আপনার বাড়ির ক্রয়ের জন্য বন্ধকী ঋণের জন্য কেনাকাটা করার সময় অনেকগুলি কারণ বিবেচনা করা উচিত—এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হল আপনার ঋণের সুদের হার কীভাবে পরিচালনা করবেন। আপনার বিকল্পগুলি দুটি বালতিতে পড়ে, ফিক্সড-রেট মর্টগেজ এবং অ্যাডজাস্টেবল-রেট মর্টগেজ, যেগুলি ঋণের আজীবনের জন্য সুদের হার সেট করা হয়েছে বা সময়ের সাথে পরিবর্তন হয়েছে কিনা তা ভিন্ন।
প্রতিটি ঋণের প্রকারের সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে এবং আপনার সিদ্ধান্ত কোনটি আপনার জন্য সবচেয়ে ভাল কাজ করে তা বিভিন্ন কারণের উপর নির্ভর করবে। আমরা সুনির্দিষ্ট বিষয়ে ডুব দেওয়ার আগে, প্রতিটি ঋণের ধরন কীভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে তা এখানে:
কিভাবে এবং কখন ARM হার সামঞ্জস্য করা হয় তার সূক্ষ্মতাগুলি ঋণ থেকে ঋণে পরিবর্তিত হয়, কিন্তু যখন সেগুলি পরিবর্তিত হয়, তারা প্রায় সবসময়ই মাসিক অর্থপ্রদানে বৃদ্ধি নিয়ে আসে। আপনি সমস্ত সুনির্দিষ্ট বিষয়গুলি বুঝতে পেরেছেন তা নিশ্চিত করতে স্বাক্ষর করার আগে আপনার ঋণ চুক্তিটি সাবধানে পড়া গুরুত্বপূর্ণ। সামঞ্জস্যযোগ্য-হার বন্ধকগুলির তুলনা করার সময় এইগুলিকে মনে রাখতে হবে:
বন্ধকী অফারগুলির তুলনা করার সময়, আপনি প্রায়শই শর্টহ্যান্ড দেখতে পাবেন যা সুদের হার, পরিচায়ক সময়কাল এবং রেট-অ্যাডজাস্টমেন্ট ফ্রিকোয়েন্সি সংক্ষিপ্ত করে:একটি 3.8% 5/1 ARM, উদাহরণস্বরূপ, পাঁচ বছরের একটি পরিচায়ক সময়কাল থাকে, যার পরে এটি প্রতি বছর পুনরায় সেট হয়, যখন একটি 3.75% 3/2 ARM-এর একটি তিন বছরের পরিচায়ক সময়কাল থাকে, তারপরে প্রতি দুই বছরে হার পুনরায় সেট হয়। এআরএম-এর ইনস এবং আউটস সম্পর্কে আরও বিশদ বিবরণের জন্য, ফেডারেল রিজার্ভ একটি খুব পুঙ্খানুপুঙ্খ হ্যান্ডবুক অফার করে৷
আপনি একটি সামঞ্জস্যযোগ্য হার বন্ধক নেওয়ার আগে, নিশ্চিত করুন যে আপনি সুবিধা এবং খারাপ দিক উভয়ই বুঝতে পেরেছেন।
একটি সামঞ্জস্যযোগ্য-হার বন্ধকের একটি বড় আবেদন হল এর কম প্রাথমিক সুদের হার। এআরএম ইন্ট্রো রেট সাধারণত প্রতিযোগী স্থির হারের ঋণের হারের চেয়ে কম। কম হারগুলি আরও পরিচালনাযোগ্য মাসিক অর্থপ্রদানের অফার করতে পারে যা তাদের কর্মজীবনের শুরুতে অল্প বয়স্ক ঋণগ্রহীতাদের কাছে আবেদন করতে পারে যারা আশা করে যে তাদের উপার্জনগুলি ট্র্যাক করবে বা এর চেয়ে এগিয়ে যাবে, ARM-এর পরিচায়ক সময় শেষ হওয়ার সাথে সাথে হার বৃদ্ধি পাবে।
নিম্ন ARM প্রারম্ভিক হারগুলি ঋণগ্রহীতাদের কাছেও আকর্ষণীয় যারা তাদের সম্পত্তি কয়েক বছরের বেশি সময় ধরে রাখার পরিকল্পনা করেন না। ARM-এর পরিচায়ক হারের মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে একটি বাড়ি বিক্রি করা একটি সাধারণ কৌশল, এবং অনেক ARM ঋণ চুক্তি কঠোর প্রিপেমেন্ট জরিমানা অন্তর্ভুক্ত করে এটিকে নিরুৎসাহিত করে। অবশ্যই, স্থানীয় রিয়েল এস্টেট মার্কেট স্টল বা মন্দা হলে এই কৌশলটিও ব্যাকফায়ার করতে পারে, যা সম্পত্তি বিক্রি করা কঠিন করে তোলে।
সামঞ্জস্যযোগ্য হার বন্ধকগুলির সবচেয়ে বড় অসুবিধা হল তাদের অপ্রত্যাশিত প্রকৃতি। প্রতি সামঞ্জস্য সময়ের মাসিক অর্থপ্রদানের বৃদ্ধি পরিবারের বাজেটের উপর বড় চাপ সৃষ্টি করতে পারে। যে জলবায়ুতে সুদের হার ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে, সেখানে একটি পেমেন্ট ক্যাপ সহ একটি ARM আপনাকে নেগেটিভ অ্যামোর্টাইজেশন নামে পরিচিত এমন পরিস্থিতিতেও ফেলতে পারে। , যেটিতে আপনি সম্পূর্ণরূপে আপনার অর্থপ্রদান করেন, কিন্তু প্রকৃতপক্ষে প্রতি মাসে আরও বেশি অর্থ দেনা৷ অবশ্যই সূচকগুলিও হ্রাস পেতে পারে, যা অর্থপ্রদানের পরিমাণের ক্ষেত্রে কিছুটা স্বস্তি আনতে পারে—কিন্তু দীর্ঘমেয়াদী পূর্বাভাসের ক্ষেত্রে নয়।
এই ঝুঁকিগুলিকে মাথায় রেখে, ARM-এর সবচেয়ে বড় আবেদনগুলির মধ্যে একটি হতে পারে যে সীমিত বা দুর্বল ক্রেডিট ইতিহাস সহ ঋণগ্রহীতাদের একটি নির্দিষ্ট হারের ঋণের চেয়ে একটি পাওয়ার সম্ভাবনা বেশি হতে পারে। এআরএম হল সাবপ্রাইম বন্ধকগুলির সবচেয়ে সাধারণ প্রকার, তবে তাদের প্রাথমিক ক্রয়ক্ষমতা এবং প্রাপ্যতাও তাদের ন্যায্য থেকে ভাল ক্রেডিট সহ ঋণগ্রহীতাদের মধ্যে জনপ্রিয় করে তোলে৷
একটি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকী হল সবচেয়ে জনপ্রিয় ধরনের বন্ধকী ঋণ, এবং এর সুদের হার ঋণের পুরো জীবন ধরে একই থাকে। এই ঋণগুলি প্রায়শই 30-বছরের শর্তে আসে, তবে আপনি 10, 15 বা 20 বছরের শর্তাবলীতেও খুঁজে পেতে পারেন। মেয়াদ যত কম হবে, সুদের হার তত কম হবে—কিন্তু ঋণটি আরও কমপ্যাক্ট টাইম ফ্রেমে পরিশোধ করার কারণে মাসিক পেমেন্ট তত বেশি হবে।
আপনি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকগুলি বিবেচনা করার সময় এখানে কয়েকটি সুবিধা এবং অসুবিধা সম্পর্কে সচেতন হতে হবে।
একটি নির্দিষ্ট হারের বন্ধকের একটি প্রধান সুবিধা হল পূর্বাভাসযোগ্যতা। যখন আপনার সুদের হার সেট করা হয়, আপনি প্রথম দিন থেকেই জানেন যে আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদান প্রতি মাসে কত হবে। এটি একটি ARM-এর তুলনায় কম ঝুঁকিপূর্ণ, যার হার প্রাথমিক সময়ের পরে বাড়তে পারে।
সামঞ্জস্যপূর্ণ সুদের হারের নিশ্চিততা গৃহস্থালীর বাজেট সহজতর করে, আপনাকে অনুমান করতে দেয় যে আপনি আপনার আয়কর রিটার্নে প্রতি বছর কতটা বন্ধকী সুদ কাটতে পারবেন, এবং বন্ধকী পরিশোধের জন্য দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা করা সম্ভব করে তোলে। উদাহরণ স্বরূপ, আপনি লোনের সারাজীবনের জন্য কতটা খরচ করবেন তা গণনা করতে পারেন এবং তারপরে নির্ধারণ করতে পারেন যে আপনি যদি ঋণ তাড়াতাড়ি পরিশোধ করেন তাহলে আপনি কতটা সঞ্চয় করতে পারবেন।
ARM-এর তুলনায় ফিক্সড-রেট মর্টগেজের যোগ্যতা অর্জন করা কঠিন হতে পারে। যদি আপনার ক্রেডিট দুর্দান্ত আকারে থাকে, তাহলে আপনার একটি নির্দিষ্ট হারের ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনে কোনো সমস্যা থাকতে পারে না। কিন্তু যদি আপনার ক্রেডিট উন্নতির প্রয়োজন হয়, তাহলে আপনি একটি ARM-এর জন্য যোগ্যতা অর্জন করা আরও সহজ খুঁজে পেতে পারেন, যা ক্রেডিট ইতিহাসের সাথে আরও নম্র হতে পারে।
সমস্ত সুদের হারের মতো, বন্ধকী হারগুলি বাজারের অবস্থার সাথে বৃদ্ধি পায় এবং পড়ে। ইউএস সুদের হার গত এক দশকে উল্লেখযোগ্যভাবে কম হয়েছে, এবং বন্ধকী হারগুলি মূলত এটি অনুসরণ করেছে। আপনি যদি আপনার ঋণ নেওয়ার সময় একটি কম হার ধরতে পারেন তবে এটি দীর্ঘমেয়াদে উপকারী হবে।
যাইহোক, আপনি যদি উচ্চ সুদের হারের সময়কালে 30-বছরের ফিক্সড-রেট লোন লক করেন তবে এটি খুব ব্যয়বহুল হতে পারে। যদি সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায়, তাহলে কম হারে আরেকটি বন্ধক নেওয়ার মাধ্যমে একটি উচ্চ সুদের ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করা সম্ভব হতে পারে, কিন্তু সেই প্রক্রিয়ার সাথে জড়িত ফি এবং পরিষেবার জন্য হাজার হাজার ডলার খরচ হতে পারে। ঋণের জীবন ধরে হাজার হাজার ডলার বাঁচানো সার্থক হতে পারে, কিন্তু এটি এখনও একটি বড় খরচ৷
আপনার বাড়ি কেনার জন্য একটি সামঞ্জস্যযোগ্য-দরের বন্ধক বা নির্দিষ্ট-দরের বন্ধক সবচেয়ে বেশি অর্থবহ কিনা তা নির্ধারণ করার সময় নিজেকে জিজ্ঞাসা করার জন্য এখানে কয়েকটি প্রশ্ন রয়েছে৷
যদিও বন্ধকের হারগুলি মূলত বাজারের অবস্থার দ্বারা নির্ধারিত হয়, আপনার ক্রেডিট স্কোরও একটি বড় ভূমিকা পালন করে। ভাল ক্রেডিট থাকা আপনার বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জনের এবং সর্বোত্তম সুদের হার পাওয়ার সম্ভাবনা বাড়ায়। আপনি যদি ইদানীং আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট না দেখে থাকেন তবে আপনি কোথায় দাঁড়িয়েছেন তা দেখার জন্য এক্সপেরিয়ানে বিনামূল্যে আপনার ক্রেডিট চেক করুন। আপনি একটি মর্টগেজের জন্য আবেদন করার আগে উন্নতির জন্য কিছু জায়গা দেখতে পারেন যা আপনি ফিক্সড-রেট বা ARM যাই হোক না কেন।