প্রাইম হোম কেনার সময় হল যখন আপনার আর্থিক এবং ক্রেডিট বলে যে এটি হয়। ইমেজ ক্রেডিট:থিয়েরি ডসোগনে/স্টোন সাব/গেটি ইমেজ

একবার বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে ট্রিগার টানানো একটি সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ির জন্য কেনাকাটা করার মতোই সহজ ছিল, ডাউন পেমেন্টের জন্য অর্থ একসাথে স্ক্র্যাবল করা, যুক্তিসঙ্গত সুদের হারে অর্থায়ন সুরক্ষিত করা এবং তারপর বন্ধ করা।

যাইহোক, 2008 মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের আর্থিক পতনের পরের বছরগুলিতে, যা দায়িত্বজ্ঞানহীন বন্ধকী ঋণের কারণে একটি হাউজিং বুদ্বুদ থেকে আংশিকভাবে উদ্ভূত হয়েছিল, হাউজিং মার্কেট ব্যাপক অশান্তি সহ্য করে। সেই অর্থনৈতিক বিপর্যয় অভূতপূর্ব রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার জন্ম দিয়েছে যা হাউজিং ইনভেন্টরি, ক্রয়ক্ষমতা এবং অর্থায়নের শর্তাদি নির্ধারণ করে, এগুলি সবই একটি ক্রয়ের সর্বোত্তম সময়কে প্রভাবিত করে৷

বাজারের অপ্রত্যাশিততা সত্ত্বেও, সম্ভাব্য ক্রেতারা কিছু সুরক্ষামূলক ব্যবস্থা অনুসরণ করে অসময়ে অধিগ্রহণ এড়াতে পারেন৷

কম দাম এবং রেকর্ড-নিম্ন সুদের হার সহ, 2012 সালে বাড়ির ক্রয়ক্ষমতা 1970 সালের পর থেকে সবচেয়ে অনুকূল ছিল।

ওয়াল্টার মোলোনি, মুখপাত্র, ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (প্যারাফ্রেসড)

মার্কেট স্ন্যাপশট

ইউ.এস. রিয়েল এস্টেট বাজার অবশেষে 2008 থেকে 2011 সালের মন্দা থেকে রক্ষা পেল৷ 2012-তে বাড়ির বিক্রয় পরিসংখ্যান 2011-এর তুলনায় 9.5 শতাংশ উন্নত হয়েছে, এবং ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস 2014-এর দিকে অগ্রসর হওয়া বাকি 2013-এর জন্য আরও লাভের আশা করছে৷

আপনি যদি কিনতে চান তবে খারাপ খবর হল যে 2013 সালের প্রথম দিকে পাঁচটি অঞ্চলের মধ্যে চারটিতে বিক্রেতার বাজার, ওয়াল্টার মোলোনি, একজন NAR গবেষক এবং মুখপাত্র বলেছেন। "কারণ হল আমাদের ইনভেন্টরিতে এত বড় ঘাটতি হয়েছে," তিনি বলেন৷

৷

ইউএস জুলাই 2007 সালে বাজারে 4 মিলিয়নেরও বেশি বাড়ি নিয়ে হাউজিং ইনভেন্টরির জন্য একটি রেকর্ড স্থাপন করেছে। জানুয়ারী 2013-এ, ইনভেন্টরি 1.74 মিলিয়নে নেমে আসে, যা 2012 সালের জানুয়ারী থেকে 25 শতাংশ কম এবং ডিসেম্বর 1999 থেকে সর্বনিম্ন ইনভেন্টরি৷

NAR 2013 সালের বসন্তে মৌসুমী ইনভেন্টরি বৃদ্ধির প্রত্যাশা করে, মোলোনি বলেন, তবে এটি ঘন ঘন একাধিক বিড রোধ করতে বা বাড়ির দাম দ্রুত পর্যাপ্ত হ্রাস করতে অপর্যাপ্ত হতে পারে।

"মূল্য নভেম্বর 2005 থেকে সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি দেখাচ্ছে," মোলোনি বলেন। "এই কারণে আমরা এই বছরের (2013) জন্য আমাদের মূল্য পূর্বাভাস আপগ্রেড করেছি। আমরা মনে করি যে মধ্যম মূল্য জাতীয়ভাবে প্রায় 7 শতাংশ বৃদ্ধি পাবে।"

জানুয়ারী 2013-এ মাঝারি মূল্য ছিল $173,600, যা আগের বছরের তুলনায় 12.3 শতাংশ বেশি, বছরের পর বছর দাম বৃদ্ধির 11 তম মাসে। 2013 সালের সমস্ত গড় মূল্যের জন্য NAR-এর অনুমান হল $189,400৷

"স্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধির চেয়ে তীব্রতর নেতিবাচক দিক হল যদি এটি দীর্ঘ সময়ের জন্য চলতে থাকে, তাহলে শেষ পর্যন্ত আমরা ক্রয়ক্ষমতার সমস্যায় পড়ি এবং আপনি লোকেদের বাজারের বাইরে মূল্য দিতে শুরু করেন," মোলোনি বলেছিলেন। "আমরা এখনও সেখানে নেই।"

কম দাম এবং রেকর্ড-নিম্ন সুদের হার সহ, 2012 সালে বাড়ির ক্রয়ক্ষমতা 1970 সালের পর থেকে সবচেয়ে অনুকূল ছিল, তিনি বলেছিলেন। 2008 সালের হাউজিং বিস্ফোরণের পর, বাড়ির দাম নীচে নেমে গিয়েছিল, এতটাই কমে গিয়েছিল -- বাড়িগুলি প্রতিস্থাপন নির্মাণ খরচের চেয়ে কম দামে বিক্রি হয়েছিল -- যে অনেক বিনিয়োগকারী ঝাঁপিয়ে পড়েছিল, বেশিরভাগ ইনভেন্টরি ভিজিয়েছিল৷

বাজারকে আটকে রাখার সবচেয়ে শক্তিশালী কারণ হল "ঋণদাতা সম্প্রদায় ঝুঁকি বিমুখ ছিল ... শুধুমাত্র সবচেয়ে বেশি ঋণগ্রহীতাদেরকে নির্বিচারে উচ্চ ক্রেডিট স্কোর সহ বন্ধক প্রদান করে," মোলোনি বলেন৷

শিকাগোতে, উদাহরণস্বরূপ, "মুভ-আপ ক্রেতারা," যারা তাদের প্রথম বাড়ি থেকে চলে যাচ্ছে, তারা এখনও অসুবিধার সম্মুখীন কারণ ঋণদাতাদের আরও কঠোর প্রয়োজনীয়তা রয়েছে, শিকাগো অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরসের সভাপতি জেকে মরিস বলেছেন।

"উচ্চ মূল্যের পয়েন্টে কিছু ক্রেতাদের জন্য এটি হতাশাজনক হয়েছে," মরিস বলেছেন। "তাদের আগের চেয়ে অনেক বেশি বিশদ জানতে চাওয়া হচ্ছে।"

সর্বোত্তম চুক্তির জন্য, মোলোনি বলেন, ক্রেতাদের রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সাথে কাজ করা উচিত, বিশেষত ক্রেতার এজেন্টদের সাথে।

আমি কখন কিনব?

ভোক্তা আস্থা একটি বাড়ির মত একটি বড় বিনিয়োগ করার জন্য একটি প্রধান প্রেরণা, মোলোনি বলেন। আত্মবিশ্বাসের তালিকার শীর্ষে থাকা চাকরির নিরাপত্তা।

"আপনি যদি আপনার কাজের স্থিতিশীলতা সম্পর্কে অনিশ্চিত হন তবে এটি একটি বড় বিষয়," মোলোনি বলেছিলেন। "যদি আপনার একটি স্বল্প-মেয়াদী সময়ের দিগন্ত থাকে -- বলুন, কয়েক বছরেরও কম -- আপনি ভাড়া নেওয়ার ক্ষেত্রে আরও ভাল হতে চলেছেন কারণ সমস্ত সম্ভাবনায় … আপনি লেনদেনের খরচ পুনরুদ্ধার করবেন না।"

সাধারণ ক্রেতা আজ 10 বছরের জন্য একটি বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করে; সাধারণ বিক্রেতা নয় বছর ধরে বাড়িতে আছে। অতীতে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করতেন যে বিনিয়োগকে সার্থক করার জন্য পর্যাপ্ত ইক্যুইটি অর্জনের জন্য লোকেদের তিন থেকে পাঁচ বছরের জন্য তাদের বাড়ির মালিক হতে হবে। যদিও বাজারের পতনের পর ইক্যুইটি তৈরি করতে বেশি সময় লেগেছিল, "এটি সম্ভবত এখন সত্য বা এটিতে ফিরে যাওয়া," মোলোনি বলেছেন৷

প্রত্যয়িত আর্থিক পরিকল্পনাকারী ক্যাথি পেরেটো অন্যান্য আত্মবিশ্বাসের মানদণ্ড উল্লেখ করেছেন যেগুলি লোকেদের বাড়ি কেনার আগে বিবেচনা করা উচিত৷

"আপনি কি আপনার স্ত্রীর সাথে একটি বাড়ি কিনছেন, নাকি আপনি একজন প্রেমিক বা প্রেমিকার সাথে অর্ধেক যাচ্ছেন?" প্যারেটো বললেন। "সেটা সম্পর্ক কতটা স্থিতিশীল? অন্য অংশ হবে, বাজার কেমন দেখায়?"

আর্থিক যথেচ্ছ অন্য মান. "লোকেরা যা সমর্থন করতে পারে তার জন্য খুব বেশি বাড়ি কিনে বড় ভুল করে," প্যারেটো বলেছিলেন। "আপনার নগদ প্রবাহ দেখতে কেমন? আপনার অর্ধেক বেতন কি আপনার নতুন বাড়িতে সহায়তা করবে? আচ্ছা, এটি একটি প্রসারিত হতে পারে। আপনার আয়ের আর কোন উৎস আছে?"

যদি কোনও সম্ভাব্য ক্রেতার এই সমস্যাগুলির মধ্যে কোনও বিষয়ে আস্থার অভাব থাকে, তবে প্যারেটো এবং মোলোনি পরিবর্তে ভাড়া নেওয়ার পরামর্শ দেন৷

৷

আরও অর্থ বিবেচনা

হাউজিং মার্কেটের ক্ষয়ক্ষতি এবং ব্যাঙ্কিং শিল্পের পতন বন্ধকী ঋণদাতাদের অর্থ ধার দেওয়ার বিষয়ে বিব্রত করে তুলেছে, যার অর্থ সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদের অর্থায়নের জন্য অনুমোদনের জন্য "শালীন" ক্রেডিট প্রয়োজন -- "সম্ভবত (একটি ক্রেডিট স্কোর) উপরের 720-এর দশকে," প্যারেটো বলেছেন। "যদি আপনার কাছে স্টারলার ক্রেডিট কম থাকে, তাহলে ব্যাঙ্কের দৃষ্টিতে আপনি একটি ঝুঁকিপূর্ণ প্রস্তাব হতে পারেন।"

যদি আপনার ক্রেডিট ভালো কিছুর নিচে হয়, তাহলে আপনি খারাপ ঋণ দিয়ে নিজেকে ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারেন।

"আপনি কম সুদের হারের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে সক্ষম নাও হতে পারেন যা এখন বেশিরভাগ লোকের কাছে উপলব্ধ, এবং আপনি সেই অর্থ ধার করার খরচের জন্য আপনার যা প্রয়োজন বা উচিত তার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করতে চান না," প্যারেটো বলেছেন৷

প্রথমবার বাড়ির ক্রেতাদের তাদের ক্রেডিট স্কোর জানা উচিত; যদি এটি কম হয় তবে তাদের এটি সংশোধন করা উচিত। সময়মতো আপনার বিল পরিশোধ করুন, নতুন কিস্তির ঋণ নেবেন না এবং নতুন ক্রেডিট কার্ডের জন্য আবেদন করবেন না বা পুরনো কার্ড বাতিল করবেন না, মোলোনি পরামর্শ দিয়েছেন।

ক্রয়মূল্যের প্রায় 20 শতাংশ ডাউন পেমেন্ট কভার করার জন্য ক্রেতাদের পর্যাপ্ত তহবিলের প্রয়োজন বা ব্যাঙ্কগুলি "আপনার দিকে তাকাতেও পারে না," প্যারেটো বলেছেন৷

ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন লোনের মাধ্যমে ফাইন্যান্সিং প্রথমবার বাড়ির ক্রেতাদের জন্য মধ্যবর্তী ডাউন পেমেন্ট ক্রয় মূল্যের মাত্র 4 শতাংশ, মোলোনি উল্লেখ করেছেন। অনেক প্রথমবার ক্রেতা ডাউন পেমেন্টের জন্য সাহায্যের জন্য তাদের পরিবারের দিকে তাকিয়ে থাকবে।

"সত্যি বলতে, ন্যাশনাল ব্যাঙ্ক অফ মম অ্যান্ড ড্যাড একটি খুব ঐতিহ্যবাহী মাধ্যম যা বাড়ির মালিকরা তাদের কেনাকাটা করতে ব্যবহার করে," তিনি বলেন। বাড়ির ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের একটি বার্ষিক NAR সমীক্ষার কথা উল্লেখ করে মোলোনি বলেন, "যখন আমরা প্রথমবারের মতো বাড়ির ক্রেতাদের জিজ্ঞেস করি, 'আপনি আপনার ডাউন পেমেন্টের জন্য কী ব্যবহার করেছেন?' 76 শতাংশ সঞ্চয় বলে। চব্বিশ শতাংশ -- আত্মীয় বা বন্ধুর কাছ থেকে একটি উপহার এবং সাধারণত এটি তাদের পিতামাতার কাছ থেকে একটি উপহার।"

ক্লোজিং খরচের জন্য ক্রেতাদেরও নগদ প্রয়োজন, যা ভৌগলিকভাবে এবং লেনদেনের দ্বারা পরিবর্তিত হয়, মোলোনি বলেন। বাড়ির মূল্যের 5 শতাংশ সমাপনী খরচ আশা করুন।

সামগ্রিকভাবে, একজন সম্ভাব্য ক্রেতাকে তার মোট আয়ের 25 শতাংশ বন্ধকী মূল এবং সুদের জন্য উৎসর্গ করা উচিত। "এটি আপনাকে আরামদায়ক হতে দেবে," মোলোনি বলল৷

৷

ক্রেতার বাজারের লক্ষণ

ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটার্সের মুখপাত্র ওয়াল্টার মোলোনি এই লক্ষণগুলিকে একটি পরিমাপ হিসাবে তালিকাভুক্ত করেছেন যখন রিয়েল এস্টেট চক্র ক্রেতার বাজারে ফ্লিপ করে:

হাউজিং ইনভেন্টরি এবং মাসের সরবরাহ, বা সময়ের বাজার, স্থিতিশীল বা পরিমিতভাবে বাড়ছে; বিক্রেতারা শর্তাদি আলোচনার জন্য আরও অনুপ্রাণিত হতে পারে। ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের মধ্যে ছয় মাসের সরবরাহ মোটামুটিভাবে ভারসাম্যপূর্ণ, তবে মৌসুমী নিয়মের বাইরে দ্রুত ইনভেন্টরি বা টাইম-অন মার্কেট বৃদ্ধি ক্রেতার বাজারের লক্ষণ হতে পারে।

বাড়ির দাম স্থবির বা মূল্যস্ফীতির উপরে একটি শতাংশ পয়েন্টেরও কম। দ্রুত পতনের দাম ক্রয়ক্ষমতা বাড়ায় কিন্তু স্থানীয় আবাসন এবং অর্থনৈতিক অবস্থার লাল পতাকা হতে পারে। একটি ভারসাম্যপূর্ণ বাজারে স্বাভাবিক দীর্ঘমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধি ভোক্তা মূল্য সূচক দ্বারা পরিমাপ করা মূল্যস্ফীতির 1 থেকে 2 শতাংশ পয়েন্ট বেশি৷

বন্ধকী সুদের হার, বাড়ির দাম এবং আয়ের মধ্যে সম্পর্ক আপনাকে বন্ধকী মূল এবং সুদের জন্য মোট আয়ের 25 শতাংশেরও কম ব্যয় করতে দেয়৷

স্থানীয় বাজারে কর্মসংস্থান সৃষ্টি বাড়ির ক্রেতাদের আত্মবিশ্বাস এবং সেইসাথে প্রদান করে। একটি দরিদ্র অর্থনীতি এটি কেনা সহজ করে তোলে, কিন্তু টেকসই চাকরি এবং জনসংখ্যা হ্রাস মানে লাভে বিক্রি করতে স্বাভাবিকের চেয়ে অনেক বেশি সময় লাগতে পারে। স্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধির সাথে, বেশিরভাগ ক্রেতারা ট্রেড করার জন্য তিন থেকে পাঁচ বছরের মধ্যে যথেষ্ট ইক্যুইটি তৈরি করে।