বন্ডের ফলন কম থাকে, মুদ্রাস্ফীতি টিকছে, এবং স্টকের মূল্যায়ন উচ্চ দেখায়। এটি সবই বিনিয়োগকারীদের জন্য খারাপ খবরের মতো শোনাচ্ছে—কিন্তু যারা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট ধারণ করে তারা লাভবান হতে পারে।
REITs হল এমন কোম্পানি যারা অফিস, শপিং সেন্টার এবং অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের মতো সম্পত্তির মালিক, পরিচালনা বা অর্থায়ন করে। তাদের তাদের করযোগ্য আয়ের কমপক্ষে 90% শেয়ারহোল্ডারদের মধ্যে বিতরণ করতে হবে, তাই তারা উদার লভ্যাংশ দেওয়ার প্রবণতা রাখে। সেই আয়, সম্ভাব্য স্টক-মূল্য বৃদ্ধির সাথে মিলিত, বিনিয়োগকারীদের মুদ্রাস্ফীতিকে ছাড়িয়ে যেতে সাহায্য করতে পারে। এবং রিয়েল এস্টেটের একটি ডোজ একটি বৈচিত্র্যকর হতে পারে:REIT-এর বৃহত্তর স্টক মার্কেট এবং বন্ডের সাথে কম পারস্পরিক সম্পর্ক থাকে।
বিশ্লেষক এবং মানি ম্যানেজাররা বলছেন, বর্তমানে শপিং সেন্টার, সিনিয়র হাউজিং, ডাটা সেন্টার এবং অন্যান্য সম্পত্তির ধরনকে কেন্দ্র করে REIT-এর মধ্যে কিছু দর কষাকষি পাওয়া যায়। কিন্তু আয়-কেন্দ্রিক অবসরপ্রাপ্তদের সাবধানে তাদের REIT বাছাই করতে হবে এবং সবচেয়ে রসাল ফলনের লোভকে প্রতিহত করতে হবে। যদিও REITs 10% থেকে 12% লাভ করে, তারা প্রায়শই তাদের আয় বাড়ানোর জন্য লিভারেজ বা ধার করা অর্থ ব্যবহার করে এবং সুদের হার বাড়ার সাথে সাথে তাদের ক্ষতি হতে পারে, আলিসো ভিজোতে AFAM ক্যাপিটালের প্রধান বিনিয়োগ কর্মকর্তা জন বাকিংহাম বলেছেন , ক্যালিফোর্নিয়া। বয়স্ক বিনিয়োগকারীদের বাস্তবসম্মত রিটার্ন প্রত্যাশা সেট করা উচিত এবং কিছু অস্থিরতা আশা করা উচিত, তিনি বলেন।
REITs ইদানীং বাজারের পার্টির জীবন নয়। ক্রমবর্ধমান সুদের হার ফলন-ক্ষুধার্ত বিনিয়োগকারীদের আয়-উৎপাদনকারী স্টক থেকে দূরে এবং বন্ডে প্রলুব্ধ করবে এই ভয়ে কেউ কেউ দমে গেছে। তারা সেক্টর-নির্দিষ্ট উদ্বেগের দ্বারা আহত হয়েছে, যেমন উদ্বেগ যে অনলাইন শপিংয়ের উত্থান মলগুলিকে ধ্বংস করবে। এবং যখন বৃহৎ প্রবৃদ্ধির স্টক, বিশেষ করে প্রযুক্তির নাম, বাজারের প্রিয়, REIT গুলিকে ধুলোয় ফেলে দেওয়া হয়েছে৷ রিয়েল এস্টেট খাত আগস্টের শুরুতে শেষ হওয়া 12 মাসে মাত্র 1.4% লাভ করেছে, যেখানে স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওর-এর 500-স্টক সূচক 14.5% বেড়েছে৷
কিন্তু অনেক ক্ষেত্রে, REIT রিটার্ন নিচে টেনে আনার ভয় অত্যধিক, বিশ্লেষকরা বলছেন। ক্রমবর্ধমান হার বিবেচনা করুন. হ্যাঁ, উচ্চ ফলন আয় বিনিয়োগকারীদের কাছে বন্ডগুলিকে মাঝারিভাবে আরও আকর্ষণীয় করে তুলেছে। কিন্তু ক্রমবর্ধমান হারগুলি একটি উন্নতিশীল অর্থনীতির সাথে হাত মিলিয়ে চলতে থাকে, যেমনটি আমরা এখন দেখছি। এবং যখন অর্থনীতি ক্রমবর্ধমান হয়, ভাড়াটেরা আরও জায়গা ভাড়া করে এবং উচ্চ ভাড়া প্রদান করে। মানি-ম্যানেজমেন্ট ফার্ম কোহেন অ্যান্ড স্টিয়ারের মতে, মার্চ 1981 এবং ডিসেম্বর 2017-এর মধ্যে মাসের দিকে তাকালে, REITs 12.5% গড় বার্ষিক রিটার্ন প্রদান করেছে যখন বৃদ্ধির উন্নতি হচ্ছিল এবং বন্ডের ফলন বেড়ে যাচ্ছিল, S&P 500-কে 1.7 শতাংশ পয়েন্টে পরাজিত করেছে। "ইতিহাস আমাদের বলে যে সম্পদ শ্রেণীর জন্য যা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ তা হল অর্থনীতির গতিপথ, হারের গতিপথ নয়," বলেছেন কোহেন অ্যান্ড স্টিয়ারের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট ব্রায়ান কর্ডেস৷
মুদ্রাস্ফীতি বাড়ার সাথে সাথে, REITs বিনিয়োগকারীদের একটি প্রান্ত অফার করতে পারে। জুলাই মাসে শেষ হওয়া 12 মাসে, মূল মুদ্রাস্ফীতি (যা অস্থির খাদ্য এবং শক্তির দাম বাদ দেয়) 2.4% বেড়েছে, যা প্রায় এক দশকের মধ্যে সবচেয়ে বড় লাভ। তাহলে কীভাবে REITs সাধারণত মুদ্রাস্ফীতি-যোদ্ধা হিসাবে বিবেচিত অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীর বিরুদ্ধে স্ট্যাক আপ করে? ব্র্যাড কেস, Nareit, একটি শিল্প সমিতির একজন অর্থনীতিবিদ, পণ্য, ট্রেজারি মুদ্রাস্ফীতি-সুরক্ষিত সিকিউরিটিজ এবং সোনার সাথে REIT-এর তুলনা করেছেন। 1978 সালের শুরু থেকে, REITs ছয় মাসের সময়কালের 68% মূল্যস্ফীতি হারকে পরাজিত করেছে যখন মুদ্রাস্ফীতি দীর্ঘমেয়াদী গড় বার্ষিক হার প্রায় 3% এর উপরে ছিল, কেস পাওয়া গেছে, পণ্যগুলির জন্য 69%, স্টকের জন্য 65%, TIPS এর জন্য 57% এবং সোনার জন্য 43%। কম মুদ্রাস্ফীতির সময়কালেও REITs দ্বিতীয় সেরা রিটার্ন প্রদান করেছে, কেস পাওয়া গেছে। "মূল্য হল, মূল্যস্ফীতি বেশি হলে এমন কিছু পান যা আপনার জন্য ভাল হবে," তিনি বলেন, "কিন্তু যখন মুদ্রাস্ফীতি কম থাকে তখন আপনাকে ক্ষতি করবে না।"
বিশ্লেষকরা বলছেন, স্বতন্ত্র REIT-তে আগ্রহী বিনিয়োগকারীদের জন্য, ডেটা সেন্টার একটি প্রতিশ্রুতিবদ্ধ শিকারের জায়গা। এই REITs, যা কোম্পানিগুলি ডেটা সঞ্চয় করার জন্য ব্যবহার করে এমন সুবিধাগুলির মালিক, কোম্পানিগুলি ক্রমবর্ধমানভাবে তাদের তথ্য-প্রযুক্তি পরিকাঠামো আউটসোর্স করার ফলে লাভবান হয়, Cordes বলেছেন৷
বাকিংহাম বলেছে যে ডেটা সেন্টার REIT-এর মালিকানাধীন "ক্লাউড" এবং "এটি আকাশে নেই - এটি বিশাল গুদামগুলিতে" আরও বেশি ডেটা সংরক্ষণ করা হচ্ছে। তিনি ডিজিটাল রিয়েলটি ট্রাস্টের পক্ষে (DLR, সাম্প্রতিক মূল্য $121, ফরোয়ার্ড ডিভিডেন্ড ইয়েলড 3.3%), যা তথ্যকে সঞ্চয় করে এবং প্রক্রিয়াকরণের পাশাপাশি ইন্টারনেট কমিউনিকেশন হাব হিসাবে কাজ করে এমন ডেটা সেন্টার ধারণ করে। কোম্পানিটি টানা 13 বছর ধরে তার লভ্যাংশ বাড়িয়েছে।
বিনিয়োগ-গবেষণা সংস্থা মর্নিংস্টার-এর বিশ্লেষক কেভিন ব্রাউন বলেছেন, স্বাস্থ্যসেবা REITs, যা মেডিকেল অফিস বিল্ডিং, সিনিয়র হাউজিং এবং দক্ষ-নার্সিং সুবিধার মতো বৈশিষ্ট্যগুলি ধারণ করে, এছাড়াও বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ দেয়। এই নামগুলির মধ্যে কয়েকটি সিনিয়র আবাসনের অত্যধিক সরবরাহের কারণে ক্ষতিগ্রস্থ হয়েছে, কিন্তু পরবর্তী বেশ কয়েক বছর ধরে নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধির সাথে সাথে সরবরাহ বৃদ্ধির গতি মন্থর হওয়া উচিত—এবং সত্তরের দশকের মাঝামাঝি সময়ে বেবি বুমাররা এসে পৌঁছানোর সাথে সাথে চাহিদা বাড়তে হবে।
ব্রাউন ওয়েলটাওয়ার পছন্দ করে (ওয়েল, $63, 5.5%), যা সিনিয়র-হাউজিং অপারেটর এবং পোস্ট-অ্যাকিউট কেয়ার প্রদানকারীদের মূলধন প্রদান করে। কর্মক্ষমতা বাড়াতে তারা "সত্যিই তাদের অপারেটরদের সাথে কাজ করে একটি ভাল কাজ করে", তিনি বলেন, এবং সিনিয়র হাউজিং-এ তাদের বড় এক্সপোজারের সাথে, "এটি পরবর্তী দশকে ভালভাবে অনুবাদ করবে যখন বেবি বুমাররা মহাকাশে চলে যাবে।"
বিপরীত বিনিয়োগকারীরা শপিং সেন্টারগুলির মধ্যে মূল্য খুঁজে পেতে পারে, যা আমাজন এবং অন্যান্য ই-কমার্স জায়ান্টের উত্থানের দ্বারা ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে। "এই স্টকগুলির দাম সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতির জন্য করা হয়েছে," কর্ডেস বলেছেন। কিন্তু চাকরি বৃদ্ধি এবং ট্যাক্স কমানোর ফলে ভোক্তাদের আস্থা বাড়ছে, তিনি বলেন, এবং "আমরা এই বছর কম দোকান বন্ধ এবং দেউলিয়া হওয়ার ঘটনা দেখেছি।"
বাকিংহাম দুটি শপিং-সেন্টার REIT পছন্দ করে:Kimco Realty (KIM, $16, 6.8%) এবং রিজেন্সি সেন্টার (REG, $63, 3.5%)-উভয় মানের নামই উচ্চ দখলের মাত্রা সহ, তিনি বলেছেন। "ধারণা হল যে অ্যামাজন যে কোনও মল-ভিত্তিক খুচরা বিক্রেতাকে হত্যা করতে চলেছে, তবে আপনি যদি ইদানীং কোনও মলে গিয়ে থাকেন তবে একটি পুনরুত্থান হয়েছে," তিনি বলেছেন। "ভাড়াটেরা আসলেই কঠিন ফলাফল পোস্ট করেছে।"
আপনি যদি একজন বিশেষজ্ঞের হাতে স্টক-পিকিং ছেড়ে দিতে চান, তাহলে কম ফি এবং শক্তিশালী দীর্ঘমেয়াদী ট্র্যাক রেকর্ড সহ রিয়েল-এস্টেট ফোকাসড মিউচুয়াল ফান্ড বিবেচনা করুন। টি. রোয়ে প্রাইস রিয়েল এস্টেট (TRREX), যেটি বার্ষিক 0.73% ফি চার্জ করে, গত 15 বছরে 9.7% বার্ষিক রিটার্ন সহ প্রায় 70% ক্যাটাগরির সমকক্ষকে পরাজিত করেছে। কোহেন অ্যান্ড স্টিয়ারস রিয়েলটি শেয়ার (CSRSX) বার্ষিক 0.97% ফি চার্জ করে এবং গত 15 বছরে 94% পিয়ারকে ছাড়িয়ে গেছে, বার্ষিক 10.5% ফেরত দিচ্ছে।