শুধুমাত্র সুদের বন্ধক দিয়ে, আপনি একটি বাড়ির অর্থায়নের জন্য প্রয়োজনীয় পরিমাণ ধার করেন, কিন্তু তারপরে অর্থপ্রদান করুন যা শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক বছরের মধ্যে সুদের দিকে যায়। একবার শুধুমাত্র সুদের মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে, আপনাকে অবশ্যই উচ্চতর অর্থপ্রদান করতে হবে যাতে সুদ এবং মূল অর্থপ্রদান উভয়ই রয়েছে।
একটি সুদ-শুধু মর্টগেজের অর্থ হতে পারে যে আপনি প্রচলিত বন্ধকের তুলনায় কম প্রারম্ভিক মাসিক অর্থপ্রদান, কিন্তু সামগ্রিকভাবে বৃহত্তর সুদের খরচ। আরেকটি নেতিবাচক দিক হল যে আপনি সম্পত্তিতে কোনো ইক্যুইটি জমা করবেন না যখন আপনি অর্থপ্রদান করবেন যা শুধুমাত্র সুদের দিকে যায়।
একটি সুদ-শুধু বন্ধকী দুটি পর্যায়ে গঠন করা হয়:
পরিমার্জন পর্যায়ে, অর্থপ্রদানগুলি ঐতিহ্যগত বন্ধকের মতোই গঠন করা হয়:প্রাথমিক অর্থপ্রদানের একটি উচ্চ শতাংশ সুদের চার্জের দিকে যায় এবং একটি অপেক্ষাকৃত ছোট ভগ্নাংশ মূলকে কভার করে (এবং বাড়ির ইক্যুইটি জমা করে)। সময়ের সাথে সাথে ভারসাম্য ধীরে ধীরে পরিবর্তিত হয়, যাতে অর্থপ্রদানের মেয়াদের শেষ নাগাদ, অর্থপ্রদানগুলি প্রায় সম্পূর্ণরূপে মূল অর্থপ্রদানের সমন্বয়ে থাকে, মাত্র একটি ছোট অংশ সুদের দিকে যায়৷
উল্লেখ্য যে শুধুমাত্র সুদ-ঋণের পরিশোধের পর্যায়টি সাধারণত তুলনীয় প্রচলিত বন্ধকীগুলির তুলনায় যথেষ্ট কম সময়ের মধ্যে মূল অর্থপ্রদানগুলিকে ছড়িয়ে দেয়:30-বছরের $300,000 সুদ-শুধু বন্ধকী 10-বছরের সুদ-শুধু পর্যায়ে, উদাহরণস্বরূপ, মূল অর্থপ্রদানগুলি 20-বছরের মেয়াদে বিস্তৃত হয়, যার অর্থ তারা সাধারণত তুলনামূলক প্রচলিত ঋণের তুলনায় অনেক বেশি, মূল অর্থপ্রদানগুলি ঋণের মেয়াদের সমস্ত 30 বছর জুড়ে বিস্তৃত থাকে৷
এখানে একটি উদাহরণ:
ধরা যাক আপনি $80,000 এর 20% ডাউন পেমেন্ট সহ $400,000 একটি বাড়ি কিনছেন৷ এর মানে আপনি $320,000 ধার নিচ্ছেন। আপনি যদি 10 বছরের প্রাথমিক মেয়াদ এবং 6.8% এর বার্ষিক শতাংশ হার (এপিআর) সহ 30 বছরের সুদ-শুধু বন্ধক পান:
আপনার প্রাথমিক মাসিক অর্থপ্রদান (সম্পত্তি কর, বীমা এবং অন্যান্য ফি ব্যতীত) হবে:
(6.8% x $320,000) =$1,813।
ধরে নিচ্ছি যে আপনি ঋণের মেয়াদের শুধুমাত্র সুদের পর্যায়ে কোনো অতিরিক্ত অর্থপ্রদান করবেন না, আপনি একবার পরিশোধের পর্যায়ে পৌঁছানোর পর আপনার অর্থপ্রদানগুলি মূলত একই হবে যদি আপনি 20 বছরের মেয়াদে 6.8% হারে $320,000 প্রচলিত বন্ধক গ্রহণ করেন। এপিআর। সম্পত্তি কর, বীমা এবং অন্যান্য সম্ভাব্য ফি বাদ দিয়ে, এক্সপেরিয়ান মর্টগেজ ক্যালকুলেটর দেখায় যে আপনার মাসিক অর্থপ্রদান প্রায় $2,443-এ উঠবে—শুধু-শুধু সময়ের মধ্যে আপনি যে অর্থপ্রদান করবেন তার তুলনায় প্রায় 35% বৃদ্ধি।
এই উদাহরণটি অনুমান করে যে ঋণের একটি নির্দিষ্ট সুদের হার রয়েছে, কিন্তু বেশিরভাগ সুদ-শুধু হোম লোনগুলি হল অ্যাডজাস্টেবল-রেট মর্টগেজ (ARMs), যার হারগুলি একটি নির্দিষ্ট বেঞ্চমার্ক সূচকের হারের ওঠানামার সাথে বার্ষিক পরিবর্তিত হতে পারে যা ঋণ এবং ঋণদাতা দ্বারা পরিবর্তিত হতে পারে। ক্রমবর্ধমান সুদের হার সহ পরিবেশে (যেমন আমরা 2022 সালের প্রথম দিকে দেখছি), একটি ARM-এর APR-এর প্রতিটি বার্ষিক সমন্বয়ের উপর ভিত্তি করে মাসিক অর্থপ্রদান উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে।
নিম্ন প্রাথমিক অর্থপ্রদান: সুদ-শুধু-শুধু বন্ধকের সময়, মাসিক অর্থপ্রদানগুলি সাধারণত তুলনামূলক প্রচলিত বন্ধকের তুলনায় কম হয়, যার মধ্যে সুদ এবং মূল উভয়ই অন্তর্ভুক্ত থাকে।
অতিরিক্ত পেমেন্ট পেমেন্টের পরিমাণ কমাতে পারে: আপনি যদি শুধুমাত্র সুদের বন্ধকীতে অতিরিক্ত অর্থ প্রদানের সামর্থ্য রাখেন, তাহলে ঋণের মূলের বিপরীতে সেই অর্থপ্রদানগুলি প্রয়োগ করা আপনার মাসিক অর্থপ্রদানের পরিমাণ কমিয়ে দিতে পারে। সুদ-শুধু ঋণের প্রাথমিক পর্যায়ে, ঋণের বকেয়া মূলের উপর সুদ গণনা করা হয়, তাই মূলের প্রতি অতিরিক্ত অর্থপ্রদান প্রয়োগ করলে সুদের চার্জ কম হবে এবং মাসিক অর্থপ্রদান কম হবে। ঋণের শুধুমাত্র-সুদ পর্বের সময় বকেয়া মূলধন হ্রাস করার ফলে ঋণ পরিশোধের পর্যায়ে রূপান্তরিত হওয়ার পরে আপনার থেকে যে পেমেন্ট নেওয়া হবে তার আকারও কমিয়ে দিতে পারে।
অন্যান্য বিনিয়োগের জন্য মূল পরিমাণের ব্যবহার: উল্লেখযোগ্য সম্পদের অধিকারী ক্রেতাদের জন্য শুধুমাত্র সুদ-বন্ধকের একটি প্রধান আবেদন হল তহবিল বিনিয়োগ করার ক্ষমতা যা অন্যথায় হোম লোনের মূল অর্থপ্রদানের দিকে যাবে:কিছু ক্রেতার তহবিল 401(k) তহবিল বা ব্যক্তিগত অবসর অ্যাকাউন্টে বাঁধা হতে পারে (IRAs) তারা বাড়ি কেনার সময় জরিমানা ছাড়া অ্যাক্সেস করতে পারবে না, কিন্তু যা তারা বন্ধকী মেয়াদের শেষে ব্যবহার করতে পারবে। অন্যান্য ক্রেতারা বরং বিনিয়োগে তহবিল ডুবিয়ে দেবেন যা তারা শুধুমাত্র বন্ধকী ঋণের সুদের চেয়ে বেশি রিটার্ন পাওয়ার আশা করে।
আরও বাড়ি কেনার ক্ষমতা: শুধুমাত্র সুদ-লোনের প্রাথমিক কম অর্থপ্রদান আপনাকে আপনার সামর্থ্যের চেয়ে বেশি গৃহের অর্থায়নের অনুমতি দিতে পারে যদি আপনাকে একই সম্পত্তিতে একটি প্রচলিত বন্ধকের সাথে প্রয়োজনীয় সম্পূর্ণ মূল-সহ-সুদের অর্থ প্রদান করতে হয়। যাইহোক, শেষ পর্যন্ত, শুধুমাত্র সুদের বন্ধকীতে বেশি অর্থ প্রদান করা হবে, তাই তাদের জন্য পরিকল্পনা করা গুরুত্বপূর্ণ।
সম্ভাব্য ট্যাক্স সুবিধা: প্রতি বছর $1 মিলিয়ন পর্যন্ত বন্ধকী সুদ ফেডারেল আয়কর থেকে কাটা যায়। আপনার ট্যাক্স ব্র্যাকেটের উপর নির্ভর করে, পরিশোধের মেয়াদের প্রাথমিক পর্যায়ে আপনার করের সঞ্চয়গুলি আপনার শুধুমাত্র-সুদের বন্ধকী অর্থপ্রদানের পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে অফসেট করতে পারে।
উচ্চ মোট সুদের খরচ: সুদ-শুধু বন্ধকের প্রাথমিক পর্যায়ে, শুধুমাত্র সুদের অর্থ প্রদান সম্পূর্ণ ঋণের পরিমাণের উপর ভিত্তি করে। এটি প্রচলিত মর্টগেজ অ্যামোর্টাইজেশনের বিপরীত যা ধীরে ধীরে সুদের চার্জ হ্রাস করে এবং ঋণের জীবনকাল ধরে মূল অর্থপ্রদান বৃদ্ধি করে। এর মানে হল যে আপনি একই APR-এর সাথে একটি প্রচলিত বন্ধকের চেয়ে সামগ্রিকভাবে বেশি সুদ পরিশোধ করবেন।
স্থগিত হোম ইক্যুইটি: আপনি যদি অতিরিক্ত অর্থপ্রদান না করেন যা লোন প্রিন্সিপালের জন্য প্রযোজ্য হয়, আপনি ঋণের মেয়াদের শুধুমাত্র সুদের অংশের সময় কোনও হোম ইক্যুইটি জমা করেন না, তাই সেই সময়ের মধ্যে সম্পত্তিতে একটি হোম-ইকুইটি লোন বা লাইন অফ ক্রেডিট পাওয়া অসম্ভব৷
প্রধান পেমেন্ট বৃদ্ধি: যখন একটি সুদ-শুধু বন্ধকী একটি পরিমার্জিত অর্থপ্রদানের কাঠামোতে রূপান্তরিত হয়, তখন মাসিক অর্থপ্রদানের আকার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়। এই বৃদ্ধির সঠিক পরিমাণ অনুমান করা কঠিন হতে পারে যদি না আপনার কাছে একটি নির্দিষ্ট হারের ঋণ থাকে, এবং অর্থপ্রদানের পরিমাণের বাম্প একটি বড় বাজেটিং চ্যালেঞ্জ উপস্থাপন করতে পারে।
ভবিষ্যদ্বাণীর অভাব: বেশিরভাগ সুদ-শুধু মর্টগেজগুলি হল সামঞ্জস্যযোগ্য-হার বন্ধক (ARMs), যার হার সাধারণত বার্ষিক পরিবর্তিত হয়, পোস্ট করা বাজার সূচক বা প্রচলিত সুদের হারের পরিবর্তনের উপর ভিত্তি করে। এটি ঋণের পুরো মেয়াদে আপনার মাসিক অর্থপ্রদানের পরিমাণকে প্রভাবিত করতে পারে।
কঠোর ঋণের প্রয়োজনীয়তা: ঋণদাতারা আইন দ্বারা বাধ্য হয় যে আপনি সুদ-শুধু বন্ধকী মেয়াদের শেষে সম্পূর্ণ ঋণের পরিমাণ পরিশোধ করতে পারেন, তাই তারা আপনার অর্থের দিকে ঘনিষ্ঠভাবে নজর রাখবে এবং সম্পদ, বিনিয়োগ বা অবসরকালীন সঞ্চয় দেখতে চাইবে যা রূপান্তরিত হতে পারে ঋণের পরিমাণ কভার করার জন্য পর্যাপ্ত নগদ। এটি শুধুমাত্র সুদ-বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করা তুলনামূলকভাবে কঠিন করে তোলে।
উচ্চ ডাউন পেমেন্ট এবং সুদের হার: ঋণদাতারা প্রচলিত ঋণের তুলনায় সুদ-শুধু বন্ধককে ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করে, এবং সেইজন্য উচ্চতর ডাউন পেমেন্ট এবং উচ্চ সুদের হারের উপর জোর দিতে পারে সেগুলি জারি করার অতিরিক্ত ঝুঁকি অফসেট করার জন্য। শুধুমাত্র সুদের বন্ধকগুলিকে যোগ্য বন্ধক হিসাবে বিবেচনা করা হয় না, যার মানে তারা FHA ঋণ, VA ঋণ এবং USDA ঋণের মতো সরকার-সমর্থিত বন্ধকী প্রোগ্রামগুলির জন্য অযোগ্য এবং প্রচলিত বন্ধকের তুলনায় কম ঋণদাতাদের কাছ থেকে পাওয়া যায়৷
কয়েক দশক আগে, একজন ঋণদাতা হয়তো শুধুমাত্র সুদ-ঋণ জারি করতেন এই অনুমানে যে আপনি বাড়ি বিক্রি করে ঋণের কিছু বা সমস্ত পরিমাণ কভার করতে পারবেন, কিন্তু 2008 সালের আর্থিক সঙ্কট বাড়ির মূল্যকে নিমজ্জিত করে এবং বাড়ি বিক্রির স্থবিরতা নিয়ে আসে। শুধুমাত্র সুদের অনেক ঋণগ্রহীতা তাদের ঋণ কভার করতে অক্ষম, এবং এটি পুনরায় ঘটতে না দেওয়ার জন্য প্রবিধানগুলি কঠোর করা হয়েছে৷
2008 সঙ্কটের পরের বছরগুলিতে শুধুমাত্র সুদ-বন্ধকগুলি অত্যন্ত দুষ্প্রাপ্য হয়ে ওঠে এবং এখনও সাধারণ থেকে অনেক দূরে। আপনার এলাকার ঋণদাতাদের সাথে যোগাযোগ করুন শুধুমাত্র সুদ-লোন সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করতে বা রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে কাজ করতে পারেন যিনি আপনাকে তাদের প্রদানকারী ঋণদাতার সাথে সংযোগ করতে সক্ষম হতে পারেন।
সঙ্কটের পরে আরোপিত প্রবিধানগুলি ঋণদাতাদের সমস্ত ঋণ পরিশোধ করার ক্ষমতা যাচাই করে, তাই আপনার উচিত যে কোনো ঋণদাতা আপনার আর্থিক অবস্থার উপর গভীরভাবে নজর রাখবে এবং আপনি কীভাবে ঋণ পরিশোধ করার পরিকল্পনা করছেন তার ব্যাখ্যার প্রয়োজন হবে। ঋণের মেয়াদের শুধুমাত্র সুদের পর্যায় থেকে ব্যয়বহুল পরিশোধের মেয়াদে রূপান্তর পরিচালনা করবে। এতে প্রমাণ প্রদান করা অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে যে ঋণের প্রাথমিক পর্যায়ে আপনার আয় বাড়বে বা ঋণের শর্তাবলী পরিবর্তন হলে আপনার সঞ্চয় বা বিনিয়োগে অ্যাক্সেস থাকবে তা প্রমাণ করা।
অন্যান্য প্রয়োজনীয়তা ঋণদাতা দ্বারা পরিবর্তিত হবে, কিন্তু তাদের প্রয়োজন হতে পারে:
প্রচলিত বন্ধক: শুধুমাত্র সুদ-লোনের জন্য যোগ্যতা অর্জন করা ডিজাইন দ্বারা কঠিন, তাই আপনি যদি নিজেকে জড়িত খাড়া ঋণের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে অক্ষম হন, তাহলে একটি প্রচলিত বন্ধকী ঋণ খোঁজার কথা বিবেচনা করুন। তুলনামূলকভাবে বেশি মাসিক অর্থপ্রদানের অর্থ হতে পারে আপনি যেটি পছন্দ করেন তার চেয়ে কম ব্যয়বহুল একটি বাড়ি বিবেচনা করতে হবে, তবে একটি প্রচলিত ঋণের সামগ্রিক ব্যয় শুধুমাত্র সুদের বন্ধকের তুলনায় যথেষ্ট কম এবং কয়েক বছরের মধ্যে আপনি একটি দামী বাড়ি পর্যন্ত ট্রেড করতে সক্ষম হতে পারেন।
জাম্বো ঋণ: আপনি যদি এমন একটি বাড়ির অর্থায়নে আগ্রহী হন যা আপনার কাউন্টির গড় বাড়ির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি ব্যয়বহুল, তাহলে একটি জাম্বো ঋণ আপনার একমাত্র বিকল্প হতে পারে। শুধুমাত্র সুদ-ঋণ এবং আরও সাধারণভাবে, প্রচলিত ঋণ পরিশোধ বন্ধক হিসাবে উপলব্ধ, এই অযোগ্য বন্ধকগুলি অন্যান্য শুধুমাত্র-সুদের ঋণের মতো একই কঠোর ঋণের প্রয়োজনীয়তার সাপেক্ষে, তাই আপনার কাছে খুব ভাল ক্রেডিট না থাকলে এটির সন্ধান করা বুদ্ধিমানের কাজ নয়, শক্তিশালী নগদ প্রবাহ এবং এত বড় ঋণ কভার করার জন্য পর্যাপ্ত উপায়ে অ্যাক্সেস।
শুধুমাত্র সুদের বন্ধকী ঋণের আপেক্ষিক ঘাটতি, তাদের তুলনামূলকভাবে উচ্চ খরচ, এবং বেশিরভাগ ঋণদাতারা তাদের জন্য আবেদনকারীদের উপর যে খাড়া প্রয়োজনীয়তা রাখে তা বেশিরভাগ ঋণগ্রহীতার জন্য আদর্শের চেয়ে কম করে তোলে। তারা একটি বরং সংকীর্ণ গোষ্ঠীর জন্য উপযুক্ত যার মধ্যে রয়েছে:
আপনি যদি এই এক বা একাধিক গ্রুপের মধ্যে পড়েন এবং শুধুমাত্র সুদের বন্ধক আপনার জন্য কাজ করে, তাহলে আপনার ক্রেডিট বন্ধকী ধার নেওয়ার জন্য ভাল অবস্থায় আছে কিনা তা পরীক্ষা করে দেখুন, এবং একাধিক ঋণদাতাদের কাছ থেকে রেট কোটগুলি পেতে সাবধানে কেনাকাটা করুন আপনি।