বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ল্যান্ডস্কেপের মধ্যে অনেক প্রশ্ন ঘুরপাক খাচ্ছে যেহেতু COVID-19 সঙ্কট প্রকাশ পেয়েছে। শীঘ্রই বাজার স্বাভাবিক হবে? কখন ভাড়া আদায় করা হবে? আমি কি আমার বিনিয়োগ হারাবো?
আমি কিছু সাধারণ প্রশ্ন সংগ্রহ করেছি যা আমাকে জিজ্ঞাসা করা হয়েছে এবং উত্তর প্রদান করেছি যা আপনাকে পরবর্তী 90 দিনের মধ্যে গাইড করতে সাহায্য করবে।
এটা নির্ভর করে. আপনার যদি এমন বিল্ডিং থাকে যেগুলি সমালোচনামূলকভাবে প্রভাবিত হয় নি বা আপনার যদি কম লিভারেজযুক্ত সম্পত্তি থাকে তবে আপনি সেই ইক্যুইটির কিছু ট্যাপ করতে সক্ষম হতে পারেন। এখন চ্যালেঞ্জ হল ঋণগ্রহীতাদের ঋণের বাজার অনিশ্চিত। অর্থ পাওয়া যায়, কিন্তু শর্তাবলী নিষিদ্ধ হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, কিছু ঋণদাতাদের ছয় থেকে 12 মাসের বন্ধক প্রদানের জন্য অতিরিক্ত রিজার্ভের প্রয়োজন হয়। অন্যান্য ঋণদাতারা নগদ-আউট ঋণ নিষিদ্ধ করছে। কিছু মালিকদের জন্য, ক্রেডিট লাইন সেরা বিকল্প হতে পারে।
উপরন্তু, আপনার উপলব্ধ ইক্যুইটি সম্পত্তির নগদ প্রবাহ এবং ঋণ কভারেজের উপর পূর্বাভাস দেওয়া হয়, তাই অর্থ অতীতের মতো সহজলভ্য নাও হতে পারে। এখানে কেন:আপনি যদি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের মালিক হন, তাহলে সম্ভবত আপনার ভাড়াটেও আছে, তারা বাণিজ্যিক বা আবাসিক হোক না কেন। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বেশিরভাগ রাজ্যে স্থানের আদেশ এবং/অথবা সামাজিক দূরত্বের বিধিনিষেধের আশ্রয় রয়েছে, যা মে মাসের শেষ বা জুনের শুরু পর্যন্ত প্রত্যাহার করা যাবে না। অনেক বাণিজ্যিক ভাড়াটিয়া এই আদেশগুলির কারণে তাদের দরজা খুলতে পারে না এবং তাদের ভাড়া দিতে সক্ষম নাও হতে পারে। আবাসিক ভাড়াটেরা গভীরভাবে প্রভাবিত হয় যা বেকারত্বের ক্রমবর্ধমান পরিসংখ্যান দ্বারা দেখা যায়। কেয়ারস অ্যাক্ট এখন পর্যন্ত বর্ধিত বেকারত্ব এবং এককালীন উদ্দীপনা চেকের ব্যবস্থা করে, তবে ভাড়াটেরা ভাড়া দেওয়ার জন্য তহবিল ব্যবহার করার কোনও প্রয়োজন নেই৷
সংগ্রহের এই অনিশ্চয়তার পরিপ্রেক্ষিতে, আমি বলব যে আপনার বিনিয়োগে ট্যাপ করা আজ আরও কঠিন হতে চলেছে যা এমনকি দুই মাস আগেও হত৷
বর্তমানে, আমরা লেনদেন দেখতে পাচ্ছি যেগুলি ইতিমধ্যে সমাপ্তির লাইনের কাছাকাছি ছিল। বেশিরভাগ অন্যান্য রিয়েল এস্টেট লেনদেন স্থগিত রাখা হচ্ছে, বা বন্ধ 90-120 দিন বাড়ানো হচ্ছে। সংগ্রহ এখন অনেক সম্পত্তির জন্য একটি বড় অজানা. সংগ্রহ এবং নেট অপারেটিং আয় রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করে, কিন্তু ঠিক ততটাই গুরুত্বপূর্ণ, আপনার ঋণের আকার নির্ধারণ করে৷
আমরা বাজার জুড়েও দেখছি, সম্পত্তির ধরন যাই হোক না কেন — মাল্টিফ্যামিলি, অফিস বা খুচরা — এই মুহূর্তে কিছু বিরতি আছে। উদাহরণ স্বরূপ, একটি মাল্টিফ্যামিলি অধিগ্রহণ লেনদেন চক্র শুরু থেকে শেষ হতে সাধারণত দুই মাস সময় নেয়। আমরা দেখতে পাচ্ছি এই ধরনের লেনদেনগুলি এখন তাদের যথাযথ পরিশ্রমকে 90-দিনের সময়সীমার দিকে ঠেলে দিচ্ছে, এর পরে (পাঁচ মাস) 60 দিন বন্ধ হবে। ক্রেতা এবং বিক্রেতারা যদি বর্তমান পরিস্থিতি বিবেচনায় সহযোগিতা করতে ইচ্ছুক হন, তাহলে ডিল করা হবে। তারা দুই মাস আগে যেমন দেখাত তার থেকে একটু আলাদা হতে চলেছে৷
৷2020 সালে সুবিধাবাদী বিনিয়োগের বিকল্প থাকতে পারে, COVID-19 কতক্ষণ অর্থনীতিকে ব্যাহত করে তার উপর নির্ভর করে। ভাল কেনার সুযোগের মধ্যে থাকতে পারে তাদের অর্থায়নের মেয়াদ শেষ হওয়ার কাছাকাছি সম্পত্তি বা সমস্যাযুক্ত অপারেশনগুলির সাথে। ঋণের পরিপক্কতা হল "ড্রপ ডেড" তারিখ যা মালিকদের হয় বিক্রি করতে বা পুনঃঅর্থায়ন করতে বাধ্য করে। এই ঋণ পরিবেশে পুনঃঅর্থায়নের বিকল্পগুলি অনেক কম আকর্ষণীয় হয়ে উঠেছে, যা বিক্রেতাদেরকে কম লিভারেজ এবং বড় রিজার্ভের প্রয়োজনীয়তা সহ একটি ঋণ নেওয়ার পরিবর্তে শুধুমাত্র বিক্রয়ে ছাড় নিতে প্ররোচিত করতে পারে।
একই মালিকদের জন্য যায় যারা ব্যর্থ অপারেশনের সাথে তাদের মাথার উপরে রয়েছে। যখন সম্পত্তির নগদ মজুদ এবং মালিকদের নিজস্ব সম্পদ লীন সময়ের মধ্যে একটি সম্পত্তি ভাসতে অক্ষম হয়, তখন মালিকরা দুটি কঠিন বিকল্পের মধ্যে ভাল বেছে নিতে পারেন এবং ফোরক্লোজার এড়াতে ছাড়ের মূল্যে বিক্রি করতে পারেন।
বিনিয়োগকারীরা স্পনসরকৃত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে যাওয়ার একটি কারণ হল কারণ স্পনসর তাদের পক্ষে সম্পদ ব্যবস্থাপনারও তত্ত্বাবধান করে। বাড়িওয়ালা হওয়ার ঝামেলা ছাড়াই যারা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সুবিধা চান তাদের জন্য এটি একটি নিষ্ক্রিয় বিনিয়োগের কৌশল।
সম্পদ ব্যবস্থাপনা হল সম্পত্তির দৈনন্দিন ক্রিয়াকলাপ (সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা), এবং মালিক বা বিনিয়োগকারীর মধ্যে তদারকির সেই স্তর। এবং এখন আগের চেয়ে অনেক বেশি, সম্পদ পরিচালকরা বিনিয়োগকারীদের লক্ষ্যের সাথে সম্পত্তির চাহিদার ভারসাম্য বজায় রাখার লক্ষ্যে সম্পত্তির ক্রিয়াকলাপগুলি যাচাই করছেন৷
একজন অভিজ্ঞ সম্পদ ব্যবস্থাপক রিয়েল এস্টেট চক্রের ধাক্কা দিয়ে একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি নেভিগেট করতে পারেন। মহামারী, প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা সম্পত্তির জন্য অন্য কোনো হুমকির ক্ষেত্রে, তারা বিনিয়োগ রক্ষা করার জন্য একটি খুব রক্ষণশীল মোডে কাজ করতে প্রস্তুত। ভাল সম্পদ ব্যবস্থাপক রিয়েল টাইমে মালিক এবং বিনিয়োগকারীদের সাথে যোগাযোগ করার জন্য একটি খোলা সংলাপ রাখেন। কার্যকরভাবে যোগাযোগের উদাহরণ হল বাসিন্দা এবং কর্মীদের স্বাস্থ্য রক্ষার জন্য নতুন পদ্ধতি চালু করার বিষয়ে আপডেট পাঠানো, ব্যবসায়িক পরিকল্পনায় পরিবর্তন, বা নতুন ভাড়া-সংগ্রহ নীতির রূপরেখা।
COVID-19-এর প্রভাব রিয়েল এস্টেট অ্যাসেট ম্যানেজারদের জন্য একটি সংজ্ঞায়িত মুহূর্ত হিসাবে আকার ধারণ করছে। কিছু দুর্বল অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট টিম এবং স্পনসররা "অন্ধকার হয়ে গেছে" তাদের বিনিয়োগকারীদের ভাবছে যে ভাড়া সংগ্রহ করা হচ্ছে বা বন্ধকী অর্থ প্রদান করা হচ্ছে কিনা। ব্যবসায়িক পরিকল্পনাকে দ্রুত পুনর্গঠন করার ক্ষমতা (যেমন, নগদ সংরক্ষণের জন্য মূলধন প্রকল্প বন্ধ করা) শক্তিশালী, সক্রিয় সম্পদ পরিচালকদের আরও প্যাসিভ প্রতিপক্ষ থেকে আলাদা করে।
COVID-19-এর অর্থনৈতিক পতন কিছু সম্পত্তির জন্য ফোরক্লোজারের একটি বাস্তব সম্ভাবনার পরিচয় দেয় এবং অনভিজ্ঞ সম্পদ পরিচালকরা এই ধরনের চ্যালেঞ্জিং পরিস্থিতির জন্য অপ্রস্তুত হতে পারে।
"স্পন্সর" শব্দটি একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সোর্সিং, ক্রয় এবং পরিচালনার জন্য দায়ী ব্যক্তি বা সংস্থাকে বর্ণনা করতে ব্যবহৃত হয় — অধিগ্রহণ থেকে চূড়ান্ত বিক্রয়ের মাধ্যমে৷
প্রথমত, একটি রিয়েল এস্টেট স্পনসর স্বীকৃত বিনিয়োগকারীদের একটি গ্রুপকে একত্রিত করে এবং একটি সম্পত্তি অর্জন করে। তারপরে, স্পনসর একটি সম্পদ ব্যবস্থাপক হিসাবে তার বিনিয়োগের তদারকি চালিয়ে যায়, ব্যবসায়িক পরিকল্পনার তত্ত্বাবধান করে, মূল্য চালনা করে এবং অবশেষে সম্পত্তির বিক্রয় পরিচালনা করে।
সাধারণত, বিনিয়োগকারীরা মালিকানার সময়কাল জুড়ে মাসিক বা ত্রৈমাসিক বিতরণ পান। একটি সংকটের ক্ষেত্রে, যেমন COVID-19, নগদ মজুদ তৈরি করার জন্য বিতরণগুলি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য স্থগিত করা যেতে পারে। বিনিয়োগকারীরা বোঝেন যে রিয়েল এস্টেট হল একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ কৌশল এবং অবশেষে তারা তহবিল পাবে।
দিনের শেষে, রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী খেলা, একটি দীর্ঘমেয়াদী দিগন্তের সাথে। আমরা যখন স্পনসরড রিয়েল এস্টেটে আগ্রহী বিনিয়োগকারীদের সাথে কথা বলি, তখন আমরা তাদের একই কথা বলি। এই মুহূর্তে ভিন্ন কিছু নয়, এবং আমরা তাদের এই একই গেম প্ল্যানের কথা মনে করিয়ে দিচ্ছি।
হ্যাঁ, আগামী ছয় মাস অনিশ্চিত। রিয়েল এস্টেট এবং ঋণের বাজার এই মুহূর্তে স্থিতিশীল নয়। কিন্তু, আবার, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ দীর্ঘমেয়াদী সম্পর্কে। আমরা জানি যে ভাড়া দেওয়া হবে — সম্ভবত অস্থায়ীভাবে অর্থপ্রদানের পরিকল্পনার সাথে — এবং সম্পত্তি আয় স্থিতিশীল হবে। আমরা জানি আমরা একটি স্বাভাবিক মডেলে ফিরে যাব৷
যখন আমাদের কাছে সেই তথ্য থাকে যে ভাড়া সংগ্রহ সঠিক পথে চলছে এবং ঋণের বাজার স্বাভাবিক হতে শুরু করেছে, তখন আমার সুপারিশ হল:দ্রুত সরান৷