ক্রাউডফান্ডিং এবং অনলাইন বিনিয়োগের অফারগুলির বিস্ফোরণের কারণে, আরও বেশি সংখ্যক লোক বহু-ফ্যামিলি রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশানগুলিতে নিষ্ক্রিয়ভাবে বিনিয়োগ করার সুযোগগুলি অন্বেষণ করছে৷
রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশন হল যখন স্বীকৃত বিনিয়োগকারীর একটি গোষ্ঠী একত্রিত হয় — বা "সিন্ডিকেট" — তাদের ইক্যুইটি যাতে তারা নিজেরাই সামর্থ্যের (বা পরিচালনা) করতে পারে তার চেয়ে অনেক বড় সম্পত্তি অর্জন করে। ভৌগলিক অঞ্চল এবং সম্পত্তির ধরন জুড়ে বিনিয়োগকে বৈচিত্র্যময় করে ঝুঁকির ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য সিন্ডিকেশন একটি দুর্দান্ত উপায়৷
একটি পৃষ্ঠপোষক, বা "সিন্ডিকেটর" হল দৃঢ় বিনিয়োগকারীদের একত্রিত করা। স্পনসর গভীরভাবে বাজার গবেষণা পরিচালনা করে, আন্ডাররাইটিং এবং যথাযথ পরিশ্রমের প্রতিবেদন প্রদান করে, অর্থায়নের ব্যবস্থা করে এবং সমাপ্তি পরিচালনা করে। স্পনসরদের প্রাতিষ্ঠানিক-গুণমানের মাল্টি-ফ্যামিলি সম্পত্তিতে অ্যাক্সেস থাকে সাধারণত ছোট বিনিয়োগকারীদের নাগালের বাইরে।
সম্পত্তি অধিগ্রহণ করার পরে, স্পনসর সম্পদ ব্যবস্থাপক হিসাবে তার বিনিয়োগ তদারকি অব্যাহত রাখে। হয় স্পনসর বা তৃতীয় পক্ষের ফার্ম সাধারণত প্রতিদিনের সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা নিয়ে কাজ করে। অনিবার্য ফুটো পাইপ বা জটিল ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ পেশাদার ব্যবস্থাপনা দ্বারা পরিচালিত হয় — সাধারণত বিনিয়োগকারী এটি সম্পর্কে কখনও জানেন না।
অনেক বর্তমান রিয়েল এস্টেট মালিক এবং বাড়িওয়ালারা একটি রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশন অফার করে এমন স্বাধীনতার স্বপ্ন দেখে। পাকা বিনিয়োগকারীরা জানেন যে সিন্ডিকেটেড বিনিয়োগ হল মূলধন লাভ কর স্থগিত করার, ধারাবাহিক নগদ প্রবাহ পেতে এবং দীর্ঘমেয়াদে ইক্যুইটি বৃদ্ধির জন্য আকর্ষণীয় বিকল্প৷
কিন্তু জনপ্রিয়তার আকস্মিক বৃদ্ধি তার সাথে একগুচ্ছ ভুল ধারণা নিয়ে এসেছে, যে কোনো নতুন বিনিয়োগ কৌশলের সাথে সাধারণ। আমার ফার্ম, অ্যাপার্টমেন্ট বিনিয়োগের একটি পৃষ্ঠপোষক, দেশ জুড়ে একটি বৃহৎ এবং বৈচিত্র্যময় বিনিয়োগকারী বেস রয়েছে। অনেকেই তাদের প্রথম পৃষ্ঠপোষক অংশীদার হিসাবে আমাদের সাথে বিনিয়োগ করেছেন। প্রথমবার সিন্ডিকেশন অন্বেষণ করার সময় বিনিয়োগকারীরা যে সবচেয়ে সাধারণ মিথগুলি উত্থাপন করেন তা এখানে।
মিথ্যা। অনেক রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশন SEC 506(c) অফারগুলির মাধ্যমে পরিচালিত হয়, যা নির্দেশ করে যে বিনিয়োগে থাকা প্রতিটি ব্যক্তি (গুলি) বা সত্তা একজন যাচাইকৃত স্বীকৃত বিনিয়োগকারী হতে হবে। "অনুমোদিত" পরীক্ষায় উত্তীর্ণ হওয়ার কয়েকটি উপায়ের মধ্যে $1 মিলিয়নের বেশি সম্পদ থাকা হল একটি। সাম্প্রতিক দুই বছরের প্রতিটিতে $200,000 ($300,000 যদি তাদের স্ত্রীর সাথে মিলিত হয়) বার্ষিক আয়ের একজন ব্যক্তি 506(c) বিনিয়োগ প্রস্তাবে অংশগ্রহণের যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন। $5 মিলিয়নের বেশি মোট সম্পদের ট্রাস্টগুলিও বিনিয়োগের জন্য যোগ্য হতে পারে।
মিথ্যা। যদিও এটি একটি REIT বিনিয়োগের ক্ষেত্রে সত্য হতে পারে, স্পনসররা প্রতিটি বিনিয়োগকারীর সাথে ঘনিষ্ঠভাবে কাজ করে। এই সম্পর্ক পোর্টফোলিও বৈচিত্র্য সম্পর্কে প্রশ্নের উত্তর দেওয়া থেকে শুরু করে 1031 এক্সচেঞ্জ নেভিগেট পর্যন্ত বিনিয়োগকারী এবং স্পনসরের মধ্যে মূল্যবান সরাসরি যোগাযোগ প্রদান করে। স্বনামধন্য স্পনসররা তাদের বিনিয়োগকারীদের কাছে প্রাক-বিনিয়োগ থেকে হোল্ড পিরিয়ড এবং চূড়ান্ত বিক্রয়ের মাধ্যমে স্বচ্ছ প্রতিবেদন সরবরাহ করে।
আমাদের ফার্মে, বিনিয়োগকারীদের সাথে যোগাযোগ সর্বোচ্চ অগ্রাধিকার। লাইভ চ্যাটের সাথে মাসিক পারফরম্যান্স রিপোর্ট এবং ত্রৈমাসিক ওয়েবকাস্ট প্রদান করার পাশাপাশি, আমরা নিয়মিতভাবে সারা দেশে বিনিয়োগকারীদের সামাজিক ইভেন্টগুলি হোস্ট করি। বটম লাইন হল:আমাদের ফার্মের প্রিন্সিপালরা প্রতিটি চুক্তিতে বিনিয়োগকারীদের পাশাপাশি তাদের অর্থ বিনিয়োগ করেন। আমরা তাদের জানাতে চাই যে আমাদের মূল্যবোধ এবং দীর্ঘমেয়াদী লক্ষ্যগুলি সারিবদ্ধ।
মিথ্যা। বিগত বছরগুলিতে, স্পনসররা বিনিয়োগকারী গোষ্ঠীগুলিকে ছোট রাখতে উচ্চ ন্যূনতম বিনিয়োগের পরিমাণ নির্ধারণ করার প্রবণতা দেখায়।
আজ, ডকুমেন্টেশন এবং অ্যাকাউন্টিং ভার্চুয়াল ডিল রুম প্রযুক্তির মাধ্যমে সম্পন্ন করা হয় যা ইলেকট্রনিক স্বাক্ষর, ক্লাউড ডকুমেন্ট স্টোরেজ এবং ACH বিতরণের অনুমতি দেয়। কাগজ থেকে পোর্টালে যাওয়ার ফলে প্রশাসনিক সময় (এবং অগণিত গাছ) ব্যাপকভাবে হ্রাস পেয়েছে। বিনিয়োগকারী গোষ্ঠীর বৃদ্ধির সাথে সাথে ন্যূনতম বিনিয়োগের প্রয়োজনীয়তা $10,000 থেকে $25,000-এর মতো নিম্ন স্তরে নেমে এসেছে।
আমাদের ফার্মের গড় বিনিয়োগকারী গোষ্ঠীর আকার প্রতি অফার 20-এর কম থেকে 100-এর উপরে গত দুই বছরে প্রবণতা পেয়েছে। আমরা CRM টুলস, ইনভেস্টমেন্ট পারফরম্যান্স ড্যাশবোর্ড, ডিস্ট্রিবিউশন ডেটা এবং ডকুমেন্ট ডিসমিনিশানকে কেন্দ্রীভূত করতে একটি ওয়েব-ভিত্তিক প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করি। এই নতুন উপলব্ধ প্রযুক্তির সাহায্যে, অভিজ্ঞ স্পনসররা বিস্তৃত অংশগ্রহণের জন্য ডিল খোলার জন্য ন্যূনতম বিনিয়োগের সাথে খুব বড় রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি অর্জন করতে পারে৷
অগত্যা নয়৷৷ টেন্যান্সি-ইন-কমন (টিআইসি) মডেলের মাধ্যমে মালিকানা গঠনকারী স্পনসররা আইআরএস নির্দেশিকা অনুসরণ করবে যা প্রকৃতপক্ষে বিক্রয়, পুনঃঅর্থায়ন এবং বার্ষিক বাজেটের মতো বড় সিদ্ধান্ত গ্রহণে TIC মালিকদের অংশগ্রহণ করতে হবে। বিনিয়োগকারীরা রুটিন রক্ষণাবেক্ষণে ইনপুটের জন্য বিরক্ত হবেন না, তবে তাদের ভোট শেষ পর্যন্ত সম্পত্তি নিয়ন্ত্রণ করে৷
বিপরীতে, তহবিলে বিনিয়োগ, ডেলাওয়্যার সংবিধিবদ্ধ ট্রাস্ট (DSTs) এবং REITs ভোটাধিকারের মাধ্যমে পরোক্ষ বা কোন নিয়ন্ত্রণ প্রদান করে না। এই বিনিয়োগ কাঠামোগুলি একজন ম্যানেজার বা ট্রাস্টিকে নিয়ন্ত্রণ দেয়, বা সাধারণত REIT শেয়ারহোল্ডারের ক্ষেত্রে একটি নগণ্য ভোট দেয়৷
সিন্ডিকেটেড রিয়েল এস্টেট সঙ্গত কারণেই অনুগত ফলো করছে — এটি ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের জন্য বিনিয়োগ-গ্রেড সম্পত্তির মালিকানা তৈরি করে খেলার ক্ষেত্রকে সমান করেছে। অত্যাধুনিক প্রযুক্তি ব্যবহার করে আশ্চর্যজনকভাবে কয়েকটি ধাপে সম্পত্তির ধরন এবং অবস্থানের একটি পরিসরে প্যাসিভ বিনিয়োগ করা যেতে পারে। স্পনসররা রিয়েল এস্টেট মালিকানার সুবিধা প্রদানের জন্য কাজ করে, যেমন মাসিক আয় এবং ইক্যুইটি বৃদ্ধির মাধ্যমে প্রশংসার মাধ্যমে, যখন বিনিয়োগকারীরা হ্যান্ড-অন রক্ষণাবেক্ষণ এবং পরিচালনার ত্রুটিগুলি এড়ায়।
যে কেউ স্টক মার্কেট থেকে — অথবা স্ব-পরিচালিত সম্পত্তির বাইরে — একটি রিয়েল এস্টেট সিন্ডিকেশানে যাওয়ার কথা ভাবছেন, এই অপরিচিত বিনিয়োগ প্রক্রিয়া সম্পর্কে সীমিত জ্ঞানের ভিত্তিতে দ্বিধান্বিত হতে পারেন৷ কিন্তু সামান্য শিক্ষার মাধ্যমে, একজন বিনিয়োগকারী স্পনসর এবং অফারগুলি পর্যালোচনা করতে পারেন যা নতুন সম্পদ-নির্মাণের উপায়গুলি অ্যাক্সেস করার দরজা খুলে দেয়৷