মর্টগেজে কম সুদের হার পাওয়া একটি বাড়ি কেনা বা বিদ্যমান ঋণের পুনঃঅর্থায়নকে সাশ্রয়ী করে তুলতে পারে৷ ঋণের জন্য আবেদন করার আগে আপনি বন্ধকী হার কমে যাওয়ার জন্য অপেক্ষা করতে পারেন কিন্তু বন্ধকী পয়েন্ট কেনা আরেকটি বিকল্প। ডিসকাউন্ট পয়েন্ট হিসাবেও উল্লেখ করা হয়, বন্ধকী পয়েন্টগুলি আপনাকে ফি এর বিনিময়ে আপনার হোম লোনের সুদের হার কমাতে দেয়। এটি আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদান কমাতে পারে এবং সম্ভাব্যভাবে ঋণের জীবন ধরে আপনার অর্থ বাঁচাতে পারে। কিন্তু ডিসকাউন্ট পয়েন্ট পাওয়া প্রতিটি বাড়ির ক্রেতার জন্য সঠিক নাও হতে পারে।
তাই বন্ধকী পয়েন্ট কি? মর্টগেজ পয়েন্টগুলি মূলত আপনার ঋণের সুদের হার কমাতে আপনার বন্ধকী ঋণদাতাকে প্রদান করে এমন একটি ফিকে নির্দেশ করে। এটি বন্ধকীতে রেট ডাউন ক্রয় নামেও পরিচিত।
আপনি দুই ধরনের বন্ধকী পয়েন্টের জন্য অর্থ প্রদান করতে পারেন:উৎপত্তি পয়েন্ট এবং ডিসকাউন্ট পয়েন্ট। একটি অরিজিনেশন পয়েন্ট হল একটি ফি যা আপনার ঋণদাতাকে ঋণের উৎপত্তি ফি কমাতে প্রদান করা হয়। এটি আপনার সুদের হারের উপর কোন প্রভাব ফেলে না, তবে ডিসকাউন্ট পয়েন্টগুলি করে৷
মর্টগেজ ডিসকাউন্ট পয়েন্ট সরাসরি আপনার হোম লোনের সুদের হার কমাতে পারে। আপনি যত বেশি পয়েন্ট কিনবেন, আপনার সুদের হার তত বেশি হ্রাস পাবে। বন্ধকীতে কম সুদের হার মানে ঋণের জীবনকালের জন্য মোট কম সুদ দেওয়া হতে পারে। কিন্তু মর্টগেজ পয়েন্ট কেনার আগে ঠিক কীভাবে কাজ করে তা বোঝা সহায়ক।
মর্টগেজ পয়েন্ট বোঝার সময়, ফোকাস করার জন্য সংখ্যার দুটি সেট আছে। প্রথমটি হল একটি মর্টগেজ পয়েন্ট আসলে কত খরচ হয়। সাধারণত, একটি মর্টগেজ পয়েন্ট আপনার বন্ধকের 1% এর সমান। সুতরাং প্রতি $100,000 এর জন্য আপনি ধার করেন, উদাহরণস্বরূপ, একটি বন্ধকী পয়েন্ট হবে $1,000 এর সমান। মনে রাখবেন, এইগুলি আপনি ঋণদাতাকে প্রদান করছেন তাই আপনাকে বাড়ি কেনার সামগ্রিক খরচ এবং বন্ধ হওয়ার সময় কী দিতে হবে তা বিবেচনা করতে হবে।
একটি বন্ধকী পয়েন্ট কতটা সুদের হার হ্রাস করতে পারে তা জানার জন্য সংখ্যার অন্য সেট। সাধারণত, ঋণদাতারা আপনার প্রদত্ত প্রতিটি বন্ধকী পয়েন্টের জন্য আপনার বন্ধকী সুদের হার 0.25% কমিয়ে দেয়। তাই বলুন আপনি 3.25% এ $300,000 বন্ধকী সহ একটি বাড়ি কিনছেন৷ এক পয়েন্টের জন্য আপনার খরচ হবে $3,000, কিন্তু বিনিময়ে আপনার ঋণদাতা আপনার মর্টগেজের হারকে 3% পর্যন্ত নামিয়ে দেয়। আপনি যত বেশি পয়েন্ট কিনবেন, আপনার সুদের হার তত কম হতে পারে।
এটি ভাল শোনাচ্ছে, তবে আপনি এখানে আসলে কী করছেন তা মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ৷ আপনি যখন একটি বন্ধকের বিপরীতে ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কিনবেন, তখন আপনি মূলত ঋণের সুদের কিছু অগ্রিম পরিশোধ করছেন। ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কেনার অর্থ আর্থিকভাবে বোধগম্য কিনা তা সিদ্ধান্ত নিতে আপনাকে কিছু অতিরিক্ত গণিত করতে হবে।
এটি একটি ভাল প্রশ্ন এবং উত্তর হল যে এটি অনেক কিছুর উপর নির্ভর করে, যার মধ্যে রয়েছে:
ডিসকাউন্ট পয়েন্টের উপর গণিত করা আপনাকে ব্রেক-ইভেন পয়েন্টের উপর ভিত্তি করে তাদের অর্থ প্রদানের যোগ্য কিনা তা নির্ধারণ করতে সাহায্য করতে পারে। ব্রেক-ইভেন পয়েন্ট হল যখন আপনি পয়েন্ট কেনার মাধ্যমে সুদের মধ্যে যে পরিমাণ অর্থ সঞ্চয় করেছেন তা কেনার জন্য আপনি যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছেন তার সমান।
উদাহরণস্বরূপ, বলুন যে আপনি 30 বছরের মেয়াদ সহ $300,000 একটি বাড়ি কিনতে চান৷ ঋণদাতা আপনাকে কোন পয়েন্ট ছাড়াই 3.5% এ বন্ধক পাওয়ার বা আপনার হারকে 3% এ কমাতে দুই পয়েন্ট প্রদানের বিকল্প অফার করে। পয়েন্টগুলি কভার করার জন্য আপনাকে $6,000 দিতে হবে তবে এটি আপনার মাসিক মূল অর্থপ্রদানকে $1,347 থেকে $1,265 কমিয়ে দেবে। আপনি প্রায় 6.1 বছরে আপনার ব্রেক-ইভেন পয়েন্টে পৌঁছে যাবেন।
কিন্তু সুদের সঞ্চয়ের কী হবে? আপনি যদি আপনার 3.5% এর আসল হারের সাথে লেগে থাকেন, তাহলে আপনি ঋণের জীবনের সুদের চার্জে $184,968 দিতে হবে। কিন্তু আপনি যদি $6,000 খরচ করে পয়েন্ট কিনতে চান যা বন্ধকীতে প্রদত্ত সুদকে $155,332 এ কমিয়ে দেবে। একবার আপনি পয়েন্টের জন্য যে $6,000 প্রদান করেছেন তা কেটে নিলে ফলাফল হবে $23,636 এর নেট সুদের সঞ্চয়।
তবে এটি অনুমান করে যে আপনি বন্ধকী মেয়াদের সম্পূর্ণ 30 বছর ধরে বাড়িতে থাকবেন এবং কোনও সময়ে কম হারে পুনঃঅর্থায়ন করবেন না। পয়েন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় মনে রাখার একটি ভাল নিয়ম হল আপনি কতক্ষণ বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করছেন তার সাথে সম্পর্কিত। সাধারণত, আপনি যত বেশি সময় ধরে থাকবেন, ব্রেক-ইভেন পয়েন্ট পাস করার পরে আপনি তত বেশি সুদের সঞ্চয় করবেন।
আপনি যদি একটি সামঞ্জস্যযোগ্য হার বন্ধকের জন্য ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কেনার কথা বিবেচনা করেন তবে এটি মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যদি রেট সামঞ্জস্য করার আগে বাড়ি বিক্রি করার পরিকল্পনা করেন তবে আপনি যদি প্রচলিত ঋণের তুলনায় ইতিমধ্যেই কম রেট পেয়ে থাকেন তবে সামনের পয়েন্টগুলি কেনার মূল্য নাও হতে পারে। এবং যেকোন ধরনের বন্ধকীতে ব্রেক-ইভেন পয়েন্টে পৌঁছানোর আগে বিক্রি করার অর্থ হল অর্থ হারানো কারণ আপনার কাছে সুদের সঞ্চয় করে দেওয়া পয়েন্টগুলি ফেরত পাওয়ার সময় থাকবে না।
হয়ত, যদিও এটি বিভিন্ন কারণের উপর নির্ভর করতে পারে এবং আপনি আর্থিকভাবে কতটা শক্তিশালী অবস্থানে আছেন তার উপর নির্ভর করে। আপনি যখন টেবিলে একটি বড় ডাউন পেমেন্ট আনছেন এবং/অথবা উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর থাকবেন তখন আপনার ঋণদাতা ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কেনার জন্য ফি নিয়ে আলোচনা করতে আরও ইচ্ছুক হতে পারে। বন্ধক পয়েন্ট নিয়ে আলোচনা করা আপনাকে সুদের উপর বিরতি পেতে সাহায্য করতে পারে এবং বন্ধ করার জন্য প্রয়োজনীয় পরিমাণ হ্রাস করতে পারে।
মনে রাখবেন, মর্টগেজ পয়েন্ট ফি এর পাশাপাশি আপনাকে অন্যান্য সমাপনী খরচও দিতে হবে, যেমন আইনি ফি এবং রেকর্ডিং ফি, যার সবকটিই বাড়ির ক্রয় মূল্যের 2% থেকে 5% পর্যন্ত যোগ করতে পারে।
আপনার যদি চমৎকার পরিসরে একটি ক্রেডিট স্কোর থাকে, তবে, বন্ধকী পয়েন্ট নিয়ে আলোচনা করা বা সেগুলি কেনা কোনো ব্যাপার নাও হতে পারে। একটি দুর্দান্ত ক্রেডিট স্কোর ইতিমধ্যেই আপনাকে বন্ধকী ঋণ বা পুনঃঅর্থায়ন ঋণে সম্ভাব্য সর্বনিম্ন হারের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারে।
মর্টগেজ পয়েন্ট কেনা কিছু বাড়ির ক্রেতাদের জন্য বোধগম্য হতে পারে, তবে এটি নির্ভর করে আপনি কতটা চেষ্টা করতে চান এবং একটি লোন সঞ্চয় করতে চান এবং আপনি কতক্ষণ বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করছেন। সম্ভাব্য খরচ সম্পর্কে আপনার ঋণদাতার সাথে কথা বলা এবং আনুমানিক সঞ্চয় প্রজেক্ট করার জন্য নিজে গণিত করা আপনাকে সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করতে পারে যে ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কেনা মূল্যবান কিনা।
ফটো ক্রেডিট:©iStock.com/Prostock-Studio, ©iStock.com/skynesher, ©iStock.com/jhorrocks