ফিক্স-এন্ড-ফ্লিপস—যেখানে আপনি কম দামে একটি দুর্দশাগ্রস্ত বাড়ি কিনবেন, সেটি ঠিক করুন এবং লাভের জন্য আবার বিক্রি করার চেষ্টা করুন—লাভজনক হতে পারে। বাড়ির ক্রয় এবং সংস্কারের জন্য তহবিল দেওয়ার জন্য, আপনার ক্রেডিট, হার্ড মানি লোন, ব্যক্তিগত ঋণ বা পিয়ার-টু-পিয়ার লোনের আকারে একটি ঋণের প্রয়োজন হতে পারে।
এই রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে এবং সফলভাবে বন্ধ করার জন্য প্রায়ই আর্থিক এবং রিয়েল এস্টেট দক্ষতার প্রয়োজন হয়; আপনার বাড়ি কিনতে এবং পুনরায় বিক্রয়ের জন্য প্রস্তুত করতে কত টাকা লাগবে তা জানা প্রক্রিয়াটির একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রথম ধাপ। আপনার বাড়ির ফ্লিপ কীভাবে অর্থায়ন করা যায় তা বিবেচনা করার সময় এবং আপনি যে ধরনের ঋণ বিবেচনা করতে পারেন সেগুলি বিবেচনা করার সময় আপনাকে কিছু প্রধান খরচ বিবেচনা করতে হবে৷
একটি ফিক্স-এন্ড-ফ্লিপের লক্ষ্য হল সস্তায় একটি সম্পত্তি কেনা, উন্নতি করা এবং লাভের জন্য এটি বিক্রি করা। ফ্লিপ করার জন্য একটি বাড়ি কেনা একটি বড় বিনিয়োগ যার জন্য সাধারণত প্রচুর অগ্রিম মূলধনের প্রয়োজন হয়৷
একটি হোম ফ্লিপের জন্য কম বাজেটের অর্থ হতে পারে এমন একটি বাড়ির সাথে শেষ করা যা আপনি এতে যা রেখেছেন তার চেয়ে কম মূল্যের। এই সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতি এড়াতে, অপ্রত্যাশিত বা লুকানো খরচের জন্য অতিরিক্ত বাজেট করা ভাল৷
আপনার ফ্লিপ সফল হওয়ার জন্য, আপনি শেষ পর্যন্ত বাড়ির জন্য যে বিক্রয় মূল্য পাবেন তা ফ্লিপের অর্থায়নে যে সমস্ত খরচ হয় তার থেকে বেশি হতে হবে। নিম্নলিখিত জন্য অ্যাকাউন্ট:
বাড়ির ক্রয় বা অধিগ্রহণের মূল্য হল এটি কিনতে আপনার কত টাকা প্রয়োজন।
যদিও আপনি সম্ভবত আপনার বাড়ির ফ্লিপের অর্থ প্রদানের জন্য একজন ঋণদাতার সাথে কাজ করছেন, তবুও আপনি যে ধরনের ঋণের জন্য যোগ্য তার উপর নির্ভর করে আপনাকে ডাউনপেমেন্ট হিসাবে একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে। আপনার সাধারণত হোম ফ্লিপে প্রায় 20% থেকে 25% কম অর্থ প্রদানের আশা করা উচিত। উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি $250,000-এ একটি সম্পত্তি কিনছেন এবং 25% ডাউন পেমেন্ট করতে চান, তাহলে আপনাকে প্রায় $62,500 দিতে হবে।
হোম ফ্লিপের অন্য বড় খরচ হল সম্পত্তির উন্নতির জন্য খরচ। বাড়ির আকার, আপনার সংস্কারের তীব্রতা, সেইসাথে শ্রম এবং উপকরণের স্থানীয় মূল্যের উপর নির্ভর করে আপনার খরচ পরিবর্তিত হবে।
ফ্লিপারফোর্স দ্বারা প্রকাশিত একটি কেস স্টাডি অনুসারে, একটি ফ্লিপ করা সম্পত্তি সংস্কারের খরচ প্রসাধনী পরিবর্তনের জন্য প্রতি বর্গফুট প্রতি $10 থেকে শুরু করে সম্পূর্ণ বাড়ির অন্ত্রের জন্য প্রতি বর্গফুটে $80 পর্যন্ত হতে পারে। এর মানে হল একটি ছোট বাড়িতে হালকা কাজের জন্য $10,000 খরচ হতে পারে যখন একটি বড় বাড়িতে বড় সংস্কারের জন্য $100,000 এর বেশি খরচ হতে পারে৷
সংস্কার এবং মেরামতের জন্য আপনাকে ঠিক কতটা আলাদা করতে হবে তা নির্ধারণ করতে, এটি একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীর সাথে কাজ করতে সহায়তা করে যিনি আপনার সাথে সম্পত্তির মধ্য দিয়ে যেতে পারেন যেখানে আপনাকে মূল্যায়ন করতে সহায়তা করতে পারে যে সবচেয়ে বেশি মূল্য যুক্ত করা যেতে পারে এবং সংস্কার করা হচ্ছে কিনা। বাড়িতে বিনিয়োগ একটি উচ্চ রিটার্ন কাটা হবে. প্রধান কাঠামোগত সমস্যা সহ বাড়িগুলি লাভজনক নাও হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ।
একটি বিনিয়োগ সম্পত্তির মালিক হতে যা খরচ হয় তা বহন করার খরচ। একটি ফিক্স-এন্ড-ফ্লিপে সংখ্যাগুলি ক্রাঞ্চ করার সময় এই খরচগুলিকে উপেক্ষা করা সহজ, এবং সেগুলির জন্য হিসাব না করা আপনাকে লাল করে দিতে পারে৷
এখানে কিছু সাধারণ বহনের খরচ রয়েছে যার জন্য হিসাব করতে হবে:
যখন বিক্রি করার সময় আসে, তখন আপনাকে বিপণন এবং বিক্রির খরচ দিতে হবে। আপনি যদি আপনার সম্পত্তি বিক্রি করার জন্য একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে কাজ করেন তবে আপনি সাধারণত বাড়ির বিক্রয় মূল্যের প্রায় 6% কমিশন প্রদান করবেন, যা বিক্রয় এজেন্টের বিপণন পরিষেবাগুলির পাশাপাশি ক্রয় এজেন্টের কমিশনকে কভার করে৷
আপনি যদি বাড়িটিকে মালিকের দ্বারা বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত করতে চান তবে আপনাকে একাধিক তালিকা পরিষেবাতে আপনার সম্পত্তি তালিকাভুক্ত করা, একজন স্টেজার এবং একজন ফটোগ্রাফার নিয়োগ করা এবং মুদ্রিত সামগ্রী তৈরি করার মতো বিপণন ব্যয়ের জন্য বাজেট করতে হবে৷
ক্রেতার সাথে আলোচনার উপর নির্ভর করে আপনাকে অন্যান্য সমাপনী খরচ যেমন শিরোনাম ফি, এসক্রো ফি এবং রেকর্ডিং ফিগুলির জন্য বাজেট করতে হতে পারে৷
আপনার হোম ফ্লিপ প্রকল্পের জন্য অর্থায়নের জন্য আপনার কাছে বেশ কয়েকটি বিকল্প রয়েছে:
বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই বাড়ির পুনর্বাসন এবং ফ্লিপিংয়ের জন্য বিশেষভাবে উদ্দিষ্ট লোন ব্যবহার করে হোম ফ্লিপকে অর্থায়ন করে। এখানে চার ধরনের ঋণ রয়েছে যা আপনি আপনার ফ্লিপের অর্থায়নের জন্য ব্যবহার করতে পারেন:
একটি হোম ইক্যুইটি লাইন অফ ক্রেডিট (HELOC) বা হোম ইকুইটি লোন আপনাকে একটি ফিক্স-এন্ড-ফ্লিপ প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য আপনার প্রাথমিক বাসভবনে (যদি আপনার কাছে থাকে) তৈরি করা ইকুইটিতে ট্যাপ করতে দেয়। যদিও HELOC এবং হোম ইক্যুইটি লোন উভয়ই আপনাকে আপনার বাড়িতে থাকা ইক্যুইটির বিপরীতে ধার নেওয়ার অনুমতি দেয়, সেগুলি কয়েকটি মূল উপায়ে আলাদা।
HELOCs ক্রেডিট কার্ডের মতো কাজ করুন, যেখানে আপনার ক্রেডিটের একটি ঘূর্ণায়মান লাইনে অ্যাক্সেস রয়েছে এবং প্রয়োজন অনুসারে এটিতে ট্যাপ করতে পারেন এবং তারপরে আপনার ব্যালেন্স পরিশোধ করতে পারেন। আপনি শুধুমাত্র আপনার পাওনা ব্যালেন্সের উপর সুদ সংগ্রহ করেন।
হোম ইক্যুইটি লোন কিস্তি ঋণের মতো কাজ করুন, যেখানে আপনি আপনার নগদ অগ্রিম গ্রহণ করেন এবং তারপর তা ফেরত দেওয়ার জন্য একটি নির্দিষ্ট মাসিক অর্থ প্রদান করুন
হোম ইক্যুইটি লোন এবং HELOCs ভাল ক্রেডিট সহ ঋণগ্রহীতাদের জন্য 3% থেকে 5% পর্যন্ত কম সুদের হার অফার করে। যদিও এই কম হারগুলি আপনার বাড়িটিকে সামগ্রিকভাবে আরও লাভজনক করে তুলতে পারে, মনে রাখবেন যে আপনার প্রাথমিক বাসস্থানকে জামানত হিসাবে ব্যবহার করা ঝুঁকিপূর্ণ। আপনি যদি আপনার লোন ডিফল্ট করেন, তাহলে আপনার বাড়ি বন্ধ হয়ে যেতে পারে।
একটি হার্ড মানি লোন সাধারণত একটি স্বল্পমেয়াদী ঋণ যা একটি ব্যক্তিগত ঋণদাতার কাছ থেকে আসে এবং জামানতের জন্য রিয়েল এস্টেটের একটি অংশ ব্যবহার করে। এগুলি ফ্লিপগুলির জন্য একটি জনপ্রিয় পছন্দ কারণ তাদের দুর্দান্ত ক্রেডিট বা উচ্চ আয়ের প্রয়োজন হয় না এবং সেগুলি তুলনামূলকভাবে দ্রুত পাওয়া যায়৷ কঠিন অর্থ ঋণদাতারা ঋণগ্রহীতা হিসেবে আপনার ক্রেডিট স্কোরের পরিবর্তে একটি লাভজনক বিনিয়োগ হতে পারে কিনা তা নির্ধারণ করতে সম্পত্তির ইক্যুইটির সম্ভাবনা দেখেন।
কঠিন অর্থ ঋণদাতাদের সাথে কাজ করার প্রধান ত্রুটিগুলি হল উচ্চ সুদের হার এবং উৎপত্তি ফি। সুদের ক্ষেত্রে কমপক্ষে 8% থেকে 12% বা তার বেশি এবং বাড়ির ক্রয় মূল্যের প্রায় 3% থেকে 4% পর্যন্ত একটি লোন অরিজিনেশন ফি দেওয়ার আশা করুন৷ এবং HELOCs এবং হোম ইক্যুইটি লোনের মতো, আপনি যে সম্পত্তিটি জামানত হিসাবে ব্যবহার করেন তা বাজেয়াপ্ত হতে পারে যদি আপনি ঋণে ডিফল্ট করেন৷
ব্যক্তিগত ঋণগুলি বাড়ির সংস্কারের জন্য ব্যবহার করার জন্য যথেষ্ট সহজবোধ্য এবং নমনীয়, এবং আপনার ফ্লিপিং প্রকল্পের আংশিক অর্থায়নের জন্য এটি ব্যবহার করা সম্ভব৷
আপনার যদি ভালো ক্রেডিট থাকে এবং ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত কম থাকে, তাহলে আপনি $100,000 পর্যন্ত ব্যক্তিগত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারবেন। ফেডারেল রিজার্ভ অনুসারে, 2021 সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের হিসাবে, 24-মাসের ব্যক্তিগত ঋণের গড় সুদের হার ছিল 9.39%। কিন্তু যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর কম হয়, তাহলে আপনি ব্যক্তিগত ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য সংগ্রাম করতে পারেন, অথবা একটি নিষেধাজ্ঞামূলকভাবে ব্যয়বহুল সুদের হার সহ একটি ঋণের প্রস্তাব দেওয়া হতে পারে।
পিয়ার-টু-পিয়ার ধার, বা ক্রাউডফান্ডিং হল একটি হোম ফ্লিপকে অর্থায়ন করার একটি অপেক্ষাকৃত নতুন উপায় যেখানে বিনিয়োগকারীরা আপনার ফ্লিপের জন্য অর্থ জোগাড় করে। আপনি ফান্ড দ্যাট ফ্লিপ এবং রিয়েলটিশেয়ারের মতো প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ক্রাউডফান্ডারদের সাথে সংযোগ করতে পারেন, যেখানে আপনাকে ফান্ডারদের আকৃষ্ট করার জন্য একটি কার্যকর বিনিয়োগ হিসাবে আপনার প্রকল্পকে পিচ করতে হবে।
পিয়ার-টু-পিয়ার ঋণের অসুবিধা হল যে আপনি সাধারণত আপনার ঋণদাতাদের প্রায় 8% থেকে 14% পর্যন্ত সুদ প্রদান করবেন। কিছু ক্ষেত্রে, আপনি ক্রাউডফান্ডিং প্ল্যাটফর্মে একটি অরিজিনেশন ফিও দিতে হবে।
যদিও হাউস ফ্লিপিং লাভজনক হতে পারে, এটি ঝুঁকিপূর্ণ এবং এর জন্য প্রচুর পরিমাণ মূলধন এবং সাধারণত, একটি বিনিয়োগ ঋণের প্রয়োজন হয়। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে তাড়াহুড়ো করার পরিবর্তে, আপনি এই ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগগুলিতে ডুবে যাওয়ার আগে ধৈর্য ধরুন এবং যথেষ্ট পরিমাণ গবেষণা করুন৷
আপনি আপনার সম্পত্তি অনুসন্ধান শুরু করার আগে বা ঋণদাতাদের জন্য কেনাকাটা শুরু করার আগে, এক্সপেরিয়ানের মাধ্যমে বিনামূল্যে আপনার ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করে দেখুন এটি কীভাবে ক্ষতি করতে পারে বা আপনি এই ঋণগুলিতে ভাল শর্তগুলির জন্য যোগ্য হওয়ার সম্ভাবনাকে সাহায্য করতে পারেন৷