বাড়ি কেনার প্রক্রিয়াটি চাপযুক্ত হওয়ার জন্য একটি খ্যাতি রয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, 2018 সালে Homes.com দ্বারা জরিপ করা 44% প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতারা বলেছে যে তারা পুরো প্রক্রিয়া জুড়ে নার্ভাস বোধ করেছে। পর্যাপ্ত ডাউন পেমেন্ট বাঁচানোর জন্য আপনার ক্রেডিট স্কোর যথেষ্ট বেশি তা নিশ্চিত করা থেকে, প্রচুর আর্থিক প্রয়োজনীয়তা রয়েছে যা আশানুরূপ ক্রেতাদের লিপ নেওয়া থেকে ভয় দেখাতে পারে।
একটি বাড়ি কেনার সাথে হাত মিলিয়ে চলতে পারে এমন চাপ থাকা সত্ত্বেও, 2020 সালে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে বন্ধকী ঋণ রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছেছে। আরও কী, গড় FICO ® স্কোর ☉ বন্ধকী ধারকদের মধ্যে বাড়ছে, এক্সপেরিয়ান তথ্য অনুযায়ী. মার্কিন ভোক্তারা প্রকৃতপক্ষে সমস্ত অনুভূত বাধা সত্ত্বেও বাড়ি কিনছেন৷
কিন্তু এই উপলব্ধিগুলির মধ্যে কিছু শুধু তা-ই ইমপ্রেশনগুলি বাস্তবে ভিত্তিক নয়। কী আশা করা উচিত এবং সম্ভাব্য হোঁচট খাওয়ার মোকাবেলা কীভাবে করা যায় তা জানা মানসিক চাপ কমাতে পারে, বিশেষ করে যদি এটি আপনার প্রথমবার একটি বাড়ি কেনা হয়। আসুন কিছু সাধারণ বাড়ি কেনার পৌরাণিক কাহিনী ঘনিষ্ঠভাবে দেখে নেওয়া যাক যা আপনাকে আটকে রাখতে পারে।
একটি বন্ধকী ঋণদাতা তাদের অনুমোদনের স্ট্যাম্প দেওয়ার আগে, তারা নিশ্চিত করতে চাইবে যে আপনার মাসিক বাজেট সহজেই আপনার নতুন বন্ধকী পেমেন্ট শোষণ করতে পারে। এই নির্ধারণ করতে সাহায্য করার জন্য তারা আপনার ঋণ থেকে আয় অনুপাত (DTI) নামক কিছুর উপর নির্ভর করে। DTI হল স্ন্যাপশট হল আপনার মাসিক আয়ের কতটা ঋণ পরিশোধের দিকে যায়, যেমন ছাত্র ঋণ, ক্রেডিট কার্ড, ব্যক্তিগত ঋণ এবং অটো লোন।
কিছু সম্ভাব্য গৃহক্রেতারা ভীত হতে পারে যে তাদের কাছে একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য খুব বেশি ঋণ রয়েছে — তবে আপনার নিজের ঋণটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিশদ নয়:এটি আপনার আয়ের সাথে কীভাবে সম্পর্কিত তা গুরুত্বপূর্ণ। যদি আপনার মাসিক আয় আপনাকে প্রচুর পরিমাণে অবশিষ্ট রেখে সহজেই আপনার ঋণ পরিশোধ করতে দেয়, তাহলে একটি উচ্চ পরিমাণ ঋণ চুক্তিভঙ্গকারী নাও হতে পারে। সেখানেই DTI আসে।
আপনার ডিটিআই গণনা করতে, আপনার সমস্ত মাসিক ঋণের পেমেন্টের হিসাব করুন এবং ট্যাক্সের আগে আপনার মোট মাসিক আয় দিয়ে মোট ভাগ করুন (আপনার টেক-হোম পে নয়)। শতকরা হিসাবে আপনার ডিটিআই অনুপাত প্রকাশ করতে সেই চূড়ান্ত সংখ্যাটিকে 100 দ্বারা গুণ করুন। যদি আপনার 43% এর নিচে হয়, তাহলে এটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য যথেষ্ট কম হতে পারে, যদিও কিছু ঋণদাতা ডিটিআই 36% কম পছন্দ করে। যদি আপনার ডিটিআই 43% শীর্ষে থাকে, তাহলে আপনাকে যোগ্যতা অর্জনে সহায়তা করার জন্য ক্রেডিট কার্ড বা অন্যান্য ঋণ পরিশোধ করা সম্ভব কিনা তা দেখুন।
বেশিরভাগ প্রচলিত বন্ধকী ঋণের সাধারণ নিয়ম হল যে আপনাকে অবশ্যই আপনার নতুন মাসিক হাউজিং খরচ আপনার মোট মাসিক আয়ের 28% এর নিচে রাখতে হবে। এর মধ্যে রয়েছে আপনার মাসিক ঋণের মূলধন এবং সুদ, সাথে সম্পত্তি কর, বাড়ির মালিকদের বীমা এবং প্রয়োজনে বন্ধকী বীমা। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি এবং আপনার পত্নী প্রত্যেকে প্রতি মাসে $6,000 উপার্জন করেন (ট্যাক্সের আগে) এবং একসাথে বন্ধকের জন্য আবেদন করেন, তাহলে যোগ্যতা অর্জনের জন্য আপনার মাসিক অর্থপ্রদান সম্ভবত $3,360 এর নিচে হতে হবে।
মনে রাখবেন, যদিও, আপনার ডাউন পেমেন্টও একটি বড় ফ্যাক্টর হবে। আপনি যদি বেশ কয়েক বছর ধরে সঞ্চয় করে থাকেন এবং আপনার একটি বড় আকারের ডাউন পেমেন্ট থাকে, তাহলে এটি আপনার প্রয়োজনীয় বন্ধকের আকার-সেসাথে আপনার মাসিক অর্থপ্রদানকে কমিয়ে দেবে। এটি আপনাকে 28% সীমার নিচে থাকতে সাহায্য করতে পারে।
একটি বন্ধকের জন্য পূর্বানুমোদন করা বাড়ির ক্রেতাদের জন্য একটি দুর্দান্ত প্রথম পদক্ষেপ হতে পারে কারণ এটি স্পষ্ট করতে সাহায্য করতে পারে যে আপনি আসলে কতটা বাড়ি দিতে পারেন৷ যদি পূর্ব-অনুমোদিত হয়, তাহলে আপনি একটি চিঠি পাবেন যাতে আপনি একটি বাড়ি কেনার জন্য ধার করার জন্য অনুমোদিত অর্থের পরিমাণ উল্লেখ করবেন। এটি একটি গ্যারান্টি নয়-আপনাকে এখনও একটি আনুষ্ঠানিক বন্ধকী আবেদন সম্পূর্ণ করতে হবে-কিন্তু এটি আপনার বাজেটকে আকার দিতে সাহায্য করতে পারে যাতে আপনি শুধুমাত্র আপনার মূল্য সীমার মধ্যে থাকা বাড়িগুলি দেখতে পারেন৷
আপনি আশা করতে পারেন যে আবেদন প্রক্রিয়া চলাকালীন বন্ধকী ঋণদাতারা আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট টেনে আনবে।
আপনার সাম্প্রতিক ক্রেডিট অ্যাপ্লিকেশন, অর্থপ্রদানের ইতিহাস, ক্রেডিট ব্যবহার এবং আপনার কাছে থাকা যেকোনো অপরাধী অ্যাকাউন্ট সবই তাদের ঋণ দেওয়ার সিদ্ধান্তে ওজন বহন করবে। তারা আপনার FICO ® তেও শূন্য হবে স্কোর। সাধারণভাবে বলতে গেলে, একটি উচ্চতর FICO ® স্কোর কম সুদের হার এবং ভাল ঋণের শর্তাবলীর দরজা খুলে দেয়।
তা সত্ত্বেও, বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য আপনার নিখুঁত ক্রেডিট প্রয়োজন নেই। মনে রাখবেন, ঋণদাতারা আপনার সামগ্রিক আর্থিক চিত্র দেখছেন - শুধু আপনার স্বতন্ত্র ক্রেডিট স্কোর নয়। এর মধ্যে রয়েছে আপনার ঋণ, আয়, সম্পদ, ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ এবং ঋণের পরিমাণ।
বন্ধকী পাওয়ার জন্য একটি সেট-ইন-স্টোন ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর নেই কারণ প্রতিটি ঋণদাতা আলাদা। আপনি যে ধরনের ঋণের জন্য আবেদন করেন তাও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। সর্বনিম্ন FICO ® একটি প্রচলিত বন্ধকের জন্য স্কোর সাধারণত প্রায় 620 হয়; যাইহোক, কিছু সরকার-সমর্থিত ঋণের কম ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজন।
| সর্বনিম্ন FICO ® মর্টগেজ টাইপ দ্বারা স্কোর প্রয়োজনীয়তা | |
|---|---|
| বন্ধকের ধরন | সর্বনিম্ন FICO ® স্কোর |
| প্রচলিত ঋণ | 620, যদিও কিছু ঋণদাতাদের জন্য 660 বা তার বেশি প্রয়োজন হয় |
| FHA ঋণ | 10% ডাউন পেমেন্ট সহ 500; 3.5% বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট সহ 580 |
| VA ঋণ | কোন ন্যূনতম সেট নেই, তবে ঋণদাতাদের সাধারণত একটি FICO প্রয়োজন হয় ® স্কোর 620 বা তার বেশি |
| USDA ঋণ | কোন ন্যূনতম সেট নেই, তবে ঋণদাতাদের সাধারণত একটি FICO প্রয়োজন হয় ® স্কোর 640 বা তার বেশি |
| ফ্রেডি ম্যাক হোম সম্ভাব্য ঋণ | 660, যদিও কিছু ঋণগ্রহীতা যাদের ব্যবহারযোগ্য ক্রেডিট স্কোর নেই তাদেরও বিবেচনা করা যেতে পারে |
লোনের ধরন নির্বিশেষে, বন্ধকী পাওয়ার চেষ্টা করার আগে আপনার ক্রেডিট যতটা সম্ভব উন্নত করা সর্বদা ভাল। এটি করা আপনার সর্বোত্তম হার এবং শর্তাবলীর সাথে অনুমোদিত হওয়ার সম্ভাবনা বাড়িয়ে তুলতে পারে। এটি, ঘুরে, ঋণের জীবনে আপনার হাজার হাজার ডলার বাঁচাতে পারে। কিছু ক্ষেত্রে, আপনার ক্রেডিট কার্ডের ঋণ পরিশোধ করতে কয়েক মাস সময় লাগানোই আপনার স্কোর বাড়াতে এবং আপনাকে আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বন্ধকের জন্য যোগ্য হতে সাহায্য করতে যথেষ্ট হতে পারে।
সবচেয়ে বড় বাড়ি কেনার পৌরাণিক কাহিনী হল যে আপনাকে 20% ডাউন পেমেন্ট করতে হবে। আপনার যদি দুর্দান্ত ক্রেডিট এবং আয়ের একটি নির্ভরযোগ্য উৎস থাকে, তাহলে আপনি 3% কমের সাথে একটি প্রচলিত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন। একইভাবে, যোগ্য ঋণগ্রহীতারা মাত্র 3.5% কম দিয়ে একটি FHA ঋণ নিতে পারেন। VA লোন এবং USDA লোনের জন্য কোন ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন হয় না।
শুধু মনে রাখবেন যে আপনি সম্ভবত আপনার বাড়িতে 20% ইক্যুইটি অর্জন না করা পর্যন্ত ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা (PMI) এর জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে, যা আপনার মাসিক বন্ধকী অর্থপ্রদানকে বাড়িয়ে তুলবে। একটি প্রচলিত ঋণের সাথে, PMI মোট ঋণের পরিমাণের 0.5% থেকে 2% পর্যন্ত খরচ হতে পারে। এফএইচএ লোনগুলি 1.75% অগ্রিম প্রিমিয়াম চার্জ করে, এর সাথে 0.45% থেকে 1.05% বার্ষিক প্রিমিয়াম যা ভাঙ্গা হয় এবং মাসিক ভিত্তিতে প্রদান করা হয়৷
সম্ভাব্য গৃহ ক্রেতাদের জন্য বন্ধক নেওয়ার সাথে আসা সমস্ত ফিতে আটকা পড়া সহজ। ক্লোজিং খরচ ঋণদাতা থেকে ঋণদাতার মধ্যে পরিবর্তিত হয়, তবে প্রায়শই মূল্যায়ন ফি, বাড়ি পরিদর্শন ফি, ঋণের উদ্ভব ফি এবং আবেদন ফি, অন্যান্য জিনিসগুলির মধ্যে চার্জ অন্তর্ভুক্ত করে। ডকুমেন্ট প্রস্তুত করা, শিরোনাম বীমা সুরক্ষিত করা এবং আপনার ক্রেডিট চালনা সংক্রান্ত চার্জের জন্যও আপনি হুক হতে পারেন৷
সামগ্রিকভাবে, ক্লোজিং খরচ সাধারণত বাড়ির বিক্রয় মূল্যের 2% থেকে 5% পর্যন্ত মোট। বাড়ি বিক্রয়ের সব চূড়ান্ত নথিতে স্বাক্ষর করার সময় তাদের একেবারে শেষে ("ক্লোজিং টেবিলে") অর্থ প্রদান করা হয়। শুধুমাত্র ফি এর জন্য 5% খরচ করা আপনাকে স্টিকার শক দিতে পারে, কিন্তু আবার, এটি আপনার প্রকৃত মোট নাও হতে পারে। নিরাপদ থাকার জন্য, সম্ভব হলে আপনার ডাউন পেমেন্টের পাশাপাশি সেই পরিমাণ সঞ্চয় করাই উত্তম। আপনি যদি শেষ পর্যন্ত কম খরচ করেন, তবে এটিকে অতিরিক্ত অর্থ হিসাবে ভাবুন আপনি অন্যান্য আর্থিক লক্ষ্যগুলির জন্য রাখতে পারেন৷
যদিও একটি বাড়ি কেনা অবশ্যই একটি বিশাল আর্থিক পদক্ষেপ, এটি এমন একটি লক্ষ্য যা আপনি ভাবতে পারেন তার চেয়ে বেশি অর্জনযোগ্য হতে পারে। আপনার ক্রেডিট যত শক্তিশালী হবে, আপনার অনুমোদন পাওয়ার সম্ভাবনা তত ভাল। আপনি এক্সপেরিয়ানের সাথে বিনামূল্যে আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট এবং ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করতে পারেন যাতে আপনি যখন একটি বন্ধকী আবেদন পূরণ করতে প্রস্তুত হন তখন কোনও আশ্চর্য না হয়।