আপনি যদি ভাল ক্রেডিট সহ প্রথমবারের মতো বাড়ির ক্রেতা হন, তাহলে আপনি সম্ভবত একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করবেন—ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন দ্বারা সমর্থিত একটি বন্ধকী—কিন্তু একটি প্রচলিত বন্ধকী সময়ের সাথে সাথে আপনার অর্থ সাশ্রয় করবে। কোন ধরনের বন্ধকী আপনার জন্য সবচেয়ে ভালো কাজ করতে পারে তা কীভাবে নির্ধারণ করবেন তা এখানে।
এফএইচএ ঋণের সুবিধা
এফএইচএ ঋণগুলি প্রথমবারের মতো গৃহ ক্রেতাদের জন্য সীমাবদ্ধ নয়, তবে সেগুলি সীমিত বা দাগযুক্ত ক্রেডিট ইতিহাস সহ ঋণগ্রহীতাদের সাহায্য করার জন্য। নকশা অনুসারে, তাদের যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তাগুলি আপনি যা অনেক প্রচলিত বন্ধকীগুলির সাথে খুঁজে পাবেন তার চেয়ে কম কঠোর যেগুলি সরকারী সংস্থাগুলির দ্বারা সমর্থিত নয়৷
- ডাউন পেমেন্ট: FHA ঋণে 3.5% ন্যূনতম ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তা অনেকগুলি (কিন্তু সমস্ত নয়) প্রচলিত ঋণের চেয়ে কম। যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর প্রায় 650 বা তার বেশি থাকে, তাহলে কম ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তা সম্ভবত প্রধান কারণ আপনি একটি FHA ঋণ বিবেচনা করছেন। আপনি নীচে দেখতে পাবেন, যাইহোক, আপনার ক্ষেত্রে যদি এটি হয় তবে বিবেচনা করার যোগ্য অন্যান্য কম-ডাউন-পেমেন্ট বিকল্প রয়েছে৷
- ক্রেডিট স্কোর: এফএইচএ ঋণে 580 এর ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজনীয়তা প্রচলিত ঋণের জন্য বেশিরভাগ ঋণদাতাদের প্রয়োজনের চেয়ে কম। (প্রচলিত ঋণের অধিকাংশই ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক দ্বারা নির্ধারিত মান মেনে চলে, যার জন্য ন্যূনতম FICO
®
স্কোর
☉
620.) FICO
®
দিয়ে FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করাও সম্ভব 500-এর মতো কম স্কোর করুন, কিন্তু তা করার জন্য আপনাকে অবশ্যই ক্রয় মূল্যের 10% নামিয়ে রাখতে হবে।
- ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত: সমস্ত বন্ধকী ঋণদাতারা আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত (DTI) দেখেন, আপনার মাসিক প্রিট্যাক্স আয়ের শতাংশ যা ঋণ পরিশোধের দিকে যায়। ঋণদাতারা উচ্চ ডিটিআই সহ ঋণগ্রহীতাদের আরও আর্থিক ঝুঁকি হিসাবে দেখেন এবং তারা প্রচলিত বন্ধকের জন্য 36% বা তার কম ডিটিআই পছন্দ করে। আপনি 43% পর্যন্ত DTI অনুপাত সহ একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন।
FHA ঋণের আর্থিক বাণিজ্য বন্ধ
এফএইচএ ঋণে প্রবেশের নিম্ন বাধাগুলি আর্থিক ট্রেড-অফের সাথে আসে এবং সেই অতিরিক্ত খরচগুলি হল একটি প্রচলিত ঋণ বিবেচনা করার প্রধান কারণ যদি আপনি এটির জন্য যোগ্য হন:
- বন্ধক বীমা: প্রতিটি ঋণের জন্য আপনাকে ঋণের পরিমাণের 1.75% একটি আপফ্রন্ট মর্টগেজ বীমা প্রিমিয়াম (MIP) চার্জ করা হবে। (এই পরিমাণ অর্থায়ন করা যেতে পারে এবং প্রযোজ্য সুদের চার্জ সহ মাসিক লোন পেমেন্টে যোগ করা যেতে পারে।) আপনার ক্রেডিট স্কোরের উপর নির্ভর করে, ঋণের পরিমাণের 0.45% থেকে 1.05% অতিরিক্ত এমআইপি বার্ষিক চার্জ করা হয় এবং আপনার মাসিক পেমেন্টে যোগ করা হয়। আপনি যদি একটি FHA ঋণে 10% এর কম ডাউন পেমেন্ট করেন, তাহলে এই MIP চার্জগুলি ঋণের জীবনকালের জন্য থাকবে; যদি আপনি 10% বা তার বেশি কম করেন, MIP চার্জ 11 বছর পরে সরানো হয়৷
- সুদের হার: আপনার ক্রেডিট স্কোরের উপর নির্ভর করে, যে ঋণদাতারা এফএইচএ লোন ইস্যু করে তারা সাধারণত সুদের হার চার্জ করে যা প্রচলিত ঋণের তুলনায় 0.5% থেকে 1.5% বেশি।
এই খরচগুলি, বিশেষ করে ঋণের ক্ষেত্রে যেখানে ঋণের পুরো জীবনের জন্য MIPs প্রয়োজন হয় (অথবা আপনি পুনঃঅর্থায়ন না করা পর্যন্ত), 30-বছরের বন্ধকের জীবনে কয়েক হাজার ডলার পর্যন্ত যোগ করতে পারে। যদি আপনার ভাল ক্রেডিট আপনাকে আরও ভাল ধার নেওয়ার শর্তাবলী সহ একটি প্রচলিত ঋণের জন্য যোগ্য করে, তবে এটি বিবেচনা করা বুদ্ধিমানের কাজ।
একটি FHA ঋণ এবং একটি প্রচলিত ঋণের মধ্যে পার্থক্য কী?
একটি FHA ঋণ বা একটি প্রচলিত ঋণ আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং আর্থিক পরিস্থিতির সাথে সবচেয়ে ভাল কাজ করবে কিনা তা সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়, নিম্নলিখিত বিষয়গুলি বিবেচনা করুন৷
| FHA ঋণ বনাম প্রচলিত বন্ধক |
|---|
| FHA ঋণ | প্রচলিত ঋণ |
|---|
| ডাউন পেমেন্ট/লোন-টু-ভ্যালু (LTV) প্রয়োজনীয়তা | ডাউন পেমেন্ট ক্রয় মূল্যের 3.5% (সর্বাধিক LTV অনুপাত 96.5%)। | ক্রয়মূল্যের 20% ডাউন পেমেন্ট (80% LTV অনুপাত) মানসম্মত, তবে 3% কম (97% LTV) সঙ্গে ঋণ পাওয়া যায়। |
|---|
| বন্ধক বীমা | যদি আপনার ডাউন পেমেন্ট 10% এর কম হয় (LTV 90% বা তার বেশি), তাহলে ঋণের জীবনের জন্য বন্ধকী বীমা প্রয়োজন। আপনার ডাউন পেমেন্ট 10% বা তার বেশি হলে, বন্ধকী বীমা 11 বছর পরে সরানো যেতে পারে।
সমস্ত ঋণের জন্য ঋণের পরিমাণের 1.75% একটি আপফ্রন্ট মর্টগেজ বীমা প্রিমিয়াম প্রয়োজন কিন্তু মাসিক অর্থপ্রদানে রোল করা যেতে পারে। একটি অতিরিক্ত ফি মাসিক প্রদান করা হতে পারে৷ | ৷ পিএমআই, বর্তমানে ঋণের পরিমাণের প্রায় 0.2% থেকে 2.0% মূল্য নির্ধারণ করা হয়, যদি আপনার ডাউন পেমেন্ট ক্রয় মূল্যের 20% এর কম হয় তবে তা সরানো যেতে পারে যখন বাড়ির ইক্যুইটি 20% এ পৌঁছায়। td> |
|---|
| ক্রেডিট স্কোরের প্রয়োজনীয়তা | FICO
®
3.5% ডাউন পেমেন্টের জন্য 580 বা তার বেশি স্কোর।
FICO
®
500-579 স্কোরের জন্য 10% ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন। | একটি সর্বনিম্ন FICO
®
ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক স্ট্যান্ডার্ডগুলি পূরণ করে এমন ঋণের জন্য 620 স্কোর প্রয়োজন, কিন্তু ঋণদাতাদের লোন ইস্যু করার সময় বিচক্ষণতা রয়েছে যা নয়। |
|---|
| ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত | সাধারণত 43% বা কম, কিন্তু বড় নগদ রিজার্ভ থাকা ঋণগ্রহীতারা 50% পর্যন্ত DTI-এর সাথে যোগ্যতা অর্জন করতে পারে। | স্ট্যান্ডার্ড সর্বাধিক 36%, কিন্তু DTI অনুপাত 50% পর্যন্ত উচ্চ ক্রেডিট স্কোর এবং বড় সম্পদ বা বিকল্প আয়ের উত্স সহ ঋণগ্রহীতাদের জন্য গ্রহণযোগ্য হতে পারে। |
|---|
| সুদের হার | সাধারণত প্রচলিত ঋণের তুলনায় 0.5 থেকে 1.5 শতাংশ পয়েন্ট বেশি। প্রকাশের সময় 30-বছরের ফিক্সড-রেট লোনের জাতীয় গড় ছিল 3.151%। | প্রকাশের সময় 30-বছরের ফিক্সড-রেট লোনের জাতীয় গড় ছিল 2.88%। |
|---|
| বাড়ির দামের সীমা | যে কাউন্টিতে বাড়িটি আছে তার জন্য ক্রয়ের মূল্য ফেডারেল কনফর্মিং-লোন সীমা অতিক্রম করতে পারবে না; 2021 সালে, বেশিরভাগ মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে একটি একক পরিবারের বাড়ির জন্য সেই সীমা $548,250, কিন্তু আরও ব্যয়বহুল হাউজিং মার্কেটে সীমা তার 150% বা $822,375 পর্যন্ত হতে পারে। | জাম্বো লোন এবং অন্যান্য নন-কনফর্মিং লোনের কোন সীমা নেই।
কনফর্মিং লোনের উপর-যারা Fannie Mae বা Freddie Mac-এর দ্বারা কেনার জন্য যোগ্য—ক্রয়ের মূল্য ফেডারেল হাউজিং ফাইন্যান্স অথরিটি দ্বারা বার্ষিক নির্ধারিত স্থানীয় ঋণ সীমা অতিক্রম করতে পারবে না। 2021 সালের হিসাবে, 2021 সালে বেশিরভাগ মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের জন্য সীমা $548,250 কিন্তু যে কাউন্টিতে আবাসন জাতীয় গড় থেকে বেশি ব্যয়বহুল, সেখানে সীমা $822,375 পর্যন্ত হতে পারে। |
|---|
বিবেচনা করার জন্য অন্যান্য ঋণের বিকল্পগুলি
আপনার যদি উচ্চ ক্রেডিট স্কোর থাকে কিন্তু ক্রয়মূল্যের 20% (বা এমনকি 10%) ডাউন পেমেন্ট বাড়ানোর জন্য আপনার কষ্ট হয়, তাহলে FHA ঋণ আপনার একমাত্র বিকল্প নয়। এই বিকল্পগুলির মধ্যে কয়েকটি বিবেচনা করুন:
- ফ্রেডি ম্যাক হোম সম্ভাব্য ঋণ : ফ্রেডি ম্যাক, ফেডারেল হোম লোন মর্টগেজ কর্পোরেশন জনপ্রিয়ভাবে পরিচিত, বাড়ির মালিকানার প্রতিবন্ধকতা কমাতে হোম পসিবল লোন তৈরি করেছিলেন। ডাউন পেমেন্ট 3% থেকে শুরু হয় এবং পরিবার, নিয়োগকর্তার সহায়তা, একটি মাধ্যমিক ঋণ বা "ঘাম ইক্যুইটি" থেকে আসতে পারে। ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোরের প্রয়োজনীয়তা হল 660 (যদি আপনি একটি বিদ্যমান ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করেন তবে 680), কিন্তু যদি আপনার বা একজন সহ-আবেদনকারীর ক্রেডিট স্কোর না থাকে, তাহলেও আপনি একটি বিকল্প আন্ডাররাইটিং প্রক্রিয়ার মাধ্যমে যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন৷
- Fannie Mae 97 LTV ঋণ: ফেডারেল ন্যাশনাল মর্টগেজ অ্যাসোসিয়েশন, ফ্যানি মে নামে পরিচিত, দুটি বিভাগের বন্ধকী ঋণ অনুমোদন করে যার জন্য ন্যূনতম 3% (বা LTV অনুপাত 97%):
- The Fannie Mae Home Ready 97 LTV লোন নিম্ন আয়ের ঋণগ্রহীতাদের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে-বিশেষ করে যাদের আয় তাদের স্থানীয় এলাকার মধ্য আয়ের 80% এর নিচে মার্কিন সেন্সাস ব্যুরো দ্বারা নির্ধারিত।
- The Fannie Mae Standard 97 LTV লোন যেকোন ঋণগ্রহীতার জন্য উন্মুক্ত, যদি অন্তত একজন আবেদনকারী প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা হন এবং সমস্ত আবেদনকারীর ক্রেডিট স্কোর থাকে। (লোন অনুমোদনের জন্য ক্রেডিট স্কোর ব্যবহার করে এমন একটি স্বয়ংক্রিয় আন্ডাররাইটিং প্রক্রিয়া প্রয়োজন।) ফ্যানি মে এলটিভি ঋণের জন্য সমস্ত আবেদনকারী যদি প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা হয়, তাহলে অন্তত একজনকে অবশ্যই একটি বাড়ির মালিক শিক্ষা প্রোগ্রাম সম্পূর্ণ করতে হবে।
- VA ঋণ : ইউ.এস. ডিপার্টমেন্ট অফ ভেটেরান্স অ্যাফেয়ার্স দ্বারা সমর্থিত, VA ঋণগুলি যোগ্য ভেটেরান্স, সার্ভিস মেম্বার, তাদের পত্নী এবং অন্যান্য সুবিধাভোগীদের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। এগুলি কোনও ডাউন পেমেন্ট ছাড়াই উপলব্ধ এবং বন্ধকী বীমার প্রয়োজন নেই৷ আপনি যদি 5% এর কম রাখেন তবে ঋণের পরিমাণের 2.3% অর্থায়ন ফি প্রয়োজন—ডাউন পেমেন্ট 0% এর মতো কম হতে পারে। আপনি যদি 10% বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট করেন, তাহলে ফি লোনের পরিমাণের 1.4% এ নেমে আসে।
- USDA ঋণ : ইউএস ডিপার্টমেন্ট অফ এগ্রিকালচার দ্বারা গ্যারান্টিযুক্ত, USDA লোনগুলি নিম্ন থেকে মাঝারি আয়ের বাড়ির ক্রেতাদের সাহায্য করতে পারে যারা যোগ্য গ্রামীণ এলাকায় একটি বাড়ি কিনতে চায়৷ তাদের ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন হয় না এবং নমনীয় ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজনীয়তা অফার করে। (ন্যূনতম FICO
®
USDA-এর স্বয়ংক্রিয় আবেদন প্রক্রিয়া ব্যবহার করে দ্রুত অনুমোদনের জন্য 640 স্কোর প্রয়োজন, কিন্তু ম্যানুয়াল আন্ডাররাইটিং প্রক্রিয়ার মাধ্যমে আপনি কম ক্রেডিট স্কোর দিয়ে অনুমোদিত হতে পারেন।)
একটি বন্ধকী আবেদনের জন্য আপনার ক্রেডিট প্রস্তুত করুন
বন্ধকী অনুমোদনের জন্য আপনার ক্রেডিট প্রোফাইল অপ্টিমাইজ করতে, আপনার বিনামূল্যের ক্রেডিট রিপোর্ট পরীক্ষা করুন এবং আপনি কোথায় দাঁড়িয়েছেন তা জানতে এক্সপেরিয়ানের মাধ্যমে বিনামূল্যে আপনার ক্রেডিট স্কোর পান। আপনার বিল সময়মতো পরিশোধ করা নিশ্চিত করুন, বড় নতুন ঋণ নেওয়া এড়িয়ে চলুন এবং বন্ধকের জন্য আবেদন করার আগে আপনার ক্রেডিট কার্ডের ঋণ যতটা সম্ভব পরিশোধ করুন।
