একটি $200,000 বন্ধকের জন্য আপনার কত আয়ের প্রয়োজন তা নির্ধারণ করতে, মনে রাখবেন যে সেই বন্ধকীতে মাসিক অর্থপ্রদানের পরিমাণ আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং অন্যান্য কারণের উপর নির্ভর করবে। ঋণদাতারা সাধারণত "28/36 নিয়ম" নামে পরিচিত লোন ইস্যু করা এড়িয়ে চলে যা ঋণগ্রহীতাদের খুব বেশি ঋণ নেওয়া থেকে বিরত রাখতে সাহায্য করে।

যখন বন্ধকী প্রদানকারীরা ঋণের আবেদনগুলি পর্যালোচনা করে যে তারা কত টাকা ধার দিতে ইচ্ছুক তা নির্ধারণ করে, আয় অবশ্যই একটি বিবেচ্য বিষয়, কিন্তু এটি একমাত্র নয়। আপনার যা জানা উচিত তা এখানে।

ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত এবং 28/36 নিয়ম

28/36 নিয়মটি ঋণ-থেকে-আয় অনুপাতের (DTI)-এর দুটি পৃথক কিন্তু সম্পর্কিত পরিমাপকে বোঝায়—আপনার মাসিক আয়ের অংশ যা ঋণ পরিশোধের জন্য ব্যবহৃত হয়। ঋণদাতারা আপনার বন্ধকী অর্থ প্রদানের সামর্থ্যের মূল্যায়ন করতে এবং আপনি ঋণের জন্য যোগ্য কিনা তা নির্ধারণ করতে DTI-এর উভয় সংস্করণ ব্যবহার করেন:

• 28/36 নিয়মের "28" অংশটি ফ্রন্ট-এন্ড DTI নামে পরিচিত যাকে বোঝায়—আপনার স্থূল মাসিক আয়ের শতাংশ (উদাহরণস্বরূপ, ট্যাক্সের আগে উপার্জন এবং অন্য কোনো কাটছাঁট) আপনার আবাসন খরচ দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা হয়। বেশিরভাগ প্রচলিত বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য, আপনি যে বন্ধকের জন্য আবেদন করেছেন তার মাসিক অর্থপ্রদান আপনার মোট মাসিক আয়ের 28% এর বেশি হতে পারে না।
• 28/36 নিয়মের "36" অংশটি ব্যাক-এন্ড ডিটিআই হিসাবে পরিচিত, বা বন্ধকী অর্থ প্রদান সহ সমস্ত ঋণ ব্যয়ের জন্য ব্যবহৃত আপনার মাসিক মোট আয়ের শতাংশকে বোঝায়। বেশিরভাগ প্রচলিত বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য, আপনার মোট ঋণ ব্যয় আপনার মোট মাসিক আয়ের 36% এর বেশি হতে পারে না।

আমরা দেখতে পাব, বেশ কিছু ফেডারেল সমর্থিত বন্ধকী প্রোগ্রাম 28/36 নিয়মের ব্যতিক্রম করার অনুমতি দেয়, কিন্তু এই নির্দেশিকাগুলি প্রায় সমস্ত প্রচলিত বন্ধকের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

ঋণদাতারা যেসব বিষয়ের দিকে নজর দেন সেগুলোর মধ্যে রয়েছে:

• আপনার ক্রেডিট স্কোর(গুলি) এবং ক্রেডিট ইতিহাস :উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর সহ ঋণ আবেদনকারীরা সাধারণত বন্ধকী এবং অন্যান্য ঋণে কম সুদের হার প্রদান করে; যাদের কম স্কোর রয়েছে তাদের উচ্চ সুদের হার এবং ফি চার্জ করা হতে পারে—দুটোই উচ্চ মাসিক অর্থপ্রদানের অর্থ হতে পারে।
• আপনার ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ :ক্রয় মূল্যের 20% ডাউন পেমেন্ট হল আদর্শ প্রয়োজন, কিন্তু অনেক ঋণদাতা ভাল ক্রেডিট সহ ঋণগ্রহীতাদের উচ্চ সুদের হার বা ফি এর বিনিময়ে কম ডাউন পেমেন্ট করার অনুমতি দেয়। যখন ডাউন পেমেন্ট 20% এর কম হয়, তখন ঋণগ্রহীতাকে ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা (PMI) ক্রয় করতে হবে।
• আপনার সঞ্চয় বা অন্যান্য সম্পদ :আপনি আপনার মাসিক ঋণ পরিশোধের জন্য সঞ্চয় উত্তোলন করতে বা সম্পদকে নগদে রূপান্তর করতে সক্ষম হতে পারেন।
• আপনি যে বাড়িটি কিনতে চান তার বাজার মূল্য :যেহেতু আপনি যে বাড়িটি কিনবেন তা আপনার বন্ধককে সুরক্ষিত করবে, তাই এর মূল্য ঋণদাতাদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ।
• আপনার মোট ঋণ :এর মধ্যে রয়েছে আপনি প্রতি মাসে ঋণ পরিশোধে যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেন এবং আপনার বন্ধকীতে পরিশোধ করা অর্থ আপনার মাসিক ঋণ ব্যয়ে কতটা যোগ করবে।

আপনার আয় যতই বড় হোক না কেন, আপনি এখনও অন্যান্য সমস্যার ভিত্তিতে অযোগ্য হতে পারেন। উদাহরণস্বরূপ, আপনার ক্রেডিট রিপোর্টে সাম্প্রতিক দেউলিয়া হয়ে থাকলে বন্ধকী পাওয়া কঠিন হতে পারে।

ঋণদাতা আপনাকে ধার দেবে কি না তা সিদ্ধান্ত নিতে উপরোক্ত বিষয়গুলি ব্যবহার করে এবং আপনি যদি ঋণের জন্য যোগ্য হন, তাহলে ঋণদাতা নির্ধারণ করতে একই কারণগুলি ব্যবহার করে:

• যে পরিমাণ এটি আপনাকে ধার দিতে ইচ্ছুক।
• আপনার ঋণ পরিশোধের সময়কাল (ঋণ পরিশোধ করতে আপনাকে কত মাসিক পেমেন্ট করতে হবে)।
• লোনের উপর কি সুদের হার ধার্য হবে।
• লোন ইস্যু করার জন্য এটি আপনাকে আপ-ফ্রন্ট ফি বা "পয়েন্ট" হিসাবে কত চার্জ করবে।
• আপনাকে PMI কিনতে হবে কিনা। আপনি যদি ডাউন পেমেন্ট হিসাবে ক্রয় মূল্যের 20% এর কম রাখেন তাহলে সাধারণত PMI প্রয়োজন৷

মোট ঋণের পরিমাণ, পরিশোধের সময়কাল, সুদের হার এবং ফি এবং PMI (যদি থাকে) সব মিলিয়ে আপনার মাসিক অর্থপ্রদানের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়।

বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য আমার কী আয় দরকার?

এই ভেরিয়েবলগুলির মধ্যে কয়েকটি কীভাবে আপনার আয়ের প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণের জন্য ইন্টারঅ্যাক্ট করতে পারে তা বোঝাতে, $230,000 বাজার মূল্যের একটি বাড়িতে 30 বছরের স্থায়ী বন্ধকের উদাহরণ বিবেচনা করুন, যার জন্য আপনি $30,000-এর 13% ডাউন পেমেন্ট করতে প্রস্তুত। $200,000 একটি বন্ধকী পরিমাণ রেখে যাচ্ছে।

4.8% সুদের হারে (বর্তমান জাতীয় গড় 3.99% থেকে কিছুটা বেশি), আপনার মাসিক অর্থপ্রদান (PMI সহ, যা প্রয়োজন হয় যখন আপনি ক্রয় মূল্যের 20% এর কম রাখেন) প্রায় $1,680 হবে৷

28% নিয়মের উপর ভিত্তি করে, যার জন্য আপনার স্থূল মাসিক আয়ের 28%-এর বেশি না হওয়ার জন্য $1,680 অর্থপ্রদান প্রয়োজন, ট্যাক্স এবং কমপক্ষে $6,000 অন্যান্য কর্তনের আগে আপনার একটি মাসিক আয় বা বার্ষিক মোট আয় প্রয়োজন অন্তত $72,000, সেই বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে:

ন্যূনতম মোট মাসিক আয় =$6,000; সর্বনিম্ন বার্ষিক মোট =$72,000

যতক্ষণ না আপনার বন্ধকী পেমেন্ট ছাড়াও আপনার কাছে থাকা যেকোনো মাসিক ঋণ পরিশোধ $480 বা তার কম হয়, ততক্ষণ বার্ষিক $72,000 আয়ও 36% নিয়ম পূরণ করবে:

ন্যূনতম মোট মাসিক আয় =$6,000; সর্বনিম্ন বার্ষিক মোট =$72,000

যদি আপনার মাসিক নন-হাউজিং ধার বেশি হয়, তবে, আপনার মোট ঋণের পেমেন্ট মোট আয়ের 36% ছাড়িয়ে যাবে এবং বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য আপনার আয়ের প্রয়োজন হবে।

মর্টগেজ পেমেন্ট ছাড়াও $600 এর মাসিক ঋণের খরচের জন্য একটি স্থূল মাসিক আয় $6,333 বা $76,000 এর বার্ষিক আয় প্রয়োজন, উদাহরণস্বরূপ:

ন্যূনতম মোট মাসিক আয় =$6,333; সর্বনিম্ন বার্ষিক মোট =$76,000

বন্ধকী ছাড়াও $750 এর মাসিক ঋণ পরিশোধের জন্য $81,000 এর বার্ষিক আয় প্রয়োজন।

ন্যূনতম মোট মাসিক আয় =$6,750; সর্বনিম্ন বার্ষিক গ্রস =$81,000

একটি বাড়ি কেনার সাথে যুক্ত অতিরিক্ত খরচ কি?

একটি বাড়ি কেনার জন্য অনেক বেশি খরচ হয়, কিছু বড় এবং কিছু কম। বাড়ি কেনার সাথে সম্পর্কিত অনেক খরচ, যেমন ডাউন পেমেন্ট, অরিজিনেশন ফি এবং PMI (যদি প্রয়োজন হয়) চূড়ান্ত অর্থায়নের ব্যবস্থায় অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে:ডাউন পেমেন্ট বন্ধ হওয়ার সময় (নির্দিষ্ট কিছু সরকার-সমর্থিত হোম লোন বাদে, নীচে আলোচনা করা হয়েছে) ) অরিজিনেশন ফি সাধারণত বন্ধ হওয়ার সময়ও বকেয়া থাকে, যদিও কিছু ঋণের শর্তাবলী তাদের মাসিক অর্থপ্রদানে "রোল আপ" করার অনুমতি দেয় এবং ঋণের জীবনকাল ধরে (সুদ সহ) পরিশোধ করে। PMI, যখন প্রয়োজন হয়, মাসিক অর্থপ্রদানের সাথেও অন্তর্ভুক্ত করা হয়।

একটি বাড়ি কেনার সাথে যুক্ত অতিরিক্ত এককালীন খরচ অন্তর্ভুক্ত:

• একটি মূল্যায়নের জন্য ফি, যা ক্রয়মূল্য বাড়ির পুনঃবিক্রয় মূল্যের বেশি না হয় তা নিশ্চিত করার জন্য ঋণদাতার প্রয়োজন।
• একটি সম্পত্তি পরিদর্শন (আপনি ক্রয় চূড়ান্ত করার আগে বাড়িতে কোন অপ্রকাশিত ত্রুটি আছে তা নিশ্চিত করতে)।
• বিক্রয় সংক্রান্ত নথি পর্যালোচনা করতে এবং আপনার আইনি প্রতিনিধি হিসাবে সমাপনীতে উপস্থিত থাকার জন্য একজন আইনজীবীর জন্য ফি৷

বাড়ি কেনার সাথে আপনার যে পুনরাবৃত্ত খরচ হতে পারে তাতে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে:

• একটি বাড়ির মালিকের সম্পত্তি/দুর্ঘটনা বীমা পলিসি যা বাড়ির মূল্যকে কভার করে (সাধারণত বন্ধকী পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত ঋণদাতাদের প্রয়োজন; পলিসি প্রিমিয়ামগুলি প্রায়ই মাসিক ঋণের অর্থপ্রদানে অন্তর্ভুক্ত করা হয়)।
• হোমওনারস অ্যাসোসিয়েশন (HOA) ফি। এই ফিগুলির পরিমাণ, এবং সেগুলির বিনিময়ে প্রদত্ত পরিষেবাগুলি বিভিন্ন সমিতির মধ্যে পরিবর্তিত হয়৷ কিছুর মধ্যে রয়েছে ট্র্যাশ এবং তুষার অপসারণ, ল্যান্ডস্কেপিং পরিষেবা, সাধারণ জায়গাগুলির রক্ষণাবেক্ষণ যেমন একটি ক্লাব হাউস, পুল বা র্যাকেট কোর্ট ইত্যাদি৷

মনে রাখবেন যে আপনি যে সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা করছেন তার সাথে সরাসরি সংযুক্ত যেকোনো পুনরাবৃত্ত খরচ আপনার ফ্রন্ট-এন্ড ডিটিআই গণনা করার উদ্দেশ্যে বন্ধকী অর্থ প্রদানে যোগ করা হবে।

ক্রেডিট কিভাবে আপনার বন্ধকী সামর্থ্যকে প্রভাবিত করে?

একটি ঋণদাতা সাধারণত একটি বন্ধক আবেদন প্রাপ্তির পর প্রথম যে পদক্ষেপটি নেয় তা হল একটি ক্রেডিট চেক—তিনটি জাতীয় ক্রেডিট ব্যুরো (এক্সপেরিয়ান, ট্রান্সইউনিয়ন এবং ইকুইফ্যাক্স) এর এক বা একাধিক থেকে আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং ক্রেডিট রিপোর্টের জন্য একটি অনুরোধ৷

ঋণদাতাদের সাধারণত একটি ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর থাকে যা তারা ঋণগ্রহীতাদের মূল্যায়ন করার সময় বিবেচনা করতে ইচ্ছুক। বিভিন্ন ঋণদাতাদের বিভিন্ন ন্যূনতম স্কোর বা "কাট-অফ" প্রয়োজনীয়তা থাকে। ঋণদাতারা ঋণ অফার করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার পাশাপাশি ফি এবং সুদের হার নির্ধারণ করার সময় ক্রেডিট স্কোর ব্যবহার করে।

ঝুঁকি-ভিত্তিক মূল্য হিসাবে পরিচিত একটি বিস্তৃত শিল্প অনুশীলন অনুসারে, সর্বোচ্চ ক্রেডিট স্কোর সহ আবেদনকারীদের সাধারণত উপলব্ধ সর্বনিম্ন সুদের হার দেওয়া হয়। যাদের ক্রেডিট স্কোর কম তাদের সাধারণত উচ্চ সুদ (এবং সম্ভবত আরও বেশি ফি) নেওয়া হয়। এর ভিত্তি হল এই সত্য যে উচ্চতর ক্রেডিট স্কোরযুক্ত ব্যক্তিরা পরিসংখ্যানগতভাবে কম স্কোরযুক্ত ব্যক্তিদের অর্থপ্রদান মিস করার সম্ভাবনা কম এবং ঋণদাতাদের সংগ্রহ, ফোরক্লোজার বা অন্যান্য ক্ষতি-প্রতিরোধ ব্যবস্থা শুরু করার প্রয়োজন হয়।

বন্ধকী ঋণদাতারা প্রায়ই বিভিন্ন সুদের হার এবং ফি সহ অসংখ্য ঋণ প্যাকেজ অফার করে, যাদের ক্রেডিট স্কোর একটি নির্দিষ্ট সাংখ্যিক সীমার মধ্যে পড়ে—উদাহরণস্বরূপ, 800 বা তার বেশি ক্রেডিট স্কোর সহ আবেদনকারীদের জন্য একটি অফার; 720 থেকে 799 স্কোর যাদের জন্য আরেকটি; এবং আরেকটি তাদের জন্য যাদের স্কোর 650 থেকে 719। এগুলো সম্পূর্ণ অনুমানমূলক উদাহরণ প্রতিটি বন্ধকী ঋণদাতা তার নিজস্ব ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজনীয়তা সেট করে।

প্রথম-সময়ের বাড়ি ক্রেতাদের জন্য আলাদা ঋণ এবং প্রোগ্রামগুলি কী কী?

যদিও 28/36 নিয়মটি বেশিরভাগ প্রচলিত বন্ধকী ঋণদাতাদের প্রযোজ্য, প্রথমবারের গৃহ ক্রেতা, অভিজ্ঞ এবং কিছু স্বল্প আয়ের বাড়ির ক্রেতাদের সাহায্য করার জন্য ডিজাইন করা কিছু প্রোগ্রাম কিছু ব্যতিক্রমের অনুমতি দেয়:

• ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন দ্বারা সমর্থিত বন্ধকীগুলি, যা FHA ঋণ নামে পরিচিত, প্রথমবারের মতো গৃহ ক্রেতাদের বন্ধকের জন্য যোগ্য হতে সাহায্য করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে এবং 43% পর্যন্ত ব্যাক-এন্ড ডিটিআইগুলিকে অনুমতি দেয়৷
• ভিএ লোন নামে পরিচিত মর্টগেজগুলি, যা ইউ.এস. ডিপার্টমেন্ট অফ ভেটেরান্স অ্যাফেয়ার্সের মাধ্যমে জারি করা হয়, যা ভেটেরান্স, পরিষেবা সদস্য এবং যোগ্য স্বামীদের জন্য তৈরি এবং 41% ব্যাক-এন্ড ডিটিআই অনুমোদন করে৷
• সর্বোচ্চ ব্যাক-এন্ড ডিটিআই ইউএসডিএ লোনের উপর অনুমোদিত - কিছু নির্দিষ্ট গ্রামীণ এলাকায় স্বল্প আয়ের ঋণগ্রহীতাদের বাড়ি কিনতে সহায়তা করার জন্য ইউএস ডিপার্টমেন্ট অফ এগ্রিকালচার দ্বারা নির্ধারিত নির্দেশিকাগুলির অধীনে জারি করা বন্ধকী - হল 46%৷
• বাড়ির মালিকানায় সহায়তা করার জন্য ডিজাইন করা রাষ্ট্রীয় এবং জাতীয় প্রোগ্রামগুলি সাহায্য করতে সক্ষম হতে পারে যদি আপনি একটি ঋণের জন্য ডাউন-পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করতে সমস্যায় পড়েন, অথবা যদি আপনার আয় কিছু প্রচলিত ঋণ সুরক্ষিত করার জন্য প্রয়োজনীয় স্তরের নিচে নেমে যায়। li>

আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং ইতিহাস এবং ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ সহ আপনার মাসিক নন-হাউজিং ঋনের খরচ সহ মাসিক বন্ধকী ঋণের পরিমাণ নির্ধারণ করে এমন কারণগুলি একটি বন্ধকী বহন করার জন্য আপনার কত আয়ের প্রয়োজন হবে তা নির্ধারণে একটি প্রধান ভূমিকা পালন করে। . ডিটিআই এবং 28/36 নিয়ম বোঝা আপনাকে আপনার প্রয়োজনগুলি অনুমান করতে এবং বন্ধকী-আবেদন প্রক্রিয়ার জন্য পরিকল্পনা করতে সহায়তা করতে পারে৷

আপনি যদি আপনার DTI উন্নত করতে চান, তাহলে আপনি দুটি জিনিস করতে পারেন:

• আপনার আয় বাড়ান। এর জন্য প্রায়শই একটি পদোন্নতি এবং বৃদ্ধি, বা দ্বিতীয় চাকরি বা "সাইড হাস্টল" নেওয়ার প্রয়োজন হয়।
• আপনার মাসিক ঋণের খরচ কমিয়ে দিন। আপনি ক্রেডিট কার্ড পেমেন্ট করে বা ঋণ পরিশোধ করে এটি করতে পারেন। ঋণ পরিশোধ করা আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করতেও সাহায্য করতে পারে এবং এর অর্থ হতে পারে আপনি বন্ধকের জন্য আবেদন করার জন্য আরও অনুকূল অর্থপ্রদানের শর্তাবলী পাবেন।

স্বাভাবিকভাবেই, একই সময়ে উভয় পন্থা প্রয়োগ করা তাদের কার্যকারিতা বাড়ায়।

একটি বাড়ি কেনা হল সবচেয়ে বড় বিনিয়োগ যা বেশিরভাগ মানুষই করবে, কিন্তু সম্পদশালীতা এবং দৃঢ়তার সাথে, আপনি এটিকে আরও সাশ্রয়ী করতে পারেন।