বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজার গত কয়েক বছর ধরে এতটাই শক্তিশালী হয়েছে যে সম্পত্তির মূল্যায়ন একাই অন্যথায় প্রান্তিক লেনদেনে পরিণত হয়েছে। একটি কম-ঝুঁকি/উচ্চ-রিটার্ন বাজারের পরিবেশ আজকের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদেরকে বিশ্বাস করে যে আউটসাইজড রিটার্ন মেট্রিকগুলি নতুন স্বাভাবিক৷
কিন্তু রিয়েল এস্টেট, শেয়ার বাজারের মতোই, উত্থান-পতনের অংশ রয়েছে। এবং এখন, রেকর্ড উচ্চতার সময়কালের পরে, নরম হওয়া মৌলিক বিষয়গুলি রিয়েল এস্টেটকে অবতরণের জন্য নামিয়ে আনছে৷
যারা প্যাসিভ ইনকাম এবং দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ গড়ে তুলতে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ব্যবহার করেন তাদের জন্য ঝুঁকি এবং রিটার্নের মধ্যে ভারসাম্যের দিকে নজর দেওয়া হয়েছে। বুদ্ধিমান রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা "গুণমান" বিনিয়োগের দিকে ঝাঁপিয়ে পড়ছেন - অন্য কথায়, নিরাপদ সম্পদ শ্রেণী - যা চ্যালেঞ্জিং অবস্থার মধ্য দিয়ে কাজ করবে।
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ চারটি সাধারণ সম্পদ শ্রেণিতে বিভক্ত:
2014-এর মাঝামাঝি সময়ে, আমাদের বিনিয়োগ সংস্থা সিয়াটল মেট্রো এলাকায় একটি মূল্য-সংযোজন অ্যাপার্টমেন্ট টাওয়ার কিনেছিল। সম্পত্তিটি কয়েক দশক ধরে দুর্বল ব্যবস্থাপনা এবং বিলম্বিত রক্ষণাবেক্ষণের কারণে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে; ফলে দখল এবং ভাড়া বাজারের তুলনায় অনেক কম ছিল। সিয়াটেলের অর্থনৈতিক পুনর্জাগরণ সবেমাত্র শুরু হয়েছে। আমরা গণনা করেছি যে আমাদের সমস্ত খরচ — ক্রয়, পুনর্বাসন এবং পুনঃস্থাপন — সেই সময়ে একটি নিকৃষ্ট অবস্থানে একটি কোর-প্লাস সম্পদ কেনার খরচের তুলনায় আমাদেরকে যথেষ্ট নীচে নামিয়ে দেবে। আমাদের মূলধন বাজেট ছিল $35,000+/ইউনিট, যা যথেষ্ট ভাড়া এবং নেট আয় বৃদ্ধির মাধ্যমে পরিশোধ করেছে। সেই সময়ে, ঝুঁকি ভারসাম্যপূর্ণ ছিল প্রজেক্টেড রিটার্নের বিপরীতে যা দ্রুত বর্ধনশীল বাজারে অর্জন করা যেতে পারে।
আজ, এই সম্পত্তির সম্পদ শ্রেণী মান-সংযোজন থেকে মূল-প্লাসে পরিবর্তিত হয়েছে। কৌশলগত ক্রয়, দৃঢ় ব্যবস্থাপনা, নকশার প্রতি নজর এবং একটি উচ্চ-বৃদ্ধি বাজার সব কিছু আমাদের ভাড়াটে এবং বিনিয়োগকারীদের উপকারের জন্য একত্রিত হওয়ায় এর বাজার মূল্য আমাদের সমস্ত খরচের অনেক বেশি৷
আমাদের সিয়াটেল মেট্রো সম্পদ অর্থনৈতিক মন্দার পর থেকে বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট উপভোগ করা গর্জনকারী ভাল সময়গুলিকে চিত্রিত করে। গ্রীন স্ট্রিট কমার্শিয়াল প্রপার্টি প্রাইস ইনডেক্স অনুসারে নির্দিষ্ট কিছু বাজারে 2009 সাল থেকে সম্পত্তির মূল্য প্রায় দ্বিগুণ হয়েছে। কিন্তু জোয়ার মোড় নিচ্ছে, এবং কিছু বিনিয়োগকারী - উচ্চ রিটার্নের দৌড় বাড়ানোর আশায় - নতুন সম্পর্কিত ঝুঁকিগুলিকে উপেক্ষা করছেন৷
একটি নিয়ম হিসাবে, কোর এবং কোর-প্লাস রিয়েল এস্টেট একটি ধীরগতি বা সংকোচনশীল অর্থনৈতিক চক্রের সময় সামঞ্জস্যপূর্ণ নগদ প্রবাহ উত্পাদন করতে সবচেয়ে নিরাপদে অবস্থান করে। আমরা কি আমাদের সিয়াটেল চুক্তিটি আজকের মূল্য-সংযোজন মূল্যে ক্রয় করব যদি এটি 2014 এর অবস্থায় থাকত? খুব সম্ভবত উত্তর "না," ঝুঁকি দেওয়া. 2019 সালে সংস্কারের জন্য শ্রম এবং উপাদান খরচ পাঁচ বছর আগের তুলনায় 20% থেকে 25% বেশি, এবং বাজারের বৃদ্ধি সমতল হচ্ছে।
এই সাম্প্রতিক বাজারের পরিবর্তনগুলি একটি আকর্ষণীয় মূল্যে কোর-প্লাস, "গুণমান" সম্পদ কেনার নতুন সুযোগ উপস্থাপন করছে। ইনভেস্টর ম্যানেজমেন্ট গ্রুপের সিইও নিল শিমেলের মতে, “মূল্য-সংযোজন বৈশিষ্ট্যগুলি বেশ কয়েক বছর ধরে একটি লাল-হট প্রবণতা। সারাদেশে বহু-পরিবার বিনিয়োগকারীরা উপশহরে ভিনটেজ সম্পদের পেছনে ছুটছে, যা মূল-প্লাস সম্পদ যেখানে লেনদেন হচ্ছে তার কাছাকাছি দামকে ঠেলে দিয়েছে। প্রতিযোগীতামূলক মূল্যে কোর-প্লাস সম্পদের নিরাপত্তা ক্যাপচার করতে চাওয়া ক্রেতাদের জন্য এটা দারুণ খবর।”
অত্যধিক সরবরাহ বা দুর্বল চাহিদা সহ শহরগুলিতে, মূল এবং কোর-প্লাস বৈশিষ্ট্যগুলি সাধারণত ভাড়াটে ভাড়া ডলারের জন্য সর্বোত্তম মূল্য সরবরাহ করে বাজারকে ছাড়িয়ে যায়। এই বিনিয়োগগুলি আরও অনুমানমূলক ডিলের তুলনায় কম রিটার্ন তৈরি করতে পারে, তবে পছন্দসই শহরের কেন্দ্রগুলিতে ভাল-লিজ দেওয়া মূল সম্পদগুলি ঐতিহাসিকভাবে রিয়েল এস্টেট চক্রের মধ্যে তাদের মূল্য ধরে রেখেছে৷
এই চক্রের প্রথম দিকে কেনা এবং 2016 এবং 2018-এর মধ্যে বিক্রি হওয়া অনেক সম্পত্তি উচ্চ বার্ষিক রিটার্ন হার (20%-এর বেশি) এবং বিনিয়োগকৃত ইকুইটির দ্বিগুণ অর্জন করেছে। আজ, এই ধরনের রিটার্ন শুধুমাত্র উচ্চ চুক্তির ঝুঁকির মাধ্যমে অর্জন করা সম্ভব।
আমি বিনিয়োগকারীদেরকে রিটার্নের অস্থিরতা কমাতে অবস্থান, মূল্য নির্ধারণ এবং অন্তর্নিহিত রিয়েল এস্টেট গুণাবলীর মূল্যায়নে আরও সুশৃঙ্খল পদ্ধতি গ্রহণ করতে উত্সাহিত করি। চক্রের এই মুহুর্তে, মানসম্পন্ন আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের দিকে ফ্লাইট মানে ঝড়ো বিনিয়োগ পরিবেশে কম অশান্তি হতে পারে।