REIT সিম্পোজিয়াম 2020-এ নিজেকে প্যানেলিস্ট হিসেবে প্রস্তুত করার জন্য আমি সিঙ্গাপুরের REIT সেক্টরের সাথে পরিচিত ছিলাম। আমি ভেবেছিলাম আরও বেশি লোকের উপকার করার জন্য আমি একটি নিবন্ধে কিছু উন্নয়নের সংক্ষিপ্ত বিবরণ দিতে পারি।
এখানে FTSE REIT সূচকের জন্য মূল্য-থেকে-বুক অনুপাতের পরিসর রয়েছে:
প্লটটি রেঞ্জের উপরের অর্ধেকের কাছাকাছি, এটি প্রস্তাব করে যে REITs এত সস্তা নয় .
এই বছরের প্রথম দিকে তীক্ষ্ণ পতন একটি দুর্দান্ত সুযোগ ছিল কারণ REITs গত দশকে সবচেয়ে সস্তা ছিল। রিবাউন্ডটিও দ্রুত ছিল এবং এখন আরইআইটি প্রতি স্বল্প খরচে নয়।
এটি বলেছে, গড় ব্যবহার করা বিভ্রান্তিকর হতে পারে কারণ সেখানে REITs হতে বাধ্য যা সস্তা এবং অন্যদের অত্যধিক মূল্যায়ন করা যেতে পারে৷
এখানে বিভিন্ন REIT সেক্টরের ডিভিডেন্ড ইয়েল্ড, গিয়ারিং এবং P/B অনুপাতের সারসংক্ষেপ রয়েছে৷
| বর্তমান ফলন | ফরোয়ার্ড ইল্ড | YTD রিটার্ন (14 সেপ্টেম্বর 2020) | গিয়ারিং | P/B অনুপাত | |
| অফিস | 7.1% | 7.4% | -13.8% | 37% | 0.9 |
| খুচরা | 6.5% | 8.5% | -20.7% | 35% | 0.8 |
| শিল্প | 6.3% | 6.7% | +0.7% | 38% | 1.2 |
| আতিথেয়তা | 4.2% | 6.4% | -36% | 38% | 0.6 |
| স্বাস্থ্যসেবা | 7.4% | 11.3% | -16% | 37% | 1.2 |
আতিথেয়তার সবচেয়ে খারাপ স্টক পারফরম্যান্স (-36%) এবং এটি বিস্ময়কর নয় যে পর্যটন মারা গেছে। খালি হোটেল থেকে খুব বেশি আয় না হওয়ায় লভ্যাংশের ফলনও এই খাতের জন্য সর্বনিম্ন।
0.6-এর PB অনুপাতও প্রস্তাব করে যে আতিথেয়তা REITগুলি লটের মধ্যে সবচেয়ে সস্তা এবং বিনিয়োগকারীরা যাদের ধরে রাখার ক্ষমতা এবং ধৈর্য রয়েছে তারা এটিকে ভাল টার্নআরাউন্ড প্রার্থী হিসাবে খুঁজে পেতে পারে৷
তারা সবচেয়ে স্থিতিস্থাপক অনেক. ইন্ডাস্ট্রিয়াল REITs বর্তমানে 1.2 এর PB অনুপাতে ট্রেড করছে এবং 0.7% ইতিবাচক স্টক রিটার্ন প্রদানকারী একমাত্র সেক্টর।
লজিস্টিকস এবং সাপ্লাই চেইনগুলি লকডাউনের সময় বিশেষত খাদ্য এবং দৈনন্দিন প্রয়োজনীয়তার জন্য এখনও গুরুত্বপূর্ণ।
রিটেল REIT গুলি অফিস REIT গুলির তুলনায় তুলনামূলকভাবে সস্তা, যদি আমরা তাদের PB অনুপাত (0.8 বনাম 0.9) তুলনা করি৷
উভয়ই স্টকের মূল্যের পরিপ্রেক্ষিতে পুনরুদ্ধার করেনি এবং এখনও বছরের জন্য ডবল ডিজিট শতাংশে নিচে রয়েছে।
স্বাস্থ্যসেবা হল সবচেয়ে আশ্চর্যজনক আন্ডার-পারফর্মার, বিবেচনা করে যে কোভিড -19 একটি স্বাস্থ্য সংকট এবং আমরা আশা করব হাসপাতালগুলি ভাল করবে।
বাস্তবতা হল যে অ-জরুরী পরামর্শ এবং সার্জারি স্থগিত করা হয়েছে। রোগীরা ভ্রমণ করতে পারছে না বলে মেডিকেল ট্যুরিজমও প্রভাবিত হয়েছিল। এটি সিঙ্গাপুরের অনেক প্রাইভেট ক্লিনিককে আঘাত করেছে।
বিশ্লেষকরা ইতিবাচক ছিলেন যে আরও ভাল দিন এগিয়ে আসছে কারণ তারা REIT-এর জন্য উচ্চ ফরওয়ার্ড ফলন অনুমান করেছে। তারা খুচরা, আতিথেয়তা এবং স্বাস্থ্যসেবা নিয়ে সবচেয়ে ইতিবাচক।
গিয়ারিং অনুপাত 40% এর নিচে এবং সিঙ্গাপুরের মুদ্রা কর্তৃপক্ষ ঋণের সীমা 45% থেকে বাড়িয়ে 50% করেছে। এটি REIT-কে আরও ঋণের জায়গা দেবে এবং কম সুদের হার ঋণ নেওয়ার জন্য অনুকূল।
কিছু REITs সম্প্রতি অধিগ্রহণের ঘোষণা দিয়েছে। আমি সবসময় বিশ্বাস করি যে খারাপ সময়ে প্রসারিত করা প্রায়শই একটি ভাল কৌশল কারণ জিনিসগুলি সস্তা।
Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) US$266.9 মিলিয়ন পর্যন্ত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের ভার্জিনিয়ায় অবস্থিত একটি ডেটা সেন্টার এবং অফিস অধিগ্রহণ করছে। পূর্বে আমি লিখেছিলাম যে Mapletree Industrial REIT হল একটি ডেটা সেন্টার REIT তৈরি করা। ব্যবস্থাপনা আরও তথ্য কেন্দ্র যোগ করতে দ্রুত হয়েছে এবং এটি এখন AUM এর পোর্টফোলিওর 34.7% এর জন্য দায়ী। আমি বিশ্বাস করি ভবিষ্যতে আরও ডেটা সেন্টার অধিগ্রহণ বাস্তবায়িত হবে।
Frasers Centrepoint Trust (SGX:J69U) PGIM Asia Retail Fund (ARF)-এ অবশিষ্ট 63.1% অধিগ্রহণ করছে। এটি বেডক মল বিচ্ছিন্ন করার সময় তার পোর্টফোলিওতে টিওং বাহরু প্লাজা, হোয়াইট স্যান্ডস, হাউগাং মল, সেঞ্চুরি স্কোয়ার এবং ট্যাম্পাইনস 1 এবং সেন্ট্রাল প্লাজা যুক্ত করবে। ট্রাস্ট অধিগ্রহণের জন্য অর্থ প্রদানের জন্য একটি স্থান নির্ধারণ এবং অগ্রাধিকারমূলক ইক্যুইটি তহবিল সংগ্রহের মাধ্যমে $1.3 বিলিয়ন সংগ্রহ করছে। আমি ফ্রেসারস সেন্টারপয়েন্ট ট্রাস্টের ব্যাপারে উৎসাহী এবং আমি এখানে আমার মতামত শেয়ার করেছি। প্রকাশ:আমি বিনিয়োগ করেছি।
লিপ্পো মল ইন্দোনেশিয়া রিটেইল ট্রাস্ট (SGX:D5IU) $330.2 মিলিয়নে পুরী মল অধিগ্রহণ করছে। LMIRT-এর বাজার মূলধন প্রায় $330.73m এই বিবেচনায় এটি একটি বিশাল অধিগ্রহণ! এই সাহসী পদক্ষেপটি সঠিক কিনা তা কেবল সময়ই বলে দেবে৷
বড় REIT গঠনের জন্য REITs একত্রিত হওয়ার প্রবণতাও রয়েছে। সুবিধার মধ্যে রয়েছে আরও বেশি স্বীকৃতি এবং সূচকে অন্তর্ভুক্তি, যা আরও বেশি প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করতে পারে। তারা আরও ভাল ক্রেডিট রেটিং পেতে পারে এবং তাদের ঋণের খরচ কমিয়ে আনতে পারে।
এখানে চলমান একীভূতকরণ রয়েছে:
ক্যাপিটাল্যান্ড মল ট্রাস্ট (SGX:C38U) ক্যাপিটাল্যান্ড কমার্শিয়াল ট্রাস্ট (SGX:C61U)-এর সাথে তার একীভূতকরণের অংশ তহবিলের জন্য 2.78 বিলিয়ন নতুন ইউনিট তালিকাভুক্ত করার জন্য SGX-এর নীতিগত অনুমোদন পেয়েছে। ইজিএম 29 সেপ্টেম্বর 2020 এ অনুষ্ঠিত হবে এবং চুক্তির সময়সীমা 30 নভেম্বর 2020 পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে৷
সাবানা REIT (SGX:M1GU) একটি টিভি সিরিজ বানানোর জন্য যথেষ্ট নাটক তৈরি করেছে। ইউনিটহোল্ডারদের চাপে পূর্ববর্তী সিইও পদত্যাগ করার পরে, ESR-REIT (SGX:J91U) এর সাথে মুলতুবি একীভূতকরণ বিনিয়োগকারীদের জন্য আরেকটি ধাক্কা দেয়। আমি ব্যাখ্যা করেছি যে চুক্তিটি সাবানা REIT ইউনিটহোল্ডারদের জন্য একটি খারাপ কারণ অফারটি তার নেট অ্যাসেট ভ্যালুতে 26% ডিসকাউন্ট ছিল। কোয়ার্জ এবং ব্ল্যাক ক্রেন খোলাখুলিভাবে চুক্তিতে তাদের অসন্তুষ্টি প্রকাশ করেছে এবং একীকরণের বিরুদ্ধে ভোট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দিয়েছে। উভয় REIT-এর ব্যবস্থাপনা, অবশ্যই, অফারটি পরিবর্তন করতে এবং সংশোধন করতে ইচ্ছুক নয়। নাটক চলতেই থাকে।
আপাতদৃষ্টিতে, REIT কেনার সেরা সময় ছিল মার্চ-এপ্রিল 2020, যখন ভয় এবং অনিশ্চয়তা সবচেয়ে বেশি ছিল। কিন্তু আমরা সময়কে রিওয়াইন্ড করতে পারি না এবং আগামীকাল কী ঘটতে চলেছে তা না জেনেই আমাদের সবসময় সিদ্ধান্ত নিতে হবে।
আপনি যদি REITs কিনছেন পর্যায়ক্রমে , ডলার খরচের গড় পরিকল্পনার মতো, বাজার উপরে বা নিচের দিকে তা না করেই আপনার কেনা উচিত। বাজারের টাইমিং এটি আরও খারাপ করতে পারে। যাইহোক, আপনি সম্ভবত শীঘ্রই যে কোনও সময় বিক্রি করতে যাচ্ছেন না এবং REIT-এর স্বল্প মেয়াদের তুলনায় দীর্ঘমেয়াদে তাদের মূল্য এবং শেয়ারের দাম বাড়ানোর উচ্চ সম্ভাবনা রয়েছে। সুতরাং, ওভারটাইম আপনার হোল্ডিং জমা করুন এবং এটি অর্থপূর্ণ সম্পদে স্নোবল হয়ে যাবে।
আপনি যদি বড় একটি টাকা কিনছেন , বাজার সংশোধন হলে কেনা ভালো হবে। এটি বিশেষ করে যারা উচ্চ মানের REIT-এর জন্য যান বা কেপেল DC REIT-এর মতো গ্রোথ স্টোরি সহ তাদের জন্য সত্য। তারা বেশিরভাগ সময় বাকি REIT-এর তুলনায় প্রিমিয়ামে ট্রেড করার প্রবণতা রাখে এবং আরও ভালো দামের জন্য অপেক্ষা করা আরও বিচক্ষণ পদ্ধতি হবে।
যাইহোক, এমনকি এই সময়ে, আতিথেয়তার মতো সস্তা খাত রয়েছে। অবশ্যই, সেখানে বিনিয়োগ করা আরও বেশি ঝুঁকি নিয়ে আসবে এবং আমরা নিশ্চিত নই যে পর্যটন কখন ফিরে আসবে। অফিস এবং মলগুলিও ব্যয়বহুল বলে মনে হয় না।
আপনি যদি আয়ের জন্য বিনিয়োগ করেন, তাহলে আপনাকে স্বল্প মেয়াদে কম ফলন আশা করতে হবে অনেক REIT কম আয় নিচ্ছে। আমি বিশ্বাস করি এটি একটি অস্থায়ী প্রভাব এবং ভবিষ্যতে এটি আরও ভাল হওয়া উচিত। ভবিষ্যতে আয়ের উচ্চ ধারা উপভোগ করতে আপনাকে কম অর্থপ্রদানের সময়কাল সহ্য করতে হবে।
তাই, এখন REITs কিনবেন কিনা এই প্রশ্নের উত্তর সত্যিই আপনার ব্যক্তিগত উদ্দেশ্য, বিনিয়োগের ধরন, সময় দিগন্ত এবং ঝুঁকি সহনশীলতার উপর নির্ভর করে।
আরো চাই? Zhi Rong 2021 সালে sREIT মার্কেট সম্পর্কে তার মতামত এখানে শেয়ার করেছেন