আয় আজকাল একটি দুষ্প্রাপ্য পণ্য, এবং এতে বিনিয়োগকারীরা বাজারের কিছু কম-ভ্রমণ করা এলাকায় ফলন খুঁজছেন। এবং এতে মর্টগেজ REITs (mREITs) অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
ক্রমবর্ধমান ফলন কয়েক মাস পরেও, একটি 10-বছরের ট্রেজারির হার একটি সামান্য 1.6%। এটি ফেডারেল রিজার্ভের লক্ষ্যকৃত মুদ্রাস্ফীতির 2% এর চেয়ে অনেক কম, যার অর্থ মূল্যস্ফীতির সাথে সামঞ্জস্য করার পরে বিনিয়োগকারীরা অর্থ হারানোর নিশ্চয়তা পায়।
অনেক ঐতিহ্যবাহী বন্ড বিকল্পের সাথে গল্পটি খুব বেশি ভালো নয়। একটি সেক্টর হিসাবে নেওয়া, ইউটিলিটিগুলি বর্তমান মূল্যে প্রায় 3.4% লাভ করে, আয়-কেন্দ্রিক সূচক প্রদানকারী অ্যালেরিয়ান দ্বারা সংকলিত ডেটা অনুসারে, এবং ঐতিহ্যগত ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) মাত্র 3.2% লাভ করে।
আপনি যদি মুদ্রাস্ফীতি-বিপর্যয়কর আয় খুঁজছেন, তাহলে বন্ধকী REIT শিল্পকে একটি ভাল চেহারা দিন। ইক্যুইটি REIT-এর বিপরীতে, যেগুলি সাধারণত ইট-এবং-মর্টার সম্পত্তির মালিক, মর্টগেজ REIT-গুলি বন্ধক, বন্ধকী-সমর্থিত সিকিউরিটিজ এবং অন্যান্য বন্ধকী-সম্পর্কিত বিনিয়োগের লিভারেজড পোর্টফোলিওগুলির মালিক৷
"স্বাভাবিক" অর্থনৈতিক সময়ে, বন্ধকী REIT-এর কাছে টাকা প্রিন্ট করার লাইসেন্স থাকে। তারা সস্তা, স্বল্পমেয়াদী হারে অর্থ ধার করে এবং উচ্চ ফলনশীল দীর্ঘমেয়াদী সিকিউরিটিজে অর্থ বিনিয়োগ করে। একটি খাড়া ফলন বক্ররেখা যেখানে দীর্ঘমেয়াদী হারগুলি স্বল্প-মেয়াদী হারের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি তা হল mREIT-এর জন্য আদর্শ পরিবেশ, এবং এটিই আমাদের আজকের পরিস্থিতি।
বন্ধকী REITs তাদের ঝুঁকি ছাড়া হয় না. বেশ কিছু এমআরইআইটি গত বছর গুরুতর এবং স্থায়ী ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছিল যখন তারা স্নায়বিক দালালদের দ্বারা মার্জিন কল করতে বাধ্য হয়েছিল। বিনিয়োগকারীরা উদ্বিগ্ন যে কোভিড লকডাউনের ফলে মর্টগেজ ডিফল্টের একটি তরঙ্গ দেখা দেবে, যার ফলে তারা প্রথমে বিক্রি করবে এবং পরে প্রশ্ন করবে। এবং অনেকেরই লভ্যাংশ সামঞ্জস্য করার ইতিহাস আছে শুধু বেশি নয়, বরং কম সময়ের প্রয়োজনে।
কিন্তু এখানে জিনিস. যেকোন বন্ধকী REIT ট্রেডিং আজ একজন বেঁচে থাকা . তারা এপোক্যালিপস মাধ্যমে বসবাস. ভবিষ্যত যাই হোক না কেন, এটি এক শতাব্দীতে একবারের মহামারীর মতো মর্মান্তিক হওয়ার সম্ভাবনা নেই৷
আজ, আসুন পাঁচটি শক্ত বন্ধকী REIT-কে ভালো করে দেখে নেওয়া যাক যেগুলি শিল্পের ইতিহাসে সবচেয়ে কঠিন প্রসারিত সময়ে টিকে থাকতে এবং উন্নতি করতে পেরেছিল৷
আমরা সবচেয়ে বড় এবং সর্বশ্রেষ্ঠ সম্মানিত mREIT, Analy Capital Management দিয়ে শুরু করব (NLY, $8.80)। অ্যানালি একজন ব্লু-চিপ অপারেটর যার $12 বিলিয়ন-এর বেশি মার্কেট ক্যাপ যা 1997 সাল থেকে সর্বজনীনভাবে লেনদেন করা হয়েছে। এটি এমন একটি কোম্পানি যেটি 2000 সালে প্রযুক্তির বুদ্বুদ ফেটে যাওয়া, 2008 সালে হাউজিং মার্কেটের বিস্ফোরণ এবং মহামারী থেকে বেঁচে গিয়েছিল। 2020, বিগত দুই দশকের উল্টানো ফলন বক্ররেখা এবং ননস্টপ ফেড টিঙ্কারিং উল্লেখ না করা।
অ্যানালি গত বছরের অশান্তি থেকে খুব কমই অনাক্রম্য ছিলেন। কিন্তু এজেন্সি মর্টগেজ-ব্যাকড সিকিউরিটিজ (MBSes) বা ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক দ্বারা গ্যারান্টি দেওয়ায় এর ঘনত্বের বড় অংশের কারণে গত বছরের অশান্তি দ্বারা স্কেটিং করতে সক্ষম। বিনিয়োগকারীরা আত্মবিশ্বাসী ছিল যে, যাই হোক না কেন, সরকার-স্পন্সর করা সত্তার দ্বারা সমর্থিত বন্ধকগুলি অর্থপ্রদানের সম্ভাবনা ছিল৷
স্টক, ইটিএফ এবং মিউচুয়াল ফান্ড সুপারিশ এবং অন্যান্য বিনিয়োগ পরামর্শের জন্য কিপলিংগারের বিনামূল্যে বিনিয়োগের সাপ্তাহিক ই-লেটারের জন্য সাইন আপ করুন৷
বর্তমান দামে, অ্যানালি নাকের উপর 10% ফলন করে, যা এই স্টকের জন্য গড়ে প্রায়। এর দুই দশকের ট্রেডিং ইতিহাসে, অ্যানালি 22% এবং সামান্য 3%-এর মতো ফলন করেছে - কিছু অংশে দামের পার্থক্যের কারণে, কিন্তু এছাড়াও কারণ NLY বুম এবং বস্ট সময়ে লভ্যাংশ সমন্বয় করতে লজ্জা পায় না। তবে এটি সর্বদা 9% থেকে 10% পরিসরে ফিরে আসে বলে মনে হয়৷
৷তারপরও, আপনি যদি REITs বন্ধক রাখতে নতুন হয়ে থাকেন, তাহলে অ্যানালি শুরু করার জন্য একটি ভাল জায়গা৷
একই লাইনে, AGNC বিনিয়োগ (AGNC, $17.44) একটি কঠিন, নো-ড্রামা আয়ের বিকল্প।
এক মিনিট সময় নিন এবং জোরে "AGNC" বলুন। এটা "এজেন্সি" এর মত শোনাচ্ছে, তাই না?
এটা কোন কাকতালীয় নয়. AGNC ইনভেস্টমেন্ট এজেন্সি মর্টগেজ-ব্যাকড সিকিউরিটিজগুলিতে বিশেষীকরণ করে, এটি এই স্থানের সবচেয়ে নিরাপদ নাটকগুলির মধ্যে একটি করে তুলেছে৷
AGNC-এর ইতিহাসের বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, স্টকটি বুক ভ্যালু থেকে প্রিমিয়ামে লেনদেন করেছে। এইবার বুঝতে পারছি. AGNC তার রিটার্ন জুস করার জন্য সস্তায় ধার নিতে পারে এবং আমরা বিনিয়োগকারী হিসেবে অ্যাক্সেস পাওয়ার জন্য প্রিমিয়াম প্রদান করি। কিন্তু মহামারীর গর্তের সময়, AGNC ডিসকাউন্ট অঞ্চলে গভীরভাবে ডুবে যায়। সেই ডিসকাউন্টটি গত এক বছরে বন্ধ হয়ে গেছে, কিন্তু শেয়ারগুলি বইয়ের মূল্যের প্রায় 2% কম।
ফলন একটি খুব প্রতিযোগিতামূলক 8.3% পাশাপাশি. এটি তার সমবয়সীদের তুলনায় একটু কম, কিন্তু মনে রাখবেন:আমরা এখানে গুণমানের জন্য অর্থ প্রদান করছি।
একটু বেশি বিদেশী কিছুর জন্য, স্টারউড প্রপার্টি ট্রাস্ট -এর শেয়ার দিন (STWD, $25.38) এক নজর।
অ্যানালি এবং এজিএনসি থেকে ভিন্ন, যা উভয়ই প্লেইন-ভ্যানিলা একক-পরিবারের হোম মর্টগেজ পণ্যগুলিতে ফোকাস করে, স্টারউড বাণিজ্যিক বন্ধক বিনিয়োগের উপর ফোকাস করে। স্টারউড হল সবচেয়ে বড় বাণিজ্যিক বন্ধক REIT যার মূল্য $7 বিলিয়ন উত্তরে।
স্টারউডের পোর্টফোলিওর প্রায় 60% বাণিজ্যিক ঋণ নিয়ে গঠিত, অন্য 9% অবকাঠামো ঋণে এবং 7% আবাসিক ঋণে। এবং বেশিরভাগ বন্ধকী REIT-এর বিপরীতে, স্টারউডের নিজস্ব একটি সম্পত্তি পোর্টফোলিও রয়েছে, যা পোর্টফোলিওর প্রায় 14% তৈরি করে। এটি স্টারউডকে সত্যিকারের এমআরইআইটি থেকে ইক্যুইটি REIT/মর্টগেজ REIT হাইব্রিড করে তোলে, যদিও স্পষ্টতই ব্যবসাটি "কাগজের" দিকে সবচেয়ে বেশি ঝুঁকছে৷
এই সময় গত বছর, স্টারউডের সম্পত্তি পোর্টফোলিও উদ্বেগের বিষয় ছিল। একটি বাণিজ্যিক বন্ধক REIT হিসাবে, এটি মহামারী দ্বারা কঠোরভাবে আঘাতপ্রাপ্ত হোটেল, অফিস এবং অন্যান্য সম্পত্তির এক্সপোজার ছিল। কিন্তু দিন দিন যতই জীবন স্বাভাবিকের কাছাকাছি আসছে, সেই উদ্বেগগুলি বাষ্পীভূত হচ্ছে। এবং সত্যি বলতে, তারা সর্বদা অতিমাত্রায় ছিল। স্টারউড একটি রক্ষণশীল পোর্টফোলিও চালায়, এবং এর বাণিজ্যিক পোর্টফোলিওর জন্য লোন-টু-মূল্যের অনুপাত খুবই শালীন 60%। সুতরাং, এমনকি যদি অপরাধগুলি একটি বড় সমস্যা হয়ে দাঁড়ায়, স্টারউড পোর্টফোলিওটি তরল করে দিতে এবং নিরাপদে সম্পূর্ণ করতে সক্ষম হত৷
আজ, স্টারউড হল 7%-প্লাস ডিভিডেন্ড ইয়েল্ড সহ একটি আকর্ষণীয় পোস্ট-COVID পুনরায় খোলার খেলা। খুব জঘন্য নয়।
একটি ছোট, আপ-এন্ড-আগত বন্ধকী REIT-এর জন্য, Ellington Residential Mortgage REIT-এর শেয়ারগুলি বিবেচনা করুন৷ (আর্ন, $12.04)। এলিংটন 2013 সালে ব্যবসা শুরু করে এবং এর মার্কেট ক্যাপ মাত্র $150 মিলিয়ন লাজুক।
এলিংটন একটি পোর্টফোলিও চালায় যার মধ্যে বেশিরভাগ এজেন্সি এমবিএস রয়েছে, তবে কোম্পানিটি ব্যক্তিগত, নন-এজেন্সি-সমর্থিত বন্ধকী সিকিউরিটিজ এবং অন্যান্য বন্ধকী সম্পত্তিতেও বিনিয়োগ করে। কোম্পানির সর্বশেষ আয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, পোর্টফোলিওটি প্রায় একচেটিয়াভাবে এজেন্সি সিকিউরিটিজের উপর নির্ভর করে। REIT এজেন্সি আবাসিক MBS-এ $1.1 বিলিয়ন ধারণ করেছে এবং নন-এজেন্সিতে $17 মিলিয়ন ছিল। এলিংটন সুবিধাবাদীভাবে নন-এজেন্সি এমবিএসগুলিকে ছিনিয়ে নেয় যখন গত বছর দাম কমে যায় এবং তারপর থেকে ধীরে ধীরে লাভ করে চলেছে।
একটি ছোট অপারেটর হওয়া সত্ত্বেও, এলিংটন তার অনেক বৃহত্তর এবং আরও প্রতিষ্ঠিত সমবয়সীদের তুলনায় কোভিড সংকটকে ভালোভাবে নেভিগেট করেছে। মার্চ 2020 বিক্রির সময় এর স্টকের মূল্য তার মূল্যের 65% হারিয়েছে, কিন্তু তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শুরুতে, এলিংটন ইতিমধ্যেই তার সমস্ত লাভ পুনরুদ্ধার করেছে।
আজ, শেয়ারগুলি একটি মুখের জল 9.2% ফলন এবং একটি সম্মানজনক 10% মূল্য ছাড়ে ব্যবসা. বিবেচনা করে যে শিল্পটি নিজেই বইয়ের মূল্যের খুব কাছাকাছি ব্যবসা করে, এর অর্থ EARN শেয়ারের জন্য একটি স্বাস্থ্যকর ডিসকাউন্ট।
কিছু বন্ধকী REITs গত বছরের অন্যদের তুলনায় খারাপ ছিল. মার্জিন কল মেটানোর জন্য তারা একটি তরল বাজারে সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য হয়েছিল বলে সত্যিই কিছু লোক ক্ষতি করেছিল। কিন্তু এই কম ভাগ্যবান বন্ধকী REIT-এর মধ্যে কিছু এখন উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ কিন্তু উচ্চ-পুরস্কারের দর কষাকষির প্রতিনিধিত্ব করে।
একটি বিষয় হিসাবে, MFA আর্থিক বিবেচনা করুন (MFA, $4.26)। কোভিড সংকটের সময় এমএফএ সম্পূর্ণরূপে বিলুপ্ত হয়ে গেছে, মহামারী পূর্বে শেয়ার প্রতি $8 থেকে কমতে মাত্র 32 সেন্টে নেমে এসেছে। আজ, শেয়ারগুলি $4 এর উত্তরে বাণিজ্য করে।
MFA কখনই তার ক্ষতি সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার করবে না। মার্জিন কলের সময় অগ্নি-বিক্রয় মূল্যে এর সম্পদগুলিকে তরল করে, REIT স্থায়ী ক্ষতি করেছে। কিন্তু আজকের ক্রেতারা অতীত নিয়ে চিন্তা করতে পারেন না; আমরা কেবল ভবিষ্যতের দিকে তাকাতে পারি।
বর্তমান দামে, MFA একটি চুরি হতে পারে। বইয়ের মূল্যের মাত্র 77% শেয়ার লেনদেন হয়। এর মানে হল যে ম্যানেজমেন্ট কোম্পানিকে লিকুইডেট করতে পারে এবং 23% লাভ নিয়ে চলে যেতে পারে (ধরে নিচ্ছে যে তারা তাদের সময় নিয়েছে এবং প্রতিকূল দামে বিক্রি করতে বাধ্য হয়নি)। তারা একটি আকর্ষণীয় 7% ফলনও করে।
এমএফএ যে কোনো সময় শীঘ্রই বুক ভ্যালুতে ফিরে আসবে এমন কোনো নিশ্চয়তা নেই। কিন্তু সেই মূল্যায়নের ব্যবধান বন্ধ হওয়ার জন্য অপেক্ষা করার সময় আমাদেরকে খুব প্রতিযোগিতামূলক ফল দেওয়া হচ্ছে।