মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে COVID-19 মহামারী থেকে উদ্ভূত হওয়ার সাথে সাথে দেশের অনেক অংশে একক পরিবারের বাড়ির বাজার লাল-গরম। এই এলাকার বাড়িগুলি খুব দ্রুত বিক্রি করতে পারে, এবং প্রায়শই জিজ্ঞাসা করা মূল্যের চেয়ে বেশি দামে। উন্মাদনাকে উদ্দীপিত করার একটি অংশ হল নগদ দিতে ইচ্ছুক ক্রমবর্ধমান সংখ্যক ক্রেতা, যার মধ্যে স্বতন্ত্র বিনিয়োগকারী এবং প্রাইভেট-ইকুইটি অংশীদারিত্ব তাদের রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও সম্প্রসারণ করে৷
নগদ ক্রেতাদের সাধারণত বেশিরভাগ ক্রেতার তুলনায় অনেক সুবিধা থাকে যাদের বাড়ি কেনার জন্য অর্থায়নের প্রয়োজন হয়:
- একটি নগদ অফার ঋণদাতার চূড়ান্ত বন্ধকী অনুমোদনের উপর নির্ভর করে না৷ ক্রয় অনুমোদিত হওয়ার জন্য সাধারণত সম্পত্তি মূল্যায়নের প্রয়োজন হয় না। আপনি যদি এমন একটি অফার করেন যা বাড়ির চাওয়া মূল্যকে ছাড়িয়ে যায় এবং ঋণদাতা আপনার অফারের পরিমাণের চেয়ে কম জন্য বাড়ির মূল্যায়ন করে, তাহলে আপনাকে হয় নগদ পার্থক্য করতে হবে বা অর্থায়ন হারাতে হবে। অন্যদিকে, একজন নগদ ক্রেতা ঋণদাতা বা মূল্যায়নের বিষয়ে চিন্তা না করেই জিজ্ঞাসা করা মূল্যের উপরে বিড করতে পারেন।
- নগদ ক্রেতারা অবিলম্বে বিক্রয় বন্ধ করতে বা চূড়ান্ত করতে পারেন৷৷ একটি বন্ধকী আবেদন প্রক্রিয়াকরণে 60 দিন পর্যন্ত সময় লাগতে পারে, যদিও পূর্ব-অনুমোদন (নীচে দেখুন) টার্নআরাউন্ড সময়কে উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করতে পারে। একজন সুসংগঠিত নগদ ক্রেতা কয়েক দিনের মধ্যে চুক্তিটি বন্ধ করতে পারেন।
নগদ ক্রেতার সাথে ক্ষেত্রটিও করার উপায়
নগদ ক্রেতার বিরুদ্ধে আপনি যে অসুবিধাগুলির মুখোমুখি হবেন তার আলোকে, প্রতিদ্বন্দ্বিতা করার জন্য আপনার কৌশলটি বিক্রেতাকে বিক্রয় সম্পূর্ণ করার জন্য আপনার আর্থিক সক্ষমতার আশ্বাস দেওয়ার উপর ফোকাস করা উচিত, এবং সমাপ্তি প্রক্রিয়ার পদক্ষেপগুলি সংগঠিত করা যাতে আপনি সাক্ষাতে দক্ষ এবং নমনীয় হতে পারেন। বিক্রেতার চাহিদা। এই প্রচেষ্টায় সাহায্য করতে পারে এমন কৌশলগুলির মধ্যে রয়েছে:
- একটি বন্ধকী প্রাক-অনুমোদন চিঠি পান৷৷ নগদ ক্রেতাদের সাথে প্রতিযোগিতা করার জন্য এটি আপনার একক সেরা উপায়। প্রাক-অনুমোদনের মধ্যে প্রায় সমস্ত আর্থিক পর্যালোচনার ধাপের মধ্য দিয়ে যাওয়া জড়িত মর্টগেজ আবেদন প্রক্রিয়ায় অন্তর্ভুক্ত, এবং আপনাকে ঋণদাতার কাছ থেকে একটি চিঠি পায় যে ইঙ্গিত করে যে এটি আপনাকে কত বড় ঋণ দিতে ইচ্ছুক, এবং কত সুদের হারে। প্রাক-অনুমোদন একজন বিক্রেতাকে নির্দেশ করে যে বিক্রয় সম্পূর্ণ করার জন্য আপনার কাছে প্রয়োজনীয় আর্থিক সহায়তা রয়েছে। এটি আনুষ্ঠানিক বন্ধকী অনুমোদনের প্রক্রিয়াকেও দ্রুততর করতে পারে, 30 দিন বা তার বেশি সময় শেভ করে টার্নঅ্যারাউন্ড টাইম বন্ধ করে দেয়৷
- জিজ্ঞাসা মূল্যের চেয়ে বেশি বিড করতে প্রস্তুত থাকুন৷৷ যদিও রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা একটি বাড়ির তালিকাভুক্ত মূল্য ছাড়িয়ে যেতে ইচ্ছুক হতে পারে, তারা প্রায়শই দর কষাকষি করতে চায় এবং তালিকাভুক্ত মূল্যের উপর খুব বেশি বিড করার ইচ্ছায় তাদের সতর্ক থাকতে পারে। জিজ্ঞাসা করা মূল্যের উপর বিডিং করে আপনার প্রস্তাবকে মিষ্টি করা বুদ্ধিমানের কাজ হতে পারে, তবে সম্পত্তির সম্ভাব্য মূল্যায়ন করা মূল্যকে অতিক্রম করার বিরুদ্ধে যত্ন নিন। (আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনাকে এই বিষয়ে গাইড করতে সক্ষম হওয়া উচিত।)
- অভিজ্ঞ পেশাদারদের সাথে কাজ করুন। একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বা ব্রোকার যিনি বাজার সম্পর্কে জানেন তিনি আপনাকে বিক্রেতার গ্রহণযোগ্য প্রস্তাবে শূন্য করতে সাহায্য করতে পারেন, তবে এটি বাড়ির মূল্যায়নের চেয়ে বেশি হবে না। একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট আইনজীবী বিক্রয় প্রক্রিয়াকে স্ট্রিমলাইন করতে এবং আলোচনার সময় আপনার স্বার্থ রক্ষা করতে সাহায্য করতে পারেন।
- যত তাড়াতাড়ি সম্ভব বন্ধ করার জন্য প্রস্তুত থাকুন৷৷ আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট এবং অ্যাটর্নির সাথে কাজ করুন যতটা সম্ভব বন্ধ করার কাগজপত্র যতটা সম্ভব আগে থেকে প্রস্তুত করা; আপনি একটি প্রস্তাবে অস্থায়ী স্বীকৃতি পাওয়ার সাথে সাথে আপনার যথাযথ পরিশ্রমের পরিদর্শন করার জন্য একজন বিল্ডিং ইন্সপেক্টরকে কল করুন; আপনার কাছে না থাকলে একজন বীমা এজেন্ট খুঁজুন এবং আপনার অফারটি পাস হওয়ার সাথে সাথেই নতুন বাড়িতে আগুন এবং হতাহতের সম্পত্তি লিখতে বসিয়ে দিন। (আপনার ঋণদাতার বীমা প্রয়োজন হবে, এবং আপনার শেষ তারিখ পর্যন্ত পলিসিটির জন্য আপনাকে কিছু খরচ করতে হবে না।)
- এছাড়াও সমাপনী তারিখ বিলম্বিত করতে বা একজন বিক্রেতার বিশেষ পরিস্থিতিতে সামঞ্জস্য করতে ইচ্ছুক। এটি বিরোধিতাপূর্ণ মনে হতে পারে, কিন্তু যখন অনেক বিক্রেতা দ্রুত একটি বিক্রয় বন্ধ করতে আগ্রহী, কেউ কেউ তাদের অতিরিক্ত সময় দেওয়ার জন্য আপনার ইচ্ছার প্রশংসা করতে পারে বা বন্ধ করার আগে তাদের কিছু অন্যান্য বিবেচনার অনুমতি দিতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, তাদের পরবর্তী বাড়ির নির্মাণ বা সংস্কারের জন্য অপেক্ষা করতে বা সম্পত্তিতে অস্থায়ীভাবে একটি নৌকা বা আরভি সংরক্ষণ করার অনুমতি চাইতে কয়েক সপ্তাহের প্রয়োজন হতে পারে। যদি আপনার পরিস্থিতি এটির অনুমতি দেয়, তাহলে এই ধরনের বিষয়ে নমনীয়তা আপনাকে এই ধরনের বিক্রেতার কাছে নগদ ক্রেতার চেয়ে বেশি আকর্ষণীয় করে তুলতে পারে। আপনি যে শর্তগুলিতে সম্মত হন না কেন, একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট পেশাদার বা অ্যাটর্নির সাহায্যে সেগুলি লিখিতভাবে পান, যাতে বিক্রেতা দর কষাকষির ক্ষেত্রে তাদের পক্ষকে সম্মান না করার ক্ষেত্রে আপনার কাছে পরিষ্কার প্রতিকার রয়েছে৷
- বিক্রেতার ধারাবাহিকতার অনুভূতির প্রতি আবেদন৷৷ বাড়ির মালিকরা সাধারণত তাদের বাড়িতে নিজেদের অনেক বিনিয়োগ করে। অনেকেই এমন ক্রেতাদের দেখে খুশি হন যারা একটি সম্পত্তির প্রতি তাদের ভালবাসা ভাগ করে নেয় এবং যারা এটিকে একটি বাড়ি বানিয়ে "পায়"৷ আপনি যদি একটি বাড়ি সম্পর্কে আন্তরিকভাবে উত্সাহী হন, তাহলে আপনি এবং আপনার পরিবার কীভাবে এটি পছন্দ করবেন সে সম্পর্কে আপনার দৃষ্টিভঙ্গি প্রকাশ করে এমন একটি চিঠি আপনাকে বিনিয়োগের ক্রেতাদের থেকে এগিয়ে দিতে পারে। এটি মোটামুটি সংক্ষিপ্ত রাখুন এবং চাটুকারিতা এড়িয়ে চলুন (যা আপনি বলতে চাইলেও নির্দোষ মনে হতে পারে)। এটি কোন গ্যারান্টি নয়, তবে এটি আঘাত করতে পারে না৷
নিশ্চিত করুন যে আপনার ক্রেডিট বন্ধক-প্রস্তুত আছে
আপনি যদি সবেমাত্র একটি নতুন বাড়ির জন্য অর্থের সন্ধান করতে শুরু করেন, অথবা আপনি যদি বন্ধকী প্রাক-অনুমোদন খোঁজা শুরু করেন এবং অনুমোদিত ঋণের পরিমাণ আপনার প্রত্যাশার চেয়ে কম বা আপনার প্রত্যাশার চেয়ে বেশি সুদের হার খুঁজে পান, তাহলে পিছিয়ে যাওয়া এবং আপনার ক্রেডিট বন্ধক-প্রস্তুত কিনা তা নিশ্চিত করা বুদ্ধিমানের কাজ হতে পারে।
যদি সম্ভব হয়, বন্ধকের জন্য আবেদন করার আগে ছয় মাস থেকে এক বছর অপেক্ষা করার কথা বিবেচনা করুন এবং আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করার জন্য প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ নিন, যেমন:
- ক্রেডিট কার্ডের ব্যালেন্স পেমেন্ট করুন, বিশেষ করে যাদের ব্যালেন্স আছে যেগুলি কার্ডের ধার নেওয়ার সীমার প্রায় 30% অতিক্রম করে৷
- আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট পর্যালোচনা করুন এবং আপনার ক্রেডিট স্কোর কমিয়ে আনতে পারে এমন কোনো ভুলত্রুটি নিয়ে বিতর্ক করুন।
- বন্ধক আবেদন জমা দেওয়ার আগে অন্তত ছয় মাসের জন্য নতুন ঋণ বা ক্রেডিট কার্ডের জন্য আবেদন করা থেকে বিরত থাকুন৷
- আপনার ক্রেডিট স্কোর পর্যবেক্ষণ করে আপনার অগ্রগতি ট্র্যাক করুন। আপনি কয়েক মাসের মধ্যে স্কোর বৃদ্ধি দেখতে পারেন তবে এক বছর বা তার বেশি সময় ধরে এই ভাল অভ্যাসগুলিতে ফোকাস করা আরও বেশি উন্নতি আনতে পারে।
প্রতিযোগিতামূলক রিয়েল এস্টেট বাজারে নগদ ক্রেতাদের সাথে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করা অর্থায়ন এবং একটি নতুন বাড়ি কেনার সম্ভাব্য চাপপূর্ণ প্রক্রিয়াতে আরেকটি চ্যালেঞ্জ যোগ করে। আপনি যদি আপনার অর্থ একত্র করেন এবং বিক্রেতাদের বন্ধের প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করার আপনার ক্ষমতার ক্ষেত্রে নমনীয় এবং নমনীয় হন, তাহলে আপনার এবং আপনার পেশাদারদের দল রিয়েল-এস্টেট বিনিয়োগকারীদের বিরুদ্ধে লড়াইয়ের সুযোগ বেশি পাবে৷
