রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) হল একটি যৌথ বিনিয়োগ পুল যা বিনিয়োগকারীদের আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেট সম্পদের ইউনিট ক্রয় করতে দেয়। REITs কে কার্যকরভাবে মিউচুয়াল ফান্ড হিসাবে ভাবা যেতে পারে যেখানে জড়িত সম্পদগুলি হল রিয়েল এস্টেট হোল্ডিং বা রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ৷

আপনি কিভাবে REITs এর মাধ্যমে অর্থ উপার্জন করতে পারেন?

আপনি কীভাবে REIT-এর মাধ্যমে উপার্জন করতে পারেন তা বোঝার জন্য, আসুন দেখি কীভাবে একটি REIT গঠন করা হয়। তিনটি স্তর রয়েছে, যা অনেকটা মিউচুয়াল ফান্ডের মতো।

1. স্পন্সর : REIT-এর স্পনসররা হল REIT-এর প্রধান শেয়ারহোল্ডার। স্পনসর হল রিয়েল এস্টেট সম্পদের আসল মালিক, যা পরে নগদ করা হয়। REIT সেট আপ করা এবং ট্রাস্টি নিয়োগ করা স্পনসরের দায়িত্ব। SEBI বিধি নির্দেশ করে যে স্পনসরদের খেলায় ত্বক থাকে। স্পনসররা গঠনের পর প্রথম তিন বছরের জন্য ন্যূনতম 25% ইউনিট এবং তিন বছর পর সর্বনিম্ন 15% ধরে রাখতে বাধ্য৷
2. ম্যানেজার : REIT পরিচালকরা, সাধারণত AMCs, সম্পদ ব্যবস্থাপনার পাশাপাশি নতুন সম্পত্তি অধিগ্রহণের দায়িত্বে থাকে। তারা নিশ্চিত করে যে বিনিয়োগের সময়কালে রিয়েল এস্টেট সম্পদগুলি ভালভাবে রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়, সম্পদের মোটামুটি মূল্যবান এবং যখন প্রয়োজন হয় তখন নিরীক্ষা করা হয়।
3. ট্রাস্টি : একটি REIT-এর ট্রাস্টি একটি ট্রাস্টিশিপে রিয়েল এস্টেট সম্পদ ধারণ করে। ট্রাস্টির ভূমিকা হল ইউনিটহোল্ডারদের স্বার্থ রক্ষা করা নিশ্চিত করা। তারা পরিচালকদের ঘনিষ্ঠভাবে পর্যবেক্ষণ করে এবং নিশ্চিত করে যে লভ্যাংশ সময়মতো প্রদান করা হয়েছে।

স্পনসর, ম্যানেজার এবং ট্রাস্টি সবাই REIT বিনিয়োগকারীদের স্বার্থে কাজ করে।

একটি REIT-এর মালিক হিসাবে, আপনি মূলধনের মূল্যায়ন, ভাড়া আয়, লভ্যাংশ প্রদান এবং সুদের সমন্বয়ের মাধ্যমে অর্থ উপার্জন করতে পারেন। REITS-এর মূলধনের মূল্যায়ন জড়িত বৈশিষ্ট্যের মান পরিবর্তনের সাথে সরাসরি সম্পর্কযুক্ত। একজন বিনিয়োগকারী হিসাবে, ম্যানেজার দ্বারা নিযুক্ত বিনিয়োগ কৌশলের উপর নির্ভর করে, আপনি ভাড়া বা সুদের আয় উপার্জন করতে পারেন। প্রবিধানগুলি বাধ্যতামূলক করে যে নেট ডিস্ট্রিবিউটেবল ক্যাশ ফ্লো (NDCF) এর অন্তত 90% প্রতি ছয় মাসে বিনিয়োগকারীদের মধ্যে বিতরণ করা হয়৷

আপনি লভ্যাংশের উচ্চ স্তরের পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদে গড় মূলধন বৃদ্ধির চেয়েও বেশি উপার্জন করতে পারেন। এটি REIT-কে বন্ড, স্টক এবং নগদ উৎপাদনের ঝুঁকি এবং পুরস্কারের মধ্যে নিখুঁত ছেদ তৈরি করে।

REIT এর প্রকারগুলি

REITs শ্রেণীবদ্ধ করা যেতে পারে সম্পদের ধরন ধরে রাখা হচ্ছে। কয়েকটি উদাহরণ নীচে তালিকাভুক্ত করা হল:

1. আবাসিক REITs : আবাসিক সম্পত্তি, যার মধ্যে তৈরি করা হাউজিং এবং অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলি সহ কিন্তু সীমাবদ্ধ নয়, আবাসিক REIT-এর প্রধান ফোকাস।
2. রিটেল REITs : এই REITs বাণিজ্যিক সম্পত্তি যেমন খুচরা দোকান বা শপিং মলে বিনিয়োগ করে।
3. অফিস REITs : অফিস REITs অফিস স্পেসগুলিতে বিনিয়োগ করে, যা বেকারত্বের হার, এলাকার অর্থনৈতিক অবস্থা এবং অর্থনীতির সামগ্রিক অবস্থার মতো কারণগুলির দ্বারা সরাসরি প্রভাবিত হয়৷
4. মর্টগেজ REITs : মর্টগেজ REITs রিয়েল এস্টেটের মালিক বা বিকাশকারীদের অর্থ ধার দেয়। তারা বিদ্যমান বন্ধকীগুলিও ক্রয় করতে পারে, কার্যকরভাবে রিয়েল এস্টেট ঋণে বিনিয়োগ করে।

কেন REIT-তে বিনিয়োগ করবেন?

1. বৈচিত্র্য : রিয়েল এস্টেটে সরাসরি বিনিয়োগের তুলনায় REIT-তে বিনিয়োগের অতিরিক্ত সুবিধা রয়েছে। অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীগুলি এই বিভাগের সাথে খুব বেশি সম্পর্কযুক্ত নয়, যা বৈচিত্র্যের জন্য একটি কার্যকর কৌশল। এই সময়ে, সরাসরি মালিকানাধীন সম্পত্তি পরিচালনার ঝামেলা দূর হয়।
2. পেশাদার ব্যবস্থাপনা: AMCগুলি সরাসরি REITS পরিচালনা করছে, এইভাবে সবচেয়ে লাভজনক বিনিয়োগ পদ্ধতিতে উচ্চ স্তরের পেশাদার জ্ঞান নিশ্চিত করে৷
3. নিয়মিত আয় : SEBI প্রয়োজন যে বিনিয়োগকারীরা বছরে অন্তত দুবার NDCF এর 90% পেতে বাধ্য৷
4. পুঁজির মূল্যায়ন : REITs যেগুলি ভাল পারফরম্যান্স করে সময়ের সাথে সাথে মূল্য বৃদ্ধি করতে পারে এবং বিনিয়োগকারীরা লাভ অর্জন করে৷

ঝুঁকি কি কি জড়িত?

নিয়মিত মিউচুয়াল ফান্ডের মতো, REIT-এর সম্ভাব্য ক্ষতির ঝুঁকি থাকে। সুদের হার বাড়ার সাথে সাথে মূল্য হারানোর ঝুঁকি থাকে। এটি, পরিবর্তে, কম ঝুঁকিপূর্ণ সম্পদের দিকে মূলধন বিনিয়োগকে চালিত করে, যেমন বন্ড৷

বাজারের অবস্থা REIT-এর কর্মক্ষমতায় গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। ভাড়ার মাত্রা পেআউট নির্ধারণ করে। বর্তমান COVID-19 মহামারী বিবেচনা করে, ভাড়া উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে, যা বিশ্বব্যাপী REIT-এর উপর বিরূপ প্রভাব ফেলেছে।

ভারতে, REITs একটি অপেক্ষাকৃত নতুন ঘটনা। বর্তমানে, তিনটি সর্বজনীনভাবে তালিকাভুক্ত REITs রয়েছে:দূতাবাস অফিস পার্ক, ব্রুকফিল্ড ইন্ডিয়া রিয়েল এস্টেট ট্রাস্ট এবং মাইন্ডস্পেস বিজনেস পার্ক REITs। এই সম্পদ শ্রেণীতে দেশের সামগ্রিক এক্সপোজার বেশ সীমিত, যদিও এটি একটি ক্রমবর্ধমান অংশ।