0U) 2Q2020-এ তার দখলের হারে তীব্র হ্রাস দেখেছে, বিশেষ করে One Raffles Place এবং OUE ডাউনটাউনের জন্য। উভয়ই সিঙ্গাপুর কোর CBD অফিসের গড় দখলের হারের নিচে (নীচের চার্ট দেখুন)। যদিও OUE বেফ্রন্ট স্থিতিস্থাপক ছিল, তার 100% দখল বজায় রেখেছিল।
WFH অনিবার্যভাবে অফিসের জায়গার চাহিদাকে প্রভাবিত করবে।
তবে এটি একটি শারীরিক অফিসের জায়গার প্রয়োজনীয়তা সম্পূর্ণভাবে মুছে ফেলবে না। এই সময়ের মধ্যে এটি আরও স্পষ্ট যেখানে সংস্থাগুলিকে অপ্রয়োজনীয়ভাবে অফিসে কাজ না করার পরামর্শ দেওয়া হয়। একবার আমরা তৃতীয় ধাপে চলে গেলে, অফিসগুলি ধীরে ধীরে আরও ঘন ঘন ব্যবহার করা হবে।
এটি বলেছে, কোম্পানিগুলি স্থায়ীভাবে নমনীয় কাজের ব্যবস্থা করার জন্য অফিসের জায়গা কমিয়ে দেবে, বা খরচ বাঁচাতে শহরের কেন্দ্র থেকে তাদের অফিসের অবস্থান আরও সরানো বেছে নেবে কিনা তা অনিশ্চিত। এগুলি দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা হতে পারে যা মূল CBD অফিস ভাড়ার হারকে প্রভাবিত করতে পারে৷
উদ্বেগের আরেকটি কারণ হল দখলের হারের সাম্প্রতিক পতন। আমি নিশ্চিত নই যে এই প্রবণতাটি ভবিষ্যতের পুনর্নবীকরণের ক্ষেত্রে স্থায়ী হবে কিনা, বা সবচেয়ে খারাপটি ইতিমধ্যেই আমাদের পিছনে রয়েছে।
শেষ পর্যন্ত, যতদিন সিঙ্গাপুর MNCগুলির জন্য একটি আকর্ষণীয় আঞ্চলিক সদর দপ্তর হিসাবে থাকবে ততক্ষণ পর্যন্ত অফিস ভাল করবে।
অফিস REIT-এর উপর বাজি ধরা একটি ভাল পরিকাঠামো, একটি শিক্ষিত কর্মী বাহিনী এবং নিরাপত্তা প্রদানের সময় সিঙ্গাপুর সরকারের বৈদেশিক বিষয়ে নিরপেক্ষ থাকার ক্ষমতার উপর বাজি ধরার সমান। আপনি যদি আমাদের তা করার ক্ষমতার বিষয়ে আত্মবিশ্বাসী হন, তাহলে দীর্ঘ মেয়াদের জন্য সিঙ্গাপুর অফিস REIT-তে বাজি ধরার কথা বিবেচনা করুন৷